Прогноз на 2022-й год и после: квартиры подешевеют на треть?

На все кризисы недвижимость реагирует снижением цен
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру"

Сегодняшняя обстановка в экономике и политике заставляет вспомнить 2014-2017 годы. Все очень похоже: военный конфликт, введение санкций, огромная ключевая ставка. Тогда эти события заставили московскую недвижимость подешеветь на 10-20%. Но сейчас и масштабы происходящего значительнее, и стоимость метра раздувшаяся. Поэтому не исключено, что просадка окажется глубже – процентов на тридцать.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Сравнивая эти два кризиса, нужно отметить и другие отличия. Так, российская экономика сегодня покрепче, чем в 2014-м году - она за предыдущие семь лет научилась жить под санкциями и даже в некоторых отраслях «импортозаместилась». Плюс набралась полезного опыта во время пандемии.

В 2014-м году отмечалось ещё такое неприятное для России явление, как обвал цен на нефть, что повлекло за собой девальвацию рубля. Сейчас все наоборот: нефть подорожала (более $100 за баррель), а рубль тоже сначала упал, но отжался и занял подзабытые позиции 2017 года (около 60 рублей).

Но в целом общие сюжетные линии двух кризисов, а также ответная реакция рынка вполне сопоставимы. Мы прошли фазу ажиотажного спроса (декабрь 2014-го, начало марта 2022-го). Пережили упомянутое падение рубля (до 68 руб. в декабре 2014-го, и до 120 руб. в марте 2022-го), подъем ключевой ставки (в 2014-м – до 17%, в 2022-м - до 20%). И как следствие, получили – недоступную ипотеку (15-17% в апреле и мае). Паническую скупку квартир устроили граждане, располагавшие солидными рублевыми накоплениями и желающие их спасти от обесценивания. А также – заемщики, успевшие оформить кредиты по старым ставкам. В результате набега цены подскочили. За март-апрель - на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% - в Новой и на 6,3% в Подмосковье. Кое-где доходило и до 10%.

Но продлилось расхватывание квартир недолго – в апреле спрос схлынул (минус 38% по сравнению с мартом в Москве). Покупатель с рынка ушел, и метру расти в цене стало просто не с чего. Страшные предсказания для российской экономики, которые буквально вытолкнули покупателей на рынок в марте, в жизнь не претворились. Банки устояли, рубль окреп так, что ЦБ старается его ослабить. Людям стало не до крупных покупок – продукты подорожали, денег стало меньше, кто-то лишается работы. Ипотека при этом совсем недешевая, хотя ключевая ставка снизилась до 11%. А продавцы пока не перестроились, многие из них живут в реалиях начала 2022-го года, их запросы не соответствуют возможностям покупателей.

В мае в ценовой динамике наметился небольшой минус: московские квартиры на вторичке подешевели на 0,6%. Дальше, если все будет более-менее нормально (экономика адаптируется к санкциям), цены сбросят те самые 5-10%, которые наросли во время истерического мартовского спроса. Но не будем забывать, что в 2020-21 гг надулся ценовой пузырь (чего во время предыдущего кризиса 2014-го года не наблюдалось). То есть, если экономика просядет еще, то и цены на недвижимость откатятся довольно далеко – до 30%. В разных сегментах глубина падения цен будет разной. Например, востребованное недорогое жилье потеряет не так много – до 10%. А вот некоторые переоцененные проекты бизнес-класса сбросят больше.

Все это касается вторичного рынка квартир. На рынке новостроек ситуация несколько иная: здесь есть госпрограммы льготной и семейной ипотеки, плюс застройщики активно за свой счет субсидируют ставки. И поэтому могут не только не снижать цены на квадратные метры, но даже и повышать. Чем охотно и пользуются. Можно даже говорить о «психической атаке» на покупателей: скорее берите, цены завтра вырастут, но сегодня вот вам маленькая ставочка, сэкономите на платежах. Конечно, ставки ниже рыночных привлекают покупателей, и никто не думает о том, что законы рынка нарушаются, а пузырь-то продолжает надуваться. Цены на новостройки сейчас космические: в среднем метр в Москве стоит около 300 тысяч рублей. При этом средние зарплаты москвичей – около 100 тысяч. В мире недвижимости есть такой международный негласный закон: средняя зарплата должна примерно соответствовать цене метра. В России, тем более в Москве это соотношение никогда особо не соблюдалось, а сейчас наш рынок новостроек вообще оторвался от реальности. Так что если экономическое положение продолжит ухудшаться, то рано или поздно, пузырь лопнет. И ведь есть, куда падать.