Прогноз-2008: бизнес растет быстрее офисов

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Куда идут цены? Прогноз рынка поможет купить квартиру"

Признак современного офисного рынка – дефицит качественных площадей. С одной стороны, этот показатель ободряет – если площади нужны, значит, бизнес стремительно развивается. С другой стороны – все-таки дефицит явление неприятное, и с ним надо бороться. Справится ли с этой проблемой наступающий год? Своим мнением с Интернет-журналом о недвижимости Metrinfo.Ru поделились эксперты рынка.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Наш портал уже провел два опроса, посвященных итогам года и прогнозам на рынке жилой недвижимости Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж и Прогноз-2008: ценам предсказали скромный рост.  Сегодня мы с помощью наших экспертов попытаемся предсказать, развитие событий в офисном сегменте в будущем году, что будет с ценами и окажут ли влияние на ценообразование новые офисные супер-объекты вроде ММДЦ «Москва-Сити».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: КП УГС
ЖК в Зеленограде Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 98 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Узнать телефон

Цены продаж офисов не изменятся
Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Диапазон арендных ставок для офисов класса «А» сегодня составляет $720-930 за 1 кв. м /год в зависимости от предложения, однако по отдельным предложениям превышает $1 500 за кв. м/год. Аренда офисов класса «В» — в среднем $550–680 за 1 кв. м в год. (цены без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Сейчас стоимость 1 кв. м офисных помещений в сделках купли-продажи составляет: для класса «А» в диапазоне $5800-8200 за 1 кв. м; для класса «В+» в диапазоне $3800-5800 за 1 кв. м.

В рублях прогнозируемый нами рост арендных ставок в будущем году составит не более 15% за год в среднем по всем сегментам (базовые «чистые» ставки), а цены продаж в целом могут остаться на прежнем уровне.

Лишь в сегменте современных складских и торговых помещений прогнозируем незначительный рост цен по сравнению с сегодняшними ценами – до 10%-15%

Увеличение предложения позволит более активно насыщать спрос, однако, в целом серьезно на него не повлияет, так как спрос тоже будет расти, практически не уступая темпам роста предложения.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РГ-Девелопмент
Петровский парк Спешите! Квартиры пл. от 37 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Москва-Сити насытит элиту
Оксана Лихачева, генеральный директор ООО «СПЕЦ-ФИНАНС»:
Цены будут повышаться соразмерно курсу доллара и рубля. Такой уж у нас менталитет, что мы привыкли все измерять в «баксах».

Скорее всего, небольшой всплеск, как всегда, можно ожидать в начале лета. Весна – не сезон на рынке коммерческих площадей. Кроме того, из-за роста цен все больше компаний планируют выкупить в собственность арендуемый офис, приобрести то или иное помещение в собственность. Так что коммерческие площади будут гораздо лучше продаваться.

Но ажиотажного роста цен не будет – элитный сектор насытится за счет введения «Москва-СИТИ», офисы в котором большинству компаний просто не по карману.

Москве нужно десять «Сити»
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
Сегодня цены продаж на рынке офисов в среднем сравнялись с квартирными. В 2005-2006-м годах, в период всеобщего ажиотажа они выросли примерно в два раза. На наш взгляд, офисные цены уже довольно высокие и вряд ли будут значительно расти в наступающем году. Скорее всего, — рост будет умеренным.

То же самое можно сказать и о ценах аренды офисных площадей: они будут расти умеренными темпами, примерно на 10-15-20% в год. На рынке аренды квартир существует заметный перекос – цены на аренду жилья растут гораздо медленнее, чем цены продаж. Поэтому коэффициент доходности там «свалился» до 5-6%. А на рынке аренды офисов это соотношение более умеренное — 12-15 %.

Перекоса не наблюдается и понятно почему: арендаторы офисов — более состоятельные клиенты, нежели граждане, снимающие жилье. Если им нужен хороший офис, они зарабатывают деньги, и цены здесь растут плавно. Так что в наступающем году в этом секторе цены аренды будут расти пропорционально умеренному рост цен продаж.

Если говорить о крупных будущих проектах на рынке офисов, таких как Москва-Сити, Мякининская пойма (на офисном рынке площади арендуются и покупаются на этапе строительства, то есть - сегодня) то, безусловно, они оказывают влияние на рынок. Но коренным образом проблемы не решат: слишком велика нужда в офисных площадях. Сегодня годовой объем рынка – 2, 5 млн. кв. метров, то есть это количество Москва поглощает за год, и остается еще дефицит. В Сити в 2009 году должны ввести около 4 млн. кв. метров. И мы видим: бизнес развивается так стремительно, что насытить его офисами поможет только введение десятка объектов подобных «Москва-Сити» в Москве и ближайшем Подмосковье.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Узнать телефон

Будет востребован лизинг
Артис Вейпс, генеральный директор ипотечного агентства Ипполит:

Рост стоимости будет в пределах инфляционных ожиданий. Стоит ожидать стабилизации цен на рынке офисной недвижимости на уровне конца 2007 года. Девелоперы и застройщики прогнозируют рост стоимости, опираясь на текущие запросы компаний.

Потребители же будут заинтересованы, если не в снижении издержек, то, по крайней мере, — ограничении роста расходов на недвижимость (как покупки, так и аренды).В 2008 году многие компании вступят в новую фазу развития - в умах топ-менеджеров станут доминировать мысли о повышении эффективности бизнеса и снижении текущих издержек. Будет ограничено предложение денег на рынке кредитования, ужесточены требования к заемщикам. В новом году станет более востребованным лизинг недвижимости. Эти факторы приведут к перераспределению структуры спроса и предложения, но все же роста стоимости недвижимости, как его прогнозируют застройщики, ожидать не стоит.

Введение в коммерческий оборот площадей «Москва-Сити» неизбежно потребует от застройщиков быстро распределить долговую нагрузку между арендаторами и новыми собственниками недвижимости. Предложение площадей здесь будет повышенным, но из-за ограниченной инфраструктуры не позволит быстро законтрактовать все вводимые площади. В дальнейшем давление инфраструктурных факторов снизится, престижность места и высокая концентрация большого числа крупных компаний в одном месте нивелирует ситуацию со ставками и спросом на данный деловой район.

В краткосрочном периоде следует ожидать заключение контрактов с дисконтом 15-20 % к запрашиваемой цене, с последующим ростом ставок предложения. В долгосрочном периоде самым важным фактором для арендных ставок в центре «Москва-Сити», будет степень автоматизации и внедрения территориальных распределенных ИТ-сетей в компаниях арендаторах. В целом же деловой центр Москвы станет маркет-мейкером арендных ставок в столице.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Небоскребы недоступны для малого бизнеса
Константин Апрелев, президент агентства недвижимости «Савва», вице-президент Российской гильдии Риэлтеров:

По моим прогнозам, сохранится рост продажной цены квадратного метра коммерческой недвижимости на уровне 10–15% в год и рост средневзвешенной арендной ставки на уровне 7 – 8%.

Цена недвижимости фактически достигла потолка – люди больше не могут платить. И новые суперсовременные офисы-небоскребы серьезно на ситуацию не повлияют: во-первых, их сдадут в эксплуатацию не одновременно, во-вторых, такие площади недоступны для мелкого и среднего бизнеса.

Спрос на офисы смещается к ТТК
Лариса Брыкса, генеральный директор Столичного Ипотечного агентства
:
Интерес к коммерческой недвижимости растет как у тех, кто непосредственно в ней нуждается, т. е. предпринимателей, которые все чаще предпочитают выкупать офисы в собственность, так и у крупных компаний, которые предпочитают инвестировать деньги в нежилые помещения. Особенно остро ощущается нехватка небольших площадей до 200 кв. м., класса В и С, в спальных районах. Спрос на офисные помещения постепенно смещается к Третьему транспортному кольцу.

Но постоянного роста цен на 100% в год, как это было с жилыми помещениями в 2006 году, не ожидается, так как даже нынешние цены сильно бьют по карманам бизнесменов.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лобачевского 120
ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Узнать телефон

Покупку позволят себе богачи
Александр Калачев, ведущий эксперт Москвы по коммерческой недвижимости:

В момент ажиотажного роста цен на жилую недвижимость, особенно в 2006 году, нежилые помещения сильно отставали. В частности, из-за того, что многие бизнесмены сохранили «холодную голову» и отказались платить $5000 за квадратный метр в подвальном помещении. Юридическое лицо вообще труднее сбить с толку. В результате сейчас у нас сложилась уникальная ситуация: коммерческая недвижимость стоит дешевле жилья, тогда как во всем мире, как правило, все наоборот.

В 2007 году цены на коммерческую недвижимость попытались «догнать» жилую. Но все же повышения цен не будет, ни на рынке продаж, ни на рынке аренды. На небольшие площади (20 – 200 кв.м.) ставка не будет превышать $500-$600 в год; в противном случае площади будут пустовать.

Покупать коммерческую недвижимость смогут себе позволить только крупные игроки, российские и международные компании, которые располагают «длинными» и дешевыми деньгами. Они будут использовать здания как «готовый бизнес».

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Спасибо всем участникам опроса, они как всегда, поспорили друг с другом. Но главный вывод: потрясений не ожидается. Похоже, наш офисный рынок вслед за рынком жилья вошел в полосу стабилизации. Даже несмотря на серьезный дефицит офисных площадей.