Недвижимость от деда-генерала: сдать или продать

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

На московском рынке аренды жилья спрос всегда превышает предложение. Поэтому москвичи не спешат расставаться с доставшейся в наследство квартирой, а предпочитают поселить в ней квартирантов. В результате сплошной доход: и арендаторы платят за «постой», и жилье подрастает в цене, особенно если речь идет о квартирах, доставшихся в наследство от именитых «предков».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В прошлом году ежегодные проценты удорожания квадратного метра не мог предложить ни один банк. В 2007 году ситуация изменилась: цена квадратного метра «встала», и теперь, может и стоило бы задуматься над другим вариантом: например, квартиру продать, а деньги положить в банк под хороший процент. Но не готовы наши граждане к банковским операциям, свежи еще в памяти дефолты и кризисы. Деньги — что? Пшик, и испарились, а квартира — вот она, в каменном доме, дом на земле стоит. Так что многие предпочитают гарантированные доходы от аренды банковским рискам.

А ведь сдавать квартиру не так просто, как выглядит со стороны. Допустим, вы получили в наследство от заслуженного дедушки хорошую квартиру – в добротном кирпичном доме, увешанном мемориальными досками, пятикомнатную, в районе «Таганки». Понятно, что по вашим представлениям, это элитная квартира. Соответствуют ли ваши представления рыночным? Для начала посмотрим, что происходит на рынке дорогих квартир.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Ставка для богатого жильца
Небезынтересно, что в 2007 году эксперты отметили небольшой, но стабильный рост спроса на аренду элитной недвижимости. Например, по данным компании МИЭЛЬ-Аренда, за год в этом сегменте однокомнатные квартиры в среднем подорожали почти на 26%, двухкомнатные на 31%, трехкомнатные – на 38% и многокомнатные примерно на 15%. Это объясняется растущей деловой активностью в регионах, откуда все чаще высокооплачиваемые специалисты приезжают в командировки, а также нехваткой гостиниц и пансионатов, благодаря чему иностранные граждане также часто арендуют жилье у частников.

Между тем, как сообщила заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, четкого деления квартир на классы на рынке аренды до сих пор не существует. В качестве критерия деления можно рассматривать стоимость аренды. В этом случае квартирами класса «элит» могут считаться те, чья месячная арендная стоимость составляет $2500-$3000 для однокомнатных, $4000-$5000 для двухкомнатных, от $6000 и выше для многокомнатных.

В октябре наблюдалось увеличение спроса на квартиры стоимостью от $6000 в месяц. В сентябре он составлял 0,21% от общего числа, а в октябре вырос до 0,43%.

Средняя стоимость квартир бизнес-класса и элит на рынке аренды Москвы в октябре 2007 г. долл/мес

ОкругОднокомнатныеДвухкомнатныеТрехкомнатныеМногокомнатные
ЦАО 1960 3180 5390 9090
САО 1480 2370 3900 9680
СВАО 1310 1600 2240 3640
ВАО 1210 1480 2130 4970
ЮВАО 1160 1440 2230 2740
ЮАО 1290 1730 2200 6720
ЮЗАО 1450 2020 2660 7430
ЗАО 1490 2590 4720 7730
СЗАО 1340 1620 3340 10830

Источник: компания МИЭЛЬ-аренда

(Цены несколько отличаются от приведенных Марией Жуковой, они ниже, потому что в данной таблице «бизнес-класс» и «элит» рассматриваются как один сегмент. Прим. Ред.)

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Равнение на образец
Теперь посмотрим, чего ж хотят богатые клиенты. Понятно, что люди, готовые платить тысячи долларов за свой комфорт, мириться с неудобствами не будут. О предпочтениях богачей корреспонденту Интернет-портала о недвижимости MetrInfo.ru рассказали в пресс-службе компании «ДОН-строй».

Довольно часто клиенты компании, приобретая очередную квартиру с целью инвестиций в ЖК «Алые паруса» (метро Щукинская), ЖК «Воробьевы горы» (метро Университет), иных престижных жилых комплексах, сдают жилье в аренду. Не столько с целью «отбить» вложения, сколько желая оставить ценную собственность «под присмотром». Причем часто найти клиентов помогает компания-застройщик.

В таких квартирах обычно предусмотрено, кроме кухни, наличие хозяйственных помещений (кладовой, постирочной комнат); большой холл или комната-студия; если спален – три и больше, предполагается, как минимум, два санузла. Иногда помимо общей большой ванной комнаты имеется небольшой санузел для гостей; есть предложения, когда в квартире санузел – при каждой спальне.

Само собой разумеется, что в каждой квартире – самая современная сантехника (джакузи, биде, современные душевые кабины) и бытовая техника (стиральные и посудомоечные машины, телевизоры, домашние кинотеатры, музыкальный центр); дорогая эксклюзивная мебель, выдержанная в определенном стиле (кантри, дворцовом, модерн), ремонт из самых дорогих материалов проведен либо по авторскому дизайнерскому проекту. Обязательна выделенная линия Интернета.

Каждая квартира по-своему уникальна: где-то главным достоинством является большой балкон в гостиной, которая смотрит на воду; где-то спальни изолированы от гостиной, но расположены по соседству.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Новостройки от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,2 млн руб. Узнать телефон

Превратите недостаток в достоинство
Разумеется, даже «генеральская» квартира в старом фонде не всегда может соответствовать всем вышеперечисленным требованиям. И все же шансы превратить ее в элитную есть. Как сообщили специалисты компании «ВЕКТОР ПЛЮС», главное, чтобы тип дома позволял позиционировать квартиру как элитную. Стандартная «хрущевка» или «брежневка» элитной не станет никогда – не позволит планировка.

Очень большой недостаток — отсутствие охраняемой придомовой территории. Обязательно наличие если не подземного гаража, то, в любом случае, охраняемой автостоянки.

Итак, вернемся к нашей пятикомнатной квартире в кирпичном доме, в районе метро «Таганская». С чего начать, чтобы получать за такую квартиру около 10 тысяч долларов ежемесячно? Прежде всего, деньги в нее надо вложить! Специалисты компании «ВЕКТОР ПЛЮС» рекомендуют, сделать качественный ремонт: привести в порядок паркетные полы, стены покрасить в светлые тона, укомплектовать квартиру современной мебелью, сантехникой, бытовой техникой и домашней электроникой. При этом возможна перепланировка: кладовая превращается в еще один санузел; столовая и кухня объединяются в кухню-студию. Особо ценится, если квартира – двухуровневая.

Недостатки жилья в старом фонде можно превратить в достоинства: в «сталинских» домах или домах дореволюционной постройки изначально бывали большие камины – отреставрируйте его и превратите в действующий. Очень высокие потолки – до 4,5 – 5 м. – позволяют построить оригинальные антресоли. Окно в ванной комнате станет оригинальной стеклянной аркой; в большой прихожей разместится зимний сад.

Элитное жилье обычно арендуют на длительный срок – от года и больше – иностранные компании для сотрудников или люди, нуждающиеся не просто в крове, а в статусном жилье в столице – деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Между прочим, элитная аренда может интересовать кинокомпании, которые снимают квартиры на короткий срок для съемок.

Найм элитной жилплощади всегда оформляется юридически – договором, где четко прописываются взаимные обязанности и права. (Читайте на эту тему нашу статью «Своевременный договор аренды защитит от скандалов»). Так что проблем между собственником и арендодателем, как правило, не возникает.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Фабрициуса 18
Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Узнать телефон

На старые дачи претендует половина «съемщиков»
А вот загородный дом в старом дачном поселке, пусть даже в очень известном и расположенном совсем недалеко от Москвы, превратить в элитную недвижимость невозможно. Иностранцы и банкиры предпочитают арендовать только современные коттеджи в специальных охраняемых поселках с собственной инфраструктурой. Самым большим спросом пользуются дома на расстоянии до 30 км от Москвы.

Сегодня на Рублево-Успенском, Киевском, Калужском, Можайском, Пятницком, Волоколамском, Дмитровском, Ярославском направлениях строятся коттеджные поселки. На загородные дома такого уровня существует очень большой спрос.

Как подчеркнула Мария Жукова (МИЭЛЬ), в октябре самыми востребованными  были загородные дома в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц, это практически половина (48%) от общего спроса. Фактически, это и есть дома в старых дачных поселках, самыми большими удобствами в которых является водопровод и магистральный газ.

Резюме Интернет-портала о недвижимости MetrInfo.Ru
Таким образом, решив сохранить доставшиеся в наследство от дедушки – ученого или генерала – квартиру и дачу, и предложить ее в аренду «порядочным и чистоплотным людям», вы приобретаете пусть не самый рентабельный, но востребованный и прозрачный «готовый бизнес». Предпочесть ли спокойную жизнь рискам, связанным с иным распоряжением наследством, каждый решает сам.