Инвестиции в дальние дачи: удачное вложение сулит до 30-40% прибыли. Три кита частного бизнеса с недвижимостью: застройщик, окружение, сам объект

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

В последние годы дальние дачи превратились в один из главных хитов продаж нашего загородного рынка. Лавируя между Сциллой крутизны и Харибдой экономности, очень многие покупатели остановили свой выбор именно на этих объектах. Да, добираться далековато; зато плюсов масса: тут и хорошая экология, и живописная окружающая природа. И – самое главное – привлекательная цена: после отрезвления кризисом большинство потребителей считают этот параметр главным.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как всегда, на рынке недвижимости помимо «конечных потребителей» присутствуют и инвесторы – те, кто приобретает те или иные объекты не для собственного использования, а в качестве вложения денег. Интересны ли дальние дачи и для них тоже – этот вопрос прояснял обозреватель портала www.metrinfo.ru.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК "Дабл". 25 мин. от м. Домодедовская Онлайн-продажи Двухуровневая квартира с отделкой в березовой роще от 4,5 млн рублей. Есть квартиры с отделкой! от 4,5 млн рублей. Узнать телефон

Даль – это где?
Начнем, как обычно, с прояснения вопроса: что же именно мы обсуждаем? Дальние дачи – это не юридически признанный термин, а сложившееся на рынке понятие. Располагаются они, по единодушному убеждению опрошенных нами экспертов, далее 50-60 км от МКАД. Что до удаления максимального, то оно весьма велико – часто описываемые нами объекты находятся уже не в Московской, а в сопредельных с нею областях. «Разброс расстояний, на которых находятся дальние дачи, довольно широк – от 50 до 150 км от МКАД, - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». – Однако сейчас все большее значение имеет даже не расстояние, а время, которое затрачивает собственник, для того чтобы доехать до загородного дома. Например, если дача расположена на скоростном Новорижском шоссе, то дорога от Москвы до дома может занять столько же времени, сколько дорога до объекта, расположенного в 20-40 км от МКАД, но на загруженной трассе».

Названное требование (а также, естественно, необходимость, чтобы места, где располагаются дальние дачи, были живописными) определило и перечень тех шоссе, где данные объекты распространены более всего. Это Новорижское, а также Симферопольское – обе трассы находятся в прекрасном техническом состоянии. Также, отмечает Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов компании «Промсвязьнедвижимость», довольно популярны у застройщиков дальних дач Ярославское, Ленинградское и Можайское шоссе. Впрочем, на остальных трассах данные объекты тоже есть, только в куда меньших количествах.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КОРТРОС
ЖК Равновесие. Старт продаж Онлайн-продажи Малоэтажная застройка европейского уровня рядом с Одинцово. Благоустроенная территория. Двор без машин. 30 минут до метро от 2,6 млн руб. Узнать телефон

Экономность, но без крайностей
Главное отличие дальней дачи от дома в коттеджном поселке – человек живет там не круглогодично, а наездами – в выходные, на праздники, иногда проводит часть отпуска. Соответственно, при выборе подобного объекта потребители проявляют здоровую бережливость.

Прежде всего, она проявляется в размерах участка. Как говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», самые популярные и ликвидные предложения – это небольшие земельные участки величиной в 10 соток. От себя добавим, что до того уровня «минимализма», который можно увидеть в садоводческих товариществах советской эпохи (там очень часта нарезка по 6 соток), современные застройщики не доходят.

Под стать участку и размеры дома – в среднем они составляют 100-150 кв. м. Дома обычно деревянные, одноэтажные. Снова заметим, что это не новорусская ширь, характерная для краснокирпичных «замков» на Рублевке, – но и не «сборно-щелевые» «скворечники» из старых садовых товариществ.

Теперь перейдем к коммуникациям и инфраструктуре. Без электричества современные покупатели жить отказываются, даже во имя снижения цены. Также хотят они охрану – пусть даже это будут не добры молодцы из ЧОПа, а всего лишь сторожа: дом все равно хоть под каким-то присмотром. А вот без магистрального газа большинство дальних дач обходится. И, разумеется, не нужны жителям различные культурно-развлекательные объекты, рестораны и т.п. Максимум – небольшой магазинчик, да и тот обычно закрывается на зиму.

…Разумеется, приведенный выше «типовой портрет» - не догма. «Есть среди предложений в сегменте дальних дач и настоящие эксклюзивы: расположенные у большой воды, с лесными деревьями на участках и т.п., - говорит Дмитрий Гордов, исполнительный директор девелоперской группы «Интегра». – Такой продукт можно считать доступным широкому кругу потребителей, поскольку вблизи от Москвы подобные объекты стоят очень дорого». Но все же это – единичные варианты, а основная масса дальних дач – объекты скромные, но без «старосоветских» крайностей.

Цены: у МКАД – сотка, в дали – целый участок
Тезис о том, что дальние дачи – это дешево, давно стал общеизвестным. Однако «ценовая доступность» - материя в высшей степени растяжимая. Хотелось бы прояснить этот вопрос – что именно получает покупатель, забираясь в подобную «медвежью глушь»?

Возьмем Новорижское шоссе. До 30 км от МКАД, говорит Борис Цыркин, генеральный директор компании Kaskad Family, оно практически все занято сегментом deluxe – стоимость сотки земли в здешних элитных поселках доходит до $80 - 85 тыс. На удалении 30-60 км цены снижаются до $10 - 15 тыс. за сотку. А после 60 км – уже по 100 - 250 тыс. руб., так что стоимость целых участков с разным набором коммуникаций варьируется в диапазоне 600 тыс. – 2 млн руб.

Теперь Симферопольское шоссе. В целом оно дороже Новой Риги, но ценовая динамика абсолютно такая же. «До 30 км от МКАД сотка земли будет стоить от 300 тыс. руб., - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service. – В зоне 30-60 км цена снижается в 1,5 - 3 раза – до примерно 150 тыс. руб. За 60-м км можно найти землю и по 50-100 тыс. руб. за сотку, а в 100 и более км от Москвы несложно найти земельный участок, где сотка будет стоить всего 10 тыс. руб.».

Следует отметить, что другие наши эксперты не оценивали дальние земли по Симферопольскому шоссе так дешево – примерный уровень цены, говорили они, находится на уровне 25 тыс. руб. за сотку. Но все равно разница по сравнению с землями около МКАД составляет 10-15 раз.

Сегодня «дальние», завтра уже нет
Вложение денег в дальние дачи – дело перспективное, считают все опрошенные нами эксперты. Разумеется, иного мнения сложно было бы ожидать от людей, так или иначе связанных с продажей подобных объектов. Но в данном случае они не просто утверждают, но и приводят доводы – на наш взгляд, убедительные.
Во-первых, земля сама по себе постоянно дорожает. Можно, конечно, поспорить, что это именно – удорожание участка или удешевление денег (инфляция), но результат один – то, что стоило сегодня столько-то, через некоторое время будет стоить дороже.

Второй момент. Участок в поселке – это не просто земля. У него есть окружение, которое тянет цену вверх. «У объекта первичного рынка постоянно повышается капитализация – мы наблюдаем это и на рынке новостроек, и на загородном рынке, - говорит Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая земля». –  На наши объекты мы повышаем цены на 20-30% после окончания определенного этапа работ. Их обычно четыре-пять: завершение строительства дорог и заборов, создание въездной зоны в поселок и облагораживание участка, строительство детских и спортивных площадок, практически полная готовность поселка (более чем на 90%). И иногда отдельным этапом выделяем факт полной готовности поселка. После повышений цен спрос у нас не падает, что говорит об абсолютной оправданности таких удорожаний».

Есть и еще одно соображение. Как отмечают аналитики, «волна» спроса москвичей на загородную недвижимость уходит все дальше и дальше от МКАД, так что участок километрах в 60, приобретенный некоторое время назад как «очень дальний», сегодня уже воспринимается иначе – с соответствующей коррекцией цены. «Еще несколько лет назад невозможно было представить себе постоянное место жительства в 35 км от Москвы, - напоминает Борис Цыркин (Kaskad Family). – Сегодня это – абсолютно нормальная практика для москвичей, уставших от шумной столичной жизни. Границы комфортабельного загородного жилья сдвигаются в сторону удаления от столицы. Так что вкладывать деньги в современные дальние дачи – очень даже своевременно».

Три кита: застройщик, окружение, сам объект
Чтобы вложенные деньги действительно стали инвестицией (т.е. принесли еще больше денег), необходимо соблюдать несколько простых правил. Одно из самых главных – это репутация девелопера. «Имя девелопера и его история на рынке имеет огромное значение, - отмечает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). – Лучше всего вкладывать средства в проекты тех компаний, которые существуют на рынке не один год и имеют за плечами успешно реализованные проекты».

Следующий момент – пресловутый location. «Имеет смысл обратить внимание на местность, где расположен поселок, - говорит Илья Сапунов («Красивая земля»). – Важна степень загруженности трассы, качество подъезда к поселку. Как показывает практика, для последующих покупателей эти критерии очень важны». Сюда же добавим перспективы развития окружающей территории. Появление в будущем по соседству завода способно обрушить цены, а торгово-развлекательный центр (только не совсем рядом) – наоборот, увеличить. Понятно, что выяснить подобные вещи (особенно негатив) бывает не так просто – но мы не зря живем в век Интернета.

Наконец, смотрим на параметры самого объекта. Здесь, рекомендует Борис Цыркин (Kaskad Family), лучше выбирать нечто «среднестатистическое» - то, что более всего нравится массовому покупателю. Т.е. небольшой дом в 100-150 кв. м на участке в 9-11 соток.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
До 100% прибыли – такую соблазнительную цифру возможной доходности от инвестиций в дальние дачи довелось услышать нам. Вероятно, она достижима – при большом искусстве инвестора и определенном благоприятном стечении обстоятельств. Но более реально все же ориентироваться на 30-40% прибыли – чтобы не было потом обманутых надежд. На фоне прочих экономических реалий (скажем, банков, предлагающих по депозитам процентов 6-7) это выглядит не так уж плохо, правда?