Прогноз: что случится с ценами после 1 июля

Строители пугают подорожанием, но так ли это на самом деле

Итак, с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в наш любимый 214-й закон, и на рынке новостроек меняются правила игры. Революция в сфере жилищного строительства, о необходимости которой так долго говорили участники рынка, практически свершилась. Застройщики ей не радовались и весь предшествующий роковой дате год рассказывали страшные вещи о неизбежном взлете цен, грядущем дефиците новых квартир и девелоперском разорении. Похоже, им удалось убедить в этом покупателей, которые в срочном порядке побежали покупать квартиры. Но так ли все драматично?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

За чей счет этот банкет?

Разобраться нам поможет «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU». Итак, главное. Большинство начатых жилых комплексов, построенных не менее, чем на 30%, и где продано не менее 10% квартир, будут достраиваться по старым правилам, по привычным договорам долевого участия. Это примерно две трети рынка. Остальным проектам придется осваивать новую финансовую модель, которая запрещает компаниям пользоваться деньгами покупателей, пока возводится дом. Собственно, вся революция и затевалась ради того, чтобы защитить интересы людей. Клиентам откроют в банках эскроу-счета и хранящиеся там средства станут доступными застройщику только после окончания строительства дома, а точнее – после регистрации первого права собственности. Если же со стройкой что-то случится, то дольщик беспрепятственно заберет свои деньги обратно.

Поскольку доступа к деньгам покупателей до завершения строительства у компаний не будет, им придется вкладывать в стройку не менее 15% собственных средств, а остальное занимать у банков под 7-8% годовых. Есть ли у них эти «собственные средства» – неизвестно, многим компаниям придется их тоже где-то искать, брать, например, более дорогие «мезонинные кредиты» на проектные работы и приобретение участков

Понятно, что из-за всех эти расходов и хлопот, застройщики постараются экономить и «оптимизировать» рабочий процесс, но все же солидную часть затрат попытаются переложить на потребителя. Поэтому заранее и обещают нам подорожание новостроек «после 1 июля» на 5-10-15% и даже выше. Более того, отчасти строители уже добились своего – целый год и даже больше вокруг реформы 214-ФЗ разогревался ажиотаж, и люди поверили в то, что жилье станет дороже, не стали откладывать покупки на потом, и поспешили на рынок. В результате уже сейчас мы можем констатировать рост цен в массовом сегменте новостроек и вторички примерно на 10%. Что касается вторичного рынка, то это, конечно забавно, так как вся история с эскроу к нему никак не никак не относилась, но на полуистерических настроениях подорожал и он. Вполне допускаем, что строители постараются продвинуть цены еще выше, но удастся ли их удержать на достигнутом уровне?

Предложение: у покупателя огромный выбор

Помимо заклинаний вокруг того, что «после 1 июля должно все подорожать», для реального повышения цен нужно что-то еще. Главное условие, классическое, даже азбучное – требуется, чтобы спрос превышал предложение. Пока же все наоборот. Между прочим, не так давно – в конце 2014-го года из-за стремительного падения рубля у застройщиков тоже резко возрастали затраты, и-и-и… что? И ничего: в 2015-м квартирные цены даже просели более, чем на 10% - просто потому, что предложение уже тогда превышало спрос. А сегодня на рынке еще больше новостроек, чем четыре года назад. Все эти годы объемы новостроек только росли.

Всего, по данным Москомстройинвеста на первичном рынке Москвы и Новой Москвы в продаже представлено 18 млн кв. м квартир. А за последний год, согласно официальной информации, московские строители получили разрешений на строительство еще около 10 млн кв. м жилья. Такие массивы быстро не перевариваются.

Однако строители предрекают рынку новостроек дефицит, – они говорят, что из-за неизбежно возросших затрат, связанных с переходом на новую финансовую модель, строить они будут меньше. Часть компаний, особенно это касается небольших региональных застройщиков, просто уйдет с рынка. В итоге предложение сократится. Действительно, строители совершенно правы, когда говорят, что проектное финансирование увеличивает себестоимость строительства, что может отразиться на рыночных ценах. Однако этого не случится сразу «после 1 июля». Какого-то эффекта надо ожидать через год-два, когда весь рынок перейдет на новую финансовую модель.

А в ближайшее время, как мы уже отметили, большинство застройщиков будут чувствовать себя совершенно нормально, просто потому что достраивать свои проекты они будут по старым добрым ДДУ и пользоваться деньгами дольщиков. Правительство разрешило тем компаниям, у которых проект готов на 30%, а квартир в нем продано не менее 10%, работать по прежней схеме. А этим требованиям отвечает примерно 70% новостроек Москвы и Московской области! Степень готовности снижается до 15%, если, к примеру, в рамках проекта возводятся социальные объекты, или даже до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект.

Остальные перейдут на проектное финансирование. Есть, конечно, проекты, которым банки отказали, и они, как говорится, «вызывают озабоченность» у властей - таковых насчитывается около 6 ЖК в Москве и 60 в области. Но это не те объемы, чтобы серьезно повлиять на общую ситуацию. К тому же власти, видимо, помогут проблемным компаниям как-то справиться с трудностями.

Так что вывод такой: основная масса застройщиков как строила, так и продолжит строить, и никакого стремительного сокращения предложения не случится. Новостроек на рынке много и даже очень много.

Спрос обеспечивают только удачные проекты

Теперь посмотрим, что у нас со спросом. И в 2018-м году, и в первой половине 2019-го он был активным. Об этом говорит статистика. По данным Росреестра, за 2018 год продажи новостроек в Москве выросли на 47%, число сделок на вторичном рынке увеличилось на 26%. А за первые пять месяцев 2019-го года – число ДДУ возросло на 23%, сделки на вторичке прибавили 11%. Но при этом резкого роста цен не происходит – то есть, они подрастают, но даже не догоняют инфляцию. Так, за 2018-й год новостройки в старой Москве (без учета элитного жилья), по данным аналитического центра www.irn.ru, в среднем подорожали на 1,5%. В январе-мае 2019 г. новостройки в целом прибавили 2,5-3%. На вторичке все было очень похоже.

Но это общая картина. Если посмотреть на рынок более пристально, то мы увидим, что ощутимый рост цен за последний год (около 10%) действительно был, но его показал массовый сегмент – самое демократичное, популярное и востребованное жилье и на первичке, и на вторичке.

А если разбираться еще более детально, то окажется, что, во-первых, на рынке новостроек присутствует довольно приличный объем готового жилья, - около трети. То есть, застройщики не успевают его распродать во время строительства дома. А во-вторых – бодрые продажи идут только ну в очень удачных проектах. Несколько цифр для иллюстрации: по данным риелторов, в «старой» Москве более 81% всех заключенных ДДУ в I квартале 2019 года пришлось на 72 проекта из 330 представленных на рынке. На территории Новой Москвы 50% продаж обеспечили семь проектов. В Московской области 50% продаж концентрируют 27 проектов. У остальных новостроек дела куда скромнее.

У покупателя с деньгами труба

Между тем покупатели становятся все беднее. Доходы российских граждан падают: за последние пять лет они сократились на 11%, за I квартал 2019 года, этот показатель просел еще на 2,3% по сравнению с 2018-м. Бедных покупателей надо все время подталкивать к тому, чтобы они выходили на рынок.

Спрос на рынке недвижимости поддерживала ипотека, которая в 2018-м году триумфально дешевела и к осени дошла до 9,-9,5%. А потом Центробанк аж два раза из-за разных экономических передряг поднял ключевую ставку и запустил процесс роста ипотечных процентов. И это обернулось встряской для покупателей. Тогда народ оперативно отреагировал: ринулся за квартирами, пока ипотека не подорожала еще больше: осенью 2018-го года Росреестром был зафиксирован резкий рост ипотечных договоров. Недавно ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25% но этого мало, чтобы ипотека совершила очередной разворот и сподвигла людей на покупки.

Разумеется, люди, которым позарез нужна квартира, продолжают брать кредиты (а куда деваться), но при этом стараются, чтобы первоначальный взнос был поменьше, а сроки кредита подлиннее. Так, по данным Центробанка, за последний год средний срок ипотечного кредита увеличился на два года. Это еще раз подтверждает, что с собственными деньгами у покупателей большие проблемы, и рассчитывают они в основном на заемные средства. Ипотеку берут клиенты, у которых квартирный вопрос стоит очень остро, и все меньше среди них инвесторов или людей, приобретающих квартиры «впрок».

И сейчас мы видим, что покупатели притормозили, - по крайней мере, на вторичном рынке. Так, в мае 2019 года количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья упало на 26% - это данные Росреестра. Риелторы предсказывают, что лето, мягко говоря, будет скучноватым.

Раз спрос на вторичном рынке съеживается, то за ним следуют и цены. И процесс уже наметился – вторичка начала дешеветь в Подмосковье и в отдельных районах Москвы. На рынке новостроек пока еще теплится жизнь: квартиры покупают люди, которых убедили в том, что «после 1 июля» начнется ценовой кошмар. Но так долго продолжаться не может. Ажиотажный спрос неизбежно захватывает последующие периоды, а рост цен, спровоцированный эмоциями, всегда откатывается назад.

Жизнь «после 1 июля»: кто выиграет

Резюмируем. Под 1 июля цены действительно удалось подтянуть. Но сомнительно, что в ближайшей перспективе они вырастут еще или даже останутся на этом уровне. Объем предложения – огромен, спрос начинает выдыхается, как это бывает после встряски. Покупатели, испугавшиеся роста цен, накупились вперед, про запас, и уже должны успокоиться. Никаких дополнительных стимуляторов спроса не наблюдается. Граждане скорее, будут ждать, пока проценты по ипотеке не опустятся, а ситуация с «1 июля» как-то утрясется.

Кто может в нынешней ситуации выиграть? Компании, которые перестанут рассказывать о своих страданиях и предложат покупателям нормальные цены и хороший продукт. Особенно это касается тех застройщиков, которые налаживают продажи по эскроу. Им важно будет показать, что ничего страшного не случилось, и жилье остается доступным для людей, как до 1 июля, так и после. Да и другие застройщики подумают и приготовят покупателям скидки. И не исключено, что в конце 2019-го года мы увидим и небольшой откат цен – на 3-5%. Так что вместо того, чтобы дорожать, как нам твердят со всех сторон, недвижимость может даже немного подешеветь.

Другие предложения июля

Статьи по теме "Прогнозы рынка недвижимости"

Фотобанк Лори Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру Новостройка или вторичка, сегодня или завтра? Ловим нужную волну, выгодно решаем квартирный вопрос! Прогноз цен на недвижимость в 2015 году: московская вторичка. Ожидается расслоение рынка на фаворитов и «неликвид» Рынок вторичной недвижимости Москвы подводит итоги работы в 2014 году и строит прогнозы на будущее. Но в отличие от прошлых лет оптимизма у игроков поубавилось. Эксперты считают, что в кризисное время недвижимость хоть и сможет удержаться на плаву, но понесет потери в оборотах, в количестве покупателей да и в ценах. Рынок загородной недвижимости: прогноз на 2015 год. Что будет с ценами? Площади – меньше, стоимость – доступнее, в фаворитах – таунхаусы Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем? Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости: дорастет ли доллар до 40 «единиц»? Эксперты обсуждают разные сценарии и определяют предел падения рубля Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл. Рынок недвижимости и инфляция. Скоро перейдем на доллары? Продавцы к этому готовы, а покупатели не совсем. Прогнозы экспертов Люди, знакомые с нашим (особенно московским) рынком недвижимости, хорошо знают, что был в его истории такой длительный период – долларизации. Строго говоря, он еще не преодолен совершенно: в отдельных сегментах (самых дорогих) участники рынка до сих пор и мыслят, и рассчитываются в американской валюте. Но «внизу» (т.е. в экономе) это явление вроде как удалось искоренить. Как так получилось и – главное – нет ли вероятности того, что иностранная валюта вернется на наш рынок – с этими вопросами мы постарались разобраться. Вторичный рынок Москвы и Подмосковья. Эксперты подводят итоги уходящего года и строят прогнозы на будущее. Есть надежда на стабильность и равновесие цен, но… До конца 2013 года остались считаные дни - самое время оглянуться в прошлое, попытаться заглянуть в будущее. И хотя детального анализа уходящего года стоит ждать от компаний где-нибудь в январе-феврале, у них есть предварительные данные, которыми они и поделились с нашим журналом. Что же будет с долларом и с нами? Мировая экономика в зеркале российского рынка недвижимости. Прогнозы экспертов рынка на ближайшую перспективу Минувшие полгода вообще оказались богатыми на события – вспомним, к примеру, стремительные (в июне объявили, а в начале сентября уже провели) выборы мэра Москвы; бурные происшествия сначала на Матвеевском рынке, а затем и в Западном Бирюлево. На столь пестром фоне подзабылось то, что волновало широкую общественность ранее: в начале лета отечественные монетарные власти зачем-то развернули «кампанию антирекламы» собственной валюты. Недвижимость-2013: ожидаемые события на рынке. Что будет с приватизацией и налогом на роскошь, как новые станции метро и реконструкция дорог отразятся на ценах Наступивший год обещает стать судьбоносным для рынка недвижимости: событий ожидается много. И они очень разные: одна идея анонсирована давно, другая появилась буквально вчера в результате начальственной импровизации; часть происходящего станет благом, а другие события участники рынка ждут если не со страхом, то с неудовольствием, точно. Ипотечный прогноз на 2013 год: конкуренция обостряется. Куда пойдет процентная ставка? Пути развития: земельная ипотека, совместные программы с застройщиками. Банки готовят новые акции Ушедший год был очень неплохим для российской ипотеки. Несмотря на рост ставок, заемщики активно брали кредиты. Как будет развиваться ипотечный рынок в ближайшем будущем, какими продуктами банки станут привлекать клиентов, подорожают ли займы и выйдут ли заемщикам новые послабления, об этом нашим читателям расскажут представители банковского сообщества. Загородная недвижимость: достижения 2012 года. В цене выросли лучшие проекты; готовые дома и таунхаусы становятся все популярнее, гигантомания остается в прошлом. Прогноз на 2013 год Минувший год оказался для рынка загородной недвижимости в общем благополучным. Конечно, бывали в истории и более динамичные периоды – те, что сегодня принято с ностальгией именовать «докризисными временами», когда рост цен измерялся десятками процентов. Но каждой эпохе – свои стандарты, и на нынешнем этапе не очень большое, но стабильное удорожание в большинстве сегментов, отсутствие масштабных провалов – это уже можно считать успехом.