Инвестиции в Юго-Восточную Азию: определяем перспективные страны и регионы, выделяем ликвидные предложения недвижимости, просчитываем риски

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Возможность инвестировать деньги в зарубежную недвижимость по-прежнему волнует многих наших соотечественников. Мотивы разные: кто-то ищет альтернативу инвестициям здесь, чтобы средства были вложены в активы, неподвластные родным российским бюрократам. Кто-то рассматривает дом или квартиру не просто как инструмент для инвестирования, но и как «запасной аэродром», куда в случае чего можно было бы перебраться на ПМЖ. Есть и те, кому все эти соображения безразличны – они просто ищут места, где на вложенный капитал получалась бы максимальная доходность.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Переделкино Ближнее
Город-парк «Переделкино Ближнее» Новые квартиры у м.Юго-Западная. Квартиры в готовых домах. Площадь от 26 до 85 кв.м. от 4,5 млн руб. Узнать телефон

Притом что существуют «традиционные» страны, где недвижимость приобретается россиянами чаще всего, пытливый ум инвесторов постоянно ищет что-то новенькое. В частности, есть такой замечательный регион – Юго-Восточная Азия. Как обстоят дела там – этот вопрос изучал обозреватель портала www.metrinfo.ru.

С оглядкой на рубашку
Прежде чем перейти к описанию отдельных стран региона, хотелось бы дать некий общий портрет. Получается он, честно говоря, довольно настораживающим.

Во-первых, эти государства весьма удалены от нас – в самом прямом, географическом смысле. «Лететь туда далеко и долго, а решение ряда вопросов требует личного присутствия покупателя», - напоминает Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland.

Во-вторых, наличествует «удаленность» другого рода – культурно-языковая. В Восточной Европе люди говорят на языках, очень похожих на русский: для понимания болгарского «продава се» и «дава се под наем» не нужно быть особо одаренным полиглотом. В Европе Западной, правда, языки другие – но ведь все мы что-то учили в школе! «Ай си э кэт андэ зе тейбл», «же не манж па сис жур» и «айн-цвай полицай» знают худо-бедно все россияне.

А что в ЮВА? Тамошнюю «мову», по словам сведущих людей, разобрать совершенно невозможно. Разумеется, всегда можно положиться на английский – его понимают везде. Но надо отдавать себе отчет, что в этом случае все цены для вас вырастут раза в два минимум. Если не верите – посмотрите, сколько стоят матрешки на Арбате.

В-третьих, имеются риски политические. Большинство стран региона не очень стабильны, ни о каких многовековых традициях уважения к частной собственности там слыхом не слыхивали. А к примеру, в Таиланде идет перманентная гражданская война: сторонники Самака Сунтхаравета что-то там делят с Пхумипоном Адульядетом и Таксином Чиннаватом (привет предыдущему абзацу), и граждане, одетые в желтые рубашки, старательно бьют морды тем, у кого рубашки красные. Разумеется, вам (иностранному инвестору) до этого дела нет, но как доказать это чрезмерно пассионарным аборигенам? При политических заварухах вложенные деньги могут быть потеряны – это азбука инвестирования…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Центр-Инвест
Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Узнать телефон

Одним словом, рынок получается весьма рискованным – выходить на него можно только после основательной подготовки .

Ну а после столь «вдохновляющего» предисловия перейдем к разговору о странах по отдельности.


Гонконг: только для миллионеров
Стран, которые были бы полностью привлекательны для инвестиций, нет нигде в мире, убежден Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Тем более в ЮВА – речь может идти только об отдельных городах или сегментах недвижимости. Среди таких «инвестиционных оазисов» эксперт называет элитную недвижимость Гонконга – только во втором квартале нынешнего года увеличение цен здесь составило 7,3%. А если брать рост за год (с середины прошлого года по середину нынешнего), то рост составил вообще ошеломляющую цифру в 28%. Однако следует обратить внимание на то, что столь стремительное подорожание не может длиться долго. Так что здесь, скорее всего, возможны лишь краткосрочные инвестиции. Сегодня в Гонконге стоимость элитного жилья начинается от $15,7 тыс. за кв. м, что при минимальной площади объектов в 70 кв. м предполагает возможность выйти на рынок с суммой не менее $1,1 млн.


Малайзийские «Рублевки»
В Малайзии в целом рост цен на недвижимость в последние годы составляет 6-7%. Что, в общем, неплохо (учитывая кризисные явления в других частях мира), но не сказать, чтобы совсем фантастика. А вот в столице страны Куала-Лумпуре, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), цены за последние 12 месяцев выросли на 10-11%. В городах Селангор и Перак рост цен поскромнее, но тоже порадует инвестора: 8-10% за год. Минимальная сумма, необходимая для приобретения недвижимости в этих городах, – от $30 тыс.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Монарх
CITY PARK Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах пл. от 66 метров. рядом с метро Выставочная. Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Узнать телефон


Ягода Манила нас к себе манила
Филиппинская столица интересна в первую очередь не спекулянтам, а рантье – тем, кто ориентируется на получение рентного дохода, а рост стоимости недвижимости рассматривает в качестве дополнительного критерия. Рост цен (продажных) в Маниле на текущий год прогнозируется на уровне скромных 3-5%, при этом в аренде качественная жилая недвижимость приносит 7,5 - 9,1% годовых – это один из наиболее высоких показателей в Юго-Восточной Азии. Стоимость 1 кв. м недвижимости хорошего класса начинается в филиппинской столице от $2 тыс. за кв. м – это делает сумму минимального «входного билета» на этот рынок весьма умеренной: $50 - 60 тыс.


Поставим на Джакарту все!
Аналогичная ситуация и в столице Индонезии: там жилая недвижимость приносит еще более фантастическую доходность – от 7,9 до 11,3% в год! Впрочем, как отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), столь высокий уровень дохода может быть характерен для рынка лишь в краткосрочной перспективе.


Ну, таец, погоди!
Несмотря на уже упоминавшиеся политические проблемы, Таиланд в среднесрочной и долгосрочной перспективе рассматривается как весьма инвестиционно привлекательное государство. Правительство готовит законодательные изменения: в частности, планируется разрешить местным банкам кредитовать иностранцев для покупки недвижимости. Кроме того, власти намерены скорректировать правило, согласно которому в кондоминиуме нерезидентам может принадлежать не более 49% квартир. Ранее эта норма была введена для того, чтобы не дать иностранцам установить контроль над земельными участками.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Первый Московский
Город - парк «Первый Московский» Новые квартиры в готовых домах пл. от 27 метров. рядом с метро Саларьево. Звоните! от 4 млн руб. Узнать телефон


Вьетнам. Как много в этом звуке…
Потенциально очень интересная страна. Недвижимость в ней ведет себя очень по-разному: за период с середины прошлого года по середину нынешнего жилье среднего ценового сегмента подешевело здесь на 24,3%, а «элита» и бизнес-класс, напротив, подорожали на 10,4% и 9,5% соответственно. «В среднесрочной и долгосрочной перспективе вложения в высший ценовой сегмент мегаполисов Вьетнама окажутся очень выгодными, - убежден Станислав Зингель (Gordon Rock). – Рынок страны только открывается для иностранных инвесторов, и косвенным подтверждением его перспективности служат действия международных консалтинговых компаний: они не только спешно открывают в стране офисы, но и предельно тщательно и регулярно готовят по нему аналитические обзоры». Средняя стоимость элитного жилья во Вьетнаме - $2,9 тыс. за кв. м, бизнес-класса - $1,8 тыс., так, самые небольшие студии тут можно купить, имея $35 - 50 тыс.


Как честный человек, вы обязаны жениться…
Даже в тех странах и местах, которые мы признали пригодными для инвестирования, существуют различные ограничения. Самые распространенные – запрет для иностранцев на приобретение земли, невозможность оформить покупку на себя лично.

«На Филиппинах иностранцы могут приобрести жилую недвижимость, но не землю, на которой она стоит, – последнюю можно взять в аренду сроком на 50 лет с дальнейшей пролонгацией договора еще на 25 лет, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Обойти запрет можно, заключив брак с гражданином Филиппин, он может приобрести землю «на себя». Однако после смерти филиппинского супруга иностранцу все равно не передадут право собственности на землю. Приобрести землю можно и на юридическое лицо. Однако доля иностранного капитала в нем не должна превышать 40%. Помимо этого площадь приобретаемой иностранцами недвижимости ограничивается 1 тыс. кв. м».

Есть аналогичные ограничения и во Вьетнаме – там иностранцам разрешено покупать только квартиры, но не землю или частные дома. И даже квартиры положены лишь для собственного проживания и на срок до 50 лет – по его истечении квартиру необходимо продать.

В Малайзии иностранцы могут приобрести лишь один участок земли или объект жилой недвижимости. Для покупки необходимо получить разрешение FIC - комитета по иностранным инвестициям. При этом перепродать объект можно не ранее трех лет со дня покупки.

В Таиланде иностранцам можно приобретать только квартиры в кондоминиумах. Совершить сделку можно лишь за деньги, официально ввезенные из-за рубежа. Приобретать землю иностранцам нельзя, но запрет можно обойти, сделав покупку на фирму, – правда, 51% капитала в ней должно принадлежать резиденту Таиланда…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Москапстрой-ТН
ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Узнать телефон

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Страны Юго-Восточной Азии часто называют тропическим раем - характеристика, вполне естественная для нашего человека, измученного длительными холодами. Но вот на статус инвестиционного рая эти страны пока никак не тянут. Иностранных покупателей здесь особенно не привечают – и ограничений масса, и никакого желания гарантировать сохранность вашей собственности в случае каких-то передряг. Сравните, к примеру, с Германией, где иностранцы имеют освященное законом право приобретать недвижимость наравне с местными жителями, а услуги по доверительному управлению оказываются уже сотни лет – соответствующие механизмы отлажены. В общем, как единодушно согласились наши эксперты, регион не очень привлекательный, особенно для людей, не очень искушенных в местных реалиях и законах…

А теперь предоставим слово нашим экспертам – специалистам по вопросам инвестирования в зарубежную недвижимость:

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills:
Сейчас не самое удачное время для инвестиций в недвижимость стран Юго-Восточной Азии. Связано это с тем, что рынки стран этого региона в настоящее время сильно переоценены: в период кризиса все деньги здесь вкладывались исключительно в недвижимость, что вызвало появление на рынке так называемого «пузыря». И даже Сингапур, последняя тихая гавань для инвесторов, сегодня не представляет инвестиционного интереса. Все инвесторы, как институциональные (фонды и др.), так и частные, буквально «бегут» из этого региона, обращая свой взор прежде всего в сторону стабильной и всегда инвестиционно привлекательной Европы. О перспективах рынков недвижимости Юго-Восточной Азии с точки зрения инвестиций говорить пока сложно. Необходимо наблюдать за развитием ситуации в данном регионе.


Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank:
Существуют две стратегии инвестирования – краткосрочная (характерна для растущего рынка) и долгосрочная (присуща для устоявшегося рынка с понятными правилами игры и надежным спросом на аренду). Юго-Восточная Азия – это очень большой регион, в котором присутствуют инвестиционные рынки обоих типов. Так, Вьетнам долгое время считался растущим рынком, т.к. страна переходила от социалистической системы по советскому типу к капиталистической. Сюда же относятся Лаос и Камбоджа. Малайзия – занимает особое место, поскольку там отмечается очень активный рост экономики и имеется потенциал на рынке офисной недвижимости столицы. Сингапур стоит особняком. Это некий «азиатский Лондон» – средоточие финансовых и прочих ресурсов региона. Бали и Таиланд относятся ко второму типу. Для них характерна активность на курортных рынках, которые круглогодично привлекает туристов из Тихоокеанского региона, России и со всего мира. Безусловно, рынки первого типа (растущие), находящиеся на пути перехода от старой политической системы к новой, сохраняют и риски, присущие переходному рынку. Принципиально понимать, что чем выше риски, тем выше доходность, и наоборот. Не может быть высокой доходности без рисков.