Прогноз: нестандартный 2020-й год и неотвратимый 2021-й

Сейчас цены идут вверх, но всё может перевернуться

Подходящий к концу 2020-й год оказался необычным, - несмотря на кризис, вызванный коварным коронавирусом, цены на квадратные метры выросли. Чудес тут нет: жилье всегда дорожает, когда есть повышенный спрос. А он есть, ещё какой - покупатели рванули за квартирами благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Государство этой мерой поддержало строительную отрасль, и правильно сделало, тут сомнений нет. Но эта поддержка не должна стать избыточной, иначе рынок рискует погрузиться в стагнацию.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Ипотека взбодрила рынок

Удивительное дело – все макроэкономические показатели идут вниз, и только цены на недвижимость уверенно растут вопреки логике. Судите сами: ВВП – минус 3,6% за восемь месяцев, доходы граждан - минус - на 7,7% за полгода, нефть - минус 38% по сравнению с январем. А квадратный метр вторичного жилья в столице – на 4,6% дороже, чем был в конце 2019-го (со 178, 5 тыс. рублей он вырос до 191 тысячи). Новостроечный квадрат прибавил еще больше, по разным оценкам риелторов, – от 5 до 14%: в массовом сегменте новостройки Москвы скакнули примерно со 173 тысяч рублей за метр до 190 тысяч, в бизнес-классе - с 237 до 276 тысяч рублей.

И не исключено, что в результате недвижимость в кризисном 2020-м подорожает сильнее, чем в относительно благополучном 2019-м.

Почему с недвижимостью получается все наоборот? Дело в том, что инвесторы и вкладчики, державшие деньги в банках, «переложили» свои деньги в квадратные метры. Им стало невыгодно хранить сбережения на счетах: из-за снижения ключевой ставки до 4,25%, упала и доходность депозитов. Кроме того, доходы от вкладов, превышающих миллион рублей в будущем году начнут облагать 13-процентным налогом. И хотя, если посчитать, суммы налога получаются не очень страшные, все равно, народ у нас не любит платить государству «лишнюю» дань. Соответственно, люди с солидными накоплениями стали искать возможность вложить средства с бОльшим эффектом. Один из способов сохранить и даже приумножить деньги – купить недвижимость, например, – новостройку на этапе строительства. Дополнительным толчком к таким решениям послужило ослабление рубля: в начале года доллар «весил» 61,6 руб., сейчас – почти 80, евро – 68,5 и 93,6 руб. соответственно.

Но сильнее всех погнала покупателей на рынок дешевая ипотека. Напомним, что программу ипотеки с господдержкой под 6,5% правительство запустило в апреле, - когда в период карантина клиенты исчезли с рынка. Мера подействовала, покупатели вернулись, рынок взбодрился, но летом цены начали расти. Причем для части покупателей это обернулось тем, что подорожание «съело» экономию от ипотеки. Конкретно – это произошло в Новой Москве уже к концу лета, где цены, по информации риелторских агентств, выросли в среднем с мая по август примерно со 138 тысяч рублей за метр до 148 тысяч. То есть, человек, взявший в ипотеку квартиру весной по коммерческой ставке платит банку ежемесячно почти столько же, сколько заемщик льготной ипотеки, купивший такую же квартиру в августе.

За новостройками потянулась и вторичка. Да, ипотека там не субсидируется, но она и так недорогая – почти 8% годовых. Первым делом покупатели, конечно же стали разбирать самое недорогое жилье, которое тут же откликнулось неизбежным подорожанием (в мае квадратный метр в пятиэтажке стоил примерно 159 тысяч рублей, в октябре – более 166 тысяч).

Путешествие во времени

И что это нам так мучительно напоминает? Правильно, конец 2014 года. Кратко напомним события шестилетней давности: санкции, обвал цен на нефть, обесценивание рубля, исход вкладчиков из банков. И соответственно – набег граждан на рынок недвижимости вплоть до очередей в офисах продаж новостроек. Ну а затем цены на рынке стали снижаться, и за три года они вернулись на уровень 2013-го года.

Сегодня мы имеем очень похожую картину – цены на квадратные метры растут в отрыве от сложной экономической обстановки в стране. Спрос был искусственно простимулирован сниженной ипотечной ставкой, которую субсидирует государство. Люди побежали на рынок за квартирами не потому что они разбогатели, а потому что им предложили дешевый процент.

Сейчас программа продлена на полгода – до июля 2021 года. Будет ли она пользоваться успехом у покупателей в будущем году? Вопрос интересный. Такие всплески спроса, которые мы наблюдаем сегодня, как правило ведут к тому, что он потом исчерпывается, потому что многие люди купили квартиры «вперед», думая, что программа к ноябрю закончится.

Ажиотаж, по-видимому продолжится до Нового года, это вообще традиционное время для покупки квартир. А дальше вполне вероятно затишье и на первичном, и на вторичном рынках. Правда, на вторичке продавцы крайне медленно осознают, что квартира уже не стоит тех денег, которые они хотят, поэтому они будут либо снимать объекты с продаж, либо, скрепя сердце, предоставлять скидку.

Инвесторы же рынок не вытянут. Дело в том, что те из них, кто хотел прийти на рынок новостроек, уже пришли – до подорожания. Сейчас момент для них уже не очень привлекательный, так что приход новой волны инвесторов очень сомнителен. К тому же есть и более интересные инструменты инвестирования денег, хотя бы народные облигации Минфина под 5,7-5,8% годовых.

В сухом остатке вывод следующий: любой искусственно вздернутый спрос – лишь на время. Если нет реальных экономических условий, для того, чтобы люди стали больше зарабатывать, и соответственно, запланированно делать большие покупки (а не потому что упали ставки по ипотеке и надо скорей бежать), то покупатели рано или поздно закончатся. Дальше – цены начинают снижаться. Таковы законы рынка. И скорее всего, нам в этом придется убедиться еще раз.

Другие предложения декабря

Статьи по теме "Прогнозы рынка недвижимости"

Прогноз: рынок ждёт ценовой откат И застройщикам, и хозяевам вторичных квартир придется идти на уступки Если Россия более-менее благополучно выйдет из карантина, то с рынком недвижимости ничего ужасного не произойдет. Строительные работы возобновляются, девелоперы получают существенную поддержку от государства, запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой 6,5 процентов, - то есть, жизнь на первичном рынке продолжается. Вторичке придется куда труднее – не исключено, что на какое-то время она замрет. К тому же благодаря доступной ипотеке, новостройки заберут часть покупателей у вторичного рынка. Здравствуй, кризис: никогда такого не было и вот опять Скорее всего, покупатели побегут за квартирами Итак, свершилось. События начала месяца развивались по стремительному сценарию, аккурат к празднику 8 марта. Сначала ухнуло на нефтяном рынке: сорвалась сделка между Россией и странами ОПЕК о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти, и цены на черное золото марки Brent упали на треть. Как и следовало ожидать, вслед за этим обвалился и рубль, – до минимальных значений четырехлетней давности. И всё это на крайне неблагоприятном фоне расползающегося коронавируса, который буквально переворачивает жизнь на планете и подрывает мировую экономику. Прогноз-2020: инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов Ожидается небольшой рост цен на уровне инфляции Основные тренды 2019-го года сохранятся и в нынешнем. Спрос останется ограниченным в силу отсутствия лишних денег у покупателей. Цены, тем не менее будут подрастать – их рост поддержит ипотека, которая в наступившем году может стать еще доступнее. Кроме того, «благодаря» реформе долевого строительства дорожают новостройки, а это неизбежно подтягивает вторичный рынок. А вот новый, вернее хорошо забытый фактор: на рынок недвижимости должны прийти инвесторы, недовольные падением ставок по депозитам. Прогноз: что случится с ценами после 1 июля Строители пугают подорожанием, но так ли это на самом деле Итак, с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в наш любимый 214-й закон, и на рынке новостроек меняются правила игры. Революция в сфере жилищного строительства, о необходимости которой так долго говорили участники рынка, практически свершилась. Застройщики ей не радовались и весь предшествующий роковой дате год рассказывали страшные вещи о неизбежном взлете цен, грядущем дефиците новых квартир и девелоперском разорении. Похоже, им удалось убедить в этом покупателей, которые в срочном порядке побежали покупать квартиры. Но так ли все драматично? Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру Новостройка или вторичка, сегодня или завтра? Ловим нужную волну, выгодно решаем квартирный вопрос! Прогноз цен на недвижимость в 2015 году: московская вторичка. Ожидается расслоение рынка на фаворитов и «неликвид» Рынок вторичной недвижимости Москвы подводит итоги работы в 2014 году и строит прогнозы на будущее. Но в отличие от прошлых лет оптимизма у игроков поубавилось. Эксперты считают, что в кризисное время недвижимость хоть и сможет удержаться на плаву, но понесет потери в оборотах, в количестве покупателей да и в ценах. Рынок загородной недвижимости: прогноз на 2015 год. Что будет с ценами? Площади – меньше, стоимость – доступнее, в фаворитах – таунхаусы Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем? Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости: дорастет ли доллар до 40 «единиц»? Эксперты обсуждают разные сценарии и определяют предел падения рубля Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл. Рынок недвижимости и инфляция. Скоро перейдем на доллары? Продавцы к этому готовы, а покупатели не совсем. Прогнозы экспертов Люди, знакомые с нашим (особенно московским) рынком недвижимости, хорошо знают, что был в его истории такой длительный период – долларизации. Строго говоря, он еще не преодолен совершенно: в отдельных сегментах (самых дорогих) участники рынка до сих пор и мыслят, и рассчитываются в американской валюте. Но «внизу» (т.е. в экономе) это явление вроде как удалось искоренить. Как так получилось и – главное – нет ли вероятности того, что иностранная валюта вернется на наш рынок – с этими вопросами мы постарались разобраться. Вторичный рынок Москвы и Подмосковья. Эксперты подводят итоги уходящего года и строят прогнозы на будущее. Есть надежда на стабильность и равновесие цен, но… До конца 2013 года остались считаные дни - самое время оглянуться в прошлое, попытаться заглянуть в будущее. И хотя детального анализа уходящего года стоит ждать от компаний где-нибудь в январе-феврале, у них есть предварительные данные, которыми они и поделились с нашим журналом.