Бизнес на сдаче квартир в аренду. Где купить? Какого уровня? Сколько можно заработать?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Для многих москвичей сдача квартиры в аренду стала личным бизнесом. Они используют и свободные квартиры, которые им достались от родственников, а также специально покупают жилье для этих целей. Причем во втором случае у горожан есть возможность купить квартиру с такими характеристиками, которые позволят сдавать ее с наибольшей выгодой. Но по сегодняшним ставкам срок окупаемости квартиры даже на территории ЦАО составляет не менее 13 лет.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Чтобы купить «правильную» квартиру для сдачи в аренду, необходимо определиться, в каком сегменте она будет позиционироваться на рынке, а также на нанимателя с каким бюджетом она ориентирована. Безусловно, до этого покупатель должен определиться с собственным бюджетом, так как, например, цена однокомнатной квартиры на территории Центрального административного округа (ЦАО) значительно выше, чем на окраине в ВАО или ЮВАО. Но об этом мы поговорим немного позже.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

У каждого «вида» арендатора – свой район
Самые лояльные в выборе жилья – приезжие из других регионов. По словам Алексея Анодина, руководителя отдела аренды «МЭТР РОШЕ-Запад», для клиентов, только прибывших в Москву и находящихся в поиске работы, расположение и район редко играют решающую роль в силу того, что они пока не ориентируются в городе. Качество дома и самого жилья для них не имеют большого значения. Главное – низкая цена. «Такие клиенты являются для агентов очень удобными и быстро заселяемыми»,- отмечает он. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», рассказала www.metrinfo.ru, что у арендаторов жилья экономкласса самыми популярными являются спальные районы Москвы, расположенные на востоке, юго-востоке и юге столицы, где ставки аренды самые низкие. «Такой невысокий рейтинг районы занимают в первую очередь из-за сложной транспортной доступности и потому что строились, да и строятся, на территориях, «отвоеванных» у промзон», объясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

По данным Валерия Барнинеца, генерального директора компании «А-Риэлти Групп», самые низкие ставки действуют в районе Капотня, где аренда однокомнатной квартиры составляет 20 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной 23-25 тыс. руб. «Но даже в названной зоне квартир стоимостью менее $750 предлагается крайне мало, поэтому арендаторы с небольшим бюджетом вынуждены рассматривать более отдаленные районы Подмосковья», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

Если арендатор уже живет в Москве, имеет работу в конкретном районе, его требования повышаются, хотя он по-прежнему претендует на жилье в доме класса эконом. Как правило, такие арендаторы уже ищут определенный округ, район и станцию метро. «Те, у кого нет машины, предпочтут объект, расположенный в шаговой доступности от метро, а автовладельцы в первую очередь обращают внимание на наличие поблизости удобных съездов и удобных развязок», - рассказывает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Если квартиру арендует семья с детьми, значение имеет близость школ, детских садов, развивающих и спортивных центров и других объектов социальной направленности. Люди также обращают внимание на качество жилья, ремонт, обстановку. Большинство арендаторов данной категории стремятся поселиться уже не в однокомнатные, а двух-трехкомнатные квартиры. Соответственно, готовы платить больше, чем первые.

Есть еще категория арендаторов – это преимущественно иностранцы, которые предпочитают только новые дома, представленные в сегменте бизнес-класса. В числе обязательных опций – свежий ремонт, современная мебель, наличие кондиционера, пульта охраны. Зона интереса – центр, районы, примыкающие к ЦАО, а также расположенные на юго-западе и западе Москвы.

Самые требовательные арендаторы – топ-менеджеры российских и западных компаний. Они ориентированы на элитное жилье преимущественно в центре Москвы. Квартира должны быть просторная – от трех комнат и больше, с отменным ремонтом и с хорошей мебелью, иметь парковочное место, а дом должен охраняться. Если престижную квартиру арендует семья иностранцев, перечень требований пополняется одним обязательным пунктом – близостью национальной школы. Как следствие, если квартира приобретается с прицелом сдавать ее иностранцам, близость языковой спецшколы - неоспоримое преимущество.

«В июле мы столкнулись с проблемой весьма небольшого выбора на рынке просторных квартир для французских семей с детьми в районе Чистых прудов, - рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – В это время обычно собственники отдыхают на морях и дачах, а французы уже приехали загодя готовиться к учебному году». Эксперт добавил, что в районе Чистые пруды очень востребованы в первую очередь большие квартиры с 3 – 4 спальнями, а предложений недостаточно.

 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

Считаем доход
Наличие тех или иных требований к арендуемой жилплощади сказывается на арендных ставках. И чем больше жилье имеет преимуществ, тем дороже его можно сдать. Правда, исследования, проводимые компанией «МИЭЛЬ-Аренда», показали, что наибольший спрос есть на самое простое жилье с минимальным набором опций. По итогам июня на квартиры стоимостью до $750 в месяц спрос в 5 раз превышал предложение, от $751 до 1000 – в 2 раза, а от $1000 до $3000 и от $3000 до $10 000 спрос оказался практически равным предложению.

Поэтому, потратившись на квартиру в хорошем районе и в качественном доме, собственник может ее сдать дороже, но экспозиция квартиры на рынке будет дольше, чем, например, когда на рынок попадает дешевая квартира в убитой хрущевке. На поиски арендаторов в дорогие квартиры классов бизнес и элита могут уйти недели или месяцы, но и доход собственника престижной недвижимости будет гораздо выше.

По словам Георгия Дзагурова, генерального директора Penny Lane Realty, I полугодие 2011 года уже продемонстрировало возрастающий дефицит привлекательных предложений. Что в определенной степени связано с возвращением в Россию после кризиса большого числа экспатов, занимающих ведущие позиции в международных компаниях, а также с желанием российских топ-менеджеров успешных фирм переехать в лучшие квартиры. Это позволило собственникам квартир, отвечающих требованиям нанимателей, поднять арендные ставки на 5-10%.

В целом же, говорит Валерий Барнинец («А-Риэлти Групп»), с весны и до августа месяца ставки аренды практически не растут, изменения происходят в пределах инфляции. Оживление начинается с середины августа. «Как раз в это время собственники жилья и стараются поднять цену на аренду примерно на 10-15%, но не более того, и на таком уровне они «замирают» до весны следующего года», объясняет эксперт. По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», высокий сезон продлится до середины октября, после чего активность будет опять снижаться. Возможный рост цен в период с августа по октябрь может составить порядка 5%.

 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Новые Черемушки
Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб. Новые Черемушки Узнать телефон

Зависимая арифметика
Каждый инвестор, задавшись целью вложить деньги в недвижимость для сдачи в аренду, надеется вернуть инвестиции в самый короткий срок. Но цена недвижимости и ставки аренды связаны между собой, а дорогое жилье сдается по более высоким ставкам, чем дешевое.  «И если в ЦАО самую скромную двухкомнатную квартиру можно сдать за 60 тыс. руб. в месяц, то такую же, скажем, в районе метро «Домодедовская» - за 35 тыс. руб.», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»).

Впрочем, Галина Киселева («ИНКОМ-Недвижимость») признает, что для того, чтобы жилье приносило доход примерно на 30% больше, необходимо сделать его максимально привлекательным для арендаторов – отремонтировать, обставить квартиру хорошей мебелью и бытовой техникой. А Алексей Анодин («МЭТР РОШЕ-Запад») рекомендует рассматривать районы, в которых есть крупные учебные заведения (университеты, институты), большие офисные центры (офисы крупных компаний). «Это обеспечит спрос на аренду квартиры на все времена», - заверяет эксперт. Сюда же эксперты относят и близость станций метро - фактор, позволяющий сократить время на дорогу до работы, – это оценивают все арендаторы без исключения.

Большинство экспертов считают, что недвижимость в ЦАО - самый удачный вариант для инвестирования. По словам Георгия Дзагурова (Penny Lane Realty), если рассматривать покупку жилья для последующей сдачи в аренду, то квартиры у станции метро «Фрунзенская» и в районах Замоскворечье - Якиманка являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций среди других районов ЦАО. В компании Penny Lane Realty подсчитали, что на «Фрунзенской» коэффициент капитализации (показатель, отражающий отношение ожидаемого годового дохода от стоимости недвижимости) равен 7,2%, соответственно инвесторы отобьют вложенные деньги через 13 лет и 9 месяцев. На данный момент это самый короткий срок, за который можно вернуть инвестиции в жилую недвижимость в ЦАО. Это объясняется невысокой относительно других районов стоимостью покупки квадратного метра и небольшими площадями квартир (порядка 50-150 кв.м). При этом ставка аренды здесь находится на уровне более дорогих районов – Тверского и северо-востока ЦАО.

В Замоскворечье - Якиманке коэффициент капитализации находится на уровне 6,7%. Расчеты показывают, что вложенные средства вернутся через 14 лет и 9 месяцев. Наименее привлекательна для покупки и последующей сдачи жилья в центре города - престижная «золотая миля» (улица Остоженка и ее переулки). Доходность от сдачи квартиры здесь равна всего 4,1% - это самый низкий коэффициент капитализации по ЦАО. При этом данный район занимает первое место по размеру ставки аренды в ЦАО. Съемная трех-четырехкомнатная квартира площадью около 150 кв.м в этом районе обойдется в среднем в 266 тыс. руб. в месяц. Вместе с тем вложения в жилую недвижимость в данном районе окупятся не ранее, чем через 24 года. Объясняется это тем, что «золотая миля» отличается самым дорогим ценником на жилые метры (в среднем 550 тыс.руб. за 1 кв.м), новыми домами с большими площадями квартир (100-500 кв.м) и низким объемом предложения (85 квартир или 6% от общего объема предложения в ЦАО).

В спальных районах ситуация выглядит еще менее привлекательно. Например, двухкомнатная квартира площадью 50 кв.м, купленная в Строгино, при сдаче в аренду окупится не ранее чем через 27 лет.

Но анализ ситуации, разобранный в статье, привязан к сегодняшним реалиям, а инвестиции в недвижимость – это долгосрочная программа, и со временем все может измениться. Формирование спроса на арендуемые квартиры зависит от многих факторов, ключевым из которых является состояние экономики и, как следствие, финансовые возможности потенциальных арендаторов, - заключает Вадим Ламин (SPENCER).

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Эксперты нас убеждают, что покупать квартиру для сдачи ее в аренду – невыгодная затея. И во многом они правы. Но если жилье приобретается с прицелом на будущее, но временно пустует, то сдача его в аренду уже рассматривается по-другому. Лишними деньги не бывают.

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 июля 2011 г., руб., по данным «МИЭЛЬ-Аренда».

 

Округа   1-комн. 2-комн.
СЗАО min 21 000 28 000
max 60 000 120 000
САО min 20 000 24 000
max 85 000 150 000
СВАО min 20 000 25 000
max 45 000 120 000
ЗАО min 23 000 25 000
max 60 000 190 000
ЦАО min 25 000 32 000
max 85 000 150 000
ВАО min 22 000 25 000
max 60 000 139 265
ЮЗАО min 25 000 29 000
max 52 000 275 000
ЮАО min 20 000 25 000
max 70 000 150 000
ЮВАО min 20 000 28 000
max 45 000 65 000