Инвестиции в зарубежную недвижимость: Австрия. В Вене цены московские, в Зальцбурге – подмосковные. Эксперты рекомендуют хранить деньги в австрийских метрах, которые называют «бетонным золотом»

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Австрия – одна из самых привлекательных стран Европы. Она хороша не только своими достопримечательностями и уникальной природой. Недвижимость этой страны, хоть и недешева, устояла в кризис, сохраняет умеренную положительную динамику и обещает дивиденды частным инвесторам.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Одно из главных преимуществ Австрии - центральное местоположение в Европе, отсюда есть возможность попутешествовать по соседним странам, налажены регулярные прямые рейсы из России. Другая сильная сторона Австрии, которую отмечают все эксперты, – безопасность. Красноречивая деталь: опросы австрийских граждан показывают, что более всего они доверяют Верховному суду и полиции (более 50%).

Достоинства этой страны можно долго перечислять. Кто не наслышан о сказочных альпийских лугах и чудных тирольских пирогах! В Австрии сохранилось множество красивейших многовековых замков: например, Амбрас, построенный в XVI веке, одна из достопримечательностей тирольской столицы Инсбрука.

Вену не раз называли лучшим городом Европы по условиям жизни. Она находится в красивейшем месте у подножия Альп на берегу живописного Дуная, и вся ее старая часть – это сплошное скопление достопримечательностей, находящихся под охраной ЮНЕСКО. Среди самых интересных мест - собор Святого Стефана на Штефансплац, дворцовый комплекс в стиле барокко Бельведер. Именно здесь в мае 1955 г. была подписана Декларация независимости Австрии. Замок Хофбург – зимняя резиденция австрийских правителей. В нем 2600 комнат, и сейчас его занимает действующее правительство страны. К слову, именно с балкона этого замка в мае 1938 года фашистский лидер Адольф Гитлер провозгласил идею объединения Австрии и Германии. В Вене находится «Дом Фигаро» - так венцы называют дом, где родился Моцарт, а также дом-музей не менее почитаемого Шуберта. Так что покупателям недвижимости в этой стране есть чем заполнить свой досуг.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Флэт и Ко
МФК "Нахимов" от 8,6 млн рублей Апартаменты бизнес-класса в 15 мин. от м. Профсоюзная. Свободные планировки. Рядом парковая зона. Сдача 2021г. от 8,6 млн рублей Узнать телефон

Вена, Грац, Тироль, Зальцбург…
«Самые популярные регионы в Австрии среди иностранных покупателей жилья – это Тироль и Вена. Недвижимость в этих местах стоит в два раза дороже, чем в среднем по Австрии», - заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад». Самые покупаемые квартиры Вены располагаются в городских районах Innere Stadt, Wahring, Dobling, Margareten, Josefstadt, Heitzing, Mariahilf, перечисляет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. Популярностью также пользуется недвижимость в городе Грац. «Отправляя на обучение своих детей в университет Граца, состоятельные родители заранее заботятся о приобретении для них квартиры, - рассказывает Даяна Кармеева, управляющий партнер Golden Brown real estate. - Как правило, квартира покупается за два года до планируемой даты поступления в высшее учебное заведение и сдается в аренду тем же студентам, а потом используется как постоянное место жительства».

Значительная доля спроса приходится на горнолыжные курорты в Альпах. В частности, Виктор Новиков, управляющий директор MY NEW HOTEL INVESTMENT,  назвал помимо уж упомянутого Тироля Зальцбург, Каринтию, Штирию, а Станислав Зингель (Gordon Rock) добавил Бад Гаштайн, Кицбюэль, Зеефельд, Заальбах и Хинтерглемм, Цель-ам-Зее, Капрун. В курортных городах недвижимость покупают в основном те, кто катается на лыжах. Для них такая недвижимость – «дальняя дача» в Альпах. «При этом, по нашей статистике, порядка 70% квартир сдаются в краткосрочную аренду», - говорит Константин Исаков, руководитель проекта Austria-Invest. Эксперт отметил, что в 2011 году почти треть всего объема сделок пришлась на Вену: 28% (более 4,5 млрд евро), на Нижнюю Австрию – 16,7% (2,7 млрд евро), Тироль – 10,4% (1,7 млрд евро), Зальцбург – 9,1% (1,5 млрд евро).

Популярностью пользуются также термальные курорты, например, знаменитый Баден.
 

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Capital Group
Жилой комплекс "Небо" Онлайн-продажи Квартиры в готовых небоскребах бизнес-класса в окружении парков. м.Раменки. Узнать телефон

Российские покупатели в меньшинстве
Рынок недвижимости небольшой Австрии довольно активный. «По официальным данным, ежегодно продается около 90 тыс. объектов недвижимости», - рассказывает Константин Исаков (Austria-Invest). Эксперт уточнил, что среди покупателей преобладают сами австрийцы, затем идут немцы, англичане, голландцы, датчане, шведы, чехи, а доля российских покупателей не превышает 1%. Впрочем, Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что на россиян приходится не более 5% от общего объема сделок, заключаемых иностранцами на рынке недвижимости Австрии.

Причин невысокой активности россиян на рынке недвижимости Австрии несколько. В числе основных Виктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT) назвал незнание рынка. «Мы часто видим, как русские покупатели долго размышляют над элитными предложениями и их перехватывают голландцы, болгары», - говорит эксперт. Также отпугивает сложная процедура покупки недвижимости в Австрии гражданами стран – не членов ЕС, в частности, необходимость получения разрешения на сделку. Впрочем, последнюю преграду юристы уже успешно преодолевают.

Но, пожалуй, самой важной причиной является высокая стоимость недвижимости в Австрии. Далеко не каждому даже обеспеченному россиянину по карману «картинный» домик с видом на Альпы или квартира в моцартовской Вене.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК бизнес-класса «Метрополия» Онлайн-продажи ЖК рядом с м. Волгоградский пр-т. Отделка MR Base. Панорамные окна. Однокомнатные квартиры от 11,4 млн руб! от 11,4 млн руб. Узнать телефон

Выборочный спрос
По информации Евгения Скоморовского («Century 21 Запад»), средняя стоимость недвижимости по стране – порядка 170 000 евро за объект, в Тироле и Вене, где цены выше,  – 320 000 евро. Недвижимость в Австрии зачастую уже третий или даже четвертый дом, имеющийся в обеспеченной российской семье. В Вене, где приобретают жилье преимущественно бизнесмены для личного проживания или сдачи в аренду, спрос сконцентрирован вокруг квартир в центральных районах города стоимостью от 350 000 до 700 000 евро. Хотя многие покупатели не против приобрести и недвижимость подороже – около 1 млн евро.

Популярностью пользуются квартиры в реставрированных домах площадью от 100 до 150 кв. м. Больше всего, говорит Константин Исаков (Austria-Invest), покупателей интересуют самые элитные районы Вены - 1-й и 19- районы, а также районы, расположенные рядом с центром, с 3-го по 9-й. Исключения: объекты низкого качества и невыгодного месторасположения. По словам Виктора Новикова (MY NEW HOTEL INVESTMENT), цены на квартиры в 11-м районе Вены, где компактно проживает турецкое население, упали за последний год на 14%, до 1500 евро за кв.м и ниже.

«За 150 000 евро в Вене можно приобрести квартиру площадью 80-90 кв.м. Но надо рассчитывать на то, что дом все же будет старый, постройки 60-х годов прошлого века. За новый дом той же площади придется заплатить на 30-50% больше. Так, в настоящее время продаются за 200 000 евро апартаменты площадью 85 кв.м. Дом, где расположена квартира, построен в 2011 году», - приводит примеры венской недвижимости Евгений Скоморовский («Century 21 Запад»).

Наиболее доступная недвижимость в Австрии располагается в городке Бургенленд, где приобрести домик можно в среднем за 87 600 евро. Аналогичное жилье на территории федеральной провинции Тироль будет стоить уже 315 500 евро. Это - максимально низкий уровень цен за единицу жилья в Австрии.

Сегодня, по данным Gordon Rock, в горнолыжном регионе Dachstein за 259 тыс. евро можно купить однокомнатную квартиру площадью 80 кв. метров. Жилье с южной и западной стороны обладает террасами площадью в 25 кв. метров. Помимо этого владелец квартиры получает сад площадью в 71 кв. метр, крытое навесом машино-место и подвальное помещение площадью в 16 кв. метров. Жилье стилизовано под старину, у него сводчатые потолки, камин, красивый декор. Сами квартиры находятся в небольшом трехэтажном доме, расположенном в шаговой доступности от горнолыжных подъемников.

За 485 тыс. евро на территории района Andraviertel в Зальцбурге можно приобрести двухкомнатную квартиру, расположенную в доме 2011 года постройки. Элитный дом, содержащий лишь 5 квартир, выполнен по особому архитектурному проекту, предусматривающему большие входные окна и террасы вокруг всего дома. Жилая площадь квартиры составляет 43 кв. метра. При этом площадь террасы равняется 77 кв. метров. К квартире прилагается гараж на два автомобиля, а также подвал для хранения вещей.

Бюджет на домик в австрийских Альпах не превышает 650 000 евро, в среднем это 250 000 - 450 000 евро. Чаще всего – это апартаменты площадью 80-100 кв. м, с 2-3 спальнями, которые потом можно сдавать в краткосрочную аренду.

По данным Евгения Скоморовского («Century 21 Запад»), в курортном Тироле за 320 тыс. евро можно приобрести трех- четырехкомнатную квартиру площадью 100-120 кв.м, в относительно новом доме, построенном 2-5 лет назад. Минимальная цена за качественное жилье в Тироле составит 140 000 - 170 000 евро. Так, в настоящее время в Инсбруке продаются апартаменты площадью 70 кв.м за 150 000 евро. Главный минус этого объекта – год постройки (1964). Кроме того, владельца этой квартиры ждут высокие эксплуатационные расходы - порядка 450 евро в месяц.

Поэтому в Австрии высок спрос на энергоэффективное жилье, которое особенно востребовано среди арендаторов, не желающих переплачивать за коммунальные услуги.

«Социал-демократическая партия Австрии инициировала строительство 2 тыс. арендных квартир в 23 районах Вены, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Прогнозная стоимость коммунальных услуг для владельцев данного жилья не будет превышать 300 евро в месяц».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Нордсервис
Дом сдан! Выгода до 1,4 млн руб! 7 парков м. Ботанический Сад. Скидка 25% на м/место! Квартиры бизнес-класса с отделкой и без! Потолки до 3 м! от 16,8 млн руб. Узнать телефон

Ситуация роста
Рассчитывать на снижение цен на австрийскую недвижимость не приходилось даже в годы кризиса. По данным Даяны Кармеевой, управляющего партнера Golden Brown real estate, за последний год рост цен в этой стране составил около 5,1%. В Вене рост цен еще выше. «Согласно данным национального банка Австрии только за I квартал 2012 г. цены в Вене выросли на 4,26%, а за 2011 год прирост составил 7,7%», - говорит Вадим Оришак, директор компании Pleiada International.

Это объясняется ограниченным предложением при высоком спросе, в центре Вены сложно получить разрешение на строительство, и новые проекты в центре города, как правило, представляют собой полную реконструкцию исторических зданий с сохранением красивых фасадов. Немаловажной особенностью Вены является также то, что большая часть недвижимости в центре города (около 70%) принадлежит различным инвестиционным фондам (страховым компаниям, пенсионным фондам), которые сдают ее в аренду, и редко выставляется на продажу.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: АК СОРАТНИК
ЖК "Красногорск Парк" Квартиры у леса от 4,5 млн ₽. Дома сданы! 3 мин. до ст. «Аникеевка» МЦД 2. Звоните! от 4,5 млн руб. Узнать телефон

Первичка после реконструкции
Первичный рынок недвижимости Австрии разнообразен. Хотя в Вене покупателю первичной недвижимости скорее предложат объект после капитального ремонта или отреставрированное историческое здание, чем новое. К примеру, двухуровневый пентхаус, который был позднее надстроен над историческим зданием в центральном районе Вены. Площади таких пентхаусов - около 200 кв.м, стоят они примерно 900 000 – 1 млн евро. «Такой объект будет иметь чистовую отделку, а в доме модернизированный фасад и установлены новые лифты», - говорит Даяна Кармеева (Golden Brown real estate).

Константин Исаков (Austria-Invest) рассказал об интересном проекте в долине Гаштайнерталь, в городке Дорфгаштайн. В ближайшее время там начнется перестройка отеля в апарт-отель, где будут продаваться апартаменты. На продажу выставлены квартиры разного метража, от 52 до 100 кв. м. Стоимость «квадрата» жилой площади начинается от 4230 евро. У апарт-отеля уже есть управляющая компания, которая будет заниматься сдачей апартаментов в аренду. По предварительным подсчетам, годовой доход от аренды предполагается около 7-9%.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Инград
«Одинград. Семейный квартал» Дополнительная выгода в мае до 273 761 руб. Настоящий Trade-In. Ипотека от 0,01%. Двор без машин. Узнать телефон

«Бетонное золото»
Инвестиционная составляющая – определяющая для большинства сделок с недвижимостью Австрии. Как объяснил порталу www.metrinfo.ru Виктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT), консервативные инвесторы-австрийцы, предпочитающие надежность, вкладывают в последнее время с большей охотой не в банки, а в «бетонное золото». Впрочем, эксперт отмечает, что недвижимость в Австрии рассматривается в первую очередь не как источник дохода, а как место «парковки» денежных средств. За последний год земля под строительство в Австрии подорожала в среднем на 6%, в Вене - на 26%, в Тироле среднегодовой рост в последние годы – 14%.

По мнению Вадима Оришака (Pleiada International), инвестиционная привлекательность Австрии бесспорна, причем как в целях получения рентного дохода от жилой и коммерческой недвижимости, так и для получения дохода от прироста стоимости недвижимости.

Хотя, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), объекты коммерческой и гостиничной недвижимости в Австрии способны приносить доход куда больший, чем жилье. Например, в сегменте гостиничной недвижимости рентная доходность составляет от 6% до 9% в год, а рентабельность инвестиций от 8% до 14% годовых (без учета роста стоимости объекта недвижимости). «Для сравнения - качественная жилая недвижимость с хорошей локацией приносит своим владельцам около 4-6% годовых», - подчеркивает эксперт.