Апартаменты в Подмосковье. Объекты городские и загородные, новые и будущие, «деловые» и курортные. Инфраструктура включена, цена от 55 тыс. рублей за метр. Цены растут очень медленно

В Подмосковье появились первые проекты, включающие апартаменты. Большинство из них реализуется в городах, имеющих общие границы с Москвой в районе МКАД. Загородные поселки с апартаментами привлекают комфортом проживания и курортной инфраструктурой.

О том, какие это проекты, где они располагаются, какова перспектива данного формата, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Рынок апартаментов развивается не только в Москве, но и в Подмосковье. В области, как и в Москве, на многих участках не разрешено или не целесообразно жилищное строительство, но комплексы многофункционального коммерческого назначения вполне вписываются в концепцию развития территорий.

Проекты с апартаментами в Подмосковье можно условно разделить на городские и загородные, поясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». Первые реализуются на территории крупных населенных пунктов, как правило, в составе жилых комплексов или МФК. Вторые располагаются в коттеджных поселках и призваны разнообразить предложение с тем, чтобы привлечь дополнительный поток клиентов.

По данным компании «ИРН-Консалтинг», сейчас на рынке апартаментов Подмосковья предлагается на продажу 8 зданий, где в сумме запроектировано 1 724 помещения общей площадью 85 800 кв. м. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», насчитала 11 проектов с апартаментами. «Половина проектов находится на стадии возведения, - уточняет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», - половина уже построена».

По данным компании Villagio Estate, апартаменты на загородном рынке Подмосковья – пока еще большой дефицит. Подобные объекты сегодня реализуются всего в нескольких поселках.

Оценивая весь объем проектов с апартаментами в Подмосковье, Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, говорит, что по сравнению с Москвой в области их примерно в 5 раз меньше.


Карта апартаментов
География расположения проектов, включающих апартаменты в Подмосковье, довольно ограничена. По информации Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», основная масса проектов – 73% – сосредоточена в 5-километровой зоне от МКАД - это Балашиха, Люберцы и Видное. По данным «Метриум Групп», проекты с «городскими» апартаментами сегодня реализуются в Балашихе (мкр. «1 мая» и мкр. «Щитниково»), Люберцах (МФК «Атлетик-Хаус»), Королеве (МФК «Спутник»), Мытищах (МФК «Красный кит»), Видном (Rastorguevo Village), Красногорске (ЖК «Молодежный-III»).

Правда, когда речь идет о загородных проектах, включающих апартаменты, их география расширяется. В качестве примера ближнего объекта Вартан Погосян (TEKTA GROUP) назвал Admiral Waterhouse у Клязьминского водохранилища всего в 2 км от МКАД, дальнего - в районе гольф-клуба ЖК «Пестово» и в популярном «дачном» Истринском районе, в поселке Greenfield, куда нужно ехать от МКАД более 20 км.

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» лидером по объему предложения апартаментов среди подмосковных городов назвали Балашиху – здесь в июле на продажу было выставлено 488 апартаментов в трех проектах (трех корпусах). Два из них находятся в составе жилых микрорайонов «1 Мая» и «Щитниково», а третий – в составе многофункционального комплекса East Gate. На втором месте по количеству апартаментов в продаже находится Истринский район. Здесь в 23 км по Новорижскому шоссе расположены два проекта с апартаментами – упоминавшийся «Гринфилд» и «Парк Авеню» в составе загородных поселков. Третий - Мытищинский район, где реализуются два проекта с апартаментами. Один из них расположен в Королеве в составе МФК «Спутник». Второй – тоже уже упомянутый Admiral Waterhouse - находится в прибрежной зоне Клязьминского водохранилища, является местом отдыха, готовится к введению в эксплуатацию.

Как правило, в Подмосковье апартаменты представляют собой часть комплексной застройки, наряду с обычными квартирами. Это не отдельно стоящие комплексы, отмечает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). Обеспеченность социальной инфраструктурой в апартаментах в Подмосковье может быть вполне удовлетворительной, поскольку у застройщиков есть обязательства по строительству таких объектов в рамках комплексной застройки.

Но поскольку востребованность в данном формате в Подмосковье не слишком велика, то и за последний год появилось не так много объектов с апартаментами, полагает Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – Москва». Один из последних - ЖК «Белые Росы», строительство которого началось в 2014 году в городе Котельники. Стоимость апартаментов здесь начинается от 85 тысяч рублей за квадратный метр, площадь квартир от 20 до 90 кв. м.

Как сообщила Анна Соколова («Метриум Групп»), в ближайшее время должны открыться продажи в комплексе «Регата», который расположен в Химках на берегу канала имени Москвы. Застройщик – «АфинаСтрой» – планирует возвести четыре монолитных семнадцатиэтажных корпуса. На придомовой территории будут оборудованы спорткомплекс, площадки для детей и зоны отдыха, а на берегу канала – собственный пляж и лодочная станция.


Небольшая выгода
В Москве апартаменты привлекают определенную аудиторию за счет более низких цен по сравнению с жилыми проектами. В Подмосковье также сохраняется определенная выгода при покупке апартаментов, но в большинстве проектов она совсем небольшая. По данным ГК «МИГ-Недвижимость», в МФК «Практик/Спутник» в Королеве квадратный метр в апартаментах стоит от 82 000 до 100 000 рублей. При этом цены на квартиры в новостройках города составляют от 55 000 до 110 000 рублей за 1 кв. м. То есть получается, что метр в апартаментах в данном конкретном комплексе стоит даже выше среднего по городу.

«Главное преимущество этого формата – цена, которая растет медленнее по сравнению с традиционным жильем», - отмечает Филипп Третьяков, – генеральный директор Galaxy Realty. Согласен с коллегой и Вартан Погосян (TEKTA GROUP): за то время, что недвижимость успевает вырасти в цене на 5%, апартаменты могут прибавить 1-2% или не подорожать вообще. «Такая тенденция была в прошлом году, в 2014-м она сохранилась», - резюмирует эксперт.

Так, по данным ГК «МИГ-Недвижимость», в мкр-не 1 мая в Балашихе с начала весны цены на апартаменты остались неизменными, тогда как цены на квартиры выросли за это время примерно на 2%. В Новой Москве апартаменты прибавили с мая 1%, а квартиры, например, в комплексе «Солнцево-парк» - 5%.

Средняя стоимость метра на рынке апартаментов Подмосковья в 2014 году составляет 77 600 руб., а помещения – 3,86 млн руб., говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). В 2013 году эти показатели составляли 73 900 руб. и 3,29 млн руб. соответственно. Таким образом, с 2013 года прирост средней цены метра в этом сегменте составил 5%. Однако эксперт обратила внимание и на то, что это произошло из-за изменения структуры предложения: в продаже появились более дорогие проекты по сравнению с теми, которые предлагались в 2013 году. В давно реализуемых объектах средний уровень цен остался без изменений.

По итогам июня 2014 года цена на апартаменты в Подмосковье стала ниже, говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Уровень средневзвешенной цены на апартаменты Московской области составил 81,9 тыс. руб. за кв. м, что в свою очередь ниже на 12,3% уровня марта 2014 года (93,4 тыс. руб. за кв. м.) и на 3,5% ниже уровня средневзвешенной цены апартаментов в декабре 2013 года (84,9 тыс. руб. за кв. м).

По данным Ольги Ясько, директора департамента исследований Knight Frank Russia & CIS, в сегменте комфорткласса средняя цена апартаментов за 1 кв. м составляет 65 тыс. рублей. К данному сегменту можно отнести, к примеру, поселок «Яхонтовый лес» на 31 км по Горьковскому шоссе, а также «Атлетик Хаус» в Люберцах от ОАО «Глобалстрой-Инжиниринг». Примерами апартаментных комплексов бизнес-класса могут быть: «Регата» от «АфинаСтрой» в Химках, Villa Riva в Троицке, «Декарт» от Tekta Group в Мытищах. Средняя цена за 1 кв. м варьируется в диапазоне 90-120 тыс. рублей.

В сегменте премиум-класса - в коттеджных поселках «Гринфилд» и «Парк Авеню» от Villagio Estate, расположенных на 23 км по Новорижскому шоссе, а также в «Пестово» на 22 км по Дмитровскому шоссе от «КМ Девелопмент» и Admiral Waterhouse в 2 км по Дмитровскому шоссе. Стоимость квадратного метра варьируется в диапазоне от 140 до 250 тыс. рублей.

Самые дорогие апартаменты, по словам Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), представлены в курортном комплексе «Пестово», который находится на Дмитровском шоссе, в продаже апартаменты больших площадей от 100-400 кв. м, стоимостью от $500 000. И эта цена вполне обоснована - курортный комплекс обладает отличными экологическими характеристиками, поскольку расположен на берегу Пестовского водохранилища. На территории комплекса действует знаменитый яхт-клуб и гольф-клуб, и он по праву может считаться элитным. А по соседству расположены статусные коттеджные поселки с богатой инфраструктурой - весьма подобающее окружение. Самые бюджетные апартаменты представлены на территории курорта «Яхонтовый лес», который расположен в Ногинском районе, на берегу озера Коверши с песчаными пляжами. Здесь апартаменты площадью 50 кв. м, без отделки можно приобрести за 2,6 млн рублей.


Каковы перспективы данного формата в Подмосковье? Портал www.metrinfo.ru попросил экспертов порассуждать на эту тему.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Строительство апартаментов в Московской области может быть весьма перспективным направлением, при условии соответствия этого формата определенным требованиям, диктуемым рынком. Во-первых, бюджет покупки апартаментов должен быть ниже, примерно на 20-30%, по сравнению с аналогичными по параметрам квартирами. Чтобы выдерживать конкуренцию с обычными квартирами, апартаменты должны иметь привлекательную стоимость, ибо в отличие от московских проектов подмосковные апартаменты в целом не отличаются от квартир более близким к центру месторасположением. Во-вторых, апартаменты целесообразно размещать в крупных городах-сателлитах, желательно в центре города, обеспечив тем самым наилучшую транспортную доступность, а также максимально развитую в пределах конкретных городов инфраструктуру, ибо большинство покупателей апартаментов – жители узкой локации, которые желают улучшить свои жилищные условия. Самые подходящие районы для развития формата апартаментов – это крупные города ближайшего Подмосковья, в частности, Красногорск, Одинцово, Люберцы, Химки, Реутов.


Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг»:
На мой взгляд, строительство апартаментов в Московской области в среднесрочной перспективе будет развиваться слабо, так как в отличие от Москвы в Подмосковье нет дефицита свободных участков под застройку жильем. Жилье более востребовано покупателями, нежели апартаменты. Поэтому в условиях отсутствия дефицита предложения жилья, как в случае с Московской областью, спрос в сегменте апартаментов крайне низкий. А значит, девелоперам невыгодно развивать это направление.


Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость:
Мы полагаем, что более перспективно строить апартаменты в крупных городах с большим количеством рабочих мест и не слишком удаленных от Москвы: в Балашихе, Красногорске и Одинцово. Также особый интерес для строительства апартаментов представляет город Домодедово. Различные зарубежные авиакомпании, на наш взгляд, могли бы быть заинтересованы в приобретении апартаментов для временного проживания своих сотрудников.


Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP:
Скорее всего, уделом апартаментов останутся крупные бизнес-центры в активно развивающихся городах, а также единичные проекты в загородных поселках. Подмосковье не испытывает дефицита в земле под постройку жилья, поэтому апартаменты здесь не будут замещать обычные квартиры, как это произошло в Москве: в области их используют как временное, «командировочное» жилье или, наоборот, для отдыха на выходных. Представить, что в обозримом будущем продажи апартаментов в Подмосковье будут составлять до трети от продаж первичного жилья, как это происходит в Москве, невозможно. Еще одно возможное направление для развития апартаментов – строительство апарт-отелей под долгосрочную аренду жилья. Такое предложение было бы востребовано у работающих в столице иногородних граждан.


Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
В Подмосковье апартаменты появляются как часть комплексной застройки, наряду с традиционным жильем, а не отдельными проектами. Однако в дальнейшем мы вряд ли увидим бум строительства этого формата жилья, поскольку спрос на него в Московской области пока незначителен. Наиболее подходящими, для развития данного сегмента коммерческой недвижимости могут быть сильно застроенные города: Балашиха, Химки, Красногорск.


Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп»:
В Подмосковье большее распространение получили апартаменты комфорт- и экономкласса. Платежеспособность населения сейчас невысокая, и бюджет покупки зачастую является определяющим фактором, особенно в массовом сегменте недвижимости. Именно поэтому недорогие апартаменты могут конкурировать с классическим жильем, ведь стоимость квартиры в конечном счете играет решающую роль и может перевесить настороженность, которая появляется у покупателей при знакомстве с новым для Подмосковья форматом жилья.

Те проекты, которые реализуются сейчас в Подмосковье, достаточно успешные. Так что можно ожидать появления новых объектов, в которых застройщики постараются учесть ошибки своих предшественников и наиболее выгодно использовать преимущества апартаментов. По мере развития местной инфраструктуры, в первую очередь транспортной, с открытием в Подмосковье станций метро, а также появлением новых мест приложения труда можно ожидать повышения интереса к апартаментам со стороны покупателей. Это повлечет за собой рост числа аналогичных проектов и развитие сегмента в целом. Хотя, следует отметить, что на это потребуется куда больше времени, чем в случае со столичным рынком недвижимости, который апартаменты фактически завоевали всего за три года.


Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Как мы знаем, апартаменты преимущественно строятся на земельных участках, которые юридически не подходят для возведения жилья, например, в санитарно-защитной зоне.

На территории ближнего Подмосковья остается все меньше земель под строительство жилых комплексов. Данную территориальную зону многие воспринимают как спальные районы Москвы, и предложение в ближнем Подмосковье пользуется повышенным спросом среди покупателей. Со временем основное предложение квартир на первичном рынке жилья МО перейдет в территориальную зону среднего Подмосковья (15-45 км от МКАД), и наиболее предприимчивые девелоперы будут развивать рынок апартаментов в ближнем Подмосковье.

Проекты с апартаментами в Подмосковье
Название Город Км от МКАД Шоссе Срок сдачи Состояние Этажность Площадь, кв. м Стоимость кв. м, тыс. руб. Стоимость квартиры, тыс. руб.
Солнцево парк (апартаменты), к. 29АБ Ново-московский, д. Пыхтино 9 Боровское 4 кв. 2014 г. возведение 8/19 эт 39-71 68-74 2890-4780
Щитниково Балашиха, п. Восточный 3 Щелковское 2 кв.2015 г. возведение 20 32-64,5 56-66,5 2300-3950
мкр.1 Мая Балашиха, мкр.1 Мая 5 Щелковское 3 кв. 2014 г. возведение 21 53-69 69,8 3671-4521
МФК Спутник Королев 15 Ярославское 3 кв. 2014 г. построен 16 31-46 86-100 3127-3980
Rastorguevo Village Видное 5 Каширское 3 кв. 2014 г. построен/котлован 6 44-187 80-90 3800-16850
Атлетик-Хаус Люберцы 2 Ярославское 4 кв. 2014 г. построен 9 41-70 80-90 3700-5550
Адмирал-Waterhause Мытищи 2 Дмитровское 3 кв. 2014 г. построен 5/6 эт 43-96 110-200 4750-19240
Источник: ГК «МИГ-Недвижимость»

 

Проекты с апартаментами в Подмосковье
Название проекта Населенный пункт Застройщик Минимальная стоимость
Мкр. 1 мая Балашиха ГК «Мортон» 2,43 млн рублей
Мкр. «Щитниково» Балашиха ГК «Мортон» 2,3 млн рублей
МФК «Атлетик-Хаус» Люберцы ООО «ГСИ» 3,7 млн рублей
МФК «Красный кит» Мытищи BTR Group 3,75 млн рублей
Rastorguevo Village Видное ООО «Дворянское Поместье» 3,8 млн рублей
МФК «Спутник» Королев «Скайград» 3,13 млн рублей
ЖК «Молодежный-III» Красногорск «Трейдком» 3,78 млн рублей
Источник: «Метриум Групп»