Один из главных трендов этого года, который неминуемо отразится на рынке недвижимости, – разворот Центробанка от мягкой денежно-кредитной политики к нейтральной. Напомним, что в 2019-м и 2020-м годах ЦБ снижал ключевую ставку с 7,75% до 4,25% годовых. Это показатель, от которого «пляшут» проценты по вкладам и кредитам. И мы очень быстро привыкли к тому, что хранить деньги в банках невыгодно, а вот занимать у них – очень легко. Но в феврале-марте 2021-го года Центробанк взял и поднял ключевую ставку до 5%.
И судя по всему, на этом регулятор не остановится. «Ужесточение» политики, как разъяснила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, вызвано необходимостью бороться с инфляцией. «Именно быстрое восстановление совокупного спроса, которое опережает возможности расширения предложения, привело к ускорению роста цен», - заявила руководитель Центробанка.
Действительно, уж в сфере недвижимости за последний год спрос не просто восстановился, он был ажиотажным. На рынок бурным потоком потекли ипотечные деньги - люди бодро брали кредиты под низкий процент: ставка по коммерческой ипотеке была чуть выше 8%, по льготной – 6,5%, к тому же ее снижали банки, да еще и субсидировали застройщики.
К ипотечным добавились деньги частных инвесторов, активно закрывавших депозиты, которые их-за маленьких ставок (около 4%) перестали приносить желанный доход. Часть инвесторов ушли на рынок ценных бумаг, а часть – на менее рискованный и более понятный рынок недвижимости.
Таким образом, на рынок вышли люди, которые о срочном приобретении недвижимости особо раньше и не задумывались. Одни просто не могли себе позволить ипотеку из-за высоких ставок, другие искали надежный актив для сохранения и преумножения денег. Кстати, частные инвесторы тоже нередко брали кредиты, если квартира оказывалась дороже имеющейся у них на руках суммы.
Ажиотажный спрос разогнал цены так, что они теперь не могут остановиться. А ведь рынок недвижимости дорожал вопреки всему, даже здравому смыслу. Мы наблюдаем аномалию: по данным Росстата, за последнее семь лет население «обеднело» на 10,6%, только за 2020-й год реальные доходы граждан просели на 3,5%, ВВП – на 3,1%, а квадратные метры как ни чём не бывало росли в цене. В Москве вторичные квартиры подорожали на 16,2%, в Новой Москве – на 17,7%, в Подмосковье – на 19,8%. Московские и «новомосковские» новостройки – на 15-30%, подмосковные – на 23%.
Спрос в 2020-м году разогрелся летом, после первого локдауна и введения программы льготной ипотеки с господдержкой. Нашествие покупателей привело к тому, что предложение сокращалось, цены разбухали, и в конце концов выгода от дешевых кредитов оказалась «съеденной». Осенью народ поостыл, и спрос стал падать. Но впереди замаячил новый год, и покупатели вновь потянулись на рынок. Ипотечный счетчик Росреестра зафиксировал, что в Москве в 2020-м году почти половина вторичных квартир и новостроек (45%) приобреталась с помощью кредитов. Это примерно на 16% больше, чем в 2019-м году. То есть рынок недвижимости впал в зависимость от дешевой ипотеки.
Рост цен продолжился и в новом 2021-м году. Итоги I квартала показали, что в старой Москве вторичное жилье подорожало на 3,7%, в Новой – на 5,2%, в Подмосковье – на 5,3%. Не отставали и новостройки: примерно на 6% вырос в цене метр в «старой» Москве, на 1,3% - в Новой, на 2,3% – в области.
Сейчас спрос всё-таки поутих, ведь постоянно пребывать на гребне волны невозможно. Но квартиры дорожают и дорожают. Такое бывает после наплыва на рынок «шальных» денег. Мы это уже наблюдали в начале двухтысячных годов, и тогда это были нефтедоллары. Сегодня в квадратные метры трансформировались кредиты и депозиты.
Продавцы же, несмотря на то, что покупателей становится всё меньше, не в силах остановиться и продолжают вздувать цены уже на автомате. Они снова поверили в то, что возможен бесконечный рост цен.
Но если в 2000-е годы эта уверенность объяснялась тем, что доходы граждан росли, то сегодня всё наоборот. И поскольку Центробанк официально заявил о сворачивании мягкой денежно-кредитной политики, источник кредитно-депозитных денег начнет иссякать. Так как ставки по ипотеке, вкладам и депозитам несомненно повысятся, то значит, ипотечников и инвесторов на рынке поубавится.
Впрочем, возможен ещё один последний рывок за кредитами перед более чем вероятным окончанием льготной ипотеки в Московском регионе. Но чудес не бывает: денег у людей больше не становится, и искусственно взбадривать рынок в постоянном режиме вряд ли получится. Если же эту аномалию продолжать и дальше, тем сильнее будут ощущаться малоприятные для рынка последствия, тем серьезнее и жестче будет стагнация.