Сегодняшняя обстановка в экономике и политике заставляет вспомнить 2014-2017 годы. Все очень похоже: военный конфликт, введение санкций, огромная ключевая ставка. Тогда эти события заставили московскую недвижимость подешеветь на 10-20%. Но сейчас и масштабы происходящего значительнее, и стоимость метра раздувшаяся. Поэтому не исключено, что просадка окажется глубже – процентов на тридцать.
Сравнивая эти два кризиса, нужно отметить и другие отличия. Так, российская экономика сегодня покрепче, чем в 2014-м году - она за предыдущие семь лет научилась жить под санкциями и даже в некоторых отраслях «импортозаместилась». Плюс набралась полезного опыта во время пандемии.
В 2014-м году отмечалось ещё такое неприятное для России явление, как обвал цен на нефть, что повлекло за собой девальвацию рубля. Сейчас все наоборот: нефть подорожала (более $100 за баррель), а рубль тоже сначала упал, но отжался и занял подзабытые позиции 2017 года (около 60 рублей).
Но в целом общие сюжетные линии двух кризисов, а также ответная реакция рынка вполне сопоставимы. Мы прошли фазу ажиотажного спроса (декабрь 2014-го, начало марта 2022-го). Пережили упомянутое падение рубля (до 68 руб. в декабре 2014-го, и до 120 руб. в марте 2022-го), подъем ключевой ставки (в 2014-м – до 17%, в 2022-м - до 20%). И как следствие, получили – недоступную ипотеку (15-17% в апреле и мае). Паническую скупку квартир устроили граждане, располагавшие солидными рублевыми накоплениями и желающие их спасти от обесценивания. А также – заемщики, успевшие оформить кредиты по старым ставкам. В результате набега цены подскочили. За март-апрель - на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% - в Новой и на 6,3% в Подмосковье. Кое-где доходило и до 10%.
На «вторичке» нет причин для роста цен
Но продлилось расхватывание квартир недолго – в апреле спрос схлынул (минус 38% по сравнению с мартом в Москве). Покупатель с рынка ушел, и метру расти в цене стало просто не с чего. Страшные предсказания для российской экономики, которые буквально вытолкнули покупателей на рынок в марте, в жизнь не претворились. Банки устояли, рубль окреп так, что ЦБ старается его ослабить. Людям стало не до крупных покупок – продукты подорожали, денег стало меньше, кто-то лишается работы. Ипотека при этом совсем недешевая, хотя ключевая ставка снизилась до 11%. А продавцы пока не перестроились, многие из них живут в реалиях начала 2022-го года, их запросы не соответствуют возможностям покупателей.
В мае в ценовой динамике наметился небольшой минус: московские квартиры на вторичке подешевели на 0,6%. Дальше, если все будет более-менее нормально (экономика адаптируется к санкциям), цены сбросят те самые 5-10%, которые наросли во время истерического мартовского спроса. Но не будем забывать, что в 2020-21 гг надулся ценовой пузырь (чего во время предыдущего кризиса 2014-го года не наблюдалось). То есть, если экономика просядет еще, то и цены на недвижимость откатятся довольно далеко – до 30%. В разных сегментах глубина падения цен будет разной. Например, востребованное недорогое жилье потеряет не так много – до 10%. А вот некоторые переоцененные проекты бизнес-класса сбросят больше.
Застройщики пошли в психическую атаку
Все это касается вторичного рынка квартир. На рынке новостроек ситуация несколько иная: здесь есть госпрограммы льготной и семейной ипотеки, плюс застройщики активно за свой счет субсидируют ставки. И поэтому могут не только не снижать цены на квадратные метры, но даже и повышать. Чем охотно и пользуются. Можно даже говорить о «психической атаке» на покупателей: скорее берите, цены завтра вырастут, но сегодня вот вам маленькая ставочка, сэкономите на платежах. Конечно, ставки ниже рыночных привлекают покупателей, и никто не думает о том, что законы рынка нарушаются, а пузырь-то продолжает надуваться. Цены на новостройки сейчас космические: в среднем метр в Москве стоит около 300 тысяч рублей. При этом средние зарплаты москвичей – около 100 тысяч. В мире недвижимости есть такой международный негласный закон: средняя зарплата должна примерно соответствовать цене метра. В России, тем более в Москве это соотношение никогда особо не соблюдалось, а сейчас наш рынок новостроек вообще оторвался от реальности. Так что если экономическое положение продолжит ухудшаться, то рано или поздно, пузырь лопнет. И ведь есть, куда падать.