Прогноз-2021: сколько ещё дорожать московским квартирам

Новая политика Центробанка меняет расклады на рынке жилья

Один из главных трендов этого года, который неминуемо отразится на рынке недвижимости, – разворот Центробанка от мягкой денежно-кредитной политики к нейтральной. Напомним, что в 2019-м и 2020-м годах ЦБ снижал ключевую ставку с 7,75% до 4,25% годовых. Это показатель, от которого «пляшут» проценты по вкладам и кредитам. И мы очень быстро привыкли к тому, что хранить деньги в банках невыгодно, а вот занимать у них – очень легко. Но в феврале-марте 2021-го года Центробанк взял и поднял ключевую ставку до 5%.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

И судя по всему, на этом регулятор не остановится. «Ужесточение» политики, как разъяснила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, вызвано необходимостью бороться с инфляцией. «Именно быстрое восстановление совокупного спроса, которое опережает возможности расширения предложения, привело к ускорению роста цен», - заявила руководитель Центробанка.

Действительно, уж в сфере недвижимости за последний год спрос не просто восстановился, он был ажиотажным. На рынок бурным потоком потекли ипотечные деньги - люди бодро брали кредиты под низкий процент: ставка по коммерческой ипотеке была чуть выше 8%, по льготной – 6,5%, к тому же ее снижали банки, да еще и субсидировали застройщики.

К ипотечным добавились деньги частных инвесторов, активно закрывавших депозиты, которые их-за маленьких ставок (около 4%) перестали приносить желанный доход. Часть инвесторов ушли на рынок ценных бумаг, а часть – на менее рискованный и более понятный рынок недвижимости.

Таким образом, на рынок вышли люди, которые о срочном приобретении недвижимости особо раньше и не задумывались. Одни просто не могли себе позволить ипотеку из-за высоких ставок, другие искали надежный актив для сохранения и преумножения денег. Кстати, частные инвесторы тоже нередко брали кредиты, если квартира оказывалась дороже имеющейся у них на руках суммы.

Ажиотажный спрос разогнал цены так, что они теперь не могут остановиться. А ведь рынок недвижимости дорожал вопреки всему, даже здравому смыслу. Мы наблюдаем аномалию: по данным Росстата, за последнее семь лет население «обеднело» на 10,6%, только за 2020-й год реальные доходы граждан просели на 3,5%, ВВП – на 3,1%, а квадратные метры как ни чём не бывало росли в цене. В Москве вторичные квартиры подорожали на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%. Московские и «новомосковские» новостройки – на 15-30%, подмосковные – на 23%.

Спрос в 2020-м году разогрелся летом, после первого локдауна и введения программы льготной ипотеки с господдержкой. Нашествие покупателей привело к тому, что предложение сокращалось, цены разбухали, и в конце концов выгода от дешевых кредитов оказалась «съеденной». Осенью народ поостыл, и спрос стал падать. Но впереди замаячил новый год, и покупатели вновь потянулись на рынок. Ипотечный счетчик Росреестра зафиксировал, что в Москве в 2020-м году почти половина вторичных квартир и новостроек (45%) приобреталась с помощью кредитов. Это примерно на 16% больше, чем в 2019-м году. То есть рынок недвижимости впал в зависимость от дешевой ипотеки.

Рост цен продолжился и в новом 2021-м году. Итоги I квартала показали, что в старой Москве вторичное жилье подорожало на 3,7%, в Новой – на 5,2%, в Подмосковье – на 5,3%. Не отставали и новостройки: примерно на 6% вырос в цене метр в «старой» Москве, на 1,3% - в Новой, на 2,3% – в области.

Сейчас спрос всё-таки поутих, ведь постоянно пребывать на гребне волны невозможно. Но квартиры дорожают и дорожают. Такое бывает после наплыва на рынок «шальных» денег. Мы это уже наблюдали в начале двухтысячных годов, и тогда это были нефтедоллары. Сегодня в квадратные метры трансформировались кредиты и депозиты.

Продавцы же, несмотря на то, что покупателей становится всё меньше, не в силах остановиться и продолжают вздувать цены уже на автомате. Они снова поверили в то, что возможен бесконечный рост цен.

Но если в 2000-е годы эта уверенность объяснялась тем, что доходы граждан росли, то сегодня всё наоборот. И поскольку Центробанк официально заявил о сворачивании мягкой денежно-кредитной политики, источник кредитно-депозитных денег начнет иссякать. Так как ставки по ипотеке, вкладам и депозитам несомненно повысятся, то значит, ипотечников и инвесторов на рынке поубавится.

Впрочем, возможен ещё один последний рывок за кредитами перед более чем вероятным окончанием льготной ипотеки в Московском регионе. Но чудес не бывает: денег у людей больше не становится, и искусственно взбадривать рынок в постоянном режиме вряд ли получится. Если же эту аномалию продолжать и дальше, тем сильнее будут ощущаться малоприятные для рынка последствия, тем серьезнее и жестче будет стагнация.

Другие предложения июля

Статьи по теме "Прогнозы рынка недвижимости"

Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости: дорастет ли доллар до 40 «единиц»? Эксперты обсуждают разные сценарии и определяют предел падения рубля Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл. Рынок загородной недвижимости: прогноз на 2015 год. Что будет с ценами? Площади – меньше, стоимость – доступнее, в фаворитах – таунхаусы Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем? Прогноз цен на недвижимость в 2015 году: московская вторичка. Ожидается расслоение рынка на фаворитов и «неликвид» Рынок вторичной недвижимости Москвы подводит итоги работы в 2014 году и строит прогнозы на будущее. Но в отличие от прошлых лет оптимизма у игроков поубавилось. Эксперты считают, что в кризисное время недвижимость хоть и сможет удержаться на плаву, но понесет потери в оборотах, в количестве покупателей да и в ценах. Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру Новостройка или вторичка, сегодня или завтра? Ловим нужную волну, выгодно решаем квартирный вопрос! Прогноз: что случится с ценами после 1 июля Строители пугают подорожанием, но так ли это на самом деле Итак, с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в наш любимый 214-й закон, и на рынке новостроек меняются правила игры. Революция в сфере жилищного строительства, о необходимости которой так долго говорили участники рынка, практически свершилась. Застройщики ей не радовались и весь предшествующий роковой дате год рассказывали страшные вещи о неизбежном взлете цен, грядущем дефиците новых квартир и девелоперском разорении. Похоже, им удалось убедить в этом покупателей, которые в срочном порядке побежали покупать квартиры. Но так ли все драматично? Прогноз-2020: инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов Ожидается небольшой рост цен на уровне инфляции Основные тренды 2019-го года сохранятся и в нынешнем. Спрос останется ограниченным в силу отсутствия лишних денег у покупателей. Цены, тем не менее будут подрастать – их рост поддержит ипотека, которая в наступившем году может стать еще доступнее. Кроме того, «благодаря» реформе долевого строительства дорожают новостройки, а это неизбежно подтягивает вторичный рынок. А вот новый, вернее хорошо забытый фактор: на рынок недвижимости должны прийти инвесторы, недовольные падением ставок по депозитам. Здравствуй, кризис: никогда такого не было и вот опять Скорее всего, покупатели побегут за квартирами Итак, свершилось. События начала месяца развивались по стремительному сценарию, аккурат к празднику 8 марта. Сначала ухнуло на нефтяном рынке: сорвалась сделка между Россией и странами ОПЕК о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти, и цены на черное золото марки Brent упали на треть. Как и следовало ожидать, вслед за этим обвалился и рубль, – до минимальных значений четырехлетней давности. И всё это на крайне неблагоприятном фоне расползающегося коронавируса, который буквально переворачивает жизнь на планете и подрывает мировую экономику. Прогноз: рынок ждёт ценовой откат И застройщикам, и хозяевам вторичных квартир придется идти на уступки Если Россия более-менее благополучно выйдет из карантина, то с рынком недвижимости ничего ужасного не произойдет. Строительные работы возобновляются, девелоперы получают существенную поддержку от государства, запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой 6,5 процентов, - то есть, жизнь на первичном рынке продолжается. Вторичке придется куда труднее – не исключено, что на какое-то время она замрет. К тому же благодаря доступной ипотеке, новостройки заберут часть покупателей у вторичного рынка. Прогноз: нестандартный 2020-й год и неотвратимый 2021-й Сейчас цены идут вверх, но всё может перевернуться Подходящий к концу 2020-й год оказался необычным, - несмотря на кризис, вызванный коварным коронавирусом, цены на квадратные метры выросли. Чудес тут нет: жилье всегда дорожает, когда есть повышенный спрос. А он есть, ещё какой - покупатели рванули за квартирами благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Государство этой мерой поддержало строительную отрасль, и правильно сделало, тут сомнений нет. Но эта поддержка не должна стать избыточной, иначе рынок рискует погрузиться в стагнацию. Прогноз-2021: спрос сократится, а цены могут устоять Слишком много факторов, удерживающих недвижимость на плаву Главный итог 2020-го – московская недвижимость стремительно дорожала вопреки всему: коронавирусу, кризису в экономике и оскудению кошельков граждан. Льготная ипотека оказалась волшебным средством, которое не только оживило рынок после вынужденного весеннего простоя, но и довело его до ажиотажного состояния. Покупатели так азартно раскупали квартиры, что цены улетели на заоблачные высоты. Метр и на вторичном, и на первичном рынках стоит уже больше 200 тысяч рублей. Обычно после такого на рынке наступает тишина. Что же будет в этот раз?