Инвестиции: выгодно ли нынче вкладываться в гаражное строительство?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Гаражи в столице — дефицит. Строительство явно не успевает за все растущим числом автомобилей. В то же время автовладельцы не рвутся покупать дорогие гаражи. Значит, можно выдвинуть гипотезу: в сегменте не самых дорогих гаражей спрос будет всегда. А не попробовать ли себя частному инвестору в качестве гаражного строителя?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В самом деле, денег, чтобы вложиться в гаражное строительство, нужно явно меньше – по сравнению с инвестированием в жилье. И клиентов – для аренды или покупки будущего, построенного вами машиноместа, судя по всему, найти не очень сложно. Ведь по оценкам экспертов всего лишь у 25% москвичей-автовладельцев машины хранятся в гаражах и на стоянках. Больше половины столичных водителей оставляют машины под открытым небом, и четверть  пользуется «ракушками» и «пеналами». Но с металлическими укрытиями упорно борются городские власти, и отгадайте с трех раз, кто окажется победителем.

Так что рано или поздно перед каждым хозяином автомобиля вопрос о том, где его хранить, встает ребром.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПИ Групп
Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Узнать телефон

Какие бывают гаражи
Прежде всего, надо определить, что же такое гараж. В соответствии с общепринятой классификацией, парковочные комплексы принято делить на шесть категорий:
1. Наземный манежный. Это отдельно стоящая неотапливаемая «этажерка», часто, в три-четыре этажа, а иной раз и в шесть. По сути, — просто многоэтажная автостоянка.
2. Наземный холодный боксовый. Это тоже отдельно стоящая «этажерка», только каждый автомобиль имеет свое место, отделенное капитальной стеной и воротами.
3. Наземный теплый боксовый. В отличие от предыдущего, он еще и отапливается.
4. Обвалованный. Это полузаглубленный двухъярусный гараж. Расположен он обычно рядом с жилыми домами. Первый ярус у такого гаража подземный, второй же возвышается над землей на 1 - 1,5 метра. Для экономии места на таком гараже сверху могут устроить детскую площадку или сквер.
5. Механизированный. Это многоуровневый гараж с вертикальным хранением машин в боксах, встроенных у глухой стены зданий. Подъемники загоняют авто на верхние уровни. Такой тип гаража мэр столицы Юрий Лужков приметил во время одной из зарубежных поездок, и решил перенять интересный опыт.
7. Подземный. Такой гараж расположен, как следует из названия, под землей. Строят такие гаражи, как правило, под жилыми комплексами.

(Заметим, что произошло смешение понятий «стоянка» и «гараж»: любое капитальное сооружение, предназначенное для хранения автомобилей, считается гаражом, даже если таковое не имеет ни дверей, ни порой даже стен. Стоянкой же теперь называется то, что строить не нужно – достаточно огородить.)

На наш взгляд, выгоднее всего строить наиболее популярный у народа «наземный манежный» гараж.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ФСК
ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Узнать телефон

Без кооператива не обойтись
Чтобы поучаствовать в строительстве гаража нужно либо организовать гаражно-строительный кооператив (ГСК), либо вступить в него. Обычно ГСК создается под один конкретный проект. Собираются автомобилисты, выдвигают из своей среды ответственного за строительство. Когда строительство окончено, кооператив занимается уже охраной и эксплуатацией гаражных комплексов. Сегодня в Москве насчитывается 349 ГСК, многие из них существуют уже десятки лет.

В поход по инстанциям
Следующий этап связан с хлопотами о выделении земельного участка и работой над проектом. В Mоскве любое строительство возможно лишь после заключения долгосрочного договора аренды земельного участка. Участок «пробивается» в отделе Госземинспекции соответствующего округа, и если решение положительное, самое время озаботиться проектом.

За проектом, разумеется, надо обращаться в проектную организацию. Стоимость проекта зависит от количества квадратных метров в планируемом объекте. Общая стоимость проектных работ определяется из расчета 200-400 рублей за квадратный метр. Самые же «крутые» проектные конторы могут «зарядить» и 1000 рублей за квадратный метр.

Плюс ко всему 80-130 рублей за квадратный метр будет стоить рабочая документация к проекту. Кроме того, 10 – 12 % от стоимости проектной документации потянет авторский надзор за строительными работами. Если среднее машиноместо занимает площадь 14 кв. метров, а с учетом участка коридора получается и все 18, то одно только проектирование гаражного комплекса обойдется порядка $400 за машиноместо.

С готовым проектом представители гаражного кооператива отправляются в префектуру для последующих согласований. Подрядчика находит либо сам кооператив, либо автовладельцам подбирает его префектура, — на конкурсной основе.
Но знайте, что процесс согласования может продлиться дольше, чем само строительство.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дон-Строй Инвест
СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Узнать телефон

Сколько стоит гараж построить
Итак, теперь будущим счастливым владельцам гаражей предстоит иметь дело со строителями. Как сообщили корреспонденту портала о недвижимости www.Metrinfo.Ru в компании «Атлант-проект», строители-подрядчики оценивают свою работу в среднем по $ 320 за квадратный метр. Таким образом, само строительство неотапливаемого манежного гаража выйдет где-то в $ 5760 за машиноместо. Цифра эта, конечно, усредненная – чем больше площадь гаражного комплекса, тем ниже стоимость квадратного метра. Прибавьте сюда расходы на проектирование, и цифра себестоимости одного машиноместа для члена гаражного кооператива в среднем вылезет где-то в $ 6 тыс. Как минимум, его можно продать в два раза дороже.

Сколько это машиноместо будет стоить самой строительной компании, строители вам никогда не признаются, но по оценочным данным, себестоимость его для строителя составит где-то $1500-1700. Здесь требуется сделать пояснение. Не редкость, когда автомобилисты сами отважно берутся за строительные работы, особенно, когда среди лидеров есть профессиональные строители, которые и руководят процессом. Ведь главное — не нарушать проект, чтобы не придрались архитекторы.

Так что теоретически возможно продать это же машиноместо можно в 10 раз дороже себестоимости. Места можно не только продавать, но и сдавать за $ 2,5-3 тыс. в год, и таким образом строительство окупит себя менее чем за год.
Кстати, один из способов увеличить продажную цену машиноместа — организовать рядом с гаражом что-нибудь полезное — автомойку, станцию технического обслуживания, магазины автозапчастей. По данным компании «Домострой», были зафиксированы случаи, когда цена машиноместа в гаражном комплексе возрастала более чем в три раза после того, как рядом были построены соответствующие объекты инфраструктуры.

В целом же, по мнению директора департамента Инвестиционного Консалтинга компании «Домострой» Сергея Куренкова доходность этих сделок не очень большая. Однако всё зависит от начальных условий сделки и прогноза на спрос в том районе, где будет строиться гаражный комплекс.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Узнать телефон

Права инвестора
Также как и «квартирный дольщик», «гаражный инвестор» должен быть защищен законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, человек, который вложил деньги в приобретение гаража, — участник долевого строительства. В соответствии с этим законом должны заключаться договоры и проводиться последующие сделки.

Что следует учесть
На пути частного инвестора могут возникать время от времени кое-какие препятствия, о которых надо знать заранее.


Необходимо согласие жителей
Одна из главных трудностей состоит в том, что обязательно потребуется протокол о согласии жителей с размещением объекта. Мнения жителей, естественно, будет различным. Автомобилисты проголосуют «за» обеими руками, но есть ведь еще и бесколесные граждане. Возможно, придется пообещать построить не только гараж, но и детскую площадку, и скамейки для пенсионеров. Но, все равно, согласия можно и не получить.

Проще проект – меньше сроки
Сроки строительства гаражей варьируются в зависимости от их размера и от их типа. От момента вложения денег до въезда в гараж счастливых автовладельцев проходит не менее полугода. А если речь идет о строительстве полностью оборудованных комплексов со всеми коммуникациями, то бывали случаи, когда строительство затягивалось на четыре года. При этом многие автовладельцы успели неоднократно поменять машину.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Wainbridge
Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб. Wainbridge Узнать телефон

Деньги могут кончиться
Многое зависит от бесперебойного финансирования строительства. Так, нередки случаи, когда средств, собранных с будущих владельцев гаражей, оказывалось недостаточно, и стройка замирала. Может получиться и так, что стройматериалы подорожают в процессе строительства, деньги закончатся, стройка встанет. Не так уж редко это случается, причем подрядчик сам, чаще всего, выходит сухим из воды. Бороться с подобными вещами призван закон № 214-ФЗ, но ни для кого не секрет, что далеко не все по нему работают.

Автовладельцы ждут городских программ
Сложности могут возникнуть, как это ни странно в связи с широко разрекламированными городскими программами строительства гаражей. Многие автовладельцы надеются, что деньгами им поможет город и намерены повременить с созданием ГСК. Так что вероятны трудности с поиском единомышленников. (Хотя надежды на государственную помощь нам кажутся наивными — даже если все городские программы выполнят и перевыполнят, гаражей все равно будет не хватать).

Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если и ввязываться в гаражное строительство в качестве инвестора, то лучше всего браться за строительство первых двух типов гаражей. Во-первых, меньше проблем со сбытом – недорогое машиноместо купят быстрее и охотнее, во-вторых, меньше растягиваются сроки строительства, а чем быстрее строить, тем меньше вероятности прогореть из-за того, что в процессе строительства вырастет стоимость стройматериалов и услуг подрядчиков.