Инвестиции в недвижимость Великобритании. Квартиры для студентов. Расходы на содержание, доходность до 15% и советы по выбору. Есть ли трудности для покупателей с переводом денег

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Студенческая недвижимость Великобритании сегодня считается одним из самых выгодных и перспективных вложений. Английские вузы очень популярны, в том числе среди иностранных студентов, поэтому студии и апартаменты, рассчитанные на студенческую аудиторию, пользуются устойчивым спросом, а цена входа на рынок по сравнению с другими типами недвижимости невелика и доступна многим инвесторам, да и ипотечные кредиты в Англии не дороги.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Об этом «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывал в прошлый раз в статье «Инвестиции в недвижимость Великобритании. Квартиры для студентов: вложение денег в вечные европейские ценности. Лондон, Оксфорд, Кембридж, Ливерпуль, Бристоль. От 25 тысяч евро». Но чтобы оценить выгодность инвестиций, помимо цен и спроса нужно все-таки проанализировать доходность недвижимости и расходы по ее содержанию и приобретению. Чем мы и решили заняться в этот раз, также дав советы, как выбирать правильный объект.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича Дом бизнес-класса в 5 км от Кремля, собственный детский сад, подземный паркинг. Квартиры от 150 000 руб/м2! от 8,3 млн руб. Флэт и Ко Узнать телефон

Дополнительные расходы
При покупке любой недвижимости не обойтись без дополнительных расходов, и студенческая недвижимость Великобритании здесь не исключение. Во-первых, придется потратиться при оформлении сделки. Как сообщает Полина Филатова, управляющий директор компании LondonfoRus, в Великобритании есть льготы по налогу на приобретение недвижимости (гербовый сбор): если стоимость покупки менее 125 тыс. фунтов стерлингов, то налог платить не нужно, а так как студенческая недвижимость, как правило, дешевле указанной суммы, налог не оплачивается. Однако, если приобретается дорогое жилье или несколько объектов, ставка гербового сбора может доходить до 15%.

И в любом случае оплачиваются юридические расходы по ведению сделки. Иногда они включены в стоимость жилья, а иногда нет: «Тогда при инвестировании в студенческие апартаменты издержки на юристов составят от 500 до 1000 фунтов», - сообщает Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London). А по данным Полины Филатовой (LondonfoRus), в среднем на юристов тратится 700-900 фунтов, плюс часто берется дополнительная плата за составление документов.

Дополнительные расходы есть и после того, как недвижимость становится собственностью. «В Великобритании нет единого налога на недвижимость, но нужно платить муниципальный налог (council tax), который идет на содержание полиции, госучреждений и уборку улиц. Его сумма зависит от региона и колеблется от 200 до 2 500 фунтов стерлингов в год», - рассказывает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. «Также доход от сдачи недвижимости в аренду облагается подоходным налогом (Personal Allowance), но, правда, если доход меньше 10 тыс. фунтов, налог не взимается, а вот если больше, нужно платить 20% при доходе до 32 010 фунтов в год, и до 40- 45% при более солидной сумме», - рассказывает Полина Филатова (LondonfoRus). «И кстати сказать, если планируемая прибыль закладывается выше, чем 32 010 фунтов в год, то лучше оформлять недвижимость на юридическое лицо, и даже при доходе до 10 000, важно задекларировать его и зарегистрироваться в налоговой службе как нерезидента, иначе будут автоматически снимать 20%», - добавляет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). Но, правда, если недвижимость дорогая – более 2 млн фунтов, то от высоких налогов не спасет и покупка через компанию, «так как придется платить ежегодный налог (Annual Residential Property Tax, ARPT) в размере от 15 до 140 тыс. фунтов и налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) по ставке 28%», - предупреждает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru).

Кроме того, часто студенческая недвижимость приобретается по системе LeaseHold, то есть в лизинг, тогда приходится оплачивать аренду земли (ground rent), на которой находятся объекты, по данным Сергея Чупахина, управляющего директора компании Dom International ltd, платежи обычно составляют 100-300 фунтов в год, а по сведениям Юлии Кожевниковой (Tranio.Ru) – 150-500 фунтов, а иногда доходят и до 5 тыс. фунтов.

А еще есть расходы по содержанию жилья, расходы на ремонт, мебель, технику, которые должны быть в комнате, и страховку: «Так, в центральном Лондоне в зданиях с бассейном, тренажерным залом, лифтом и консьержем, плата за содержание может достигать 4–5 тыс. фунтов стерлингов в год, а на коммунальные услуги уходит в среднем 1,68 тыс. фунтов стерлингов в год (но их, если жилье не пустует, обычно оплачивают арендаторы – по счетчикам. – От ред.). На небольшой косметический ремонт может уйти около 700 фунтов стерлингов в год, а капитальный ремонт, например, для дома с тремя спальнями, будет стоить около 20 тыс. фунтов. Скажем, установка отопительной системы стоит примерно 6 тыс., штукатурные работы — 4 тыс., электропроводка — 2 тыс. фунтов стерлингов. Стандартная же страховка обходится в 150 - 600 фунтов стерлингов в год», - рассказывает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru), делая вывод, что в среднем на содержание жилья в Великобритании ежегодно уходит около 9 тыс. фунтов стерлингов.

Но это еще не все. Если собственник не хочет или не может самостоятельно заботиться о недвижимости, он может поручить это специализированной компании, которая оплачивает коммунальные услуги и налоги, организует процесс аренды, следит за порядком и сохранностью имущества, делает косметический ремонт и т.п. С одной стороны, это хорошо, так как избавляет от забот, но, с другой стороны, такие услуги стоят денег. «При сдаче жилья в аренду управляющая компания берет 12–15% от годового рентного дохода, а при управлении без сдачи в аренду - 4–7% от предполагаемого дохода», - рассказывает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). В общем, расходы довольно существенные, но, как отмечает Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)), в Великобритании налоги можно оптимизировать.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Узнать телефон

Доходность
Но даже без особой оптимизации студенческая недвижимость Великобритании считается весьма доходным вложением. «Она приносит на 1–2% больше, чем жилые и коммерческие объекты», - утверждает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). И по данным Евгения Спрингиса (Dom International Ltd (London)), уступает лишь инвестициям в комнаты сетевых отелей, во многом благодаря тому, что они весьма востребованы и при правильном выборе объекта отличаются заполняемостью практически на 100%.

«Основная функция студенческой недвижимости - извлечение рентного дохода», - утверждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». И по разным оценкам, доход от аренды такого жилья составляет 1-15%, а чистая доходность - примерно 6-9%, но в некоторых проектах она доходит до 10 и даже 15%. «Например, в Лондоне, по данным сайта accommodationforstudents.com, самые дорогие студенческие апартаменты сдаются в районе Mayfair по 1200 фунтов в неделю, а самые дешевые в районе Morden за 60 фунтов в неделю», - сообщает Сергей Чупахин (Dom International ltd). «А «брутто-доход» от одной единицы жилья в целом по Великобритании составляет в среднем около 8 тыс. фунтов стерлингов в год», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru).

Кроме того, студенческая недвижимость, как и всякая недвижимость, со временем может дорожать. «И увеличение стоимости такого актива ежегодно составляет от 3 до 9%», - уверяет Полина Филатова (LondonfoRus). Она приводит в пример доходность апартаментов в новом комплексе в Ливерпуле стоимостью 54 950 фунтов стерлингов:

Таким образом, даже при незначительном росте цен (консервативный прогноз) через пять лет доходность студенческого жилья может составить 12,7% в год (без учета расходов).

 

Инвестиционные советы
Но такая доходность достигается только тогда, когда объект вложений выбран правильно. Прежде всего, недвижимость должна располагаться недалеко от популярного университета. «Если она находится в шаговой доступности от университета, то всегда будет приносить стабильный доход и всегда будет ликвидной», - говорит Сергей Чупахин (Dom International ltd). Хотя тут еще важно грамотно выбрать город. Если средства позволяют, то, конечно, можно долго не размышлять и покупать жилье в Лондоне – это практически беспроигрышный вариант. Но если бюджет не такой большой, стоит обращать внимание на другие «студенческие» города – благо в Великобритании их много. Если смотреть в целом, то надо выбирать объекты в тех городах, которые привлекательны для студентов. В описании инвестиционных проектов застройщики обычно сообщают количество студенческого населения города, оно определяет уровень спроса и будущую доходность инвестиций. Чем студентов больше, тем больше может быть доход, но, правда, тем выше и цены на недвижимость. И кроме того, доходность будет меньше, если в городе уже очень много студенческих апартаментов либо жилье предоставляют сами институты.

«По этой причине не надо стремиться в Оксфорд или Кембридж, потому что там все очень четко и каждый год поступает одинаковое количество студентов, которые должны жить в специальных колледжах с определенным уклоном в зависимости от специальности, которую они получают. Осторожно надо быть с Манчестером и Ливерпулем. Это два города, в которых рынок студенческого жилья относительно перенасыщен и инвестировать здесь без совета профессионала рискованно, тем более что большинство объектов строят в отдалении от институтов, практически на окраинах или же в неблагоприятных зонах. А вот в Ньюкасле и Шеффилде, наоборот, недостаток студенческого жилья. Оба города принимают больше 50 тыс. студентов и имеют лишь около 10 мест в студенческих апартаментах, поэтому там доходность может быть выше. Так же как и в Бирмингеме, где тоже имеется большой недостаток студенческого жилья, хотя в этом городе нужно быть аккуратным с выбором расположения, - советует Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). – Но какой бы ни был город, наиболее привлекательны объекты рядом с большими институтами с началом программ в октябре и в феврале, это обеспечит дополнительный поток студентов, и если апартаменты не будут заняты в октябре, срок простоя будет минимизирован - с 12 месяцев до 5 – 6 (опять же речь идет от вторичных объектах, в которых есть вероятность не 100%-й заполняемости)». А также, как отмечает Сергей Чупахин (Dom International ltd), лучше ориентироваться на вузы, где учатся иностранцы: дело в том, что многие британские студенты стараются заключить контракт на 42-48 месяцев, исключающие периоды каникул, когда они уезжают домой, а иностранные студенты таких перерывов в аренде, как правило, не требуют.

А в общем, для студенческой недвижимости тоже действует правило: «расположение, расположение и еще раз расположение» - именно оно определяет успех инвестиций.

Но также важно оценить характеристики самого жилья, оно должно быть комфортабельным, не очень тесным, с новым ремонтом и мебелью. И чем больше в комплексе инфраструктуры, тем лучше.

Нужно оценивать и застройщика: «Большинство английских застройщиков имеют хорошую репутацию. Они стараются построить дом в срок, так как обычно гарантируют выплату ренты начиная с того месяца, который указан как месяц окончания строительства. Например, если дом должны сдать в сентябре 2015 г., а строительство окончено в декабре 2015-го, то застройщик сам выплачивает покупателю тут сумму, которую он должен был бы получать с арендатора (т.е. в данном случае оплату аренды за 3 месяца). Это девелоперам не выгодно, поэтому большинство объектов сдается в срок. Тем не менее, подписывая договор с застройщиком, нужно обязательно обратить внимание на его портфолио, историю и репутацию. А также важен пункт о гарантии выплат по аренде. В некоторых случаях застройщики пишут прогнозы дохода, а не гарантированный доход, но покупателю интересны гарантии. Поэтому в договоре должно быть прописано «guaranteed income». Хотя привлекательным может быть объект и без гарантированного дохода, если у него, например, идеальное размещение и/или подписаны контракты с надежной управляющей компанией и агентством, которое будет его сдавать», - говорит Полина Филатова (LondonfoRus). «Вообще, управляющая компания должна быть известной и крупной. А агентство лучше выбирать с офисом, чтобы оно решало вопросы на месте, а не удаленно и чтобы оно предоставляло не только услуги по продаже, но и другие, актуальные после продажи, например, по перепродаже, решению повседневных вопросов, вопросов налогообложения и декларирования и т.п.», - добавляет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). И кстати сказать, если агентство готово к перепродаже недвижимости и тем более если оно гарантирует перепродажу, это свидетельствует о надежности проекта, так же как и готовность застройщика выкупить объект по фиксированной цене через какое-то определенное время.

Ну а помимо недвижимости, застройщика и агентства, важно изучить договор. И если какой-то пункт не нравится, его можно и нужно менять: «Не надо бояться переговоров с юристами, составляющими договор купли-продажи, надо настаивать на прописывании условий, которые для покупателя важны, и исключайте то, что смущает», - рекомендует Полина Филатова (LondonfoRus).

А еще перед покупкой надо определиться, брать ли студенческие апартаменты на стадии строительства или приобретать вторичные объекты прежних владельцев. При первом варианте приходится ждать объект, а при втором – нет. Но первый вариант для инвестора может быть выгоднее, так как для строящихся объектов срок гарантированных выплат ежегодной аренды составляет обычно 5-7 лет, а для проектов вторичного рынка гарантия может быть только на 3 года (либо, если объект старый, гарантии вообще не будет).

И не надо избегать ипотеку. Конечно, сейчас из-за девальвации рубля, фактический процент по кредиту может вырасти, но зато «ипотека — это дополнительный гарант, особенно при инвестировании на стадии строительства. При ипотеке банк делает дополнительную проверку застройщика и управляющей компании и анализирует все риски по проекту, - объясняет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). – И к тому же ипотека дает возможность получения кредитного плеча, и за счет низкой процентной ставки доход на инвестиции увеличивается. Например, можно купить один объект за наличные или же два номера с ипотекой с первоначальным взносом 50%. Во втором случае общая прибыль после всех выплат по кредиту будет больше по сравнению с прибылью от одного объекта, купленного за наличные».

«И не надо забывать, что процесс покупки недвижимости в Великобритании очень прост, приобрести апартаменты можно даже удаленно, и на самом деле многие инвесторы никогда не видели свои приобретения, что не мешало им получать хороший доход. А рынок студенческой недвижимости сейчас находится на стадии роста, спрос велик, а это означает, что еще долгое время данные инвестиции будут выгодными», - утверждает Полина Филатова (LondonfoRus).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Самолет Девелопмент
ЖК "Химки 2019" 23 мин от м. Петровско-Разумовская. 0% первый взнос! 12 км до МКАД. Скидка 10% от 2,4 млн руб. Узнать телефон


Переводим деньги
Один из самых популярных на сегодня вопросов от россиян, планирующих покупку за рубежом, – нет ли каких-то трудностей при переводе денег из России за границу. Ведь как ни крути, а международная обстановка сегодня оставляет желать лучшего. Не отражается ли она на гражданах России?

Все опрошенные порталом www.metrinfo.ru эксперты заверили нас, что никаких особенных трудностей покупатели из России не испытывают. Евгений Спрингис (Dom International Ltd (london) так описывает процедуру перевода денег.

В Великобритании продавцу напрямую деньги не переводят, все сделки осуществляются через юристов. Сотрудники компании - агенты - сопровождают сделку, но деньги переводятся на специальный клиентский счет у юристов, деньги попадают на счет юристов с стороны продавца только при обмене договоров купли-продажи. Перед тем как юристы со стороны покупателя разрешат перевести деньги для покупки недвижимости на их счет, они должны проверить происхождение средств. Такая проверка называется АМЛ (Anti money loundering), и только когда юристы убедятся в чистоте средств, они разрешат перевести их на счет. Перевод средств при этом должен осуществляться с личного счета покупателя. Наличными расплачиваться не получится ни при каких обстоятельствах.

Как правило, россияне могут без проблем подтвердить происхождение средств, хотя и удивляются самому вопросу. Однако пока ни один из клиентов компании не получал отказа. Любой российский банк переводит средства, но при этом он также запрашивает документы для прохождения валютного контроля. И в этой процедуре ничего сложного нет, если она проходит под контролем юристов. Кто-то использует счета за границей и делает переводы оттуда. Процедура оформления сделки и прохождение проверки АМЛ одинакова для резидентов и для нерезидентов, и нет разницы, где находится клиент. Большинство сделок покупки проходят удаленно, и клиенты, включая местных жителей, не встречаются с юристами и пересылают договоры по почте.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Узнать телефон

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ», добавляет, что для россиян сложность может заключаться в том, что покупка недвижимости обычно не является основанием для получения вида на жительство. Кроме того, предупреждает эксперт, при открытии счета в британском банке требуют загранпаспорт и подтверждение адреса проживания. При этом без счета в банке очень сложно получить это самое подтверждение, то есть получается замкнутый круг. Но банки все-таки справляются с этим.

Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant Property, считает главной сложностью растущий курс валюты для клиентов, у которых были накопления в рублях, а платежей предвидится несколько. В этом случае сложно предугадать, какая именно сумма получится «на выходе», к тому же потери происходят в процессе конвертации.

Мы также попросили предположить наших комментаторов,  что произойдет, если наши «коллеги и партнеры» все-таки отключат российские банки от системы SWIFT. Однако эксперты практически уверены в том, что этого не произойдет. Но если это все-таки случится, то SWIFT наверняка заменит новая система, - считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. Но и сейчас помимо SWIFT-переводов имеются другие инструменты, с помощью которых можно оплатить покупку недвижимости, отмечает Оксана Салфали, управляющий директор, компании London Relocation Consultancy-недвижимость в Лондоне. Многие клиенты, покупающие дорогостоящую недвижимость в Великобритании имеют банковские счета в других странах. Многие все еще приобретают недвижимость на имя оффшорной компании, что позволяет сохранить конфиденциальность, соответственно средства переводятся со счетов зарубежных компаний без всяких проблем. Юрий Паньков, старший оценщик швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ более пессимистичен, он полагает, что в случае отключения SWIFT Великобритания рискует потерять крупного и щедрого инвестора в лице России. Видимо, предположим мы, эти прагматичные соображения должны остановить Запад в принятии решений, которые никому не принесут пользы. 

Резюме портала www.metrinfo.ru 
Студенческая недвижимость Великобритании отличается сравнительно низкой ценой, то есть вход на ее рынок возможен для многих инвесторов, и при этом она пользуется спросом и отличается высокой доходностью. Доход от сдачи ее в аренду во многих районах Англии даже превышает доход от сдачи жилой и нежилой недвижимости, в том числе и более дорогой. И кроме того, цены на данный вид жилья сегодня показывают уверенный рост, риски потерь минимальны, а расходы по ее содержанию не так высоки. Например, за счет небольшой стоимости объектов есть льготы по налогу на приобретение недвижимости (гербовый сбор) и подоходному налогу от сдачи недвижимости в аренду. В общем, если правильно выбрать проект и непосредственно сам объект, лучшую сферу для вложения капитала найти на сегодняшний день сложно.