Инвестиции в недвижимость: бюджет 5 миллионов рублей. Квартира или офис? Выбираем объекты для аренды и перепродажи в Москве и Подмосковье

Инвестиции в недвижимость были и остаются весьма популярными, многие считают их более надежными и более прибыльными, чем депозиты и тем более ценные бумаги, даже несмотря на финансовый кризис 2008-2009 гг., когда цены существенно снижались. Однако они требуют довольно внушительных первоначальных вложений. Учитывая стоимость квартир в Москве и Подмосковье, на рынок недвижимости можно выходить, имея как минимум 4-5 млн руб.

Ну а как грамотно вложить этот стартовый капитал, попытался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru», обратившись за советами к экспертам.

Прежде всего, надо решить, от чего получать доход – от сдачи недвижимости в аренду или от ее перепродажи. От этого будет зависеть и возможная прибыль, и выбор вариантов, причем стратегия для каждого из способов должна быть разной.


Доходы от аренды
Приобретение недвижимости для сдачи в аренду – это долгосрочная инвестиция, которая начинает приносить прибыль лет через 10-12. «Все потому, что стоимость аренды в Москве довольно низкая относительно стоимости самой недвижимости», - объясняет Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet.

«С бюджетом до 5 млн руб. выбор довольно ограничен, в столице это могут быть либо комнаты по цене от 2 до 4,5 млн руб., либо студии, малогабаритные квартиры и варианты гостиничного типа площадью не более 30-35 кв. м и стоимостью 4,5 - 5 млн рублей», - утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». По мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, надо выбирать новостройки, потому что для покупки приличной квартиры на вторичном рынке 5 млн руб. недостаточно. Если же обратить внимание на Новую Москву или Подмосковье, то за 5 млн руб. реально купить неплохую двушку или две малогабаритные однокомнатные квартиры.

Сдавать московскую недвижимость можно за 30-35 тыс. руб. в месяц, это средняя ставка для хорошей однушки. «В Подмосковье аренда однокомнатной квартиры составляет 25-27 тыс. руб. в месяц, а двухкомнатной 35-40 тыс. руб.», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Таким образом, вложения 5 млн руб. в столичную однушку окупятся в лучшем случае через 12 лет, срок окупаемости двух однокомнатных квартир в Подмосковье составит минимум 8-9 лет, а двухкомнатной - 10-12 лет.

После того как недвижимость окупится, можно рассчитывать на скромный ежегодный доход: по данным Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», средний уровень доходности аренды жилья составляет 4-5% годовых, и только самый востребованный у арендаторов объект – однушка с хорошим ремонтом и удобным месторасположением - может приносить до 8%. По подсчетам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора компании «Мортон-Инвест», в квартиры, которые предполагается сдавать в аренду, вкладываются лишь 10% инвесторов, они хотят получать стабильный доход и, возможно, передать недвижимость детям или внукам.

А чтобы квартира сдавалась в аренду без перерыва, нужно выбирать правильные объекты, ориентируясь на потребности потенциальных арендаторов.

«Спрос на рынке недвижимости на однокомнатные квартиры (продажа/аренда) выше, - считает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела, «ДСК-1 и Ко». - Поэтому для получения дохода от недвижимости стоит обратить внимание именно на инвестирование собственных средств в однокомнатные квартиры. Если стоит цель сдавать квартиру в аренду – стоит сделать муниципальную отделку в приобретенной квартире, необходимо также обращать внимание на транспортную доступность».

«Для Москвы это квартиры, расположенные в непосредственной близости от метро, а для Подмосковья – вблизи (3-5 минут пешком) от больших транспортных узлов, прежде всего, станций электричек», - уточняет Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Если же говорить о конкретных направлениях, то в старых границах столицы с бюджетом 5 млн руб. лучше выбирать объекты на востоке и юго-востоке, например, у станций метро «Авиамоторная», «Рязанский проспект», «Кантемировская», «Марьино». Восток довольно популярен у арендаторов экономичного жилья благодаря относительно низким ценам на аренду. (Получить представление о стоимости аренды жилья в разных районах Москвы вы сможете, воспользовавшись электронным сервисом «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве в режиме онлайн» на портале www.irn.ru.)

В Подмосковье же Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», советует отдавать предпочтение популярным городам, расположенным в ближнем радиусе от МКАД (до 15 км) и имеющим автобусное и железнодорожное сообщение с Москвой, а может быть, и станцию метро, хотя бы в перспективе. «Это Реутов, где уже открылось метро, а также Железнодорожный, Химки, Одинцово, Видное, Красногорск», - перечисляет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Неплохую прибыль, по мнению Натальи Бланковой («Эталон-Инвест»), можно еще получить в Мытищах и Люберцах. «Также выгодно вложение средств в подмосковные микрорайоны за МКАД, примыкающие к столице. Например, популярностью пользуются новостройки, примыкающие к району Бутово», - сообщает Игорь Сибренков («Мортон-Инвест»).

Выбирать квартиру лучше на вторичном рынке или в готовых новостройках, чтобы сразу же находить жильцов и запускать недвижимость в работу. Причем удобнее, чтобы объект был пусть и со скромным, но с ремонтом. Поэтому, если речь о новостройке, лучше купить квартиру с отделкой, ведь самостоятельный ремонт обойдется на 30-40% дороже, а арендаторам в экономклассе вполне хватает отделки без изысков.

Но, впрочем, квартиры квартирами, а по мнению Алексея Харитонова, директора управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой», имея бюджет в 5 млн руб., для сдачи в аренду выгоднее покупать коммерческую недвижимость. «Доход по коммерческим помещениям выше, чем по квартирам аналогичной площади - на 30-40% в зависимости от «проходимости» места», - утверждает эксперт. Единственно, на 5 млн руб. в Москве можно купить лишь небольшое помещение площадью 30-35 кв. м, но найти такое предложение, особенно в доме на первой линии (на оживленной улице или у метро), довольно сложно, так как они пользуются очень большим спросом.


Доходы от продажи
Те же, кто не хочет связываться с арендой, инвестируют средства в новостройки в расчете на рост цен. Такие инвестиции сравнительно краткосрочные (при благоприятных обстоятельствах - максимум 2-3 года). «Максимальную выгоду сегодня получают инвесторы, которые приобретают недвижимость на ранних стадиях строительства объекта, а перепродают ее через год-полтора или после ввода комплекса в эксплуатацию. Прибыль с такого приобретения может достичь 40%», - утверждает Ирина Наумова, заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость».

Другие эксперты назвали более скромные цифры прибыли – в рамках 20-30%. «Если брать в качестве примера квартиру экономкласса на низкой стадии строительной готовности, которая будет реализована через полгода после начала строительства, то предполагаемая прибыль составит около 10%, а если квартира будет продаваться через год-два, на завершающей стадии строительства, то прибыль может достигнуть 30%», - объясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой») напоминает о том, что, если квартира не была в собственности или принадлежала инвестору менее 3 лет, с дохода от перепродажи придется заплатить 13%.

Максимальный доход возможен, если объект инвестиций выбран правильно. Это должна быть ликвидная квартира - одно- или двухкомнатная площадью 35-40 или 50-60 кв. м соответственно на средних этажах в домах эконом- или комфортклассов, именно в этих сегментах отмечается самый большой рост стоимости квадратного метра и самая высокая оборачиваемость денег.

Безусловно, важна транспортная доступность проекта. «Необходимо обратить внимание еще и на объекты инфраструктуры, строительство которых ведется или планируется вблизи выбранного вами жилого комплекса», - советует Виталий Витрищак, («ДСК-1 и Ко»).  Существенную роль играет наличие школ и детских садов. Увеличивает стоимость жилья и грамотно продуманная концепция ЖК, интересная архитектура, благоустроенная территория и т.д. «Также для большей доходности инвестиций нужно искать недооцененные и перспективные районы и города, для чего рекомендуется отслеживать планы властей по строительству дорог и новых станций метро, благоустройству территорий и развитию инфраструктуры», - советует Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век».

И лучше искать проекты с предполагаемыми высокими темпами строительства. «С этой стороны выгодной является малоэтажка, которая возводится быстрее, а стоит относительно недорого. Например, строительство микрорайона «Бутовские аллеи» началось в августе прошлого года, за год цены выросли на 20%, а до окончания строительства, которое намечено на 2 кв. 2014 г., рост цен составит еще минимум 10%», - рассказывает Денис Бобков (Est-a-Tet).


Актуальные примеры
Если же рассматривать многоэтажные комплексы, то с бюджетом 5 млн руб. выбор объектов на территории старой Москвы небольшой, и в основном это однушки либо студии. «А также это могут быть апартаменты, но их доходность чуть ниже, чем полноправного жилья, ведь юридически они считаются нежилыми помещениями», - говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).

«На текущий момент минимальные цены на первичном рынке зафиксированы в микрорайонах «Некрасовка-Парк», где стоимость квартир начинается от 3,48 млн руб., ЖК «Эталон-Сити» (от 4 млн руб.), ЖК «Некрасовка» (от 4,02 млн руб.), микрорайон «Царицыно-2» (от 4,04 млн руб.), микрорайон «Загорье» (от 4,73 млн руб.)», - сообщает Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»).

В принципе, все эти объекты довольно перспективные. «Например, в районе Некрасовка отлично налажено транспортное сообщение, а к 2016 году обещают станцию метро. На территории же одноименного жилого комплекса предусмотрено обустройство гостевых паркингов, комплексное благоустройство и озеленение», - рассказывает Виталий Витрищак («ДСК-1 и Ко»). Это все касается и проекта «Некрасовка-Парк». «Здесь предлагаются квартиры в седьмом квартале, часть домов которого будет сдаваться во 2 квартале 2015 года. Уложившись в 4 - 4,2 млн руб., в комплексе можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 37-39 кв. м, а по цене 4,6 - 4,7 млн есть двухкомнатные варианты площадью 52 кв. м. Правда, их осталось всего несколько штук и с покупкой лучше не тянуть», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

«В ЖК «Эталон-сити» за 5 млн руб. можно приобрести студии и однокомнатные квартиры площадью 30-37 м кв. При этом ожидаемый доход к моменту ввода объекта в эксплуатацию должен составить около 1 - 1,5 млн руб.», - сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).

Гораздо больший ассортимент объектов в Новой Москве. «Там, имея 5 млн руб., можно купить квартиру практически в каждом жилом комплексе, за исключением 2-3 проектов. Инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Спортивный Квартал». Проекты находятся на начальной стадии строительства (есть корпуса даже на этапе котлована), но они обещают быть весьма качественными и пользуются хорошим спросом. При этом уровень цен в них минимальный, а значит, инвестору гарантирован высокий доход», - говорит Мария ЛитинецкаяМетриум Групп»).

Стоимость квартир в микрорайоне «Центральный» (ЖК «Новые Ватутинки»)
Количество комнат Мин-макс. площадь Стоимость кв. м, руб. Стоимость, руб.
1 36 - 41 84 000 – 94 000 3 024 000 – 3 854 000
2 51,7 - 65 82 000 – 84 000 4 239 400 – 5 460 000
3 75 - 86 77 000 – 84 500 5 775 000 – 7 267 000
4 93 - 98 78 000 7 254 000 – 7 644 000
Источник: «Метриум Групп»

 

Стоимость квартир с отделкой в микрорайоне «Южный» (ЖК «Новые Ватутинки»)
Количество комнат Мин-макс. площадь Стоимость кв. м, руб. Стоимость, руб.
студия 37,2 - 39,8 86 500 – 93 000 3 217 800 – 3 701 400
1 41,1 - 46,2 85 500 – 90 500 3 514 050 – 4 181 100
2 55,1 – 63,7 78 500 – 85 000 4 325 350 – 5 414 500
3 82,5 79 500 – 84 000 6 558 750 – 6 930 000
Источник: «Метриум Групп»

 

Стоимость квартир с отделкой в ЖК «Спортивный квартал»
Количество комнат Мин-макс. площадь Стоимость кв. м, руб. Стоимость, руб.
студия 27,79 - 29,07 72 500 - 77 500 2 110 500 - 2 211 600
1 34,08 - 39,22 69 500 - 74 500 2 509 225 - 2 794 935
студия (2 комнаты) 47,65 - 49,65 62 500 - 65 500 3 097 500 - 3 121 075
2 52,23 - 53,02 62 000 - 64 500 3 276 080 - 3 368 835
3 64,71 - 66,62 59 500 - 61 500 3 882 600 - 4 012 260
Источник: «Метриум Групп»

Еще больше предложений в Подмосковье. Здесь высокую инвестиционную привлекательность имеют города и районы Подмосковья с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. «Прежде всего, это Реутов, в котором открылась станция метро, а также Железнодорожный, Химки, Одинцово, Видное, Красногорск. В связи с ожидаемым открытием метро цены на жилье могут вырасти также в Люберцах и Котельниках, поэтому для инвесторов это тоже перспективный вариант вложения средств», - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Неплохим вариантом может стать и Балашиха, ведь туда к 2016 году обещают протянуть легкое метро, а также Щелково, Домодедово и Мытищи.

«В Балашихе с бюджетом в 5 млн руб. можно рассчитывать на широкий выбор не только однокомнатных, но и двухкомнатных квартир. Так, в микрорайоне «Новое Измайлово» в строящемся корпусе №7, который будет сдан в 4 кв. 2014 года, двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 72 кв. м реализуются по цене от 4,1 до 4,9 млн руб.», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). «В Щелково можно купить квартиру в микрорайоне Богородский, причем за 4,7 млн руб. есть даже трехкомнатные варианты площадью 87,3 кв. м, а в ЖК «Домодедово-парк» по цене 3,9 млн руб. предлагаются трехкомнатные квартиры площадью 85,24 кв. м. Также за 4,6 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 53,6 кв. м в ЖК «Новогорск» в Химках. В микрорайоне «Центр-2» (г. Железнодорожный) стоимость двухкомнатных квартир площадью 61,1 - 64 кв. м составляет 4,0 - 4,7 млн руб., а в ЖК «Эко Видное» за 4,9 млн руб. предлагаются 2-комнатные квартиры площадью 62,1 кв. м», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Еще один вариант в Видном - ЖК комфорткласса «Краски жизни» (южная часть мкр. 5). «Здесь предлагается широкий выбор квартир в трех монолитных корпусах, в настоящее время находящихся на стадии начала монтажа нижних этажей, а средняя цена квадратного метра составляет около 76 тыс. руб.», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»), отмечая, что для инвесторов наверняка будут интересны евроквартиры, в которых совмещены гостиная и кухня, и квартиры-студии площадью 34 кв. м.

В Красногорском районе, по мнению Виталия Витрищака («ДСК-1 и Ко»), можно обратить внимание на ЖК «Путилково», который отличается неплохим расположением относительно Москвы и Химок, хорошей инфраструктурой и расположен рядом с богатым лесным массивом. А Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») советует покупать жилье в микрорайоне «Изумрудные холмы», где за 5 млн руб. предлагаются как однокомнатные, так и двухкомнатные варианты площадью до 65 кв. м, при этом к моменту ввода домов в эксплуатацию предполагаемая доходность однокомнатных квартир достигает 1 - 1,2 млн руб., а двухкомнатных 1,5 - 1,7 млн руб.


Резюме www.metrinfo.ru
5 млн руб. – сумма для инвестиций в недвижимость не такая уж и большая, но и с таким капиталом можно рассчитывать на доходы от аренды или от перепродажи, особенно если обратить внимание на окраину столицы, ближайшее Подмосковье или Новую Москву. Главное – внимательно выбирать объекты.