Ипотека – жилье в кредит
С помощью ипотеки у нас сегодня приобретается большинство квартир. Из наших статей вы узнаете о государственных и коммерческих программах, о том, как заемщикам правильно рассчитывать свои финансы и с какими проблемами им приходится сталкиваться на практик
«Ипотечные начальники» недавно порадовали публику оптимистическим прогнозом: председатель Центробанка РФ Эльвира Набиуллина заявила, что к 2024 году 8% годовых по ипотечной ставке в России вполне реальны. А в ДОМ.РФ пообещали, что уже в 2020-м году ставки снизятся до 8,5 – 8,7%. Эти предсказания уже начинают сбываться: текущие ипотечные ставки в ведущих банках уже находятся на уровне целевых показателей 2020 года - 8,7%, - недавно отметил премьер-министр России Дмитрий Медведев.
Верить в лучшее и впадать в эйфорию склонны не только люди, но и целые отрасли экономики. Казалось, ипотечная ставка будет снижаться бесконечно, и еще недавно мы рассуждали о том, что 7-8% годовых вот-вот будут достижимы. Причем мы имели в виду «честную» рыночную ставку, которая не субсидируются не государством, ни застройщиком. Но наши грёзы разбились о суровую реальность.
В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку до 7,5%, после чего ряд банков последовал за своим регулятором, подняв проценты по ипотеке. Получается, что после двухлетнего триумфального понижения ипотечных ставок, продолжавшегося до нынешнего лета – с 12-13% до 9-9,5%, на рынке наметился разворот. Что он нам несет?
Тренд осеннего сезона – это снижение ипотечных ставок, причем, можно сказать беспрецедентное. Несмотря на мрачнейшие прогнозы скептиков относительно экономики в нашей стране, банки вдруг «подобрели» к ипотечным заемщикам. Нынешние ставки на рынке практически впервые за всю историю наблюдений. А ипотеке, напомним, 20 лет. Так с чего это вдруг они пошли вниз, и какие возможности это открывает покупателям?
Средства материнского капитала (МСК) можно потратить как на покупку жилья на вторичном рынке, так и на приобретение квартиры в новостройке. Маткапитал разрешается использовать и при досрочном погашении кредита, и в качестве первоначального взноса по ипотеке. Если у молодых на первоначальный взнос есть только МСК и нет своих накоплений, то они могут позволить себе строящуюся студию или однушку в Подмосковье. Но имеется ряд нюансов - о них речь пойдет в этой статье.
Разница между процентными ставками на первичном и вторичном рынках упала до рекордных 1,4%, подсчитали в АИЖК. Какие ставки сегодня действуют в новостройках Москвы и Подмосковья, а под какой процент банки готовы кредитовать покупку вторичных квартир? Ждать ли снижения ставок и стоит ли сейчас покупать квартиру? На эти вопросы отвечают эксперты рынка недвижимости.
С момента появления военной ипотеки как продукта, прошло более 10 лет. Программа расширялась, дорабатывалась новыми условиями и возможностями. Если на начальном этапе по программе военной ипотеки можно было купить квартиру только на вторичном рынке, то сейчас программа в полной мере работает и на рынке новостроек. Итог: по данным «Росвоенипотеки», с 2005 года приобрести жилье в рамках программы смогли 160 тыс. военных.
Интрига с продлением программы «ипотеки с господдержкой» взбодрила рынок недвижимости. В начале года народ активно раскупал квартиры в строящихся жилых комплексах, опасаясь, что программу закроют. Продавцы задавались вопросом, как им жить дальше, когда покупатели потратят последние деньги и исчезнут в тумане. Правительство выдерживало театральную паузу. Наконец, все выдохнули, когда стало известно, что программа продлена до конца года.
Сегодня очень многие застройщики, работающие на загородном рынке, предлагают клиентам различные стимулирующие программы. Среди этих программ есть и государственные: ипотека с господдержкой, материнский капитал, военная ипотека. Кроме того, компании для своих покупателей разрабатывают собственные интересные условия покупки недвижимости.
В текущих кризисных условиях, когда доходы сокращаются, накопить деньги на жилье становится все труднее и труднее, даже первоначальный взнос на ипотечный кредит собрать непросто, да и взваливать на себя огромный долг очень рискованно. Но у некоторых граждан проблема с решением квартирного вопроса все-таки не так безнадежна благодаря субсидиям на приобретение жилой недвижимости. Полагаются они, конечно, не всем, и получить их не просто, но вполне реально.
В 2014 году в нашей стране была запущена программа «Жилье для российской семьи», о которой мы недавно рассказали. Программа позволяет купить недвижимость по цене на 20% ниже рыночной, и не более чем за 35 тыс. руб. за квадратный метр, ну а если собственных средств все же не хватает, можно воспользоваться «Социальной ипотекой» от АИЖК. Мы решили узнать о том, как она работает и по каким ставкам выдаются кредиты.
Ключевая ставка в 17%, которую Центральный Банк РФ (ЦБ РФ) установил в декабре 2014 года в ответ печально известные события на валютном рынке, фактически поставила крест на ипотечном кредитовании. Последовавшее затем снижение ставки пока никак не отразилось на рынке ипотеки. Требовалось срочно поддержать строительную отрасль и помочь гражданам с решением квартирного вопроса, несмотря на кризис, и тогда правительство разработало программу ипотеки с субсидированной ставкой («ипотеку с господдержкой»). Она заработала в марте 2015 года и сегодня уже можно проанализировать первые результаты.
Военная ипотека – специальная программа для военнослужащих, которая позволяет приобрести жилье с минимальными затратами собственных средств. О том, как это сделать и на каких условиях можно получить кредит, мы уже рассказали в первой части этой статьи. В пример приводились проекты от одного из лидеров «военной ипотеки» - компании «Мортон». Сегодня мы рассмотрим новостройки других компаний, которые участвуют в программе.
Во время финансовой нестабильности, когда реальные доходы населения снижаются, жилищные проблемы становятся еще более острыми. В связи с этим все меньше становится семей, которые могут приобретать квартиры по рыночным ценам. И тут на помощь может прийти новая государственная программа «Жилье для российской семьи».
Военная ипотека – продукт уже не новый, он стартовал в 2004 году, претерпел определенные изменения к лучшему и успешно работает до сих пор, невзирая на кризис. Для военнослужащих – это вполне реальный и самый выгодный способ обзавестись достойным жильем, ведь большую часть недвижимости оплачивает Министерство обороны, поэтому программа пользуется устойчивым спросом. С начала ее функционирования было заключено более 107 тыс. сделок на общую сумму 335 млрд руб., а на сегодня в ней участвует более 315 тыс. человек.
Для большинства покупателей единственная возможность приобрести свою квартиру – купить ее с помощью ипотечного кредита. Рост ставок по кредитам стал серьезной преградой для покупателей и грозил остановкой строительного процесса по всей стране. Чтобы выровнять ситуацию, государство решило субсидировать проценты по ипотеке для покупателей новостроек.
В конце минувшего года был принят закон, в просторечии называемый «О банкротстве физических лиц». В основном он должен волновать тех, кто взял потребительские кредиты. А ведь их берут и на квартирные цели – на ремонт жилья, для небольшой доплаты (вместо ипотечных), для покупки дачи, участка. Так что рынка недвижимости закон так или иначе коснется. И об ипотеке в связи с новациями мы тоже поговорим.
Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае - банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.
Текущая ситуация в экономике заставила банки пересмотреть свои ипотечные программы. Некоторые вообще отказались от ипотеки, а остальные повысили размер первоначального взноса и проценты, да и к оценке платежеспособности заемщика стали подходить более строго. Спрос на ипотечные кредиты тоже упал, большинство потенциальных ипотечников решило посмотреть на дальнейшее развитие событий, но бывает, что квартира нужна срочно и ждать нет ни желания, ни возможностей, да и неизвестно, что будет завтра. Особенно часто в подобной ситуации оказываются молодые семьи.
О том, что ипотека переживает сегодня нелегкие времена, говорится много и с выражением. Банки ужесточили требования к потенциальным клиентам, повысили ставки по кредитам. Известны случаи, когда «почти заемщики», уже прошедшие андеррайтинг и одобренные займодателем, получали отказ в самый последний момент – прямо в день сделки.
Среди событий 2014 года вряд ли можно найти хоть одно оптимистичное, во всяком случае, в экономической сфере. И ипотека, увы, в числе пострадавших. К началу года мы подошли с повышенной ключевой ставкой ЦБ, кредитами под 20% годовых, митингующими ипотечными заемщиками. Что будет завтра - никто не знает. Тем не менее мы попытаемся заглянуть в будущее вместе с нашими постоянными экспертами.
2014 год обернулся для России кризисом незапланированного масштаба: разговоры о стагнации и рецессии на фоне слабой экономики и структурных проблем велись давно, но геополитическая ситуация резко усугубила положение, и маячащий где-то там кризис наступил быстро, резко и жестко. Естественно, он внес свои коррективы во все сферы жизни, исключением не стала и ипотека. Наш журнал, традиционно подводя итоги ипотечного года, выяснил, как отразились на жилищных кредитах основные тренды и события.
Банковская ипотека или программа рассрочки от застройщика? Дилемма эта, мягко говоря, не новая – но вечно популярная. Сегодня мы решили снова обратиться к данной теме – с учетом новых реалий, вызванных ростом курсов доллара и евро, проблемами банков с иностранными кредитами и прочими «прелестями» текущей политическо-экономической ситуации. Что же в конечном счете выгоднее потребителям?
Ипотека при сделках с недвижимостью прочно вошла в жизнь россиян. На протяжении последних лет количество выданных ипотечных кредитов только росло. Сейчас Россия переживает непростые политические и экономические времена. Финансовый рынок сокращается, что может в перспективе сказаться на рынке ипотеки.
Минувшим летом государство внесло изменения в правила ипотечного кредитования. 25 июля вступил в действие закон №169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Новации не сказать чтобы жуть какие революционные, но все же заслуживающие внимательного рассмотрения – особенно на фоне сложного положения в экономике, когда любое неосторожное движение способно хрупкое равновесие нарушить. Что принес рынку новый закон, как изменится ипотечное кредитование в целом – на эти вопросы мы постарались ответить.
Недвижимость – удовольствие дорогое. Земельные участки - если они расположены не на Рублевке - дешевле квартир и домов. Но все равно речь может идти о суммах в несколько миллионов рублей. Где их взять? Правильно, в тумбочке! В той самой, которая находится в банке. Правда, не в каждом…
Условия ипотеки – важный вопрос для миллионов россиян, не имеющих возможности купить жилье без привлечения кредитных средств. И естественно, ситуация, которая сегодня складывается в политической и экономической сферах, тревожит потенциальных покупателей жилья. Как сказались на ипотечных программах треволнения последних месяцев: падение рубля, рост инфляции, повышение ключевой ставки и санкции Запада, - и чего стоит ожидать на ипотечном рынке в ближайшие месяцы?
«Ипотечные истории» - традиционная для нашего журнала рубрика, в которой мы берем реальные ситуации и просим прокомментировать их специалистов рынка. В сегодняшней подборке нам показались примечательными несколько моментов. И «расширение» ипотеки: о кредитах на жилье сегодня думают и возвратившиеся из декрета мамочки, и люди с судимостью, и иностранцы… И то обстоятельство, что потенциальные покупатели (они же заемщики) проявляют иногда меньше здравомыслия, чем банки…
Чтобы приобрести квартиру, необходимо накопить довольно крупную сумму. Даже если речь идет не о 100-процентной оплате, а об ипотеке – все равно потребуется первый взнос, который представляет собой весьма внушительные деньги. Как собрать их – с этим вопросом мы и постарались разобраться.
Покупка квартиры сегодня все еще остается неподъемным делом для многих и многих российских семей, даже в богатом московском регионе. Ипотека доступна не всем, а скопить нужную сумму обычно непросто, да и небыстро. Но, к счастью, на помощь может прийти государство, правда, помогает оно не всем и не всегда и часто его мер не достаточно, но некоторые граждане все-таки могут получить поддержку. Например, в виде субсидий.
Купить жилье без ипотечного займа может себе позволить далеко не каждый россиянин: в 2013 г. около четверти сделок с жилой недвижимостью не обходилось без ипотеки, а в отдельных проектах экономкласса доля покупок с привлечением заемных средств достигала даже 60-70%. Таким образом, ипотека стала вполне привычным способом решения квартирного вопроса. Однако не стоит думать, что она доступна абсолютно всем платежеспособным гражданам и оформить ее также просто, как купить в магазине молоко или сахар. Иногда потенциальным заемщикам приходится сталкиваться и с отказами в кредитовании.
О любви россиян к заемным деньгам сказано немало. Недавний (апрель 2014 года) опрос Фонда «Общественное мнение» показал, что у 27% наших сограждан есть непогашенный кредит. При этом, кстати, почти каждый пятый из этих 27% серьезно сомневается в том, что сможет выплатить его. Примечательно также, что рост объемов кредитования в последние пару лет замедлился – но произошло это вовсе не по причине проснувшегося здравомыслия наших соотечественников, а в результате действий Центробанка.
Жилье в России стоит дорого, а бесплатных квартир, как было в СССР, сегодня фактически не предлагают. Но тем не менее на некоторую помощь от государства рассчитывать все-таки можно. И одна из самых действенных мер, предлагаемая властями, – это субсидия на приобретение или строительство жилья. На нее могут рассчитывать московские очередники и граждане, подпадающие под федеральную целевую программу «Жилище».
Самый близкий к рынку недвижимости банковский продукт – это, понятно, ипотека. Ипотечные кредиты и объекты real estate – это такие «близнецы-братья», всегда находящиеся рядом. Но существует (если продолжить семейные аналогии) и «родня» более дальняя – потребительские кредиты. Чаще всего они берутся на другие цели. Но в отдельных случаях данный вид кредитования используется для решения проблем, связанных именно с недвижимостью, - на ремонт, покупку земельного участка, строительство дачи, доплату при смене квартиры.
Наблюдая за падением рубля в течение всего первого квартала текущего года, валютные ипотечники, конечно, пребывали в волнении, а некоторые даже паниковали. Мало того что их ежемесячные платежи существенно выросли, так еще и не понятно, чего ожидать в дальнейшем: ситуация в российской экономике далеко не самая радужная, да и политическая обстановка не располагает к стабильности. Правда, в марте снижение национальной валюты замедлилось и некоторые эксперты заговорили о пике девальвации, но гарантий, естественно, никто не дает.
Ипотечных кредитов в иностранной валюте сегодня немного. Однако их обладателям сейчас совсем нелегко. За последние три месяца рубль резко подешевел - по отношению к доллару примерно на 11%, а к евро – на 12%. Естественно, у тех валютных заемщиков, что получают свои доходы в рублях, доля выплат по ипотеке в месячном бюджете заметно возросла. И ведь самое главное: непонятно, закончилось ли ослабление национальной валюты или пока лишь приостановилось, а значит, все самое худшее еще впереди.
Прошлый год ознаменовался ростом ипотечного рынка и умеренным снижением процентных ставок, а также развитием кредитования новостроек. А что ждать в этой сфере сегодня - особенно на фоне нынешней непростой экономической ситуации и ожиданий кризиса - будут ли снижаться проценты по кредитам и стоит ли брать ипотеку? Об этом мы поговорили с экспертами.
Без ипотеки сегодня никуда. Большинство покупателей в демократичном сегменте рынка покупают жилье с помощью кредитов. Ну а что делать, если семье позарез необходимы дополнительные квадратные метры? Приходится брать в долг у банков. Банки же в последнее время привлекали заемщиков разными способами: хоть чуть-чуть, но уменьшали процентные ставки, открывали новые кредитные продукты и корректировали свои требования к потенциальным должникам.
Наша сегодняшняя статья построена на вопросах заемщиков. Готовя ее сегодня, наш обозреватель заметил закономерность: ответы на многие вопросы содержат формулировку вроде «многое зависит от позиции банка». То есть по закону выходит так, но вы на всякий случай перечитайте кредитный договор и спросите у своего менеджера. Что ж, это правильно: реальная жизнь всегда немного отличается от написанных правил. А рекомендация внимательно читать документы – лучшая из возможных.
Традиционный способ решения жилищного вопроса известен – это альтернативные сделки. Имеющуюся квартиру продаем, взамен нее сразу покупаем новую. Но альтернативная сделка – дело хлопотное. Куда спокойнее сначала купить то, что нравится, а потом уже продать имеющееся жилье. Ипотечная программа «Переезд» позволяет поступить именно таким образом.
Вопрос банкротства банков в последнее время стал более чем актуальным. Сначала свою деятельность остановил «Мастер-банк» - довольно известный и крупный игрок. Затем, на протяжении декабря и даже января Центробанк отозвал лицензии сразу у нескольких банков. Эти события вызвали море дискуссий, поползли слухи, что есть некий черный список банков и тотальная чистка - еще впереди.
Далеко не у всех покупателей недвижимости есть на руках сумма, необходимая для покупки квартиры. На первичном рынке выручить их может не только ипотека, но и рассрочка от застройщика. В ряде случаев такой инструмент и удобнее, и выгоднее банковского кредита.
Хорошо известно, что далеко не все потенциальные покупатели новостроек имеют достаточно средств для того, чтобы единовременно оплатить свое приобретение. Они нуждаются в программах, позволяющих как-то растянуть оплату – желательно на максимально большой срок, до 15-20 и более лет. С другой стороны, очень заинтересованы в таких программах и продавцы: ведь это существенно расширяет круг их потенциальных покупателей.
Москва увешана объявлениями вроде «Кредит за 5 минут, можно без залогов и поручителей, безработным и пенсионерам». Любой человек, пользующийся интернетом, подтвердит, что такого же рода информации полно и в Сети – причем появляется она не только в виде рекламных баннеров, но и навязчивого спама.
Слово «ипотека» у большинства граждан ассоциируется с покупкой квартиры на заемные средства, но это далеко не единственный вид недвижимости, который можно приобрести с помощью банковского кредита. Ипотека предлагается и на таунхаусы, и на апартаменты, и на загородные дома, и на земельные участки.
Многим людям, еще только начинающим ипотечную эпопею, кажется, что самое главное – это получить кредит. Любыми способами, на любых условиях – а уж выплачивать его потом как-нибудь получится… Но, как показывает жизнь, сложности могут возникнуть на любом этапе – в том числе и у тех, кто взял кредит давно.
Несколько лет назад в России появился новый тип недвижимости – апартаменты. Это помещения, предназначенные для проживания, но не имеющие юридического статуса жилья, и там не возможна регистрация. Но это обстоятельство редко останавливает покупателей. Наоборот, спрос на апартаменты растет, ведь они обычно стоят дешевле аналогичных по площади квартир, отличаются комфортом и располагаются в современных комплексах бизнес- и премиум-классов. А раз так, то чаще возникает и потребность в ипотечных кредитах.
Ипотечное кредитование на то и ипотечное, что при нем имеется обеспечение – недвижимость. И при событии, деликатно именуемом «личным дефолтом заемщика», эта недвижимость должна быть продана, а вырученные деньги – направлены на погашение остатка долга. Чаще всего так и происходит, но иногда оказывается иначе: денег от продажи не хватает. И оказывается, что заемщик не только лишился квартиры, но еще и остался должен банку.
По официальной статистике, каждая третья квартира приобретается сегодня с привлечением кредитных средств. При такой массовости неудивительно, что поток вопросов о различных аспектах ипотечного кредитования не ослабевает. Наш журнал подготовил сегодня очередную подборку «Ипотечных историй» - ситуаций, с которыми столкнулись конкретные люди. А ответить на их вопросы мы попросили профессионалов рынка.
5