Мировой рынок недвижимости уже стал общедоступным. Это не красивые слова, а самая реальная правда: баланс цен, а также развитие телекоммуникаций привели к тому, что купить зарубежную недвижимость может действительно любой. Если уж не на шикарный особняк в Лондоне, то на студио в Болгарии точно хватит, стоят студио сегодня несколько сотен тысяч рублей. Обратной стороной подобной «глобализации» стало то, что на рынке оказались десятки и сотни тысяч людей без особого умения, но с большими суммами.
И, конечно, отыскалось огромное количество персонажей, желающих на их неграмотности поживиться. В проблеме, как и на чем обманывают наших соотечественников за рубежом, и решил разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Для начала – пару слов о масштабе проблемы. Консалтинговый портал по инвестициям в недвижимость indriksons.ru недавно провел опрос среди 10 тыс. своих пользователей. 85% тех россиян, которые приобрели недвижимость за рубежом, считают, что были обмануты во время этого процесса. Как застройщики, так и агенты предоставляли им искаженные данные. «Правда всплывала на поверхность не всегда сразу, а иногда через годы», – говорит Игорь Индриксонс, руководитель портала indriksons.ru.
Ну а теперь пробежимся по основным «сюрпризам», которые могут ожидать нашего человека за рубежом.
Цена «для гостей»
Начну с цитаты из одной из своих любимых книг – «Золотого теленка» Ильфа и Петрова. В начале этого романа Остап Бендер со товарищи на автомобиле со звучным названием «Антилопа-Гну» едут в город Черноморск на встречу с подпольным миллионером Корейко. В дороге они встречают автомобиль с двумя американскими туристами. Далее – собственно цитата. «На большой дороге, в 130 км от ближайшего окружного центра, в самой середине Европейской России прогуливались у своего автомобиля два толстеньких заграничных цыпленка. Это взволновало великого комбинатора».
Проницательный читатель, вероятно, уже догадался, к чему я клоню. Во все времена и во всех странах «толстенькие заграничные цыплята» «волнуют» людей определенного рода: те рассматривают их как лопоухих дурачков, которым можно продать что угодно по весьма завышенной цене. Россияне, приезжающие за границу, оказываются как раз в такой роли.
По словам Игоря Индриксонса, именно эта проблема и заняла первое место в уже упоминавшемся опросе. 25% покупателей через некоторое время обнаружили, что «цена объекта недвижимости была завышена – как минимум на 20 тыс. евро». От себя автор может добавить, что подавляющее большинство приобретений россиян идет в Болгарии, и покупаются в основном недорогие объекты. Так что «накрутка» в 20 тыс. евро – это очень много, фактически можно говорить о двойной цене для «дорогих русских».
«Гостевые» услуги
Проблема, по существу, является «близнецом» вышеописанной – только касается она не цены на объект, а сопутствующих услуг. Тарифы на них завышаются – иногда в разы – по сравнению с тем, что платят на тамошнем рынке местные покупатели. Часто риелтор предлагает «сходить и заплатить» за, например, регистрацию сделки. Потом выясняется, что денег он взял в 4-5 раз больше, чем эта операция стоит.
Сталкивались с подобными явлениями 18% российских покупателей.
Русский русскому…
О любопытном феномене рассказал Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. В среднем в Германии доходы от сданной в аренду недвижимости не превышают 6%. Но есть агентства (часто основанные выходцами из СССР), которые предлагают россиянам инвестировать в проекты с доходностью до… 20-25% в год.
Словесная шелуха, сопровождающая подобные предложения, бесподобна. «Специально для российских инвесторов» отыскивают доходные дома с «уникальной» доходностью. И вот ведь «бессребреники» какие: не хватают эти объекты сами, а продают россиянам – видимо, голос крови заставляет! «Российских инвесторов тут элементарно вводят в заблуждение, приводя расчеты на основе изначально нереальных данных, - разъясняет Станислав Зингель. – Например, к цифре 26% годовых где-нибудь внизу, очень мелким шрифтом идет пояснение, что это – при 100-процентой заполняемости арендаторами. А при нынешнем уровне – доход 7%. Как говорится, почувствуйте разницу!»
Тут можно еще добавить, что сказанное выше касается Германии – страны, где в общем и целом чтут Ordnung. Покупатель получает объект, который, по крайней мере, хоть как-то сдается – пусть и с меньшей доходностью, чем было обещано. А вот, например, в Болгарии все еще круче. Там может оказаться, что «гарантированная» доходность – это просто расчеты продавца о том, сколько владелец квартиры может извлекать из аренды. Искать клиентов, договариваться с ними, следить за сохранностью имущества собственнику предстоит самостоятельно…
Налоговые «сюрпризы»
Собственник недвижимости несет бремя по ее содержанию, в том числе и платит налоги на собственность. Россиян пока что только приучают к этой мысли – соответствующие налоги у нас пока что по большей части символические, и дело ограничивается разговорами о том, что вот со следующего года «настоящее» налогообложение ужо введут. Но все никак не вводят – видимо, из опасения социальных протестов.
В остальном мире иначе – там подати существуют, и вполне ощутимые. Многие российские покупатели вопросом интересуются и получают от своих агентов ответы. Дело только, как бы поизящнее выразиться, в качестве этих ответов. Согласно уже упоминавшемуся нами опросу, проведенному порталом indriksons.ru, неверную информацию о своем будущем налогообложении получили 10% наших покупателей. Цифра не очень великая, но поражает воображение масштаб вранья: продающая сторона преуменьшала размер налогов как минимум в пять (!) раз.
«Местный колорит»
Во многих странах существуют свои детали – местным жителям они кажутся само собой разумеющимися, а иностранец и не догадается спросить. На подобных нюансах тоже строится изрядное количество всяких обманов.
Например, на Кипре можно встретить очень привлекательные по цене объекты. «Секрет» прост – они находятся в северной части острова, на территории т.н. Турецкой Республики Северного Кипра. «Это образование не признала ни одна страна мира, кроме Турции, - говорит Владислав Андреев, глава представительства компании Cybarco. – В итоге покупатель не только не будет собственником недвижимости, но и во многих странах может попасть под уголовное преследование».
«В Болгарии серьезной проблемой может стать покупка объекта, на который застройщик брал кредит, - отмечает Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства Rentsale. – В итоге покупатель полностью расплатился за свою недвижимость с застройщиком, но не может получить документов до тех пор, пока этот застройщик не вернет свои долги. Длиться этот процесс может годами, а покупатель не может продать свою квартиру».
Что делать?
При всем разнообразии перечисленных проблем методы защиты от них примерно однотипные. Надо «всего лишь» все перепроверить, пользуясь по возможности разными источниками информации.
«Идеальный вариант – поехать и пожить в выбранную вами страну, - говорит Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». - Конечно, это доступно очень немногим». Но – это мы уже от себя – какой бы дорогой ни оказалась поездка, потери от вашего незнания могут оказаться еще больше.
Для борьбы с «русскими» ценами существует простой способ – купить местную газету объявлений или зайти в агентство недвижимости (не то, которое «охмуряет» вас, а другое, нацеленное на работу с туземным населением). Объекты там предлагаются иной раз в два раза дешевле – все-таки наценка за то, что презентация проводится на языке Толстого и Чехова, а покупатель получает красиво изданный буклет, кажется нам чрезмерной.
А вот еще несколько рекомендаций от Игоря Индриксонса (indriksons.ru):
- Требуйте оценку объекта, проведенную независимой организацией оценщиков. Также хорошо попытаться взять в местном банке ипотечный кредит, даже если он вам не нужен: банк проведет оценку объекта, его ликвидность и проверит чистоту.
- Общайтесь напрямую с юристом, который будет сопровождать сделку, – только от него вы можете получить наиболее достоверную информацию о легальной стороне сделки и о расходах, связанных с ней. Не стоит поручать это агентам по недвижимости.
- Все важные пункты и цифры по сделке запишите и попросите посредника переслать их продавцу или застройщику и подтвердить всю информацию только на ваш электронный адрес в письменном виде. Так вы удостоверитесь в точности данных, предоставленных посредником, и у вас на руках будет юридический документ.
- Если планируете сдавать приобретенный объект в аренду, нужно проверить деятельность лица или компании, которая будет этим заниматься. Помните, что главное – это стабильная загрузка объекта, а не арендные ставки.
- Не скупиться на профессиональное экспертное мнение от специалиста по налогам (бухгалтера) и юриста.
Мнения экспертов:
Кристина Изотова, руководитель отдела недвижимости Восточной Европы компании Premium:
Россияне зачастую гоняются за дешевыми предложениями. Интернет пестрит яркими картинками квартир с очень привлекательными, даже нереально низкими ценами. Не стоит слепо верить рекламе, лучше купить квартиру подороже, но зато без последствий и неприятных историй. Прежде чем обратиться в то или иное агентство, почитайте отзывы, съездите познакомиться. Это займет время, но зато сэкономит лишние деньги и нервы.
Ирина Дюпор, директор французского агентства «Иммоконцепт»:
Во Франции законодательство устроено так, что агенту трудно и хлопотно обмануть покупателя, да и чревато: во Франции агент не только несет гражданскую ответственность за скрытие информации или обман, но также имеет обязанность совета - то есть если он не дал правильный совет, что повлекло за собой ущерб покупателю, то с агентства можно этот ущерб взыскать, а также со страховой компании, которая страхует - в обязательном порядке - профессиональную ответственность агента.
Россиян обманывают не более чем кого-либо другого, в основном завышая цену и скрывая латентные проблемы, но эта информация легко проверяема.
Антон Харисов, управляющий компании FreeDom:
Чтобы не быть обманутым, покупателю необходимо пользоваться услугами независимого адвоката, который будет рассматривать сделку с его стороны. Дополнительно можно застраховать право на владение недвижимостью. Если использовать ипотечное кредитование, то в данном случае адвокаты банка сделают всю работу по проверке недвижимости за покупателя, но за это тоже необходимо платить.
Отдельно хотим сказать покупателям, что за услуги, оказанные бесплатно, никто не несет ответственности.