Сначала – ажиотаж, а потом?

Льготная ипотека поможет, но от необходимости снижать цены не избавит

Политические события февраля-марта 2022 года перевернули всё вокруг. После того, как Россия начала военную операцию, Запад применил против нашей страны запредельные санкции, которые прежде себе никто не мог и представить. Из-за заморозки части золотовалютных резервов Центробанка в долларах, евро и фунтах стерлингов, регулятор не смог на торгах проводить интервенций, и курсы доллара и евро побивали все рекорды, доходя до значений 120 и 130 рублей соответственно. Защищая рубль от девальвации, ЦБ был вынужден поднять ключевую ставку до 20% годовых. Также власти приняли еще ряд специальных мер, в частности, - обязали импортеров продавать 80% валютной выручки, начали готовиться к переходу продаж газа Европе за российские дензнаки. Это действительно успокоило рубль, который к 31 марта показал результат 84 за доллар и 93 за евро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Как всегда и бывает во времена турбулентности, граждане побежали покупать квартиры, уповая на защиту, сохранность, и если повезет – преумножение денежных средств. К слову, те клиенты, у кого были валютные сбережения даже и выиграли. Образовался ажиотажный спрос. То есть, всё очень похоже на картинку конца 2014 года, когда покупатели буквально штурмовали отделы продаж недвижимости. Тогда тоже были санкции и девальвация рубля.

После того, как ЦБ поднял ставку до 20%, банки тоже установили запредельные проценты по коммерческой ипотеке и в марте рынок подпитывался «живыми» деньгами, а также средствами заемщиков, успевших получить одобрение от банка на выдачу кредитов по старым ставкам. Но уже с 1 апреля стартует обновленная программа льготной ипотеки с государственной поддержкой. Предназначена она для покупки квартир на первичном рынке. Напомним, как изменились параметры программы. Для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области кредитный лимит подняли до 12 млн рублей, для регионов - до 6 млн рублей, а ставку - с 7% до 12% годовых. Пока данные условия рассчитаны на три месяца - до 1 июля 2022 г. В целом это разумное государственное решение, которое поддержит заемщиков. Напомним, что льготная ипотека с аналогичной ставкой действовала у нас в 2015-м году и пользовалась успехом. Хотя, конечно, психологически тяжело переходить на почти удвоенные проценты.

Но вот вопрос: сможет ли льготная ипотека под 12% предотвратить коррекцию рынка, которую аналитики рынка давно прогнозируют? Ведь за год с лишним (с весны 2020 г. по июль 2021 г) прежняя льготная ипотечная программа со ставкой 6,5% годовых (на практике банки и застройщики ее снижали еще) разогнала спрос и цены. Из-за этого новостройки московского региона за последний год с небольшим прибавили в цене 30-40%, а в некоторых сегментах и 50%. Вторичные квартиры за последние два года подорожали в «старой» Москве на 40%, в Новой – на 42%, в Подмосковье - на 60%. (На «вторичке» господдержки не было, но «обычная» ипотека была вполне доступной).

Да, в июле льготную ипотеку переформатировали, и в Москве она перестала действовать, но застройщики стали активнее субсидировать ставки за свой счет. Квартиры продолжали раскупаться, а цены – расти.

Спрос пока не унимается. Еще недавно его подстегивало изменение политики Центробанка, который еще до резкого скачка до 20% медленно, но неуклонно поднимал ключевую ставку, а народ пытался уцепиться за «старые» проценты, брал кредиты и шел за квартирами. Например, в этом феврале Росреестр зафиксировал рекордный спрос на жилье в Москве: число ДДУ составило 10 138, что по сравнению с февралем прошлого года больше на 32,7%. Также ведомство насчитало 13 418 (+11,2%) сделок на  вторичке и 10 838 (+18%) ипотечных договоров. И большинство февральских квартир было куплено еще до начала спецоперации и всех последующих событий, то есть в более-менее спокойное время. В марте геополитическая ситуация окончательно разгорелась, и возможно, статистика этого месяца окажется еще более впечатляющей. А с апреля «в бой» вступает льготная ипотека под 12% готовых, которая еще подгонит покупателей на рынок новостроек.

Что касается вторичного рынка, то там сейчас ситуация сложная, потому что льготные ипотечные программы на него не распространяются. К тому же растерянные продавцы снимают с продаж квартиры, - у них нет понимания, сколько стоит их жилье. Вторичный рынок наверняка просядет на какой-то период времени, по крайней мере, до момента пока Центробанк не опустит ключевую ставку до приемлемых уровней. Но совсем не умрет – его поддержат альтернативные сделки.

Но и рынку новостроек вряд ли удастся избежать снижения продаж, так как ипотечный спрос практически был исчерпан за 2020-2021-й год при куда более низких ставках. А как сложится экономическая ситуация в ближайшее время, можно только догадываться. Люди могут терять работу, у них будет меньше денег, все дороже будет обходиться рядовой поход в магазин за едой и прочими необходимыми для жизни товарами. Очень может статься, что людям будет не до квартир, тем более по нынешним ценам, которые продолжают расти!

Строителям придется уступить

Понятно, что строители сегодня жалуются на подорожание строительных материалов, особенно импортных, сбои в поставках и т.д. Но государство поддержит системообразующую отрасль субсидированными ставками по проектному финансированию, упрощением порядка оформления документов. Обсуждается даже поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Поэтому строители будут нормально работать, но если они хотят, чтобы люди покупали квартиры хорошими темпами, им придется уступить в цене и смириться с тем, что прежних супердоходов какое-то время не будет.

Кстати, напомним, что последний раз крупный ценовой откат на 15-20% произошел в период 2015-2017 гг, когда как раз действовала первая программа льготной ипотеки под 12%. История любит аналогии.

Другие предложения октября

Статьи по теме "Прогнозы рынка недвижимости"

Прогноз на 2022-й год и после: квартиры подешевеют на треть? На все кризисы недвижимость реагирует снижением цен Сегодняшняя обстановка в экономике и политике заставляет вспомнить 2014-2017 годы. Все очень похоже: военный конфликт, введение санкций, огромная ключевая ставка. Тогда эти события заставили московскую недвижимость подешеветь на 10-20%. Но сейчас и масштабы происходящего значительнее, и стоимость метра раздувшаяся. Поэтому не исключено, что просадка окажется глубже – процентов на тридцать. Прогноз 2021-22: денег у покупателей нет, но цены будут держаться Московские квартиры станут снова дорожать в будущем году В ближайшие месяцы на столичном рынке недвижимости возможна стагнация и даже небольшой откат цен на 5-7% за счет скидок, уступок и бонусов. Впрочем, эта передышка ненадолго, - в 2022-м году квадратные метры вновь станут набирать вес. К такому развитию событий сложились все предпосылки. Прогноз-2021: сколько ещё дорожать московским квартирам Новая политика Центробанка меняет расклады на рынке жилья Один из главных трендов этого года, который неминуемо отразится на рынке недвижимости, – разворот Центробанка от мягкой денежно-кредитной политики к нейтральной. Напомним, что в 2019-м и 2020-м годах ЦБ снижал ключевую ставку с 7,75% до 4,25% годовых. Это показатель, от которого «пляшут» проценты по вкладам и кредитам. И мы очень быстро привыкли к тому, что хранить деньги в банках невыгодно, а вот занимать у них – очень легко. Но в феврале-марте 2021-го года Центробанк взял и поднял ключевую ставку до 5%. Прогноз-2021: спрос сократится, а цены могут устоять Слишком много факторов, удерживающих недвижимость на плаву Главный итог 2020-го – московская недвижимость стремительно дорожала вопреки всему: коронавирусу, кризису в экономике и оскудению кошельков граждан. Льготная ипотека оказалась волшебным средством, которое не только оживило рынок после вынужденного весеннего простоя, но и довело его до ажиотажного состояния. Покупатели так азартно раскупали квартиры, что цены улетели на заоблачные высоты. Метр и на вторичном, и на первичном рынках стоит уже больше 200 тысяч рублей. Обычно после такого на рынке наступает тишина. Что же будет в этот раз? Прогноз: нестандартный 2020-й год и неотвратимый 2021-й Сейчас цены идут вверх, но всё может перевернуться Подходящий к концу 2020-й год оказался необычным, - несмотря на кризис, вызванный коварным коронавирусом, цены на квадратные метры выросли. Чудес тут нет: жилье всегда дорожает, когда есть повышенный спрос. А он есть, ещё какой - покупатели рванули за квартирами благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Государство этой мерой поддержало строительную отрасль, и правильно сделало, тут сомнений нет. Но эта поддержка не должна стать избыточной, иначе рынок рискует погрузиться в стагнацию. Прогноз: рынок ждёт ценовой откат И застройщикам, и хозяевам вторичных квартир придется идти на уступки Если Россия более-менее благополучно выйдет из карантина, то с рынком недвижимости ничего ужасного не произойдет. Строительные работы возобновляются, девелоперы получают существенную поддержку от государства, запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой 6,5 процентов, - то есть, жизнь на первичном рынке продолжается. Вторичке придется куда труднее – не исключено, что на какое-то время она замрет. К тому же благодаря доступной ипотеке, новостройки заберут часть покупателей у вторичного рынка. Здравствуй, кризис: никогда такого не было и вот опять Скорее всего, покупатели побегут за квартирами Итак, свершилось. События начала месяца развивались по стремительному сценарию, аккурат к празднику 8 марта. Сначала ухнуло на нефтяном рынке: сорвалась сделка между Россией и странами ОПЕК о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти, и цены на черное золото марки Brent упали на треть. Как и следовало ожидать, вслед за этим обвалился и рубль, – до минимальных значений четырехлетней давности. И всё это на крайне неблагоприятном фоне расползающегося коронавируса, который буквально переворачивает жизнь на планете и подрывает мировую экономику. Прогноз-2020: инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов Ожидается небольшой рост цен на уровне инфляции Основные тренды 2019-го года сохранятся и в нынешнем. Спрос останется ограниченным в силу отсутствия лишних денег у покупателей. Цены, тем не менее будут подрастать – их рост поддержит ипотека, которая в наступившем году может стать еще доступнее. Кроме того, «благодаря» реформе долевого строительства дорожают новостройки, а это неизбежно подтягивает вторичный рынок. А вот новый, вернее хорошо забытый фактор: на рынок недвижимости должны прийти инвесторы, недовольные падением ставок по депозитам. Прогноз: что случится с ценами после 1 июля Строители пугают подорожанием, но так ли это на самом деле Итак, с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в наш любимый 214-й закон, и на рынке новостроек меняются правила игры. Революция в сфере жилищного строительства, о необходимости которой так долго говорили участники рынка, практически свершилась. Застройщики ей не радовались и весь предшествующий роковой дате год рассказывали страшные вещи о неизбежном взлете цен, грядущем дефиците новых квартир и девелоперском разорении. Похоже, им удалось убедить в этом покупателей, которые в срочном порядке побежали покупать квартиры. Но так ли все драматично? Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру Новостройка или вторичка, сегодня или завтра? Ловим нужную волну, выгодно решаем квартирный вопрос!