Аренда в столице актуальна как никогда. «Огни большого города» еще долго будут привлекать все новых и новых «бабочек» - тех, кто хочет здесь учиться, зарабатывать деньги, да и просто жить. Жилье снимают не только приезжие покорители столицы, но и коренные ее жители — москвичи. Спрос огромный, ставки аренды в прошлом году значительно выросли. Жить в столице дорого – в буквальном смысле этого слова. Как пойдет процесс дальше? Своим мнением о развитии ситуации на рынке аренды с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились эксперты.
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru продолжает предновогоднюю серию материалов, посвященную итогам 2007 года и прогнозам на рынке недвижимости в 2008 году. Мы уже познакомили читателей с мнениями наших экспертов о том, какие тенденции преобладали на рынке жилой недвижимости в 2007 году «Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж» и о том, как изменится квартирный рынок в году наступающем «Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост». Эксперты рассказали нам о своем видении ситуации в офисном сегменте «Прогноз-2008: бизнес растет быстрее офисов». Сегодня мы с помощью наших экспертов попытаемся предсказать, развитие событий на рынке аренды жилья.
На рынок аренды влияют налоговики
Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость»:
Если экономическая и политическая ситуация в стране останется стабильной в течение года, рост арендных ставок составит традиционные 5-6 %. Сезонно он приходится на начало августа и в течение года ставки практически не меняются. В текущем году рост превысил данный показатель и составил около 19-20%.
Столь высокий рост объясняется несколькими причинами. Бурный рост цен на жилую недвижимость в 2006 году вынудил многих потенциальных покупателей рассматривать вопрос не приобретения, а найма жилья. В итоге спрос на аренду квартир эконом-класса в три раза превышает предложение. В настоящее время арендные ставки примерно сравнялись с ежемесячными ипотечными платежами.
Также рост арендных ставок в августе текущего года связывают с ужесточением контроля налоговых служб. В итоге наймодатели повысили ставки не на сезонные 5-6 %, а на 19-20 % (6%+13% НДФЛ).
Рост ставок в текущем году, заставил многих нанимателей жилья бизнес-класса искать приемлемые варианты эконом-класса. Арендные ставки на однокомнатную квартиру эконом-класса в среднем достигают 20 000 рублей, однокомнатные квартиры бизнес-класса — от 35 000 рублей.
Арендные ставки в городах Подмосковья в пределах 30 км от МКАД практически не отличаются от Москвы. Разница в лучшем случае составляет 2000-3000 рублей. Если город находится на расстоянии свыше 30 км, то однокомнатную квартиру можно снять за 12 000 рублей, более близкие к Москве города обойдутся нанимателям от 15 000 – 20 000 рублей.
Но в то же время большинство нанимателей работают в Москве, поэтому они стараются найти квартиру в пределах МКАД. Разница в 2000-3000 рублей уйдет на оплату дополнительного транспорта, при этом время, затраченное на путь от работы до дома, может занять более 1,5-2 часа в один конец.
Подрастут, но не так активно
Наталья Сивко, руководитель направления аренды, МИАН-агентство недвижимости:
В виду существенного роста арендных ставок (около 30% за 2007 год), в ближайшее время, вероятно, продолжится тенденция перехода некоторых нанимателей из сегмента «бизнес» в категорию «эконом», а также рост популярности аренды квартир в городах Подмосковья, расположенных непосредственно за МКАД.
В следующем году динамика арендных ставок, скорее всего, опять будет носить сезонный характер. В период 2-3 недель до и после новогодних и рождественских праздников на рынке недвижимости ожидается затишье. С февраля сегмент аренды, снова «оживет», однако без существенного роста стоимости найма. В дальнейшем в течение года арендные ставки практически не изменятся. Наиболее заметный рост придется на конец июля – начало августа и продолжится до октября-ноября, когда цены достигнут своего пика.
Поскольку интерес к найму столичных квартир с развитием деловой активности из года в год увеличивается, то по итогам 2008 года ставки аренды, вероятнее всего, снова возрастут, но не на 30%, как это было в текущем году, а на уровне 15-20% в зависимости от расположения, качества ремонта и других потребительских характеристик квартир.
Наниматели столичных квартир – это люди с разным социальным положением. Среди них встречаются и коренные москвичи (например, молодые люди, желающие жить отдельно от родителей), и гости столицы. Это и наемные работники, которые приезжают в Москву на заработки, и студенты, получающие образование в столичных вузах, как правило, предпочитающие снимать квартиру «вскладчину».
В последнее время появился спрос на жилье эконом-класса у корпоративных клиентов. Например, многие строительные компании арендуют недорогие квартиры для своего персонала. В целях экономии, наниматели этой категории готовы мириться с наборной мебелью и удаленностью от метро.
Наиболее желанными арендаторами являются иностранные граждане, так как они, как правило, арендуют квартиры верхних ценовых категорий. Однако, уровень предложений аренды элитного жилья значительно выше уровня спроса. В виду этого предельная емкость этого сегмента рынка не превышает 2-3% в общей структуре.
Аренда сдержит рост цен на жилье
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
Стоимость аренды квартир будет расти. Причина заключается в том, что из-за высоких темпов роста цен продажи в прошлом, 2006 году, коэффициент доходности жилья опустился до 5-6%. Это гораздо меньше тех процентов, которые приносят банковские депозиты. Аренда может быть интересной, если коэффициент доходности жилья составляет 10-15%. Не может бизнес, связанный со сдачей квартиры в аренду, быть менее доходным, чем банковский депозитный счет, где лежит сумма, аналогичная стоимости квартиры.
Когда безумно росли цены на квартиры, на доходность аренды никто особенно не обращал внимания. Но когда цена на недвижимость не меняется, это превращается в проблему. Вместо того чтобы зарабатывать на аренде жилья 5% годовых, гораздо выгоднее квартиру продать и положить деньги в банк под 8% годовых или вложить их в акции и получать 15% годовых. А самому снять аналогичную квартиру за те же 5% годовых. И получается, что 10% зарабатываются буквально из воздуха. Конечно, для России это некий идеализированный механизм (иметь капитал в виде квартиры представляется более надежным вариантом по сравнению с хранением денег в банке или инвестициями в ПИФы). Но на западе люди давно уже пользуются этими финансовыми инструментами.
Но постепенно этот перекос – в пользу депозитов и ПИФов — будет выравниваться, и цены на аренду будут расти. Но надо учитывать также и то, что арендаторы жилья – люди, более стесненные в средствах по сравнению с покупателями. Поэтому арендные цены будут расти медленнее.
Когда цены на квартиры росли в разы, аренда поднялась примерно на 15-20 % в год. В ближайший год цены аренды должны еще постепенно подтянуться за ценами квартир. В этом году аренда примерно подросла на 20-30%, в отдельных случаях до 50%. И в следующем можно ожидать примерно такого же роста.
Относительно недорогая аренда будет сдерживать рост цен на жилье, так как снижает целесообразность покупки квартиры. Зачем владеть недвижимостью, если она в аренде приносит минимум? Лучше найти другие финансовые инструменты.
Арендаторы стремятся в ипотеку
Александр Боровков, руководитель Измайловского отделения МГСН:
Тенденция на подорожание сохранится. Увеличение ставок не превысит пределы разумного (цены в этом сегменте и так достаточно высокие), поэтому можно предположить, что в целом рынок вырастет не более чем на 10-15%. Рост цен, хоть и в среднестатистическом варианте, объясним еще и с точки зрения преобладания спроса над предложением. Так, если рассматривать рынок как 100%, то желающих снять жилье обычно 70%, а сдать - порядка 30%. Это соотношение постоянно практически всегда и меняется только с учетом фактора сезонности (увеличение предложения и снижение спроса можно наблюдать только в период с июня по август, потом ситуация встает на свои места).
Среди желающих снять жилье в столице (столичное жилье всегда будет преобладать перед подмосковными предложениями), безусловно, больше приезжих. Со временем часть из них решает вопрос с помощью ипотечного кредитования. Большинство понимает, что ипотека (если, конечно, позволяют средства) – это более выгодное вложение средств, чем долгосрочная аренда. То есть даже если возникнут проблемы с выплатой кредита, человек скорее будет стремиться решить этот вопрос и остаться среди «ипотечников», чем предпочтет перейти снова в разряд арендующих жилье.
Несостоявшиеся заемщики станут арендаторами
Ольга Побединская - директор по маркетингу БН «Агент 002»:
События, происходящие в 2007 году, сохранят свое влияние в 2008-м. Ужесточение государственного контроля в сфере аренды жилой недвижимости, возможное повышение штрафов за нелегальную сдачу квартир и обеление рынка в целом, приведет к дополнительному росту ставок.
Ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов, не позволит большинству желающих приобрести собственную квартиру и, соответственно, перейти из категории арендаторов в число собственников. Также необходимо учитывать общую экономическую ситуацию в стране. Стабильность и благоприятная инвестиционная конъюнктура на отечественном рынке может стать причиной притока дополнительного капитала в Россию, а использование средств из стабилизационного фонда и предпринятые шаги по удержанию цен на потребительском рынке в 2007 году, могут спровоцировать дополнительные инфляционные тенденции. Таким образом, можно предположить что, восходящий тренд на рынке аренды эконом-класса и бизнес-класса сохранится. В 2008 году можно ожидать рост ставок на 20-30%.
В 2007 году ближнее Подмосковье пользовалось большой популярностью и эта тенденция сохранится. Ставки аренды здесь несколько ниже московских, а транспортная доступность и общее состояние инфраструктуры не отличаются от столичной. Можно предположить незначительное смещение предложения и спроса в новые районы Москвы.
Арендаторы включат в плату свои риски
Виктория Гагарина, ведущий специалист консалтинговой компании «Перевал»:
Сдача квартир в аренду для многих арендодателей становится рискованным предприятием: «черных» арендодателей стали выявлять и выводить на чистую воду налоговые органы. Поэтому одни хозяева будут включать теперь в цену аренды стоимость налогов, а другие – плату за риск. Именно поэтому цены на аренду не могут не повыситься. Рост ставок, скорее всего, начнется к весне, возможно даже в середине февраля – сразу после зимнего затишья. Но еще больший рост произойдет в марте-апреле. Связан он будет с тем, что будут отпущены сдерживаемые ныне цены на продовольствие и горюче-смазочные материалы.
Рост этих цен повлечет за собой и рост арендных ставок, так как арендодатели захотят компенсировать возросшие расходы на товары первой необходимости. Рост цен затронет, прежде всего, самый нижний сегмент рынка, так как часть арендаторов переместится в него из бизнес-класса.
В целом арендные ставки за 2008 год, скорее всего, вырастут на 30%.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Подведем итоги. Рост арендных ставок неизбежен, все эксперты прогнозируют его в районе 20-30%. Все большей популярностью у арендаторов пользуется ближайшее Подмосковье, хотя и там цены потихоньку подтягиваются к московским. Часть «съемщиков», предпочитавших арендовать квартиры в сегменте бизнес-класса переместится в более дешевый эконом-класс. В сегменте эконом-класса жильцы из соображений экономии стали снимать жилье в складчину, и эта тенденция укрепится и в новом году. Наконец, сделает свое дело давление налоговиков – арендаторы учтут в ставках риски и налоги, которые, возможно все-таки им придется платить.