Проспект Вернадского: цены бизнес-класса догоняют «элиту»

Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru с помощью специалистов рынка недвижимости попробует разобраться, чем же район «Проспект Вернадского» отличается от других, и какие блага получат жители, а также – будущие покупатели.

«Проспект Вернадского» находится в престижнейшем Западном административном округе. Его границы пролегают по Ленинскому, Мичуринскому проспектам, улицами Лобачевского, Удальцова, Раменки, проспекту Вернадского и улице Кравченко.

«У этого района гораздо больше сильных и привлекательных сторон, нежели слабых, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI, - К бесспорным плюсам можно добавить весьма развитую инфраструктуру (9 школ на район с населением около 60 тыс. чел);  социальную однородность жителей  района. Район не просто престижный, он «интеллектуальный».  В 50-х, 60-х гг., когда район активно застраивался, из-за хорошей (в те времена) транспортной доступности, средоточию нескольких престижных  ВУЗов, жилье здесь давали преимущественно семьям профессоров, академиков, представителям научной, культурной интеллигенции столицы России».

Еще один плюс  района – обширные «зеленые» территории. Помимо обилия внутри жилого массива деревьев и кустарников, в районе  есть две зоны отдыха -  «Парк 50-летия Октября» и территория «Юношеской олимпийской деревни», в границах которой расположен красивый сквер с каскадом прудов. Дополним нашего эксперта: рядом с районом находится Тропаревский лесопарк и Воронцовский парк.

Алла Аксенова отмечает, что еще лет 30 тому назад этот не самый близкий к Центру район, благодаря скоростным магистралям, обладал завидной транспортной доступностью. Правда, в наше время плюс легко превратился в минус.  В часы пик довольно плотно стоят или очень медленно ползут все три проспекта, связывающие район с центром и периферией - Вернадского, Ленинский, Мичуринский.  Однако на фоне гораздо более масштабных транспортных коллапсов в тех районах, которые связывают с центром лишь один безальтернативный  проспект (например, Марьино – только Волгоградский проспект, или Выхино – только Рязанский проспект) в районе Проспект Вернадского ситуация с транспортной доступностью менее удручающая.

Еще один недостаток района отмечает Наталья Гусева – начальник отделения «Пролетарское» ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»). С ее точки зрения здесь не хватает крупных торговых гипермаркетов (Ашан, Метро и т.п.), рассчитанных на средний класс, причем с учетом населения не только района, но и всего округа.

Наконец нельзя обойтись без еще одной особенности района «Проспект Вернадского» - он активно и уже давно – с начала девяностых - реконструируется. Дело в том, что строился-то он на самом пике популярности индустриального домостроения (50-60-е годы), поэтому может претендовать на место в топ-листе какого-нибудь рейтинга по количеству «хрущевок» (если таковой рейтинг придет в голову кому-нибудь придумать).

Компания ОАО «Квартал» ведет свою деятельность на территории квартала 32-33 района «Проспект Вернадского» с 1993 года, участвуя в программе правительства Москвы по сносу ветхого пятиэтажного фонда.

«Первые свои объекты компания сдала в эксплуатацию в конце 1998 года, - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – За время работы ОАО «Квартал» расселило и снесло 23 ветхих пятиэтажных дома и возвело 18 домов элитного и бизнес-классов. Еще три жилых дома находятся на стадии строительства».

Это монолитно-кирпичные дома, по индивидуальным проектам, высокой и средней переменной этажности. Все объекты (как коммерческие, так и муниципальные) относятся к категории домов повышенной комфортности.

Помимо современных жилых комплексов ОАО «Квартал» возводит объекты общественно-коммерческого назначения. «Так, 20 июня 2008 года было завершено строительство бизнес-центра  класса «А», - уточняет Сергей Лушкин, - а 18 июля – дополнительного учебного здания средней общеобразовательной школы №257, рассчитанного на 200 учеников начальных классов».

Квартал 34-35 переживает уже IV этап реконструкции. И как говорится на официальном сайте застройщика – ГУП УЭЗ (Управление экспериментальной застройки), программа в себя включает строительство 430 кв.м жилья, в том числе 270 тыс. кв.м – коммерческих жилых площадей и 160 тыс. кв.м муниципального жилья.

Здесь строительство идет с 1999 года, - в соответствии с городской программой реконструкции пятиэтажек.

В рамках I этапа проекта в 2000 г. построен жилой комплекс на улице Лобачевского, состоящий из 5 домов, школа, гараж-стоянка на 300 м/мест. В одном из этих корпусов 200 квартир предоставили жителям двух снесенных пятиэтажек на улице Удальцова.

В 2001 году (это II этап) ГУП УЭЗ построил три восьмиэтажных дома на улице Коштоянца с подземными автостоянками. Для жителей снесенных пятиэтажек на улице Удальцова возвели 5 жилых домов на Никулинской улице (район Тропарево-Никулино). Построили также спортивную школу на 720 человек

III этап включил в себя строительство на месте снесенных пятиэтажек по улице Удальцова пяти многосекционных разноэтажных коммерческих жилых домов, оборудованных подземными автостоянками и двух муниципальных переселенческих домов по проспекту Вернадского.

Посмотрим повнимательнее, что здесь почем. Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», который в своих показателях не учитывает цену элитного жилья, дает нам среднюю цифру по району в августе – 6743 долл. за квадратный метр. В рублях цену рассчитывает он-лайн калькулятор нашего Интернет-портала Metrinfo.ru «Цены на квартиры в Москве по районам» – 166 989 рублей за «квадрат».

К нашим показателям близки расчеты компании DOKI - 6800 долл. за квадратный метр. Район Проспект Вернадского по мнению аналитиков агентства, входит в двадцатку наиболее престижных и дорогостоящих.

Сейчас, по данным компании DOKI, средняя цена двухкомнатной квартиры в эконом-классе  (старая панель 5-12 этажей) – 9 млн. руб. Но эконом-класс здесь почти не представлен однокомнатными квартирами (всего 5% от общего объема). Наталья Гусева (ГК «Пересвет-Груп») отмечает, что люди охотно покупают «хрущевки под снос», когда появляется такая возможность, но практически подобных предложений на рынке не осталось. «Под снос» - это 7% от объема предложения панельных домов, - уточняет Алла Аксенова.

Именно «панель» и формирует в основном рынок «вторички». Это действительно немного, потому что и сам район невелик - всего-то 187 жилых домов. Соответственно, и предложений по продаже объектов жилой недвижимости маловато: порядка 550 (и новостройки, и вторичное жилье).

В среднем квартира бизнес-класса стоит здесь 16 млн. рублей. По данным компании ГК «Пересвет-Груп», стоимость квадратного метра в этом сегменте начинается от 10 000 долларов (240-250 тыс. руб).

В строящихся жилых комплексах ОАО «Квартал», по данным Сергея Лушкина, стоимость метра начинается от 190, 5 тыс. руб. Кстати, «Квартал» сотрудничает с несколькими банками в сфере ипотечного кредитования своих объектов, например, с МДМ-Банком, Росбанком и ВТБ-24.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
«Проспект Вернадского», конечно, меняется до неузнаваемости. Покажи картинку, которой мы проиллюстрировали этот материал лет 10 тому назад, - ни за что бы не поверили, что такое тут возможно. Жаль только, что нового жилья эконом-класса на месте снесенного тут почти не появляется. Жилье по соцпрограммам – не в счет. Москвичам самый «размосковский» район стал явно не по карману. Хотя, этот момент характерен не только для «Проспекта Вернадского». А так – всем хорош район, придраться-то и не к чему.

Примеры предложений на вторичном рынке района «Проспект Вернадского»

Примеры предложений новостроек в районе «Проспект Вернадского»