Прогноз-2020: инвестиции в недвижимость выгоднее депозитов

Ожидается небольшой рост цен на уровне инфляции
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру"

Основные тренды 2019-го года сохранятся и в нынешнем. Спрос останется ограниченным в силу отсутствия лишних денег у покупателей. Цены, тем не менее будут подрастать – их рост поддержит ипотека, которая в наступившем году может стать еще доступнее. Кроме того, «благодаря» реформе долевого строительства дорожают новостройки, а это неизбежно подтягивает вторичный рынок. А вот новый, вернее хорошо забытый фактор: на рынок недвижимости должны прийти инвесторы, недовольные падением ставок по депозитам.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Дешевое дорожало, дорогое - дешевело

Прежде чем перейти к прогнозам на 2020-й год, определимся с итогами 2019-го. Если коротко, то по ценовой динамике рынок Москвы разделился на два сегмента: недорогое жилье, которое потихоньку дорожает и сдающий позиции бизнес-класс. В целом же столичное жилье за год прибавило около 3,6% - практически «в такт» с инфляцией, которая по данным Росстата, в конце года составляла 3,1% . Средняя стоимость метра достигла показателя 178 500 руб.

Чтобы лучше понять тенденции рынка, рассмотрим его с разных ракурсов: число комнат, география и типы жилья. Самыми успешными в 2019-м году оказались двухкомнатные квартиры, показавшие прирост 5,5%. «Двушки» - это самый ходовой и самый разбираемый покупателями товар.

Если взять за точку отсчета географию, то тут выделяется тройка лидеров - Юго-Восточный и Южный округа с большим объемом типовой застройки (+6,4% и +6%) и Центральный, где, наоборот, много уникальных исторических домов и «люксовых» новостроек, а это ценность на все времена (+5,8%).

В ракурсе типов жилья картинка выглядит наиболее интригующей. Типовое панельное жилье, а также кирпичные дома советского периода дружно показали результат плюс 5% в среднем, и это выше рынка. Современный монолит-кирпич, который по сути позиционируется как жилье бизнес-класса, просел почти на процент. Владельцы такого жилья крайне неохотно сбавляют цены на свои, как им представляется, драгоценные квартиры, сторговаться с ними тяжело. В итоге покупатели, пожав плечами, уходят на рынок новостроек за более продвинутыми и стильными вариантами. А квартира-неудачница продолжает месяцами и годами висеть в базе, пугая ценником соискателей, и в конце концов, ее приходится сбывать с рук с большой скидкой. Итог – явно переоцененная недвижимость теряет былой блеск и постепенно, но неуклонно дешевеет.

Волны спроса и завышенные ожидания

Что же двигало покупателями, которые интересовались недорогими квартирами (в основном до 10 млн. рублей)? Их подхлестывали два фактора: реформа долевого строительства и дешевеющая ипотека. Первый фактор касается рынка новостроек, но он зацепил и «вторичку». На первичном рынке люди действительно «ажиотажно» заключали сделки «до 1 июля», опасаясь роста цен, и в результате новостройки подорожали. На этом несколько истеричном фоне подтянулись и цены на вторичные квартиры, да и нашлось немало покупателей, не захотевших связываться с реформирующимися новостройками: они предпочли «безопасное» готовое жилье и вышли на вторичный рынок.

В свою очередь, теряющая процентные пункты ипотека практически всегда дает эффект, хотя и зачастую временный. Напомним, что к октябрю ставки на «вторичку» снизились до 9,67%, а в ноябре – до 9,51%. В принципе, оба фактора можно считать искусственными «стимуляторами» спроса на фоне отсутствия роста доходов людей, тем не менее, они сыграли свою роль - недорогое московское жилье покупалось, самые доступные лоты «вымывались», цены, соответственно, подрастали.

И все-таки спрос на московские квартиры оказался несколько ниже, чем в 2018 году, о чем свидетельствует статистика Росреестра: за 11 месяцев 2019-го года число сделок было меньше на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. В первом квартале спрос шел по нарастающей, а затем начал падать. Тут надо вспомнить, что в 2018-м году люди торопились брать кредиты из-за того, что ипотека стала дорожать: надо было успеть, пока проценты не вырастут еще больше. Короче говоря, эти волны покупательской активности прошлого и позапрошлого года на фоне дорожающей/дешевеющей ипотеки и наступления «апокалиптического» 1 июля привели к тому, что в итоге спрос заметно выдохся.

При этом настроения продавцов жилья можно определить как «завышенные ожидания». Собственники надеялись на резкий рост цен, спровоцированный реформой долевого строительства, на «набеги» покупателей-ипотечников и даже на реновацию (хозяева «реновационных» сегодня практикуют «наценку» в 500-700 тыс. рублей, а некоторые могут «выкатить» и миллион). Однако эти надежды сбываются лишь частично, так как суровая действительность вносит свои коррективы: цены на новостройки выросли, но не критично (в пределах 4%), девелоперы продолжают строить, и в основном по старым правилам, число ипотечных сделок, по данным того же Росреестра, снизилось (с мая по октябрь на 12,4%), а дорогая хрущевка «с перспективами» не привлекает покупателей, которым нужна приличная квартира для жизни уже сейчас.

2020-й год: денег не прибавится, но продавцы будут держаться

Как поведет себя рынок при противостоянии продавцов с амбициями и покупателей со скромными финансами? У покупателей денег не прибавится, поэтому спрос останется ограниченным. Но при этом к снижению цен предпосылок все-таки нет, - они так и будут расти «в ногу» с инфляцией.

Дело в том, что на рынке новостроек все больше жилых комплексов будут продаваться по эскроу-счетам, а они все-таки пусть и не на много, но дороже тех, что продаются по старым договорам долевого участия. А значит, и продавцы вторичных квартир продолжат держать цены.

Спрос и дальше будет подбадривать ипотека. Очень вероятно, что Центробанк опустит ключевую ставку еще на полпроцента-процент, а это значит, что и ипотечные ставки станут меньше. Людям деваться некуда, им нужны деньги на решение квартирного вопроса.

Наконец, на рынок недвижимости могут прийти инвесторы, разочаровавшиеся в банковских депозитах. Ведь из-за снижения ключевой ставки, проценты падают не только по кредитам, но и по вкладам. Еще полтора года назад ставки по депозитным счетам были выше 7% годовых, а сегодня предложение открыть вклад под 5,3% считается очень хорошим, и его еще надо «отловить» среди акций. (Даже смешно сравнивать с ситуацией пятилетней давности, когда после кризиса ставки по депозитам доходили до 10-15%, а то и выше). Между тем, доходность арендного бизнеса сегодня составляет 5-7% годовых, а если учесть еще и рост цен на недвижимость на уровне инфляции, то можно дотянуть и до 10-12%. Таким образом, квадратные метры становятся значительно привлекательнее банковских счетов. Явление инвесторов, если таковое состоится, тоже поддержит квартирные цены.

Вот такой примерно сценарий ждет нас в 2020-м году, если, конечно, к нам не прилетит черная птичка лебедь в виде «адских» санкций, падения рубля и тому подобных геополитических и макроэкономических сюрпризов. Но будем надеяться, что этого все-таки не будет!