Предварительные итоги-2007: эконом-класс — чемпион продаж

Что касается спроса, то летом в предпочтениях покупателей, произошли некоторые изменения. Быстро расходились квартиры, которые ранее не пользовались популярностью – в пятиэтажках, в домах под снос, в районах, удаленных от метро. Они были относительно дешевыми и довольно быстро раскупались.

С приходом осени курс доллара начал значительно падать, и цены начали подниматься. Люди поначалу были просто не готовы покупать квартиры за такие деньги. Исключением стали последние месяцы года, когда на рынке появилось некоторое оживление. Квартиры начали уходить, но для московской недвижимости эта сезонность свойственна.

С конца октября этого года и до конца мая следующего года движение на рынке сохранится.

Спрос также стабилен, но на протяжении всего года он находился на «низком уровне» (по сравнению с двумя прошлыми годами). Это объясняется высоким уровнем цен на московское жилье и отсутствием ажиотажа. Ситуация со спросом вполне закономерна, можно сказать, что рынок вошёл в очередную стадию стабильности.

Наиболее высокие темпы реализации квартир наблюдаются в сегменте «эконом», определяется это минимальной ценой. Ситуация в высокоценовом сегменте вынудила основную часть платежеспособного потребителей переориентироваться на этот класс жилья.

Медленнее всего реализуется самый дорогой класс жилья. Причина низкого спроса связана с предельно высокими ценами. Средняя стоимость квартиры данного класса составляет $2 000 000.

Основная тенденция первичного рынка в 2007 году — стабилизация цен, средне-низкий уровень спроса, средние темпы строительства.

Что касается вторичного рынка, то средняя цена на квадратный метр на вторичном рынке Москвы – около $5,6 тыс. долл.
В октябре был отмечен относительно самый высокий с начала года рост цен – около 5,5% в долларах или около 3% в рублях. Но мы не склонны рассматривать его как долгосрочную тенденцию. Вероятно, рынок недвижимости стал свидетелем пика, связанного с резким укреплением рубля, который случился в прошедшем месяца, а также со скачком цен на других сегментах российского рынка.

Наибольшая часть предложений (57%) по-прежнему находится в пределах от 3 до 5 тыс. долларов за кв.м.
 
Текущее распределение цен предложения на квартиры в г. Москве

В течение года средняя цена на квадратный метр прошла небольшой этап коррекции, теперь она снова вышла на стабильный уровень и по нашим прогнозам будет расти в ближайшие месяцы приблизительно на уровне инфляции – приблизительно на 1-2% в месяц.

В октябре прирост предложения впервые за последние месяцы стал положительным (+2%). Это подтверждают сделанные нами ранее прогнозы о переходе рынка в стабильно активную фазу. В Москве объем предложения составляет по состоянию на середину ноября около 40 тыс. объектов.

Динамика спроса определилась еще в середине лета – этот показатель продолжает сейчас уверенно расти. Наши данные позволяют предсказывать сохранение этой динамики в ближайшие месяцы.

Комплексный анализ этих трех показателей – «цена»-«предложение»-«спрос», состояние которых можно выразить тезисно как «стабильность»-«переход в плюс»-«устойчивый плюс», дает основание оценивать состояние рынка как стабильное и активное. Ситуация благоприятна для проведения сделок и для продавцов и для покупателей. Подобное положение дел сохранится, по нашим прогнозам, в ближайшие месяцы.

Загородный рынок растет выше и дальше
Маркетолог-аналитик компании «ТЕРРА-НЕДВИЖИМОСТЬ» Наталья Кузовникова:
В 2007 году предложение в коттеджных поселках на первичном рынке сформировано тремя основными направлениями: Новорижским, Калужским и Дмитровским, их общая доля в структуре предложения — 57%.

Предложение загородного жилья по направлениям

Темп роста цен по Дмитровке составил в среднем 27,6%, по Новорижскому – 24,5% (причем в некоторых поселках темпы роста цен достигали отметки 35%-45%), темп роста цен по Калужскому шоссе – 27,2% (по некоторым объектам – до 45%).

2007 год вывел Дмитровское шоссе в четверку лидеров по объему заключенных сделок (10%). Его опережают Новорижское и Калужское имея доли в 28% и 14% соответственно. Рублево-Успенское шоссе, независимо от того, что на первичном рынке оно теряет свои позиции, на вторичном – занимает второе место.

Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от 3 до 75 млн. долларов, а стоимость 1 сотки земли от 7 до 350 тыс. долларов. В 2006 году максимальная стоимость 1 сотки составляла около 300 тыс. долларов. А максимальная стоимость домовладения – 45 млн. долларов.

Структура объема заключенных сделок по направлениям (первичный и вторичный рынок)

 
Рынок загородной недвижимости демонстрирует положительную динамику: предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,4%. Таким образом, оправдались прогнозы, которые эксперты делали в прошлом году.

Кроме того, продолжилось развитие дачного сегмента по всем направлениям, в том числе по непопулярным. Девелоперы начали активно застраивать южные, восточные и северо-восточные направления. Дополнительный стимул застройке трасс дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе.

Еще одна тенденция, которая была предсказана – развитие загородной ипотеки. Хотя, во многом из-за кризиса на американском рынке, ставки остаются высокими (от 9,5% до 12%), ипотечный кредит остается сильным конкурентным преимуществом.

В ближайшие годы дополнительный толчок к развитию территории придаст строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги и развитой инфраструктуры к ней.

За последний год рынок недвижимости преобразился. Во главе угла теперь стоит потребитель. Он требователен, и готов платить за объекты более высокого уровня в своем сегменте, располагающие всеми необходимыми условиями – транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, хорошей экологией. Касается это и сервиса. Ориентация на потребителя – одна из главных тенденций уходящего года – значительно расширит свое влияние в следующем году.

III квартал 2007 года ознаменовался небольшим, но стабильным ростом цен на жилую недвижимость. В течение июля-сентября цены и на первичном, и на вторичном рынке жилья выросли более чем на 3%. За последние три месяца прирост в новостройках составил около 6%, на рынке вторичного жилья цены выросли в среднем на 1,5%-1,9%, что приближает цену одного квадратного метра к 5000 долларам.

Наибольший прирост был зафиксирован в сегменте жилья эконом-класса, которое пользуется в Москве стабильным спросом, и объемы ввода которого ежегодно сокращаются. Но цены росли только на качественные объекты эконом-класса: на низкокачественное жилье цены продолжали корректировку в сторону уменьшения.

Жильё эконом-класса дорожает в месяц в среднем на 2,5 %, бизнес-класса – на 1,5 %, тогда как элитное жилье менее всего подвержено этой тенденции и за месяц в среднем прибавляет 0,3% к своей рыночной стоимости.

На осенний рост цен оказали влияние и такие факторы как очередное подорожание строительных материалов (в частности цены на цемент с начала 2007 г. выросли более чем на 100%) и увеличение доли социального жилья в 2007 г.

До конца года на рынке жилья Москвы прогнозируется рост цен на 3-5%, спрос продолжит увеличиваться. Это обусловлено традиционной для данного сезона активностью и тем, что на рынок выйдут покупатели, отложившие приобретение квартиры еще год назад. Ценовая динамика также будет характеризоваться приростом, связанным как с переходом большинства объектов на финальную стадию строительства, так и с активизировавшимся спросом.

Ближнее Подмосковье показало более высокие темпы роста стоимости на уровне 18%. В 2008 году можно прогнозировать подтягивание цен в ближайших к Москве городов МО к уровню цен на столичную недвижимость.

На вторичке наблюдался дефицит покупателей
Артем Богданов, начальник отдела коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Московия»:
Стоимость квадратного метра в строящихся объектах не уменьшалась, а продолжала увеличиваться в течение всего года. В первом полугодии количество проданных за месяц квартир не могло не огорчать, но начиная с июля, рынок начал стабилизироваться, и в итоге вышел на вполне приемлемый уровень. На это повлияло, на мой взгляд, некоторое ослабление внимания СМИ к этой проблеме, поскольку слухи об обрушении рынка стали стихать и потенциальный покупатель понял, что цена квартиры все равно ниже не будет.

В целом, принимая во внимание акции застройщиков и инфляцию, можно сказать, что стоимость квадратного метра за первое полугодие увеличилась незначительно. Во втором полугодии цена продолжает меняться в сторону увеличения более существенно. Но и эти изменения не уменьшают покупательский спрос в связи с уменьшением курса доллара.

Что касается вторичного рынка жилья, то в 2007 году наблюдается «дефицит покупателей» в связи с увеличившимися ценами на квартиры. 25-30% квартир при этом приобретается с помощью ипотечного кредитования.

Итог 2007 года таков: увеличение стоимости квадратного метра квартир в новых и строящихся домах в пределах 1-3%, уменьшение стоимости квартир на вторичном рынке в домах 70-80 годов постройки и ранее на 7-10%.

Ситуация на рынке стабильная, без взрывов и потрясений. Потребитель вернулся на рынок и занял руководящие позиции. Однако дорогие объекты ему уже не по карману, все больше внимания он уделяет эконом-классу. Не удивительно, что именно этот сегмент рынка наши эксперты выделили особо – он был в минувшем году самым популярным и на первичном, и на вторичном рынке. Ну, а что касается загородного рынка, то он развивается по своим законам, у него огромные перспективы, расти ему и расти. Что он и делает.

Оправдались ли ожидания продавцов и покупателей? Наверное, не полностью. Но впереди новый год – 2008-й, и о нем мы поговорим в следующий раз.