Мы продолжаем обзоры рынка недвижимости Подмосковья – теперь уже дальнего (более 30 км от МКАД). Сегодня поговорим о восточном направлении – от Щелковского шоссе до Новорязанского. Регион этот активно преображается: еще несколько лет назад единственным возможным классом недвижимости здесь был эконом, сегодня же активно ведется строительство более качественных объектов.
Экология: есть леса, но есть и торфяники
Экологическую ситуацию в регионе сложно охарактеризовать одним словом: «плохая» она или «хорошая». Она разная в разных местах. «На удалении от столицы плотность городов уже не такая высокая, как в ближнем Подмосковье; здесь гораздо больше лесных массивов, - сказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». – Однако именно на востоке много торфяников, и все помнят масштабные пожары вблизи Орехово-Зуево и Шатуры. Также на экологию оказывают негативное влияние действующие крупные промпредприятия: в Ногинске, Электрогорске, Электроуглях, Орехово-Зуево».
«Да, есть промышленные предприятия, - поддерживает такую точку зрения Родион Алексеенко, зам. гендиректора по продажам ООО «СКМ Групп». – Но не стоит забывать, что более 50% территории региона занимают леса. Именно здесь в начале ХХ века строилась знаменитая Малаховка – излюбленное место отдыха писателей и поэтов. Это самый крупный и известный подмосковный стародачный поселок. Многочисленные водоемы и вековые сосны являются визитной карточкой региона».
Транспортная доступность: перемены не за горами
Сегодняшнее состояние данного вопроса удручающее. Проблемы с транспортом характерны для всего Подмосковья, но восточное направление выделяется (в негативную сторону) даже на этом фоне. «Дороги, уходящие на восток, «славятся» бесконечными пробками, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». – Поэтому автомобильная доступность городов региона оставляет желать лучшего».
Но, продолжает эксперт, на всех направлениях ведется (или будет проведена в ближайшее время) масштабная реконструкция. В частности, у Щелковского шоссе к 2017 году появится шестиполосная трасса-дублер протяженностью около 20 км. Есть планы расширения Носовихинского до четырех полос – по две в каждую сторону.
На Нижегородской трассе ведутся реконструкционные работы внутри Москвы, в ближайшее время начнется строительство трех развязок и расширение трассы в области. Кроме этого, напоминает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», существуют планы ГК «Автодор» по строительству платного дублера этой трассы в обход Балашихи и Ногинска.
Самое южное из рассматриваемых шоссе – Новорязанское. Его реконструкция, отмечает Родион Алексеенко («СКМ Групп»), началась еще в 2008 году. Недавно был отремонтирован мост через Москву-реку близ поселка Тельмана. «Введение в эксплуатацию съезда на Люберцы и Котельники, а также новая развязка на МКАД повысили проходимость транспортного потока, – говорит эксперт. – А к концу года столичные власти обещают завершить новую шестиполосную 800-метровую эстакаду на пересечении Новорязанки с улицами Генерала Кузнецова и Маршала Полубоярова в районе Жулебино».
Общественный транспорт: дорог много, станций – тоже
А вот с общественным транспортом ситуация благополучная – уже сегодня. «Транспортную доступность в указанном регионе можно назвать очень хорошей, - считает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). – Поезда отправляются от трех вокзалов: Курского, Казанского и Ярославского. Сеть железных дорог разветвленная, платформ достаточное количество – через каждые 5 км. Интервалы между поездами короткие. В сочетании с большим числом автобусов и маршрутных такси это обеспечивает нормальное транспортное сообщение».
Родион Алексеенко («СКМ Групп») добавляет, что в прошлом году открылись две новые станции Таганско-Краснопресненской линии московского метро – «Лермонтовский проспект» и «Жулебино», а в конце нынешнего года ожидается введение в эксплуатацию станции «Котельники». Все это еще больше улучшает транспортную доступность для жителей региона.
…А теперь – наши традиционные более подробные «портреты» недвижимости на каждой из трасс восточного направления. Также рекомендуем посмотреть таблицы в конце текста – с адресами, ценами и характеристиками жилья.
Щелковское шоссе
Город Щелково, давший название этой трассе, находится на удалении 20 км от МКАД – т.е. не попадает в рассматриваемый нами сегодня сегмент. Однако шоссе продолжается дальше – и на нем есть интересные объекты нового строительства.
Согласно данным Базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», самые дешевые квартиры можно купить в ЖК «Трубино» - стоимость 1 кв. м здесь составляет 26 тыс. руб. Существенно дороже (хотя все равно дешево – по меркам Московского региона) квартиры в двух других строящихся ЖК – «Лукино-Варино» и «Аничково».
В сегменте загородной недвижимости тот же источник обращает наше внимание на коттеджные поселки «Изумрудный город», Полесье», «Якушово на Пружках» и Ozerovo.
Нижегородское шоссе
Первый город, встречающий на этой трассе в изучаемой нами зоне – Ногинск. Он расположен в 43 км от МКАД. Город крупный – его население превышает 100 тыс. человек. Новое строительство здесь ведется очень активно, говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). По словам эксперта, в ЖК «Ногинск» (ул. 3-го Интернационала) средняя цена 1 кв. м составляет 53 тыс. руб. Однокомнатную квартиру можно купить за сумму от 1,9 млн руб. Куда более доступные цены в мкр-не «Полет» на ул. Аэроклубной – в среднем 41 тыс. руб. за кв. м. В результате чего однокомнатная квартира здесь стоит от 1,2 млн руб.
Расположенная южнее Ногинска Электросталь еще крупнее – ее население превышает 150 тыс. человек. «Электросталь является неким центром для ближайших городов в плане инфраструктуры, - рассказывает Ольга Филимонова, руководитель департамента маркетинга и продаж жилой недвижимости УК «Виктория Эстейт». – В городе построены несколько крупных торгово-развлекательных центров, спортивных и образовательных учреждений».
У рынков новостроек таких отдаленных от Москвы городов существуют некие особенности, которые отмечает коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева:
- рынок не привязан к «маятниковой миграции» населения в Москву, города Московской области на удалении от 30 км от МКАД развиваются самостоятельно и имеют свои перспективы развития, как новые «точки роста»;
- цены формируются исходя из внутреннего платежеспособного спроса;
- внутренний платежеспособный спрос все же невелик, поэтому в среднем в этих городах реализуется по 3-4 новых проекта.
Среди интересных новых объектов эксперты выделили ЖК «Новое Ялагино», который является, по существу, целым микрорайоном с собственной инфраструктурой. Среди других объектов в городе Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») называет мкр-н Северный, строительство которого уже завершается.
В расположенном на 15 км дальше от Москвы Павловском Посаде, говорит Наталья Бланкова, ведется строительство двух объектов. В ЖК на ул. Вокзальной средняя цена 1 кв. м составляет 46 тыс. руб., а в ЖК «Первомайский» гораздо ниже – 33 тыс. руб. за кв. м.
В сегменте загородной и малоэтажной застройки Ольга Филимонова («Виктория Эстейт») называет два интересных объекта: КП «Виктория клаб» в пригороде Электростали и комплекс таунхаусов «Виктория Сити» недалеко от центра города.
Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») говорит о вышедшем недавно в продажу поселке «Дубрава» - здесь продаются участки без подряда.
Новорязанское шоссе
На этой трассе расположено Раменское (40 км от МКАД, 100 тыс. населения) – город, который, по мнению многих из наших экспертов, является одним из самых развитых в регионе. «Сегодня здесь реализуются около 30 многоэтажных жилых комплексов, - отмечает Анна Соколова («Метриум Групп»). – В основном, новостройки выполнены по монолитно-каркасной технологии. Кроме того, на территории города сегодня строятся несколько малоэтажных ЖК и таунхаусы». Среди строящихся объектов Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») отмечает ЖК в мкр-не 10 (Донинское ш., 17), а также «Белые камни» на ул. Новой.
Также, продолжает эксперт, строительство ведется и в более отдаленных Воскресенске (ЖК «Фединская слобода» и «Новлянский квартал») и Коломне (ЖК «Макеевский» и «Новая Коломна»).
Довольно много объектов в сегменте загородной недвижимости. В их числе Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») называет вышедший в продажу в этом году поселок «Малышево-3».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Недвижимость на восточном направлении традиционно остается самой доступной по цене. А это означает, что городским и загородным объектам гарантирован покупательский интерес: существует довольно много людей, которые хотят поселиться как можно ближе к Москве – и при этом подешевле. Заслуживает восток Подмосковья и внимания инвесторов – известно ведь, что самые дешевые объекты всегда растут в цене быстрее прочих.
Предложения в городских новостройках в городах дальнего Подмосковья (восточное направление, от 30 км от МКАД) | ||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Название ЖК | Адрес | Этап строительства | Тип дома | Этажность | Кол-во комнат | Метраж | Стоимость кв. м, тыс. руб. | Стоимость квартиры, млн руб. |
Трубино | Щелковский р-н, пос. Литвиново | ГК – сентябрь 2016 года | Монолит-кирпич | 10 | 1-3 | 29-85 | 26 | 0,85-2,2 |
Лукино-Варино | Щелковский р-н, пос. Свердловский | Разный: ГК –2014-2015 годы | Монолит-кирпич | 12-16 | 1-3 | 29-86 | 43-55 | 1,58-3,5 |
Аничково | Щелковский р-н, пос. Анискино | Сдан ГК | Монолит-кирпич | 8-14 | 1-4 | 35-103 | 41-65 | 2,3-4 |
Мкр-н Полет | Ногинск, ул. Аэроклубная | ГК – декабрь 2015 года | Монолит-кирпич | 15-17 | Студии, 1-3 | 29-88 | 36,3-43 | 1,13-3,5 |
Ногинск, 7-я Черноголовская ул. | ГК – декабрь 2015 года | Монолит-кирпич | 15 | 1-3 | 44-89 | 43 | 1,9-3,7 | |
1-й Текстильный | Ногинск, 1-й Текстильный пер. | ГК – сентябрь 2015 года | Монолит-кирпич | 9 | 1, студии | 28-41 | 43,1-48,2 | 1,2-1,4 |
Юбилейная, 2 | Ногинск, Юбилейная ул. | Сдан | Панель | 17 | 1-3 | 41-83 | 61,7-62,7 | От 2,6 |
Новое Ялагино | Электросталь, ул. Ялагина | Сдача 2015 год | Монолит-кирпич | 17 | Студии, 1-3 | 31-79 | 58 | От 1,8 |
Северный кв-л, д. 2 | Электросталь, Северный кв-л | Окончание | Монолит-кирпич | 17 | 1-3 | 40-75 | 63,5-76 | 2,9-4,8 |
Павловский Посад, ул. Вокзальная | ГК – декабрь 2014 года | Монолит-кирпич | 14-17 | 1-3 | 36-98 | 46 | 2-4,5 | |
Раменское, мкр-н 10, Донинское ш. | ГК – июнь 2015 года | Панель | 14 | 1-3 | 20-87 | 56,5-88,5 | 1,75-4,5 | |
Раменский | Раменское, ул. Мира | ГК – декабрь 2015 года | Сборный монолит | 21 | 1-2 | 34-55 | 48-54,8 | 1,63-3 |
Северный парк | Раменское, Северное ш. | ГК – март 2016 года | Монолит | 16-22 | 1-4 | 41-144 | 49,1-66,3 | 2,5-6,8 |
Воскресенск, кв-л Новлянский | ГК – июнь 2015 года | Панель | 16 | 1-3 | 20-86 | 47-53 | 2,2-3,3 | |
Коломна, пр-т Кирова | Сдан | Кирпич | 10 | 1-3 | 37-98 | 47 | До 4,6 | |
Источник: «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» |
Предложения в городских новостройках в городах дальнего Подмосковья (восточное направление, от 30 км от МКАД) | ||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Название ЖК | Адрес | Этап стр-ва | Тип дома | Этажность | Кол-во комнат | Метраж | Стоимость 1 кв.м, тыс. руб. | Стоимость квартиры, млн руб. |
Восточные зори-1 | Электрогорск, ул.Ухтомского, д.4а | сдан | монолит-кирпич | 10 | 1,2,3(двухуровневая) | 43-100 | 34-43 | 1,8-3,4 |
Стахановский | Электрогорск, ул. Кржижановского - Ухтомского, д.4а | построен | монолит-кирпич | 12 | 2,3 | 72-94 | 34,5-33 | 2,5-3,1 |
Электросталь, ул.Захарченко,1,2 | Электросталь, ул.Захарченко, 1 | возведение | монолит-кирпич | 12 | 1,2 | 38-62 | 55-52,4 | 2-3,3 |
Новые клюшки | Электросталь, ул.Спортивная, 1,2 | возведение | монолит-кирпич | 12 | 1,2,3 | 34-78 | 50-60 | 2-3,9 |
Ялагинские аллеи | Электросталь,ул.Ялагина,11 | возведение | монолит-кирпич | 10 | 1,2,3 | 41-82 | 48,8-63 | 2,1-5,2 |
Электросталь, м-н Северный, д2 | Электросталь,мкр.Северный | возведение | панель | 17 | 1,2,3 | 40-75 | 63-72,5 | 2,9-5 |
Бриз | Орехово-Зуево | возведение | каркасно-кирпичный | 17 | 1,2 | 38-79 | 43,5-53,1 | 2,1-4.1 |
Софьино | Раменский р-н | возведение | монолит-кирпич | 3 | 1,2 | 43-60 | 41-44 | 1,8-2,7 |
мкр.10, Донинское шоссе, д.17 | Раменское | возведение | кирпич | 14 | студия,1,2 | 20-69 | 56-86 | 1,7-4,1 |
Эко-Квадрат | Раменский р-н,п. Быково | возведение | монолит-кирпич | 12/14 эт | 1,2,3,4 | 37-76 | 54-55,5 | 2-4,2 |
Родники | Раменский р-н, п.Родники | возведение | монолит-кирпич | 17 | 1,2,3 | 38-95 | 51,6-56,4 | 2,1-5 |
Белые камни | Раменский р-н, Раменское | возведение | кирпич | 4 | 1,2,3 | 46-96 | 41,7-46,9 | 2,1-4 |
Перспектива | Бронницы | построен | монолит-кирпич | 8/12 эт | 1,2,3 | 42-85 | 48,5-54,5 | 2,3-4,6 |
Новая Коломна | Коломенский р-н, д. Солосцово | возведение | монолит-кирпич | 2/3 эт | 1,2,3 | 24-84 | 45,5-49 | 1,2-4,2 |
Макеевский | Коломна,Макеевская | котлован | монолит-кирпич | 12 | студия, 1,2,3 | 48-102 | 52-62 | 2,9-5.3 |
Павловский Посад, ул.Вокзальная,1 | Павловский Посад | возведение | монолит-кирпич | 14/17 эт | 1,2,3 | 44-79 | 46-46,5 | 2-3,7 |
Источник: «МИГ-недвижимость» |
Предложения в коттеджных поселках дальнего Подмосковья (восточное направление, от 30 км от МКАД) | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
Название ЖК | Адрес | Этап строительства | Инфраструктура | Метраж домов | Размер участка, соток | Стоимость сотки, тыс. руб. | Стоимость объекта целиком, млн руб. |
Изумрудный город | Щелковское ш., 34 км | Готов | Минимальная | 180-290 | 12-15 | 12-17 | |
Полесье | Щелковское ш., 35 км | Готов | Минимальная: магазин, аптечный киоск | 130-293 | 9-17 | 7,95-14,6 | |
Якушово на Пружках | Щелковское ш., 44 км | Готов | Необходимая | 218-519 | 12-56 | 9,5-31 | |
Ozerovo | Щелковское ш., 100 км | Готов | Минимальная | 200-240, УБП | 7-23 | 30-60 (УБП), + 115 тыс. за коммуникации | 1,24-9,9 (коттеджи) |
Виктория клаб | Ногинский р-он, с.Иванисово, ул.Дачная | Сдан в эксплуатацию | Минимальная | 190-380 | 9-15 | 11,9 | |
Виктория Сити | Электросталь, ул.Расковой | Благоустройство территории | 120-221 (таунхаусы) | 7-10,5 | |||
Дубрава | Нижегородское ш., 47 км | Начальный | УБП | 6,4-15 | От 28 + 30 за электричество и 10 с сотки за дороги | ||
Малышево-3 | Новорязанского ш., 42 км | Подвод коммуникаций | УБП | 7-10 | От 47,5 + 490 тыс. руб. за подключение коммуникаций | ||
Источник: «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» |
Предложения в коттеджных поселках дальнего Подмосковья (восточное направление, от 30 км от МКАД) | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
Название ЖК | Адрес | Этап | Материал дома | Метраж | Размер участка | Стоимость 1 кв.м, тыс. руб. | Стоимость объекта, млн руб. |
Таунхаусы Victoria city | Электросталь, ул.Расковой | возведение | кирпич | 120-220 | 2 сотки | 47,6-58,3 | 7-10,6 |
Таунхаусы «Гжель Плюс» | Раменский, Гжельский | возведение | газобетон | 96-100 | 3 сотки | 25-28 | 2,5-2.7 |
Таунхаусы «Прозоровское Голицыно» | Раменский, Кратово | возведение | монолит-кирпич | 100-160 | 3 сотки | 52-55 | 5,2-8,8 |
Источник: «МИГ-недвижимость» |