Инвестиции в зарубежную недвижимость: храните и приумножайте деньги в Париже. Занятие для арендного рантье: бизнес на пятиметровых квартирках – их снимут студенты, туристы, эмигранты

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Париж - одна из самых популярных мировых столиц у покупателей недвижимости. Россияне хоть и занимают небольшую долю рынка, но их интерес сконцентрирован вокруг самых дорогих объектов в городе. Примерно 80% сделок, проводимых нашими соотечественниками, приходится на апартаменты стоимостью более 1 миллиона евро.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

К столице Франции у россиян исторически трепетное отношение: наверное, только у нас могла родиться поговорка «Увидеть Париж и умереть!», парафраз на тему грибоедовского «Ах, Франция, нет в мире лучше края!». Конечно, сегодня мир открыт, можно поехать в любую страну, и каждая по-своему хороша, но Франция и Париж для нас остаются по-особому притягательными.

Сюда едут, чтобы пройтись по легендарным Елисейским полям, увидеть Триумфальную арку, площадь Бастилии, знаменитый деловой Квартал La Defense. Еще обязательно нужно взобраться на Эйфелеву башню, сходить в знаменитое кабаре «Лидо», пообедать в «Распутине» или в Le Fouquet's, где одним из почитаемых гостей заведения был Чарли Чаплин. Особого внимания заслуживает остров Сите с его доминантой - кафедральным собором Нотр-Дам. Немыслим Париж и без Монмартра – высокого холма на правом берегу Сены, который когда-то облюбовали ставшие великими бедные художники, снимавшие самые дешевые квартирки в мансардах домов.

Манит Париж не только российских туристов, но и покупателей недвижимости. «Это, пожалуй, единственная европейская столица, которая может по привлекательности сравниться с лидирующим Лондоном», - заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. По его мнению, привлекательность парижской недвижимости определяется совокупностью факторов: стабильность рынка недвижимости, высокая ликвидность, комфортность и престижность проживания. Париж - крупный культурный, финансовый и административный центр ЕС, он даст фору многим европейским столицам.

«Париж – это бренд, который привлекает иностранцев, и россияне в этом смысле не исключение», - говорит Мария Малышева, заместитель руководителя департамента «Страны Западной Европы» консалтинговой компании «Страна Плюс». Но покупатели из России - особенные, их интерес приходится на заведомо дорогие объекты. По данным Gordon Rock, россияне и граждане СНГ занимают второе место среди иностранных покупателей по объемам сделок с элитной недвижимостью в Париже. На них приходится порядка 20% заключаемых сделок. Лидируют по объемам транзакций граждане стран Евросоюза. Они приобретают порядка 40% от общего объема реализуемой недвижимости. Тройку лидеров замыкают выходцы с Ближнего Востока, обеспечивающие порядка 10% операций с недвижимостью. Граждане Канады, США и Мексики формируют 10% рынка. Оставшиеся 20% сделок с элитной недвижимостью Парижа приходится на иностранных покупателей из остальных регионов (страны Азиатско-Тихоокеанского региона, страны Африки и Южной Америки).

Вообще, по статистике, объекты недвижимости стоимостью более 4 млн евро приобретаются именно иностранцами, говорит Мария Малышева («Страна Плюс»). Каждый второй покупатель подобных объектов - нерезидент Франции.

Вместе с тем Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, считает, что столица Франции самой большой популярностью пользуется именно у любителей и поклонников всего парижского. Вторую группу составляют люди, переезжающие в город или ведущие здесь бизнес, часто недвижимость покупается для детей, которые здесь учатся. Третью группу составляют инвесторы, которые приобретают недвижимость для сдачи в аренду, а также с расчетом на прирост ее стоимости.

В Париже есть и свои элитные районы, и такие, где проживать небезопасно. Париж делится на 20 округов (arrondissements). «Самая дорогая и престижная недвижимость находится в «Золотом треугольнике» Парижа, - рассказывает Вадим Оришак (Pleiada International), - расположенном в 8-м округе между Елисейскими полями, avenue Montaigne и avenue George V (проспекты Монтень и Жорж V)». Основные достопримечательности района - Триумфальная арка, Елисейский дворец, Парк Монсо, Елисейские поля, Мост Александра III, площадь Согласия. Соответственно, жилье здесь стоит дорого. Например, малометражная двухкомнатная квартира общей площадью 31 кв. м с хорошим ремонтом и кладовкой в подвале в секторе Сен-Лазар, на границе 9-го округа с 8-м, выставлена на продажу за 532 тыс. евро.

Престижным принято считать 6-й округ с многочисленными достопримечательностями - Люксембургским дворцом, Люксембургским садом и знаменитым кварталом Сен-Жермен-де-Пре, добавляет Мария Малышева («Страна Плюс»). Также ценятся 7-й округ (на его территории находятся Эйфелева башня, Дом инвалидов, музей д’Орсе, Бурбонский дворец, музей Родена; 16-й округ, где расположены престижные жилые комплексы в окружении зеленых скверов недалеко от Булонского леса. Интересны туристические районы 1, 2, 3, 4 в историческом центре, а также 5-й, студенческий, округ – здесь находится Сорбонна, Латинский квартал и Пантеон.

Например, недорогое актуальное предложение во 2-м округе Парижа - двухкомнатная квартира, общей площадью 45 кв. м по цене 305 тыс. евро. Кстати, коммунальные платежи в Париже невысокие. «В среднем основные расходы на электричество, газ, воду и вывоз мусора (charges mensuelles) для небольшой квартиры с двумя спальнями составляют около 150 евро в месяц», - говорит Юлия Кожевникова, эксперт Tranio.Ru.

Наименее престижны - 10-й, 18-й, 19-й, 20-й округа, вернее, их отдельные зоны. «Имеются в виду северные части 18-го и 20-го округов, - объясняет Мария Малышева («Страна Плюс»), - поскольку восточная и южная часть того же 20-го округа - весьма приличный район, а также пара улиц в северной части престижного 17-го округа, на границе с 18-м округом. К слову, в 18-м округе находятся Площадь художников на Монмартре, музей Дали, Мулен Руж и др».

Интерес россиян сосредоточен вокруг самых престижных округов, за исключением тех немногих покупателей, которые приобретают мансардные квартиры на Монмартре (18-й округ). «Наиболее состоятельные российские покупатели на территории 1 - 8-го округов выбирают средне- и крупногабаритные квартиры в немногочисленных новостройках или в домах, представляющих историческую ценность», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock).

Мария Малышева («Страна Плюс») добавляет, что есть определенный круг российских покупателей, которые интересуются совсем маленькими квартирами. Между прочим, квартира общей площадью 20-25 кв. м по парижским меркам - просто хоромы, так как в городе есть дома с квартирами по 5-10 кв. м. А покупатели такой недвижимости, скорее всего, не планируют проживание в своей квартире - это скорее желание инвестировать в один из самых выгодных рынков Европы.

Вот реальная история одного нашего соотечественника, программиста по специальности, получавшего второе высшее образование во Франции. Примерно 5 лет тому назад он сам арендовал в Париже «пятиметровку» за 350 евро (сейчас подобное жилье сдается по ставке от 400 евро в месяц). Как-то, просрочив дату платежа всего на несколько дней, молодой человек оказался на улице, точнее вынужден был осесть в квартире своего приятеля, так как на такие крохотные квартиры у хозяина всегда выстраивается очередь. А через несколько месяцев молодой человек получил в наследство от бабушки большую квартиру в Москве. Программист продал квартиру в российской столице, за эти же деньги приобрел четыре «пятиметровки» в Париже. Бизнес оказался удачным: квартиры выросли в цене, аренда тоже.

Если цель покупки - приобретение состоятельными родителями недвижимости для детей-студентов, то здесь чаще всего речь идет о двух - трехкомнатных квартирах в хорошем состоянии по цене от 500 тыс. евро.

Но в большинстве случаев представления россиян о недвижимости высокого уровня идут вразрез с действительностью Парижа. По наблюдениям Марии Малышевой («Страна Плюс»), прицениваясь к подобным объектам, российский покупатель ожидает за такую внушительную сумму увидеть дворец, а ему предлагают среднестатистическую квартиру, по качеству отделки далекую даже от нарицательного «евростандарта», к которому привыкли россияне. «Поэтому чаще всего российский покупатель недвижимости в Париже – это человек, который изучал рынок, прекрасно осведомлен о популярности парижской недвижимости в Европе и мире, рассматривает квартиры не как объект дизайна, а в первую очередь как выгодное вложение капитала», - отмечает эксперт.

Станислав Зингель также добавляет, что в последнее время возрос интерес россиян к приобретению небольших апартаментов в новом квартале Дефанс (La Defense), в том числе апартаментов в новых апарт-отелях, продаваемых по схеме leaseback.

В историческом в центре города нового строительства практически нет, и в последние годы в центральных округах Парижа на рынок выходило совсем немного интересных новостроек. Но, по данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), в планах на 2012 - 2014 годы было заявлено о ряде интересных проектов.

Один из таких проектов - жилой комплекс класса 5*, реализуемый в 4-м округе Парижа на набережной Сены. Резиденция имеет престижное расположение - между собором Нотр-Дам, островом Сен-Луи и площадью Бастилии. Во внутреннем дворе предусмотрен приватный парк. Каждой квартире положено подземное парковочное место. Интерес к проекту отражают успешные продажи: более 60% апартаментов продано. В доме предлагаются: студии от 37 до 58 кв. м по цене от 505 тыс. евро; 1-спальные апартаменты от 47 до 89 кв. м по цене от 590 тыс. евро; 2-спальные апартаменты от 87 от 91 кв. м (от 1,4 млн евро); 3-спальные апартаменты от 110 до 131 кв. м (1,5 млн евро); 4-спальные апартаменты 128 кв. м и 130 кв. м (от 2 млн евро). Застройщик предоставляет рассрочку платежей на 2 года.

Идет строительство и в 15-м округе, который приобретает все большую популярность в последние несколько месяцев, а также в 3-м,13-м и в 11-м округах, говорит Мария Малышева («Страна Плюс»).

В целом же, по данным Gordon Rock, ориентировочно 60% сделок, проводимых россиянами, заключается с недвижимостью стоимостью от 1 до 5 млн евро. Около 15% транзакций приходится на недвижимость стоимостью от 5 до 15 млн евро. Порядка 5% приобретаемой россиянами недвижимости стоит свыше 15 млн евро. И, наконец, 20% сделок заключается с недвижимостью стоимостью дешевле 1 млн евро.

Париж – дорогой город, и его недвижимость продолжает расти в цене. «За последние 15 лет средняя стоимость жилья в Париже увеличилась в 2,5 раза», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). По его данным, за 2011 год цены на парижскую недвижимость выросли на 14,7%, до 8,39 тыс. евро за кв. метр. Наибольший прирост цен был отмечен в 4-м округе, где цены увеличились за год на 20%. При этом наиболее дорогая недвижимость стоимостью в 13,1 тыс. евро за «квадрат» располагалась в 6-м районе, а самая дешевая - в 19-м. В этом периферийном районе большинство квартир реализовывалось по цене в 6,58 тыс. евро за кв. метр.

По данным Юлии Кожевниковой (Tranio.Ru), за последний год больше всего подорожало жилье в 9-м округе — на 10,5 %, средняя цена метра достигла 8,79 тыс. евро. Меньше всего цены выросли в 16-м округе — на 3,7% (до 9, 42 тыс. евро). «Сегодня в Париже есть по крайней мере шесть округов, в которых средняя цена превышает 10 тыс. евро за квадратный метр», - уточняет эксперт.

Храните деньги в парижских метрах

Париж - надежная гавань для инвесторов, при этом элитное жилье здесь стоит дешевле, чем в Лондоне, говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). И хотя инвестиционная составляющая при покупке недвижимости и не является приоритетной для российских покупателей, им совсем не безразлично, сколько будут стоить их квадратные метры через несколько лет. Сейчас многих радует, что парижские цены растут, причем существенно быстрее, чем в среднем по Франции. Инвестиционная привлекательность Парижа базируется прежде всего на росте капитализации и на высокой ликвидности недвижимости.

Портал www.metrinfo.ru уже приводил выше цифры Gordon Rock о росте в 2011 году парижских цен на 14,7%. В общенациональном масштабе этот показатель куда скромнее - 2,1%. «Именно поэтому мы видим высокий интерес со стороны состоятельных россиян, желающих сохранить свои сбережения в период перманентного ожидания второй волны экономического кризиса, к покупке недвижимости в Париже наряду с интересом к другим мировым мегаполисам – Лондону, Нью-Йорку, Берлину и Мюнхену», - заключает Станислав Зингель.