Прогноз-2021: сколько ещё дорожать московским квартирам

Новая политика Центробанка меняет расклады на рынке жилья

Один из главных трендов этого года, который неминуемо отразится на рынке недвижимости, – разворот Центробанка от мягкой денежно-кредитной политики к нейтральной. Напомним, что в 2019-м и 2020-м годах ЦБ снижал ключевую ставку с 7,75% до 4,25% годовых. Это показатель, от которого «пляшут» проценты по вкладам и кредитам. И мы очень быстро привыкли к тому, что хранить деньги в банках невыгодно, а вот занимать у них – очень легко. Но в феврале-марте 2021-го года Центробанк взял и поднял ключевую ставку до 5%.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

И судя по всему, на этом регулятор не остановится. «Ужесточение» политики, как разъяснила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, вызвано необходимостью бороться с инфляцией. «Именно быстрое восстановление совокупного спроса, которое опережает возможности расширения предложения, привело к ускорению роста цен», - заявила руководитель Центробанка.

Действительно, уж в сфере недвижимости за последний год спрос не просто восстановился, он был ажиотажным. На рынок бурным потоком потекли ипотечные деньги - люди бодро брали кредиты под низкий процент: ставка по коммерческой ипотеке была чуть выше 8%, по льготной – 6,5%, к тому же ее снижали банки, да еще и субсидировали застройщики.

К ипотечным добавились деньги частных инвесторов, активно закрывавших депозиты, которые их-за маленьких ставок (около 4%) перестали приносить желанный доход. Часть инвесторов ушли на рынок ценных бумаг, а часть – на менее рискованный и более понятный рынок недвижимости.

Таким образом, на рынок вышли люди, которые о срочном приобретении недвижимости особо раньше и не задумывались. Одни просто не могли себе позволить ипотеку из-за высоких ставок, другие искали надежный актив для сохранения и преумножения денег. Кстати, частные инвесторы тоже нередко брали кредиты, если квартира оказывалась дороже имеющейся у них на руках суммы.

Ажиотажный спрос разогнал цены так, что они теперь не могут остановиться. А ведь рынок недвижимости дорожал вопреки всему, даже здравому смыслу. Мы наблюдаем аномалию: по данным Росстата, за последнее семь лет население «обеднело» на 10,6%, только за 2020-й год реальные доходы граждан просели на 3,5%, ВВП – на 3,1%, а квадратные метры как ни чём не бывало росли в цене. В Москве вторичные квартиры подорожали на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%. Московские и «новомосковские» новостройки – на 15-30%, подмосковные – на 23%.

Спрос в 2020-м году разогрелся летом, после первого локдауна и введения программы льготной ипотеки с господдержкой. Нашествие покупателей привело к тому, что предложение сокращалось, цены разбухали, и в конце концов выгода от дешевых кредитов оказалась «съеденной». Осенью народ поостыл, и спрос стал падать. Но впереди замаячил новый год, и покупатели вновь потянулись на рынок. Ипотечный счетчик Росреестра зафиксировал, что в Москве в 2020-м году почти половина вторичных квартир и новостроек (45%) приобреталась с помощью кредитов. Это примерно на 16% больше, чем в 2019-м году. То есть рынок недвижимости впал в зависимость от дешевой ипотеки.

Рост цен продолжился и в новом 2021-м году. Итоги I квартала показали, что в старой Москве вторичное жилье подорожало на 3,7%, в Новой – на 5,2%, в Подмосковье – на 5,3%. Не отставали и новостройки: примерно на 6% вырос в цене метр в «старой» Москве, на 1,3% - в Новой, на 2,3% – в области.

Сейчас спрос всё-таки поутих, ведь постоянно пребывать на гребне волны невозможно. Но квартиры дорожают и дорожают. Такое бывает после наплыва на рынок «шальных» денег. Мы это уже наблюдали в начале двухтысячных годов, и тогда это были нефтедоллары. Сегодня в квадратные метры трансформировались кредиты и депозиты.

Продавцы же, несмотря на то, что покупателей становится всё меньше, не в силах остановиться и продолжают вздувать цены уже на автомате. Они снова поверили в то, что возможен бесконечный рост цен.

Но если в 2000-е годы эта уверенность объяснялась тем, что доходы граждан росли, то сегодня всё наоборот. И поскольку Центробанк официально заявил о сворачивании мягкой денежно-кредитной политики, источник кредитно-депозитных денег начнет иссякать. Так как ставки по ипотеке, вкладам и депозитам несомненно повысятся, то значит, ипотечников и инвесторов на рынке поубавится.

Впрочем, возможен ещё один последний рывок за кредитами перед более чем вероятным окончанием льготной ипотеки в Московском регионе. Но чудес не бывает: денег у людей больше не становится, и искусственно взбадривать рынок в постоянном режиме вряд ли получится. Если же эту аномалию продолжать и дальше, тем сильнее будут ощущаться малоприятные для рынка последствия, тем серьезнее и жестче будет стагнация.

Другие предложения октября

Статьи по теме "Прогнозы рынка недвижимости"

Прогноз-2021: спрос сократится, а цены могут устоять Слишком много факторов, удерживающих недвижимость на плаву Главный итог 2020-го – московская недвижимость стремительно дорожала вопреки всему: коронавирусу, кризису в экономике и оскудению кошельков граждан. Льготная ипотека оказалась волшебным средством, которое не только оживило рынок после вынужденного весеннего простоя, но и довело его до ажиотажного состояния. Покупатели так азартно раскупали квартиры, что цены улетели на заоблачные высоты. Метр и на вторичном, и на первичном рынках стоит уже больше 200 тысяч рублей. Обычно после такого на рынке наступает тишина. Что же будет в этот раз? Прогноз: нестандартный 2020-й год и неотвратимый 2021-й Сейчас цены идут вверх, но всё может перевернуться Подходящий к концу 2020-й год оказался необычным, - несмотря на кризис, вызванный коварным коронавирусом, цены на квадратные метры выросли. Чудес тут нет: жилье всегда дорожает, когда есть повышенный спрос. А он есть, ещё какой - покупатели рванули за квартирами благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Государство этой мерой поддержало строительную отрасль, и правильно сделало, тут сомнений нет. Но эта поддержка не должна стать избыточной, иначе рынок рискует погрузиться в стагнацию. Прогноз: рынок ждёт ценовой откат И застройщикам, и хозяевам вторичных квартир придется идти на уступки Если Россия более-менее благополучно выйдет из карантина, то с рынком недвижимости ничего ужасного не произойдет. Строительные работы возобновляются, девелоперы получают существенную поддержку от государства, запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой 6,5 процентов, - то есть, жизнь на первичном рынке продолжается. Вторичке придется куда труднее – не исключено, что на какое-то время она замрет. К тому же благодаря доступной ипотеке, новостройки заберут часть покупателей у вторичного рынка. Здравствуй, кризис: никогда такого не было и вот опять Скорее всего, покупатели побегут за квартирами Итак, свершилось. События начала месяца развивались по стремительному сценарию, аккурат к празднику 8 марта. Сначала ухнуло на нефтяном рынке: сорвалась сделка между Россией и странами ОПЕК о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти, и цены на черное золото марки Brent упали на треть. Как и следовало ожидать, вслед за этим обвалился и рубль, – до минимальных значений четырехлетней давности. И всё это на крайне неблагоприятном фоне расползающегося коронавируса, который буквально переворачивает жизнь на планете и подрывает мировую экономику. Прогноз-2020: инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов Ожидается небольшой рост цен на уровне инфляции Основные тренды 2019-го года сохранятся и в нынешнем. Спрос останется ограниченным в силу отсутствия лишних денег у покупателей. Цены, тем не менее будут подрастать – их рост поддержит ипотека, которая в наступившем году может стать еще доступнее. Кроме того, «благодаря» реформе долевого строительства дорожают новостройки, а это неизбежно подтягивает вторичный рынок. А вот новый, вернее хорошо забытый фактор: на рынок недвижимости должны прийти инвесторы, недовольные падением ставок по депозитам. Прогноз: что случится с ценами после 1 июля Строители пугают подорожанием, но так ли это на самом деле Итак, с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в наш любимый 214-й закон, и на рынке новостроек меняются правила игры. Революция в сфере жилищного строительства, о необходимости которой так долго говорили участники рынка, практически свершилась. Застройщики ей не радовались и весь предшествующий роковой дате год рассказывали страшные вещи о неизбежном взлете цен, грядущем дефиците новых квартир и девелоперском разорении. Похоже, им удалось убедить в этом покупателей, которые в срочном порядке побежали покупать квартиры. Но так ли все драматично? Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру Новостройка или вторичка, сегодня или завтра? Ловим нужную волну, выгодно решаем квартирный вопрос! Прогноз цен на недвижимость в 2015 году: московская вторичка. Ожидается расслоение рынка на фаворитов и «неликвид» Рынок вторичной недвижимости Москвы подводит итоги работы в 2014 году и строит прогнозы на будущее. Но в отличие от прошлых лет оптимизма у игроков поубавилось. Эксперты считают, что в кризисное время недвижимость хоть и сможет удержаться на плаву, но понесет потери в оборотах, в количестве покупателей да и в ценах. Рынок загородной недвижимости: прогноз на 2015 год. Что будет с ценами? Площади – меньше, стоимость – доступнее, в фаворитах – таунхаусы Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем? Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости: дорастет ли доллар до 40 «единиц»? Эксперты обсуждают разные сценарии и определяют предел падения рубля Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл.