Уже через год Хорватия станет полноправным членом Европейского союза. Скажется ли это на местном рынке недвижимости? Часть экспертов считают, что эта старая новость уже свое отыграла: на волне будущего вступления в ЕС цены уже поднимались, сейчас они третий год падают. Тем не менее оппоненты указывают на другие особенности рынка недвижимости Хорватии, которые могут повлиять на ценовую картину в курортных местах.
Например, здесь много еще не обжитых, но перспективных территорий, есть все условия для развития яхтенного спорта, и, наконец, возможностями бизнеса на недвижимости интересуются очень известные люди.
Сегодня «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» продолжает разговор о Хорватии. Мы рассказали о природе и истории этой страны, познакомились с предложениями рынка недвижимости Хорватии, а также обсудили вероятные последствия вступления страны в ЕС. Сегодня мы поговорим о тонкостях приобретения недвижимости и возможностях для частных инвесторов.
Хорватию нельзя назвать страной, популярной у нашего покупателя, скорее здесь покупают недвижимость наши соотечественники, которых эта страна покорила своими красотами и достопримечательностями, а также те, у кого в стране бизнес или родственные связи. Эксперты отмечают, что, хотя в абсолютном выражении наши покупатели заключают немного сделок, спрос на хорватскую недвижимость со стороны соотечественников все же растет: за последние 5 лет он увеличился примерно на 50%.
Однако большинство россиян, интересующихся зарубежной недвижимостью, только присматривается к хорватской недвижимости, но потом зачастую делает выбор в пользу соседней Черногории или Болгарии, а то и Испании и других приморских стран. «Доля рынка, занимаемая нашими соотечественниками, в Хорватии невелика. Русскоязычные владеют здесь примерно 1500 объектами недвижимости, что составляет всего около 2% жилья, приобретенного иностранцами, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - а лидируют по объемам сделок немцы (55%) и австрийцы (16%). Меньше приобретают британцы (6%), венгры (4%) и датчане (3%). Для сравнения, например, в Испании и Финляндии наши соотечественники покупают примерно 1000-1200 и 600-800 единиц недвижимости в год соответственно».
Сложности покупки: открываем юрлицо
Умеренный интерес российского покупателя к хорватской недвижимости можно отчасти объяснить и довольно высокими ценами (1800 евро за квадратный метр в среднем) и некоторыми нюансами в процедуре покупки недвижимости.
«Если рассматривать только Адриатику и взять весь спрос за 100%, то 90% клиентов оттягивает на себя Черногория, а не Хорватия. Почему? Потому что Хорватия сохраняет для россиян, равно как и для граждан Украины, ряда американских штатов и значительной части государств мира, процедуру покупки недвижимости только на юридическое лицо, даже для граждан ЕС такие ограничения были сняты совсем недавно», - рассказывает Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании «Адрионика».
Остальным же покупателям необходимо зарегистрировать в Хорватии собственную фирму, естественно, потратив время, нервы и от 3 до 7 тыс. евро. Правда, после оформления сделки эта сумма возвращается на лицевой счет компании как уставной фонд, однако ее владельцу все равно приходится нести расходы по содержанию юридического лица, а это как минимум 100 евро в месяц на зарплату бухгалтера.
Но, впрочем, покупка недвижимости на юридическое лицо не так драматична, как кажется на первый взгляд: «Она гарантирует бОльшую конфиденциальность, так как установить владельца компании значительно сложнее, чем собственника недвижимости из числа частных лиц, чьи данные содержатся в реестре собственников, доступ к которому открыт для всех желающих», - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock .
Дополнительные расходы
Покупка недвижимости в Хорватии, естественно, влечет за собой и дополнительные расходы, помимо уже упоминавшихся 3-7 тысяч евро за открытие юридического лица. «Также покупатель платит за юридическое сопровождение сделки – примерно 1,5% от стоимости недвижимости и налог на передачу имущества – это еще 5% от продажной цены», - сообщает Вера Рукина, директор департамента зарубежной недвижимости Chesterton. А более полный перечень расходов представлен в таблице, предоставленной Станиславом Зингелем (Gordon Rock):
Расходы, сопутствующие купле-продаже недвижимости
| Название платежа | Размер платежа | Кто оплачивает |
|---|---|---|
| Налог на передачу прав недвижимости (Real Estate Transfer Tax) | 5% | покупатель |
| Стоимость юридических услуг (Legal Fees) | 1% - 1,5% (+22 НДС) | покупатель |
| Регистрационные и иные сборы (Registration and other Fees) | 0,01% - 0,05% | покупатель |
| Вознаграждение риелтора (Agent Fee) | 3-6% (+22% НДС) 3-6% (+22% НДС) | покупатель продавец |
| Платежи, уплачиваемые покупателем | 9,89% - 14.20% | |
| Платежи, уплачиваемые продавцом | 3,66 - 7,32% | |
| Общий размер платежей | 13,55 - 21,52% |
Став же обладателем жилья, придется нести расходы по его содержанию и платить налоги. «На это уходит около 2 тысяч евро в год», - говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтинговой компании Indriksons.
Но может быть и больше – до 5 тыс. евро, если в собственности просторный дом с бассейном и садом, наличие которых, конечно, увеличивает расходы. Также - напоминает Елена Невская («Адрионика») – около 1200 евро придется платить бухгалтеру, ведущему дела хорватского юридического лица, на которое зарегистрирована недвижимость. И около 1000 евро в год составят коммунальные платежи – расходы на электричество и воду по счетчику. «В зависимости от времени суток электричество в Хорватии стоит от 0,049 до 0,095 евро за киловатт. Юридические лица дополнительно оплачивают абонентскую плату в размере 15 евро в месяц. А стоимость кубического литра воды около 0,3 евро. Но юридические лица оплачивают воду по ценам в два раза выше задекларированных», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Помимо этого наверняка будут расходы на телефон и телевидение. Абонентская плата за стационарный телефон составляет около 16 евро в месяц. Стоимость минуты разговора в пределах страны в зависимости от времени суток колеблется от 0,046 евро до 0,030 евро. Стоимость наиболее распространенного «пакета» спутникового телевидения составляет около 8 евро.
И тут остается только добавить, что в Хорватии отсутствует централизованное газоснабжение, поэтому придется платить еще и за баллоны с газом либо за эксплуатацию автономной системы газификации (последнее, правда, обычно включается в расходы по содержанию жилья).
Перспективы инвесторов
Как мы выяснили, покупка в Хорватии недвижимости для себя, то есть – для жизни и отдыха, не особенно популярна у наших людей. Так, может быть, она интересна с точки зрения инвестиций?
Хорватию сегодня вряд ли можно назвать лучшей страной для инвестиций, так как до кризиса цены на недвижимость там выросли, а сегодня они весьма нестабильны и пока показывают снижение, причем эксперты считают, что в 2012 году они могут упасть еще на 10%. Какие уж тут инвестиции? «Покупать недвижимость в Хорватии не стоит, надо было покупать в 2005-м, а теперь она свое отыграла», - утверждает Игорь Индриксонс (консалтинговая компания Indriksons). Однако если задуматься о долгосрочной перспективе...
Во-первых, в июле 2013 г. ожидается присоединение Хорватии к ЕС, и, как утверждает Елена Невская («Адрионика»), эта новость уже дает толчок для роста цен.
Во-вторых, в Хорватии много перспективных, но пока еще не обустроенных территорий, к которым можно отнести, например, прибрежные острова: Krk, Cres, Brac, Hvar, Pag, Korcula, Dugi Otok, Mljet, Rab, Vis, Losinj, Pasman и т.д. и горнолыжные курорты Bjelolasica, Sljeme, Chelimbasha и Platak. При грамотном развитии этих районов они могут стать весьма привлекательными курортами, что однозначно приведет к росту цен на недвижимость.
В-третьих, в стране уже есть несколько новых элитных проектов на побережье Далмации, недалеко от международного аэропорта Сплит. «Основная идея здесь - развитие яхтенного порта со всей прилагающейся инфраструктурой премиум-класса. С реализацией этих проектов Хорватия получит практически первый элитный курорт, совмещающий и гостиничное проживание, и частные резиденции под управлением 5-звездочных операторов, и сможет составить конкуренцию Дубаю, Мальдивам и Таиланду, а также болгарам и грекам из-за строительства большой марины, которая сможет принимать и обслуживать дорогие яхты», - рассказывает Вера Рукина (Chesterton). Недвижимость в таком проекте тоже может принести доход.
Ну и в-четвертых, Хорватией заинтересовался Брэд Питт. Актер Брэд Питт вместе со своими партнерами собирается построить элитный курорт с виллами, отелями, причалом и стоянкой для яхт на берегах Бриюньских островов в Адриатическом море.
«Появление знаменитости чаще всего является отличным двигателем развития какого-либо региона, примеров тому немало: лондонский район Марилебон пережил свой бум с покупкой особняка Мадонной, а район Ноттинг Хилл стал популярным только после выхода одноименного фильма и т.д. Если такое произойдет в Хорватии, то, безусловно, можно ожидать роста цен в премиум и суперпремиум-сегментах», - считает Вера Рукина (Chesterton). «Безусловно, имя Брэда Питта привлечет в Хорватию покупателей с крупными бюджетами и в целом повысит престижность страны, как в свое время это было с озером Комо (Италия), когда там купил виллу Джордж Клуни», - соглашается и Елена Невская («Адрионика»). Но, правда, пока проект только зарождается: «Даже его инициатор не смог внятно огласить ни стоимость реализации, ни общую площадь строящейся недвижимости. Достоверно известна лишь стоимость земельного участка, приобретенного под застройку - 112 млн долларов, - рассуждает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Однако, исходя из того что стоимость застраиваемой земли в Хорватии в среднем составляет 16% от стоимости всего строительного проекта, можно предположить, что общая стоимость данного объекта составит не менее 600 млн долларов. А это - примерно десятая часть от общей ежегодной стоимости строительства в Хорватии в размере 5 млрд долларов. Показатель действительно значительный, а значит, проект может оказать существенное влияние на развитие местного рынка недвижимости, хотя однозначно судить об этом можно будет лишь по факту официального оглашения основных характеристик объекта».
Впрочем, рост цен на недвижимость – не единственный способ получить доход в этой сфере. Более надежный (хоть и меньший) доход приносит аренда. И в курортной Хорватии он может быть весьма неплохим: «Из общей массы туристов около четверти, а это 2,25 - 2,5 млн человек, выбирают для проживания жилье, принадлежащее частникам», - свидетельствует Станислав Зингель (Gordon Rock). Поэтому хорошая квартира пустовать не будет и может принести своему собственнику 5-6% прибыли в год. Здесь главное правильно выбрать объект для инвестиций.
Прежде всего, стоит обратить внимание на развитые и известные прибрежные районы и города (Истрия, Дубровник, Сплит и др.), где собственно чаще всего и покупают жилье иностранцы, причем Елена Невская («Адрионика») советует приобретать недвижимость на первой линии от моря, так как отдыхающие предпочитают жилье на побережье. Лучше всего, если это будет квартира-студия или 1-2-комнатные апартаменты с видом на море. Стоит отметить, что именно такие объекты обладают максимальной ликвидностью, скорее других растут в цене и в случае чего могут быть проданы за меньший промежуток времени.
Однако доход можно ожидать и от менее раскрученных курортов - прибрежных островов и горнолыжных «деревушек» Bjelolasica, Sljeme, Chelimbasha и Platak. Также, как отмечает Елена Невская («Адрионика»), в связи со строительством нового моста стал перспективен полуостров Пелешац, который ранее оставался в тени в силу своей географической изолированности. В этих зонах недвижимость пока стоит дешевле, но вполне возможно, что уже через пару лет она будет приносить такой же доход, как известные курорты Хорватии.
В целях получения доходов от аренды можно рассматривать и квартиры в Загребе. «Ведь столица традиционно является местом наибольшего сосредоточения финансов и административных ресурсов в стране. Там же находится сравнительно незначительная, но стабильная по своей численности диаспора платежеспособных иностранцев - потенциальных арендаторов недвижимости в лице представителей зарубежных диппредставительств, специалистов зарубежных компаний и т.д.», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). Вот только если рассчитывать на такой контингент, то лучше приобретать более дорогое жилье - бизнес-класса или класса премиум, с 2-3 спальнями, однако при этом надо помнить, что их ликвидность как раз невысока.
Но, впрочем, сравнимые доходы от аренды можно получать и от недвижимости в других городах и странах, где купить ее значительно проще, поэтому пока Хорватия все-таки остается выбором только тех, кто влюбился в ее живописные пейзажи, чистый воздух и размеренный ритм жизни.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Хорватия привлекает своими природными и историческими богатствами, хорошей экологией и прекрасными условиями для яхтинга, к тому же страна постоянно развивается и даже готовится вступить в ЕС. Все это повышает интерес к ее рынку недвижимости. Однако сегодня купить в Хорватии квартиру или дом не так-то просто – сначала нужно зарегистрировать юридическое лицо. Но если преодолеть все барьеры, всего за 50-70 тыс. евро можно стать обладателем замечательных апартаментов на берегу моря и проводить там все лето напролет – благо в это время года россиянам для посещения Хорватии не требуется никаких виз.