Доходные дома – это такая «долгоиграющая» тема. Люди, давно наблюдающие за сферой недвижимости, подтвердят, что она с похвальным постоянством появляется в новостях. Раз в 2-3 года государство за нее хватается, объявляет панацеей, способной вылечить наш рынок от его главной болезни – недоступности жилья для простых граждан. Пишутся проекты, их горячо обсуждают в СМИ. Потом обо всем этом тихо забывают.
Минувший апрель принес очередную подобную «старую-новую» новость. Министерство регионального развития разработало программу массового строительства недорогих доходных домов. Авторы документа убеждены, что к 2020 году 20% возводимого в стране жилья будет именно таким – предназначенным для сдачи в аренду.
По глубочайшему убеждению обозревателя портала www.metrinfo.ru, эту инициативу ждет та же судьба, что и бесчисленное множество ее предшественниц – забвение. В нынешних экономических условиях строительство недорогих доходных домов невозможно – по крайней мере, в Москве. Но мы все равно благодарны Минрегиону – за то, что называется «информационным поводом», т.е. возможность поговорить о проблеме.
Не сейчас…
Обсуждение любого вопроса принято предварять историческим экскурсом – не станем и мы отклоняться от традиции. В дореволюционной России доходные дома не просто существовали, но являлись отлаженным и прибыльным бизнесом. «Их строили все, у кого была такая возможность, – купцы и чиновники, общества и религиозные конфессии, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Достаточно сказать, что до 1917 года в Москве было более 800 доходных домов, они составляли 40% от общего объема жилого фонда. Эти здания помнили не по адресам, а по фамилиям владельцев: доходный дом Перлова, доходные дома Кузнецова, Бахрушина, доходный дом страхового общества «Россия», доходный дом церкви Троицы, «что на Грязях», доходный дом Троицкого Сухаревского Подворья…».
Подобный, выражаясь современным языком, бум на рынке арендной недвижимости появился неслучайно – он был следствием хорошей рентабельности этого бизнеса. «Притом что общий уровень доходности был на уровне 5-7% годовых, инвестиции в доходные дома в царской России могли давать до 15% годовых, - объясняет Роберт Хайруллин, генеральный директор управляющей компании «АС «Менеджмент» (Инвестиционная группа компаний ASG). – Это было связано с тем, что жилья надлежащего качества было недостаточно и спрос на него был колоссальным. Кроме того, развитие доходных домов поддерживали городские власти – в частности, они брали на себя подготовку участков, включая прокладку электрокабелей, водопровода, канализации, благоустройство территорий и приведение в надлежащий порядок улиц». Заинтересованность властей, продолжает эксперт, была вполне рациональной: владельцы доходных домов платили налоги. Например, в 1913 году в Москве из 47,6 млн руб. городского дохода 7 млн руб. составили налоги, уплаченные хозяевами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.
…или не здесь
Еще один опыт, на который любят ссылаться сторонники строительства доходных домов, – заграничный. Во многих странах действительно принято не приобретать, а арендовать квартиру. В крупных городах Европы (Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене) на долю доходных домов приходится до трети рынка жилой городской недвижимости, а молодым семьям оказывается заметно выгоднее не приобретать жилье (даже в ипотеку), а снимать его. Еще более красноречивые цифры за океаном: в Монреале, например, в арендованном, а не собственном жилье проживают 50% горожан, а в Нью-Йорке – вообще две трети…
«В США доходные дома – это распространенный и общепринятый бизнес, - говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Есть так называемое социальное жилье, находящееся в руках частных инвесторов. Государство по определенным программам компенсирует его владельцам разницу между социальной и рыночной стоимостью найма. Эти дома могут находиться и в весьма приличных районах, например, в центре Манхэттена, но выглядят, как правило, все же недорогими. Контингент жителей в таких домах может быть довольно пестрым, однако ужасов, как в голливудских фильмах, вы не увидите – во всяком случае, в хороших районах».
Наталья Кац добавляет, что в виденных ею доходных домах из недостатков можно отметить плохую звукоизоляцию, поскольку перегородки сделаны не капитально. А все остальное выглядит вполне достойно. Портрет нанимателя может быть разным – это зависит от многих факторов, в том числе от города. Вообще, Америка – это страна людей, которые предпочитают жить за городом и в собственном доме. Поэтому городская квартира – это прерогатива молодых людей: студентов, тех, кто только что выехал от родителей, а также специалистов, которые вынуждены часто переезжать из страны в страну и из города в город (это т.н. корпоративная аренда).
У нас? Дорого!
Сказать, что у нас вообще нет доходных домов, было бы неправдой. Имеются. Самый, вероятно, знаменитый проект был реализован в 2003 году существовавшим тогда Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы. Дом, расположенный в Большом Николоворобинском переулке, что называется, «прекрасен во всех отношениях», но назвать его доступным как-то не поворачивается язык. Как говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty), квартиры в нем сдаются по ценам от $3 тыс. до $12,5 тыс. в месяц.
Есть и иные проекты. Наталья Кац («Усадьба») упоминает принадлежащие ГлавУпДК (Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса) дома на улицах Житной и Стасова. Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, называет около полутора десятков апарт-отелей – в Москве они бывают в различных ценовых категориях, от 3*до 5*. В конце концов можно ведь жить и в гостинице – в отличие от советских времен, они сегодня являются коммерческими предприятиями и поэтому будут только рады, что постояльцы остановятся у них не на три дня, а на несколько лет – стабильность доходов любят все.
Есть проекты и на загородном рынке. Среди поселков, где коттеджи сдаются в аренду, Олеся Манздяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate, называет «Росинку», «Никольскую слободу», «Сновидово»…
При всех различиях названных объектов их объединяет одно – дороговизна. Об уровне цен в доходном доме ДИПС мы уже сказали, в других местах цены вполне соизмеримы. И не похоже, чтобы тенденция собиралась хоть как-то меняться.
Например, Инвестиционная группа компаний ASG (ее представитель Роберт Хайруллин уже фигурировал в этом тексте) работает сейчас над проектом «Система московских доходных домов Рублево-Мякинино» (ст. м. «Мякинино»). Как сообщил Роберт Хайруллин, комплекс «ориентирован на проживание молодых квалифицированных специалистов со средним уровнем дохода». Сколько же они заплатят?
После того как проект будет реализован, в нем будет свыше 400 апартаментов. Это студии и односпальные, двуспальные апартаменты; трех–пятиспальные апартаменты, все они делятся на три группы – стандартные, бизнес-класс и элитные. Арендные ставки в зависимости от метража и класса апартаментов будут варьироваться от 30 - 90 тыс. руб. до 210 - 230 тыс. руб. в месяц. А площади апартаментов – от 22 до 217 кв. метров. Первая очередь проекта запущена – это финские коттеджи площадью 225 кв. метров со стоимостью аренды 7500 долларов.
Как видим, все реализованные на сегодня коммерческие проекты доходных домов очень дороги. Безусловно, спрос на них есть – и мы безумно рады за людей, имеющих возможность проживать в подобных квартирах и коттеджах. Но вот имеет ли все это отношение к проблеме доступности жилья, обеспечения им людей не то чтобы бедных, но хотя бы со средним достатком – вопрос, что называется, риторический…
Дешевое? По соцпрограммам…
Что касается возведения действительно дешевых доходных домов, то, по ощущениям наших консультантов, «идея их возведения постоянно витает в воздухе». Так, летом 2008 года правительство Москвы разработало концепцию, по которой за полтора года должно было появиться 23 таких дома, которые называются «бездотационными». Но пока появилось только шесть, в них живут около 1800 семей очередников. Правительство собирается расширить эту сеть в Зеленограде и в Московской области (в районе Люберецких полей и в Подольске). Известна и ориентировочная стоимость найма жилья (вместе с коммуналкой) - для однокомнатной квартиры средней площадью 41 кв. м - 4 500 рублей; для двухкомнатной (60 кв. м) - 6 500 рублей; для трехкомнатной квартиры (97 кв. м) - 9 500 рублей.
Но, конечно, к доходным домам эти не имеют никакого отношения. Их организовало государство, которое не собирается извлекать из них никакой прибыли и с сугубо социальными целями – поселиться в этих квартирах и на таких замечательных условиях могут только горожане, официально признанные очередниками города. А частный бизнес тут вообще не причем.
Считаем и плачем
«Не летает пепелац без гравицапы!» - утверждали герои культового в 80-е годы фильма «Кин-дза-дза». То же самое можно сказать и о доходных домах – если хотя бы поверхностно ознакомиться с реалиями, существующими на рынке. Однокомнатная квартира в Москве стоит сегодня, если примерно, 5 млн руб. Сдается она за 25 тыс. руб. в месяц, т.е. доходность составляет 0,5% в месяц. Это 6% годовых. Напомним еще некоторые детали. Приведенные цифры не учитывают операционные расходы, траты на ремонт, меблировку и вообще поддержание недвижимости в приличном состоянии. Юрлицо, организовавшее доходный дом, наверняка должно будет заплатить налоги. Так что реальная доходность «бизнеса» (без кавычек тут вряд ли обойдешься) составит процента 4 годовых. И где взять такого бизнесмена, который согласится на подобную прибыль?!
Не забудем и еще об одной детали. Рассуждая о доходных домах, государственные люди любят помусолить тезис о том, что рантье-частники совсем обнаглели, дерут с проживающих три шкуры. Из этого вытекает, что квартиру в созданном в их воспаленном воображении доходном доме следовало бы сдавать значительно дешевле, чем в частном секторе, – вероятно, тысяч за 12-15 в месяц. И какой будет тогда доходность?
В общем, варианта только два. Либо сугубо казенные учреждения, планово-убыточные – но их хватит только на всяких бюджетников-льготников, да и то не всех. Либо частный бизнес, но его придется привлекать каким-то огромными льготами, бесплатной землей под застройку, дармовым подключением коммуникаций, налоговыми каникулами… Далее известно. Построенные на столь фантастически выгодных условиях квартиры будут быстренько проданы через цепочку подставных фирм, деньги – в офшор, а сами бизнесмены отправятся в Лондон, изображая из себя преследуемых по политическим мотивам.
И ничего другого не получится, потому как это – экономические реалии.
Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость»:
В современной России данный тип недвижимости популярностью у девелоперов и застройщиков не пользуется. Основная причина – длительный период окупаемости, который оказывается в разы выше, чем период окупаемости многоквартирного дома, предназначенного для открытой розничной продажи. Реализация подобных проектов на текущий момент возможна лишь при ощутимой поддержке государства.
Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
В существующих на сегодня доходных домах арендные ставки очень высоки. Они сопоставимы с арендой элитного жилья, что в принципе противоречит самой концепции «доходного дома».
Сейчас цивилизованный рынок аренды Москвы (не считая тех, кто сдает через сайты или самостоятельно) включает в себя порядка 42 тыс. предложений комнат и квартир. Если правительство отстроит больше двухсот 4-секционных панельных домов (этажей по 16 в каждом), они смогут составить конкуренцию цивилизованным частникам. Но откуда взять в Москве земли на такое строительство? И сколько она будет стоить?
Сергей Фокин, вице-президент MULTIGROUP Development:
Наша компания развивала подобный проект, но вынуждена была свернуть его по причине низкой финансовой отдачи – доходность оказалась в районе 5% годовых. В случае же, если девелопер продает готовый проект, то доходность составляет 30-40%. Это существенная разница, поэтому он старается реализовывать эти квартиры.
В Европе, в том числе и в Германии, ставка по депозитам очень низкая, порядка 3-5% годовых. И доходность от продажи квартир составляет 5-7%. Поэтому там бизнес по сдаче в аренду процветает.
Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
В России доходные дома мало распространены именно потому, что низкий процент дохода. У нас никто не готов работать за 4% прибыли, небезосновательно считая, что это невыгодно. В то же время в США такой процент будет вполне достойным. Рантье – это профессия стабильного рынка, в России пока говорить о том, что рынок устоялся, рано.
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty:
Программа, предложенная Минрегионом, на мой взгляд, абсолютно нежизнеспособна. Ни один девелопер не возьмется за такой проект. Если сроки окупаемости строительства жилого комплекса, офисного центра или гостиницы составляют 5-7 лет, то срок окупаемости доходного дома по предложенной программе составляет порядка 20 лет.
Строительство доходных домов должно стать инициативой государства: ведь это именно его обязанность (а не девелоперских компаний!) создать все условия для того, чтобы люди могли снять качественное жилье и тратить на его оплату не более трети ежемесячного дохода.
Олеся Манздяк, руководитель отдела элитной недвижимости Delta estate:
Без государственной, городской и муниципальной поддержки доходные дома среднего и экономкласса масштабно не будут строиться никогда. Для частного инвестора даже проект под элитную аренду жилья – это чистый убыток на годы, доходные дома социальных проектов – кабала на пару десятилетий.
Особое мнение
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Причины, по которым доходные дома в России в последние 20 лет никто особенно не строил, названы правильно. У нас очень дорогие деньги. В США или Западной Европе бизнес свободно может получить кредит под 1-2% годовых – соответственно, вложить их в дело, приносящее 5-6% в год, будет вполне разумно. У нас же застройщика прокредитуют в лучшем случае под 15%. В то же время на строительстве и последующей продаже недвижимости можно было заработать 30-50%. Так что заниматься бизнесом, приносящим 4-5%, никто не хотел.
Все это так, но сегодня, на мой взгляд, ситуация меняется. Многие игроки рынка (и частный капитал, и муниципалитеты) поняли, что высокая доходность – это прекрасно, но есть еще и риск. Когда рынок растет, ты зарабатываешь миллиарды, но потом приходит кризис, и ты разорен. Выход – диверсифицировать вложения, т.е. помещать существенную часть своего портфеля в надежные инструменты. Такие, которые хоть и не приносят высокого дохода, но зато и не «схлопнутся» в один момент.
Крупные инвесторы все равно помещают средства в облигации (bonds) крупных компаний или госструктур - а там доходность те же 5-10% годовых, т.е. вполне соизмерима с доходными домами.
Есть и еще соображения. Если мы говорим о муниципалитетах, то они вовсе не станут приобретать недвижимость по коммерческим ценам. Цена для них – это фактически себестоимость строительства, которая в Москве, например, составляет лишь 25% от рыночной стоимости. Соответственно, рассчитанные 4-5% доходности превращаются в 20%, что, согласимся, совсем неплохо.
Следующий момент. Крупные портфельные инвесторы, как правило, вкладываются на временной горизонт лет в 10, не меньше. А на таких длительных сроках недвижимость, как правило, дорожает – процентов на 10 в год. Т.е. получается, что даже частный капитал (не муниципалитет с его льготными условиями получения объектов под сдачу) может получать тут 5% годовых собственно рентного дохода плюс 10% годовых от удорожания недвижимости. 15% в год – это очень неплохо, особенно с учетом того, что инструмент в высшей степени надежный. В отличие от рынка продаж, доход здесь будет всегда: людям надо где-то жить, и арендовать квартиры они станут в любой ситуации.
Не забудем и общеизвестный тезис о том, что «Москва не резиновая». До последнего времени (особенно, конечно, в 90-е годы) не существовало никаких проблем с тем, куда вложить вырученные от продажи недвижимости деньги. Берем новую площадку, строим на ней новый дом, снова распродаем его. Но сегодня все те участки, что можно было получить задешево, уже разобраны. Так что идея о том, чтобы сохранить выстроенный объект у себя и получать деньги от аренды, выглядит все более и более здравой.
Одним словом, на мой взгляд, сейчас наступает момент, когда доходные дома становятся интересными. И можно ожидать их достаточно активного строительства.