Уроки кризиса на иностранных рынках: 8 признаков «мыльного пузыря»

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру"

Одним из результатов кризиса на рынке недвижимости стало то, что мы хорошо запомнили словосочетание «мыльный пузырь». Что это нечто нехорошее – понимают все, но вот с детальным осмыслением данного явления, его признаками – с этим, думается, значительно хуже. А мы сегодня постараемся их выявить и запомнить, чтобы уж не впредь попадать впросак.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Донстрой
СИМВОЛ Онлайн-продажи квартиры в готовых домах рядом с м.Авиамоторная. Площадь от 21 до 120 метров ГК: 2 кв. 2022 г. - 4 кв. 2022 г., есть сданные. Подробности по телефону! Узнать телефон

Главный признак: аномальный рост цен
По признанию опрошенных порталом Metrinfo.ru экспертов, официально такого термина – «мыльный пузырь» - экономическая наука не признает. Это – сленг специалистов, однако уже проникший и в СМИ, и более-менее понятный простым обывателям. Главный признак – перегретый рынок, цены на котором растут слишком быстро.

Тут, естественно, возникают вопросы: а что есть «слишком» быстро? Как отличить, фигурально выражаясь, здоровый румянец от чахоточного? Существует ли какое-то пороговое значение, ниже которого – все нормально, а вот выше – уже тот самый «пузырь»? Конкретные цифры назвать тут, к сожалению, нельзя. Но можно перечислить некоторые важные признаки.

«Прежде всего, о «мыльном пузыре» можно говорить, когда цены на недвижимость начинают расти не в пропорции с другими экономическими показателями, - считает Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Такие параметры как себестоимость строительства, численность населения, размеры ВВП, доходность по гособлигациям – все это должно быть в гармонии с ценами на объекты real estate. Когда появляются перекосы – рынок как минимум становится рискованным».

Эксперт напоминает, что в США (а именно в этой стране и начались сегодняшние проблемы в мировой экономики, и именно с рынка жилья) в последние предкризисные годы недвижимость дорожала аномально быстро. «Доходность по американским гособлигациям – чуть более 4% годовых, - говорит Игорь Индриксонс. – Риск-премия для данного рынка оценивается специалистами в 2%. Т.е. нормальный рост для недвижимости в США должен быть в 6-7% в год. Показатель в более чем 10% годовых я бы назвал сверхрисками. А в реальности на американском рынке мы видели порядка 30% в год».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК «Царская площадь», м. «Динамо» Онлайн-продажи Последний пул в продаже! Акционный прайс. 5 мин до м. «Динамо». Успейте купить! 2-к от 15,3 млн руб. Узнать телефон

И ряд иных примет
Помимо названного (основного) показателя – аномально быстрого роста цен, существует и еще несколько других. Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» упоминает спекулятивные настроения на рынке – когда недвижимость покупают те, кому она, собственно, не нужна. «Единственной целью таких покупок является инвестирование, - отмечает эксперт. – Речь здесь не идет об использовании для личных целей. Следует понимать, что рано или поздно инвесторы-спекулянты начнут массово пытаться фиксировать прибыль – тогда предложение радикально превысит спрос, и «пузырь» лопнет».

Также можно назвать ажиотажный спрос, минимальный срок экспозиции объектов на рынке. Продается все – в том числе и объекты с ярко выраженными недостатками. Массовыми становятся продажи на самых начальных этапах строительства. Еще следует посмотреть на количество выдаваемых разрешений на строительство, ипотечных кредитов – неоправданный их рост также говорит о том, что на рынке назревают проблемы.

Игорь Индриксонс (IntermarkSavills) рассказывает и еще об одном способе, широко применяемом международными финансовыми аналитиками. Суть в том, что берутся страны с примерно одинаковым развитием экономики, уровнем жизни населения – соседями России в этом списке будут Бразилия, Индия и Китай. Далее – сравниваются цены на жилье. «В Сан-Паулу (Бразилия) двухкомнатная квартира в 100 кв. м стоит около 100 тыс. евро. Ясно, что реалии Москвы выглядят на этом фоне подозрительно», - отмечает эксперт.

В числе признаков пузыря – узкий внутренний спрос, когда строящаяся недвижимость рассчитана в основном не на местного потребителя, а на «заезжих молодцов». Этот признак нам назвал Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Квартиры от 4,4 млн. руб. 500 метров до метро. Московская прописка. Квартиры с отделкой и без отделки. от 4,4 млн руб. Узнать телефон

Где это было?
Мы решили составить список стран, на рынках которых в последние годы наблюдались «пузыри». Цель, естественно – не «пляска на костях», а наглядная иллюстрация для будущих инвесторов. Помог нам в этой работе Станислав Зингель, президент международного агентства Gordon Rock.

Итак, США. Проблемы начались в середине уходящего десятилетия, вызваны они были тем, что банки выдавали ипотечные кредиты всем подряд. Волна невозвратов началась в 2007 году, банки стали отчуждать недвижимость за долги, пытались продать – в результате этого рынок оказался затоваренным и цены резко упали. Наиболее сильно последствия ощутили крупные города (Нью-Йорк, Чикаго, Лос-Анджелес, Вашингтон, Сан-Франциско и т.п.), а также регионы, где недвижимость была наиболее престижной и, соответственно, дорогой (штаты Флорида, Калифорния).

Испания. С 2001 по 2006 годы рост цен составлял в среднем 20% в год. Активный спрос на недвижимость формировали не только местные покупатели, но и англичане, ирландцы, россияне и т.п. Строительство велось массово, плюс спросу способствовали дешевые кредиты. Также в этот период появилось много инвесторов-спекулянтов. С наступлением кризиса для многих владельцев недвижимость стала неподъемной роскошью, люди попытались от нее избавиться. В Испании на сегодня один из самых высоких в ЕС уровень безработицы, она продолжает расти – это значит, что внутреннего спроса на недвижимость нет, и в ближайшее время он не появится.

(Истории испанского кризиса посвящена статья аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» «Рынок жилья России похож на испанский».)

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Донстрой
СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Онлайн-продажи Готовый квартал. Еще доступнее с ипотекой от 0,1%. Рядом с центром, 7 мин. до метро. Свои парк и набережная Узнать телефон

Латвия. С 2000 года на рынок недвижимости влияло грядущее вхождение в Евросоюз – считалось бесспорным, что цены из-за этого события вырастут. К местному рынку стали проявлять интерес иностранные покупатели, ипотечные кредиты начали выдавать западные банки. До середины 2007 года цены росли на 30-40% в год – в основном за счет спекулятивных покупок. За таким ростом последовало и не менее стремительное падение: сегодня в Старом городе Риги есть предложения и по 500 евро за кв. м – в 2007 году это стоило более 2000 евро.

И, разумеется, Дубай – самый последний и потому памятный пример. Впрочем, у дубайского казуса есть и свои отличительные черты. Главная из них – продавалась там даже не недвижимость, а опционы на нее, т.е. еще не построенные объекты. «Недвижимость в таком количестве, как строилась там, никому не нужна, - категоричен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Жить там никто не собирался, люди покупали и перепродавали опционные контракты. Это – самые рисковые рынки в мире».

Первые «звоночки», кстати, стали раздаваться задолго до минувшей осени. «Еще в 2007 году, когда цены на жилье в Дубае росли по 30% в год, нашей компанией с большим трудом удалось реализовать инвестиционную квартиру, приобретенную нашим клиентом, - вспоминает Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество». – Ситуация была абсурдная: с одной стороны, цены на рынке росли, т.е. стоимость квартиры постоянно повышалась, а с другой стороны продать квартиру было крайне сложно из-за отсутствия конечных покупателей».

(Подробно о том, как развивался кризис в Дубае, и какие выводы следует извлечь из этой «драмы» вы можете прочитать в статье аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» «Недвижимость в Дубаи или «курортные романы» девелоперов».)

И примкнувший к ним Сочи
Хотя наша статья посвящена зарубежной недвижимости, нельзя не сказать о родном Сочи, - «пузыре» российского производства, где цены росли больше на эмоциях и восторгах. «Этот регион по своим характеристикам аналогичен Испании и ОАЭ, - говорит Олег Репченко («Индикаторы Рынка Недвижимости»). – После того, как Сочи объявили столицей Олимпийских Игр 2014 года, темпы роста цен на местную недвижимость обогнали даже Москву. Но и их падение оказалось более глубоким, чем в Москве».

Сочи – яркий пример дисбаланса между внутренним и внешним спросом. Ведь непонятно, что будет с сочинскими объектами после Олимпиады. Даже вечного нашего дефицита - жилья, запланировали построить столько, что бедному Сочи не переварить. И купленное «для инвестиций» жилье будет крайне тяжело сбыть на вторичном рынке - некому.

Жизнь после
В умных книжках по экономике давно уже стала общим местом рекомендация покупать на «дне» цен. Когда цены упали до минимума, самое время делать приобретения: после краха всегда наступает период роста. Вопрос исключительно в том, как понять, нащупано ли это «дно»? Или впереди нас ждет еще одна (или несколько) волн падения?

Точного ответа на эти вопросы не знает никто – иначе все вокруг были бы богатыми и удачливыми инвесторами. «Правило известно: покупать, когда цены падают, и продавать, когда растут, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – При этом практически ни у кого никогда не получится «поймать» дно». «Все просто, - убежден Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Надо посмотреть на упоминавшиеся в начале макроэкономические показатели и убедиться, что цены на недвижимость пришли в соответствие с ними».

Что касается чуть большей конкретики, то наши эксперты сходились на том, что хорошие шансы у США, Прибалтики – там кризис длится уже довольно давно, и ситуации пора бы нормализоваться. Дубай находится только в самом начале кризиса – соответственно, ему (кризису) еще надо «отцвести». Исключение – Испания: там все длится довольно давно, но влезать в этот рынок не рекомендуется, поскольку макроэкономические проблемы, породившие кризис, никуда в этой стране не делись…

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Рождествено
Успей купить квартиру до повышения цен Рассрочка без %! Московская прописка. 3 типа отделки. М. Пятницкое ш. Рядом река, лес! Вся инфраструктура! от 6,9 млн руб. Узнать телефон

Где зреют пузыри?
Глубоко уважая Нострадамуса и его поклонников, автор не может не отметить одну странность: как только в мире происходит какая-нибудь бяка, всегда находятся люди, утверждающие, что Нострадамус это предсказал. Но не было на моей памяти еще ни одного случая, когда бы прогноз появился тогда, когда ему и следовало бы появиться, т.е. до события. Ложка дорога к обеду, а предсказание – к будущему, а не к уже случившемуся событию.

И мы спросили: где «мыльные пузыри» только ожидаются? Как считает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), наиболее вероятный кандидат – Панама. «Этот рынок является полнейшим аналогом Дубая, - говорит эксперт. – Все происходит по той же модели и закончится тем же – и очень скоро». Другой «пузырь» надувается в Гонконге: тут проблема появилась из-за того, что людям с деньгами нужно эти деньги куда-то инвестировать. После начала кризиса многие игроки азиатских рынков решили не рисковать и стали вкладывать в «тихую гавань» - гонконгскую недвижимость. В результате цена там сейчас резко пошла вверх, в совершеннейшем отрыве от остальных экономических показателей.

Что до стран, которые поближе к нам (т.е. Европы) – то там, считают специалисты, все более-менее спокойно. Прежде всего потому, что процессы там очень четко контролировались государством: когда нужно, и ставки по ипотеке повышали, и иностранцев на своем рынке ограничивали. В итоге все развивается без рывков и стабильно.

«Мыльный пузырь»: краткая памятка

Признаки «пузыря» Страны, где он надулся
аномальный рост цен США
спекулятивные настроения Испания
узкий внутренний спрос Латвия
ажиотажный спрос Дубай
минимальный срок экспозиции Россия - Сочи
продажи на начальных этапах строительства Кандидаты в пузыри
рост разрешений на строительство Панама
рост ипотечных кредитов  Гонконг
Источник: портал Metrinfo.Ru