Если Россия более-менее благополучно выйдет из карантина, то с рынком недвижимости ничего ужасного не произойдет. Строительные работы возобновляются, девелоперы получают существенную поддержку от государства, запущена программа льготной ипотеки со сниженной ставкой 6,5 процентов, - то есть, жизнь на первичном рынке продолжается. Вторичке придется куда труднее – не исключено, что на какое-то время она замрет. К тому же благодаря доступной ипотеке, новостройки заберут часть покупателей у вторичного рынка.
Краткая хроника коронавирусного кризиса
Напомним, что всё началось в марте, когда из-за сорвавшей сделки между Россией и Организацей стран-экспортеров нефти (ОПЕК) о сокращении объемов добычи, обвалились цены на «чёрное золото». Следом посыпался и рубль. Покупатели квартир ожидаемо активизировались, но ажиотажа не случилось, - скромные доходы граждан не позволили им прямо всё бросить и последние деньги вложить в недвижимость. Да и доллар вырос, вобщем-то, не так драматично, как в «шоковом» 2014-м году. Тогда американская валюта скакнула с 33 рублей до 86, а сейчас – с 62 до 80. Сегодня доллар немного ниже - на уровне 72-73 рублей. Плюс застройщики в надежде поживиться на ситуации вздернули цены, что тоже не нашло отклика у покупателя. Люди решили просто отложить покупки. Эх, знали бы девелоперы тогда, что их ждет дальше.
А впереди были остановка строек, закрытие офисов продаж, уход «живых» покупателей на самоизоляцию. Коронавирус сделал то, что не удалось ни одному финансовому кризису: на два месяца «зачистил» рынок. Как пишут плохие журналисты, «такого не припомнят и старожилы». Сейчас ограничения потихоньку снимают, и будем надеяться, что с июня жизнь начнет входить в своё привычное русло с поправкой на санитарные меры. Но это при условии, если не будет второй волны пандемии.
Экономические прогнозы экспертов довольно унылы и отличаются разве что разной степенью пессимизма. Впрочем, любому здравомыслящему человеку понятно, что мы уже зашли в очередной глобальный кризис, стали беднее и выбираться из ситуации придется долго. Многие потеряли работу, у кого-то серьезно сократились зарплаты, при этом цены на всё-про-всё по старой доброй российской традиции растут. Видимо, материальное состояние граждан продолжит ухудшаться, - в этом году по разным оценкам мы с вами потеряем от 5 до 12% реальных доходов.
В масштабе страны тоже проблемы - из-за «карантинного простоя» закроется часть предприятий, снизятся налоговые поступления, нефтегазовый сектор, перестал работал курицей, несущей «золотые яйца». Но в девяностые годы мы не укатимся – у страны приличные запасы в виде Фонда национального благосостояния (по данным Минфина за май – в «кубышке» содержится 12,4 трлн рублей), социальные обязательства правительство обещает выполнять, меры (хоть и изрядно критикуемые) по поддержке пострадавших отраслей и населения принимаются. Есть прогнозы по восстановлению цен на нефть до 50$ за баррель, - всё-таки с ОПЕК Россия со второй попытки договорилась.
Назад, в будущее: квартиры будут стоить, как полтора года назад
Что произойдет с недвижимостью? Если кратко – обвала не ожидается. Люди будут решать квартирный вопрос, несмотря ни на какие катаклизмы, а московские квартиры – вечная ценность. Но надо отдавать себе отчет в том, что спрос заметно просядет. Соответственно, цены на жилье могут вернуться к показателям полуторагодовалой давности – то есть сбросить «вес», который они набрали за счет доступной ипотеки и в ожидании перехода рынка новостроек на эскроу-счета и проектное финансирование. Величина «отката» - 10-15 процентов от нынешних цен.
Вполне вероятно, что вторичный рынок на какое-то время заснёт. Он сильно пострадал от того, что чисто технически сделки невозможно было проводить из-за закрытия МФЦ, да и многие люди отказались от покупок, встречались даже клиенты, выходившие из сделок буквально накануне регистрации. Да и последних покупателей наверняка переманит программа льготной ипотеки со сниженной ставкой «от государства» 6,5% годовых (а банки снижают эту ставку ещё) на рынок новостроек. Ведь на вторичке такой программы нет – она разрабатывалась для того, чтобы подставить плечо девелоперам.
Вторичный рынок могло бы спасти снижение цен, но собственники, как правило, долго осознают, что «время продавца» ушло. Скорее всего, не раньше осени до них дойдет, что надо соглашаться на уступки и скидки. И это только начало: цены на вторичные квартиры могут катиться вниз еще пару лет.
У новостроек дела лучше. Компании сумели наладить дистанционные продажи, и, хотя, виртуальные покупатели пока не заменили реальных, однако общались покупатели и продавцы активно и были в тонусе. Клиенты консультировались, подбирали жильё, бронировали понравившиеся варианты. Можно говорить, что за время карантина в какой-то мере сформировался отложенный спрос. Вернуть покупателей на рынок поможет и льготная ипотека.
Но застройщикам не придется сидеть сложа руки в ожидании «клёва». Им тоже надо будет продумывать свои бонусы для покупателей, чтобы как можно скорее восстановить продажи. Скорее всего, нас ждет неявное снижение цен на новостройки, завуалированное скидками
В основном это коснется сегмента московского бизнес-класса, где цены за квартиру выше 10 млн. рублей. Всё, что стоит ниже этой отметки, уже попадает под программу льготной ипотеки: по её условиям кредит выдается на сумму до 8 млн руб., а первоначальный взнос требуется от 20% стоимости жилья. В проектах, где есть такие квартиры, возможен даже рост цен. Впрочем, в Москве, подобных жилых комплексов не очень много, в основном в столичных новостройках квартиры дороже - вот им и потребуются солидные скидки вплоть до 20%.
Идти на уступки застройщикам придется, видимо, до конца года, ну а дальше цены на новостройки начнут подрастать вместе с инфляцией. И это всё возможно при благополучном развитии событий, без прилета очередных «чёрных лебедей».