Квартиры с отделкой больше популярны в массовом сегменте, где люди активно берут ипотеку: им важно, что ремонт включается в общую стоимость жилья. Кроме того, отделка от застройщика обходится значительно дешевле, чем своими силами. Можно сразу, получив ключи, переехать в новую квартиру и не тратить деньги на аренду. И куда комфортнее жить в доме, где соседи не занимаются ремонтом.
В сегменте бизнес-класса и выше – подходы иные. Там более требовательные покупатели, и девелоперы им предлагают высокий класс отделки - с премиальными материалами, с интерьерами от ведущих дизайнеров. Правда, отношения девелопера и покупателя не всегда складываются гладко.
Экономическая и политическая ситуация повлияла на желание компаний предлагать покупателям готовый продукт, часть из них из-за возникших трудностей перестала ремонтировать квартиры покупателям. Но есть и другие причины, почему компании прекращают заниматься отделкой.
О том, какую отделку сегодня предлагают девелоперы, что заставляет их вдруг отказаться от этой опции или вообще не планировать ее, редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» поговорила с экспертами.
Поясните, пожалуйста, политику девелопера относительно отделки. Допустим, в жилом комплексе часть квартир продается без отделки, часть с отделкой. Может ли девелопер изменить долю квартир с отделкой, и с чем это связано?
Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 GROUP:
Количество квартир с отделкой и без нее закладывается на этапе формирования бизнес-модели проекта. Анализируя спрос, а также конкурентов и аналогичные проекты на рынке, девелопер принимает решение об отделке как опции или неотъемлемом атрибуте лотов. То есть в экономике проекта уже заложено количество квартир с отделкой, стоимость материалов и работ. Если девелопер видит повышенный спрос или наоборот отсутствие интереса к отделке, следующие очереди проекта могут иметь отличия от первоначальной редакции. Но по законодательству подобные изменения необходимо вносить в проектную декларацию.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:
Доля квартир с отделкой зависит от класса жилья. В сегменте «комфорт» лоты с отделкой более востребованы, поскольку высокий процент жилья приобретается в ипотеку, и покупатели ценят возможность включить стоимость отделки в ДДУ, а, следовательно, и в ипотечный кредит. В наших проектах доля квартир с отделкой в комфорт-классе составляет 100%. Мы даже пробовали предлагать покупателям в сегменте комфорт-класса отказ от чистовой отделки взамен на скидку - но все покупатели предпочли полную отделку квартиры.
Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо»:
Главное, на что ориентируется застройщик – это спрос. Поскольку всегда есть часть покупателей, которые хотят спроектировать жилье по собственному дизайн-проекту, то подход застройщика должен быть гибким. Некоторые девелоперы действительно меняют количество лотов с отделкой, это связано с тем, что на этапе проектирования рыночная ситуация была одна, а в процессе возведения объекта – поменялась. Поскольку компании не выводят в продажу сразу весь объем, а продают отдельные корпуса, то они могут гибко реагировать на смену спроса в пользу квартир с отделкой и предлагать подобные варианты.
Бывает, что первые очереди жилого комплекса продавались с отделкой, и покупатели ждали новых очередей, а они вышли в продажу уже без отделки. В чем тут причина?
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Чаще всего отказ от отделки связан с резким ростом себестоимости этой опции, особенно в массовом сегменте рынка. Из-за этого повышается итоговая цена квартиры, что делает ее недоступной для многих покупателей. В премиальном сегменте ситуация иная – здесь есть аудитория с большим бюджетом, которая хочет готовый продукт, поэтому отказываться от отделки неправильно.
Алексей Лухтан, коммерческий директор GRAVION:
Конечно, в первую очередь все зависит от ситуации/конъюнктуры рынка, самого спроса и логистики. Например, с приходом санкций на строительные и отделочные материалы и нарушением выстроенных логистических цепочек, многие девелоперы отказались от реализации квартир и апартаментов с отделкой. Больше всего «пострадал» высокобюджетный сегмент, поскольку доля иностранных материалов, используемых в общем объеме внутренних отделочных работ доходит до 70%.
Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо»:
Как правило, такое решение связано с изменениями курсов валют, логистических цепочек и прочих нюансов, которые влияют на себестоимость отделки. Поскольку проекты реализуются, в среднем, 3-4 года, а оплата отделки включена в стоимость квартиры и рассчитывается на момент продажи, то спрогнозировать, как изменится цена ремонтных работ, очень сложно. И ряд девелоперов меняет решение и отменяет опцию отделки. Встречаются даже примеры, когда компании возвращают стоимость отделки обратно покупателям, понимая, что не справятся с взятыми на себя обязательствами.
Почему часть девелоперов, особенно в проектах бизнес-класса, изначально решает продавать квартиры совсем без отделки?
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:
В классах бизнес и премиум покупатели, как правило, очень избирательны, обладают своим видением дизайн-проекта и не хотят типовых решений. Зачастую они стремятся реализовать индивидуальный проект, под свой сценарий жизни, поэтому предлагать им квартиры с отделкой не всегда целесообразно. Для таких покупателей лучше всего подойдет продуманная и качественно выполненная отделка white box.
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус»:
Квартира в доме бизнес-класса, как правило, не первое жилье у покупателей, и с приобретением более комфортного жилья у них связаны большие ожидания. И одно из основных - наконец сделать такую отделку, о которой давно мечтали, чтобы все было как в глянцевом журнале. Многие еще до получения ключей имеют представление о том, какие будут использоваться материалы, краски, сантехника каких марок и прочее. И застройщик им может не угодить. Стоимость отделки входит в цену квадратного метра – она становится выше, а покупателю придется все полностью менять или в каких-то помещениях все переделывать и опять тратить деньги. По этой причине застройщики, возводящие жилье бизнес-класса, сдают квартиры без базовой отделки или предлагают отделку как дополнительную опцию.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
Квартира бизнес-класса – это дорогой объект, поэтому наши клиенты хотят увидеть здесь что-то свое, а не то, что изначально «дали». И это касается не только непосредственно отделки, но и инженерных систем, таких как водоснабжение, кондиционирование и так далее. Если девелопер предлагает готовую отделку в новом жилом комплексе бизнес-класса, то он несет дополнительные расходы, причем достаточно существенные. Дороже становится квартира и для покупателя – он сначала платит больше за лот с отделкой, а потом вынужден делать собственный ремонт. Фактически, это двойные траты денег и времени, которых постараются избежать и девелопер, и покупатель.
Можем ли мы в итоге сказать, что для покупателя квартир массового сегмента лучше покупать квартиру с отделкой в ипотеку, а для покупателя высокобюджетной недвижимости – лучше делать ремонт самому?
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:
Что в итоге лучше - зависит от целей конечного покупателя. Если его устраивает отделка в том ЖК, где он хочет купить квартиру - то целесообразно покупать квартиру с отделкой, так как цена отделки войдет в состав ипотечного кредита. Также итоговые затраты будут меньше, ведь большинство застройщиков предлагают отделку по оптовой стоимости, что на 20-30% дешевле, чем заказывать те же самые работы в индивидуальном порядке.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Каждый покупатель решает вопрос с отделкой индивидуально, и его бюджет или класс недвижимости не всегда стоят на первом месте. Ремонт собственными силами в любом случае затратное мероприятие, как для покупателя недорогой, так и премиальной квартиры. Это силы, время, деньги. Не все хотят этим заниматься, даже приобретая квартиру на всю жизнь. Готовое решение экономно, но устроит не всех и не навсегда. Часто у покупателей возникает желание переделать квартиру под свой вкус. Иными словами, никаких универсальных советов в выборе жилья с отделкой или без дать нельзя.
Алексей Шаров, коммерческий директор компании «Риверхаус»:
Да, квартиры с отделкой – это хороший вариант для покупателей массового жилья. В ЖК бизнес-класса и других комплексах, которые относятся к высокобюджетной недвижимости, сдавать квартиры с отделкой рискованно. Есть большая вероятность не угодить клиенту и его потерять, так как он пойдет к другому застройщику, где продаются квартиры без отделки. Ну и покупатель не настолько заинтересован в том, чтобы отделка вошла в стоимость ипотечного кредита. Хотя на рынке есть элитные комплексы, где квартиры сдаются с отделкой. Но, насколько я знаю, и там застройщикам угодить удалось далеко не всем покупателям.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
Стоит сказать также и о том, что для девелопера организовать отделку в жилом комплексе фактически означает создать целую масштабную инфраструктуру для закупки и доставки стройматериалов, производства работ. Кроме того, покупатели принимают квартиры с готовой отделкой более придирчиво и застройщику намного чаще приходится устранять найденные недостатки. Все это влечет за собой дополнительные расходы средств и времени, а также весомые риски. Поэтому каждый девелопер принимает решение о необходимости проведения отделки в том или ином проекте самостоятельно на основе тщательного анализа совокупности факторов, таких как локация, количество квартир в комплексе и так далее.
Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 GROUP:
Если квартира куплена с целью инвестирования капитала, к примеру, для дальнейшей сдачи, то вне зависимости от сегмента лучше выбрать лот с отделкой от застройщика. Таким образом, будущему арендодателю будет достаточно приобрести мебель под запросы и потребности арендатора, не тратя время и средства на ремонт. Также лот с ремонтом актуален для тех, кто в ожидании собственной квартиры вынужден арендовать жилье. В этом случае, въехать в квартиру можно будет сразу, не дожидаясь окончания ремонтных работ и не тратя дополнительные средства на съем квартиры или материалы для отделки, оплату рабочим.
Ксения Рысенко, руководитель департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия»:
Предложения с ремонтом пользуются популярностью во всех классах. И каждый покупатель принимает решение самостоятельно. Задача девелопера – предоставить возможности для удовлетворения всех потребительских предпочтений.
Екатерина Петрова, заместитель директора по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER:
Востребованность квартир с отделкой на рынке за последний год только возросла, т.к. покупатели понимают, что все заботы по поиску материалов, их доставке в текущих условиях лягут на их плечи. Значительно проще доверить эти заботы застройщику.
Какие варианты отделки вы предлагаете покупателю, есть ли у вас дополнительные опции – мебель, отделанные и оборудованные кухни?
Алексей Лухтан, коммерческий директор GRAVION:
Все апартаменты в клубном доме CULT реализуются с отделкой, включая полы, стены, потолки, оснащение ванных и кухонь. В основу дизайна интерьеров легло сочетание трех направлений: универсальный современный стиль, футуризм, и так называемый «брутализм». Апартаменты выполнены в двух стилях – неоклассический и минимализм, представленных в нескольких цветовых гаммах.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX:
В наших проектах комфорт-класса все квартиры представлены с отделкой. В чистовую отделку входит матовый натяжной потолок с выводами под освещение, обои под покраску, межкомнатные двери, подоконники, розетки и выключатели. В ванных комнатах на стенах – плитка, на полу – керамогранит, установлена раковина, ванна, унитаз, смеситель для раковины, душевой комплект, полотенцесушитель, светильники. В кухне подготовлен вывод для вытяжки и точки подключения для освещения рабочего стола кухни и зоны приготовления еды. Чистовая отделка представлена в двух вариантах – светлая Actual и темная Art. На полу положен ламинат.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
На выбор - два стиля (классический или современный) в двух цветовых решениях (светлый и темный). С технической точки зрения в квартирах предусмотрены встраиваемые в пол конвекторы для максимального использования пространства комнат, теплые полы в зоне ванных комнат и санузлов, шумо- и звукоизоляционные материалы, система открывания окон с проветриванием, электронная система учета коммунальных расходов, противопожарная сигнализация, дополнительная очистка воды.
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:
В проектах компании STENOY предлагается и предчистовая отделка (white-box), и полная премиальная отделка с авторским дизайном, с оборудованием санузлов, кухней и корпусной встроенной мебелью. В доме ARTEL, состоящем из двух корпусов, один корпус сдается полностью с отделкой, а второй - без отделки. Покупателям предлагается ремонт под ключ, с техникой и мебелью в двух вариантах дизайна – «парижская классика» и «японский минимализм».
Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 GROUP:
В нашем проекте «G3 Театральный» предлагается три варианта: квартиры без отделки, Grey Box или чистовая отделка, представленная в двух стилях — Eco Contemporary и Eco Classic. В варианте с отделкой покупатели получат квартиру с установленными межкомнатными дверьми, отделкой стен, потолка, пола, сантехникой.
Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо»:
В ЖК «Тетрис» предлагается отделка white box: выровненный бетонный пол, подготовленный под финишное покрытие, ровные потолки. Установка оконных блоков с двухкамерными стеклопакетами, подготовка всех сантехнических манипуляций, установка системы отопления, электрораспределительного щитка и разведенная проводка, а также выравнивание, оштукатуривание и грунтовка стен. Представлены и квартиры с финишной отделкой в двух стилях: теплом и холодном. В комнатах спроектированы натяжные потолки, под освещение предусмотрены необходимые выводы, поклеены обои, уложен керамогранит и установлены светильники. В ванной представлено необходимое сантехническое оборудование.
Ксения Рысенко, руководитель департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия»:
В наших проектах доступно несколько видов ремонта на выбор. В их числе: Classic — стандартный ремонт для приверженцев классического стиля, Prime — улучшенный вид ремонта. В клубном доме «Вместе» доступен такой вид отделки, как Elegant – это ремонт, выполненный из премиум-материалов в классическом стиле и светлой цветовой гамме. Все виды отделки включают в себя комплексные работы с полом, стенами, потолком и электрикой. В «Неометрии» также существует программа «Ультра Все включено», которая предусматривает ремонт «под ключ» от застройщика, сертификаты на приобретение мебели и бытовой техники. По этой программе покупатели могут включить отремонтированную меблированную квартиру с бытовой техникой в единый ежемесячный платеж по ипотеке.
Екатерина Петрова, заместитель директора по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER:
В своих проектах компания предусматривает объем квартир с отделкой. Квартиры с выполненной отделкой включают в себя финишное покрытие полов, стен и потолков во всех помещениях. В таких квартирах установлена необходимая сантехника, а также межкомнатные двери. Так, в жилом комплексе премиум-класса PRIDE представлены квартиры как без отделки, так и с премиальной отделкой в двух стилях: Urban style и Icon Style. В новой очереди жилого квартала бизнес-класса LIFE Варшавская в корпусе на 932 квартиры предлагается отделка в двух стилях.