Прогноз-2021: спрос сократится, а цены могут устоять

Слишком много факторов, удерживающих недвижимость на плаву

Главный итог 2020-го – московская недвижимость стремительно дорожала вопреки всему: коронавирусу, кризису в экономике и оскудению кошельков граждан. Льготная ипотека оказалась волшебным средством, которое не только оживило рынок после вынужденного весеннего простоя, но и довело его до ажиотажного состояния. Покупатели так азартно раскупали квартиры, что цены улетели на заоблачные высоты. Метр и на вторичном, и на первичном рынках стоит уже больше 200 тысяч рублей. Обычно после такого на рынке наступает тишина. Что же будет в этот раз?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Мягко говоря, 2020-й год получился нестандартным и малопредсказуемым. Падало всё: нефть, рубль, доходы людей, а рынок недвижимости пребывал в прекрасном параллельном мире, где, наоборот, всё росло. Вот несколько парадоксальных цифр. За первые девять месяцев 2020-го года, как подсчитал Росстат, наши с вами доходы упали на 4,3%. Нефть опустилась с 70 до 30-50 долларов за «бочку». Доллар вырос с 61-65 до 70-80 рублей.

А квадратный метр чувствовал себя замечательно: вторичка подорожала на 10%, а новостройки - на 10-20%, в зависимости от сегмента. В 2019-м году эти показатели были намного скромнее: 3,6% и 5% соответственно.

Покупателей погнали на рынок недвижимости низкая ключевая ставка (4,25%) из-за которой стало невыгодно держать деньги в банках (3-4% по депозитам, согласитесь, малоинтересны) и доступный ипотечный процент: 7,3-8-9% на готовое жилье и 6,5% с поддержкой от государства на новостройки.

И в самом деле, условия льготной ипотеки были вначале очень привлекательными, но с середины лета новостроечные цены пошли в рост, и при этом выгода от льготного процента оказалось «съеденной». Однако людей это не останавливало, так как они старались успеть до окончания ипотечной программы с господдержкой, которую планировали закрыть в ноябре 2020 года, но потом продлили до июля 2021-го. А на вторичке покупатели просто вынесли все самые дешевые квартиры, значительно сократив экспозицию.

Короче говоря, в конце года мы имели картину, мучительно напоминавшую происходившее в 2014-м. Тогда тоже обвалились цены на нефть, просел рубль, люди забирали вклады из банков, Запад обложил Россию санкциями. Реакция граждан на всё это: они рванули за квартирами, и даже устроили столпотворение в офисах продаж новостроек. Главный мотив - успеть вложить стремительно дешевеющие деньги во что-то реальное и вечно ценное. Затем наступило затишье, и цены начали ужиматься: вторичка «таяла» в течение трех последующих лет (2014-2017), результат – минус 10-20%, а новостройки сразу за 15-й год потеряли более 11%.

В 2020-м году граждане, вдохновленные на этот раз не девальвацией рубля, а доступной ипотекой тоже устроили ажиотаж на рынке недвижимости. Итог примерно одинаковый: цены полезли вверх, оторвавшись от реального уровня покупательной способности людей.

Сегодняшний рынок явно перегрелся и требует охлаждения. И его признаки уже начали давать о себе знать: поток клиентов начал уменьшатся с осени, - об этом нам свидетельствуют цифры Росстата (минус 16,5% по ДДУ в октябре по сравнению с сентябрем). На вторичке тоже спрос сжимается за счет того, что люди уже не могут найти себе жилье по карману.

Таким образом, в наступившем 2021-м году спрос, скорее всего, снизится, но цены на квадратные метры вряд ли заметно просядут. Стоимость качественных проектов, видимо, существенно не изменится, а на менее ликвидное жилье будут предлагать 5-10-процентные скидки. Более-менее рынок будет устойчивым, и тому есть несколько причин.

По сравнению с 2014-м годом, у нас низкая ключевая ставка. Напомним, что 6 лет назад ЦБ, чтобы сбалансировать финансовый рынок, поднял ее до 17%, при которых ипотека была вообще оказалась невозможной. Кто забыл, вспомните, что в 2015-м году правительство запустило программу льготной ипотеки под 12% на новостройки, и эти проценты на тот момент представлялись роскошными. Программа действительно поддержала строительство и работала, пока ставка по коммерческой ипотеке не опустилась до 11,5 %. И рынок недвижимости вполне нормально функционировал. Сейчас ключевая ставка 4,25%, и даже если Центробанк задумает ее приподнять на пару процентов, катастрофы не случится. Ставки по коммерческой ипотеке останутся вполне приемлемыми, не говоря уже о льготном кредитовании под 6,5%.

Следующий момент – сейчас на рынке гораздо меньше жилья, чем в 2015-м, когда цены на новостройки падали. Девелоперы и строят меньше, и не торопятся затоваривать рынок, аккуратненько выводя новостройки в продажу.

Стоит учесть, что и новые проекты, которые продаются с применением счетов эскроу (это уже примерно половина жилья) выходят дороже прежних, которые реализовывались по «обычным» ДДУ. Потому что перешедшие на новую систему застройщики берут кредиты в банках, платят по ним проценты, а раньше они просто собирали деньги с покупателей. Вряд ли они будут демпинговать.

Продолжат перекладывать деньги в недвижимость владельцы крупных вкладов, по мере того, как будут заканчиваться сроки депозитов по старым процентам.

И наконец ещё один интересный фактор, который будет играть против снижения цен. Люди, которые до пандемии тратили много денег на дорогие путешествия и развлечения, образовавшиеся финансовые «излишки» наверняка захотят переложить в недвижимость. В России, видимо, потратят сбережения и те, кто собирался купить жилье за границей.

Так что, если не случится еще чего-нибудь совершенно непредсказуемого, и ничего не прилетит, откуда не ждали, то в наступившем году цены на недвижимость устоят и отправятся в рост не раньше 2022 года.

Другие предложения марта

Статьи по теме "Прогнозы рынка недвижимости"

Рынок недвижимости и инфляция. Скоро перейдем на доллары? Продавцы к этому готовы, а покупатели не совсем. Прогнозы экспертов Люди, знакомые с нашим (особенно московским) рынком недвижимости, хорошо знают, что был в его истории такой длительный период – долларизации. Строго говоря, он еще не преодолен совершенно: в отдельных сегментах (самых дорогих) участники рынка до сих пор и мыслят, и рассчитываются в американской валюте. Но «внизу» (т.е. в экономе) это явление вроде как удалось искоренить. Как так получилось и – главное – нет ли вероятности того, что иностранная валюта вернется на наш рынок – с этими вопросами мы постарались разобраться. Инфляция, курсы валют и рынок недвижимости: дорастет ли доллар до 40 «единиц»? Эксперты обсуждают разные сценарии и определяют предел падения рубля Цифра 40 играет в нашей жизни роль непростую, иногда прямо-таки магическую. Все мы знаем, сколько лет длится бабий век; какова крепость популярнейшего на Руси напитка; а «температура 40» является свидетельством тяжелейшей болезни – такой, от которой и до попадания на небеси недалеко… В сегодняшней ситуации у рассматриваемого нами числа появился еще один смысл. Рынок загородной недвижимости: прогноз на 2015 год. Что будет с ценами? Площади – меньше, стоимость – доступнее, в фаворитах – таунхаусы Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем? Прогноз цен на недвижимость в 2015 году: московская вторичка. Ожидается расслоение рынка на фаворитов и «неликвид» Рынок вторичной недвижимости Москвы подводит итоги работы в 2014 году и строит прогнозы на будущее. Но в отличие от прошлых лет оптимизма у игроков поубавилось. Эксперты считают, что в кризисное время недвижимость хоть и сможет удержаться на плаву, но понесет потери в оборотах, в количестве покупателей да и в ценах. Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру Новостройка или вторичка, сегодня или завтра? Ловим нужную волну, выгодно решаем квартирный вопрос! Прогноз: что случится с ценами после 1 июля Строители пугают подорожанием, но так ли это на самом деле Итак, с 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в наш любимый 214-й закон, и на рынке новостроек меняются правила игры. Революция в сфере жилищного строительства, о необходимости которой так долго говорили участники рынка, практически свершилась. Застройщики ей не радовались и весь предшествующий роковой дате год рассказывали страшные вещи о неизбежном взлете цен, грядущем дефиците новых квартир и девелоперском разорении. Похоже, им удалось убедить в этом покупателей, которые в срочном порядке побежали покупать квартиры. Но так ли все драматично? Прогноз-2020: инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов Ожидается небольшой рост цен на уровне инфляции Основные тренды 2019-го года сохранятся и в нынешнем. Спрос останется ограниченным в силу отсутствия лишних денег у покупателей. Цены, тем не менее будут подрастать – их рост поддержит ипотека, которая в наступившем году может стать еще доступнее. Кроме того, «благодаря» реформе долевого строительства дорожают новостройки, а это неизбежно подтягивает вторичный рынок. А вот новый, вернее хорошо забытый фактор: на рынок недвижимости должны прийти инвесторы, недовольные падением ставок по депозитам. Здравствуй, кризис: никогда такого не было и вот опять Скорее всего, покупатели побегут за квартирами Итак, свершилось. События начала месяца развивались по стремительному сценарию, аккурат к празднику 8 марта. Сначала ухнуло на нефтяном рынке: сорвалась сделка между Россией и странами ОПЕК о дополнительном сокращении объемов экспорта нефти, и цены на черное золото марки Brent упали на треть. Как и следовало ожидать, вслед за этим обвалился и рубль, – до минимальных значений четырехлетней давности. И всё это на крайне неблагоприятном фоне расползающегося коронавируса, который буквально переворачивает жизнь на планете и подрывает мировую экономику. Прогноз: рынок ждёт ценовой откат И застройщикам, и хозяевам вторичных квартир придется идти на уступки Если Россия более-менее благополучно выйдет из карантина, то с рынком недвижимости ничего ужасного не произойдет. Строительные работы возобновляются, девелоперы получают существенную поддержку от государства, запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой 6,5 процентов, - то есть, жизнь на первичном рынке продолжается. Вторичке придется куда труднее – не исключено, что на какое-то время она замрет. К тому же благодаря доступной ипотеке, новостройки заберут часть покупателей у вторичного рынка. Прогноз: нестандартный 2020-й год и неотвратимый 2021-й Сейчас цены идут вверх, но всё может перевернуться Подходящий к концу 2020-й год оказался необычным, - несмотря на кризис, вызванный коварным коронавирусом, цены на квадратные метры выросли. Чудес тут нет: жилье всегда дорожает, когда есть повышенный спрос. А он есть, ещё какой - покупатели рванули за квартирами благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Государство этой мерой поддержало строительную отрасль, и правильно сделало, тут сомнений нет. Но эта поддержка не должна стать избыточной, иначе рынок рискует погрузиться в стагнацию.