Заканчивается короткое московское лето 2008 года, хозяева квартир возвращаются из отпусков, а потенциальные арендаторы, начав очередной виток сезонной миграции, потянулись в столицу со всех концов страны. Начинаются деловой и учебный сезоны. Естественно, арендные цены в столице начали подтягиваться вверх. И хотя приезжий люд желает непременно обустроиться в самом сердце нашей родины (о, Москва!), ему приходится менять мировоззрение и присматриваться к городам-спутникам.
Арендаторы на рынке недвижимости московского региона – самостоятельный и хорошо развитый «подвид» потребителя. Если без шуток, очень многие из них - люди, которые не могут по нынешним ценам купить жилье и вынуждены его пока снимать. Так что значительная часть квартирных постояльцев – потенциальные покупатели и заемщики.
Риэлторы даже говорят о том, что именно арендаторы отражают реальный, а не инвестиционный спрос. Потому что на рынке продажи квартиры приобретают совсем не те люди, которые решают жилищный вопрос семьи. Ну а остальным приходится утолять квартирный голод с помощью аренды.
Студенты и приезжие толкнули спрос вверх
Как сообщил Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентства недвижимости, количество сдаваемых в аренду квартир в столице составляет 150-200 тысяч. Точнее, по его словам, определить невозможно, поскольку сделки по сдаче в аренду, в отличие от купли-продажи, в большинстве своем не регистрируются.
При этом сегодня спрос на найм московского жилья заметно выше предложения. Если в другое время количество приезжих и количество москвичей среди тех, кто формирует спрос, примерно одинаково, то в конце августа и в сентябре приезжие начинают преобладать.
Так, в предыдущем месяце по данным компании МИАН-агентство недвижимости (компании всегда анализируют данные по итогам месяца, поэтому к августу они еще не приступали), средняя стоимость найма жилья составила в столице $2370 или 54 940 руб. В сегменте эконом-класса и элитного жилья долларовые ставки аренды увеличились всего на 0,2% и 0,7% соответственно – до $1210 (28 130 руб.) и $10890 (252 630 руб.) в месяц. В сегменте предложений квартир бизнес-класса отмечено даже некоторое снижение арендных ставок – на 1,9% по сравнению с июнем – до $2540 (58 790 руб.).
Однако уже в июле спрос на аренду увеличился более чем на 30% к предыдущему месяцу. Виновники этого скачка, повторимся - студенты, приезжающие в столицу из регионов к началу учебного года и другие провинциалы, работающие в Москве.
Количество же предлагаемых для аренды квартир и комнат при этом практически не изменилось, оставшись на уровне июньских показателей.
Как всегда, Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru попытался «влезть в шкуру» квартиранта и поискать себе что-нибудь подходящее и недорогое. Поиском мы занимались в конце прошлой недели, так что цены на сегодня актуальны.
Комнаты
Самая дешевая комната находится в районе станции метро «Улица 1905 года» и предлагается за 8500 руб. Эта 18-метровая комната в двухкомнатной квартире, где проживает одна хозяйка. В начале весны и в начале лета самая дешевая комната стоила 5900 рублей. Ныне же нижний ценовой предел аренды прилично возрос.
Самая же дорогая комната сдается за 16400 руб. Находится она в районе Тимирязевской и имеет площадь 22 кв. метра. Может показаться, что верхняя ценовая граница тоже выросла, так как в начале лета комнаты дороже 500 долларов не встречались. Возможно, однако, что хозяева эту комнату просто переоценили. В одной из комнат этой квартиры уже проживает молодая семья. В другой – три женщины. Не хватает только двенадцати чабанов из колхоза «Лениншiл Жас». Но этого хозяевам показалось мало, и они хотят выжать из этой трёшки всё возможное. Ведь если они дерут из расчета 32 доллара в месяц за квадратный метр и с других жильцов, то они могут получать в месяц 38 500 рублей..
Если бы они сдавали эту квартиру не покомнатно, а целиком, они, как будет видно из примеров, приведенных ниже, получили бы с этой квартиры гораздо больше. Однако этот пример единичен, и остальные комнаты не вылезают за 12500 рублей. Наиболее же часто встречающаяся цена – 10 тысяч «рэ».
Однокомнатные
Из однокомнатных квартир самая дешевая предлагается за те же самые 16400 рублей, что и самая дорогая комната. Находится она на Пражской – в пяти минутах пешком от метро. Квартира расположена на 9 этаже 9-этажного дома. Входная дверь – металлическая.
Самая же дорогая из однокомнатных предлагается в аренду на станции «Сретенский бульвар», из которой, кстати говоря, вообще нет выхода. Как сказано в объявлении, дом относится к числу исторических. Вообще-то там все такие. Несмотря на историчность, квартира оснащена всей современной техникой. Просят за нее 43000 руб. Наиболее же часто встречающаяся цена — это 32 тысячи рублей, то есть, примерно столько, сколько составляет одна средняя московская зарплата.
Двухкомнатные
Самая дешевая двухкомнатная предлагается за 25 тысяч рублей в районе метро Пролетарская. Квартира находится на первом этаже пятиэтажного дома, и цена несколько ниже среднего значения. Вообще же, самая часто встречающаяся ставка, - это 60 000 рублей, то есть, примерно две средних московских зарплаты. А самая дорогая двухкомнатная квартира, которую мы нашли, - на Пушкинской. За нее просят 70 тысяч рублей в месяц.
Кстати, именно в сегменте двухкомнатных квартир произошли кое-какие заметные перемены. По мнению начальника отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галины Фабрицкой, для увеличения прибыли от аренды квартиры, наймодатели стремятся перетащить квартиры в сегмент бизнес-класса, улучшив ремонт квартиры и обновив мебель. Ведь на фоне роста цен на квартиры, доходность аренды довольно низкая. Вот хозяева и стараются, как могут, заставить свою недвижимость работать.
Итак, масса двушек пытается перекочевать из эконом- в бизнес-класс, но внутри же этих классов за последнее время ставки возросли незначительно: в эконом-классе средняя ставка за полгода выросла с 28 000 рублей до 30 000, а в бизнес-классе – с 48 000 руб. до 50 000.
Трехкомнатные
В отличие от однушек и двушек, трёшки показывают совершенно различные цены. Представлены они и в эконом-классе. Арендные ставки на найденные нами в базах «трешки» лежат в пределах 25600-140000 руб., в то время как в начале весны этот промежуток был ýже – от 27260-93200 руб.
Средняя цена, по данным Галины Фабрицкой (Пересвет), составляет 38-40 тысяч рублей в эконом-классе и 55 тысяч рублей в бизнес-классе. Однако по нашим данным, наиболее часто встречающаяся арендная ставка (не путать со средней) это 75 тысяч рублей – 2,5 средних зарплаты.
Средние же арендные ставки сегодня выглядят следующим образом:
| Количество комнат | Средняя стоимость аренды за месяц (рубли). | |||
|---|---|---|---|---|
| Эконом-класс | Бизнес-класс | |||
| I половина года | II половина года | I половина года | II половина года | |
| 1-комнатные квартиры | 21 000 | 23 000 | 36 000 | 38 000 |
| 2-комнатные квартиры | 28 000 | 30 000 | 48 000 | 50 000 |
| 3-комнатные квартиры | 36 000 | 38 000-40 000 | 52 800 | 55 000 |
| Источник: Пересвет-недвижимость | ||||
В ближайшем Подмосковье все дешевле
Как отмечают наши эксперты, Подмосковье сегодня – весьма привлекательная альтернатива для арендаторов. Особенно - города-сателлиты, расположенные непосредственно за МКАД. Их инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную, транспортное сообщение со столицей с каждым годом улучшается, а стоимость аренды квартир пока еще на треть ниже, чем в расположенных буквально по соседству спальных районах столицы.
Как отмечает Алексей Кудрявцев (МИАН), спрос на аренду жилья в городах ближайшего Подмосковья за последний год увеличился почти на 40%, примерно такой же показатель прироста продемонстрировали и арендные ставки – 35-40%.
А Галина Фабрицкая приводит примеры подмосковных средних ставок: однокомнатная квартира обойдется нанимателю около 18 000 – 20 000 рублей, двухкомнатная 23 000 – 25 000 рублей в месяц.
Как отследить цены
Арендные ставки в значительной степени зависят от фактора сезонности, чему мы сейчас и являемся свидетелями. И разумеется, есть смысл отслеживать эти изменения регулярно. Для этого можно воспользоваться сервисом «Оценка аренды квартир в режиме онлайн» аналитического центра www.irn.ru. Первыми опробовать новый он-лайн калькулятор смогут посетители осенней выставки «Недвижимость-2008», которая пройдет с 25 по 28 сентября в Центральном Доме Художника на Крымском Валу. А затем арендный счетчик появится и на портале www.irn.ru, и в портале Metrinfo.Ru.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Подытожим основные тенденции. Арендные цены выросли, но не катастрофически. Возможно, они подрастут еще, если учесть натиск спроса, а возможно, Подмосковье, хотя бы отчасти, оттянет его на себя. Впрочем, какой-то очень существенной разницы между ближайшим Подмосковьем и Москвой нет. Это примерно 3-5 тысяч – деньги, которые арендаторы экономят за счет удаленности жилья от работы. В Москве, конечно, все ближе, но и дороже. Хотя и это уже спорно – московские пробки и переполненное метро «привлекают» не больше, чем поездки на электричке.