Ипотечные истории из жизни: учимся спасаться от жен, защищать сирот, грамотно общаться с управдомами и банками

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Изучая истории об ипотеке, которые мы находим на разных порталах и получаем по электронке, иной раз просто немеем: чего только в жизни не бывает! Часто первой реакцией бывает твердое обещание себе никогда с этой зловредной ипотекой не связываться – вон какие проблемы она приносит людям! Но, успокоившись, понимаем, что проблемы можно решить. А «предупрежден – значит, вооружен».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как спастись от будущей жены?
Собираюсь купить квартиру. Мои родители готовы подарить мне около 2 млн. руб., еще есть около 1 млн. своих денег. На оставшееся придется брать ипотечный кредит. Еще я собираюсь жениться, и мне бы хотелось, чтобы в случае развода жена не претендовала на мою квартиру. Как это сделать?

Самым оптимальным выходом наши эксперты назвали брачный договор. Этот документ позволяет установить абсолютно любые имущественные права сторон – в данном случае, квартира может быть объявлена безоговорочной собственностью мужа. «Брачный договор, - напомнил Сергей Носков, начальник отдела правового обеспечения ипотечного кредитования юридического департамента Москоммерцбанка, - может быть заключен в любой момент: как до государственной регистрации брака, так и после нее».

Если же брачного договора не будет, общее правило, которым руководствуются суды, таково: имущество, с которым люди вступали в брак, признается их личным; то, что «образовалось» в процессе брака – совместно нажитая собственность. Но и тут существует оговорка: имущество, полученное кем-то из супругов лично (в виде подарков, наследства и т.п.) является опять-таки личным, а не совместным.

Поясним ситуацию на примере. Допустим, автор приведенного выше вопроса заплатил до брака первый взнос и какую-то часть регулярных платежей, выплатив всего 40% стоимости квартиры. Потом вступил в брак и, будучи уже женатым человеком, довнес оставшиеся 60%. В случае развода суд постановит, что первоначальные 40% - безусловно, лично мужа. А в 60% ему принадлежит только половина. Так что квартира будет делиться исходя из того, что 70% будет мужа, а 30% - жены.

Ситуация может еще более осложниться, если кто-то из супругов потратит на погашения кредита свои личные средства – скажем, полученный женой в наследство от бабушки миллион рублей. Предоставив в суд соответствующие доказательства, данная сторона может попытаться изменить в свою пользу деление квартиры на доли. Не забудем и о том, что в бракоразводных процессах суды, как правило, больше «подыгрывают» женщинам…

В общем, брачный договор – вариант со всех точек зрения идеальный. Хотя понятно, что для того, чтобы предложить заключить его до брака (т.е. в период, когда человек, по общепринятым представлениям, должен порхать на крыльях любви и не думать о «грязных материальных» вопросах) потребна изрядная сила воли.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 7,1% на весь срок. Московская прописка. Квартиры с отделкой и без отделки. Узнать телефон

Кто заплатит коммуналку?
Купили квартиру, которая находилась в залоге у банка: прежние жильцы не смогли выплачивать ипотеку и были выселены. Процесс продажи банком занял два года, и все это время управляющая домом организация, естественно, выставляла счета за отопление, техобслуживание и водоснабжение. Сейчас коммунальщики требуют, чтобы мы погасили эти долги.

Ситуация совершенно однозначная: бремя по содержанию собственности лежит на собственнике – это говорится в ст. 210 Гражданского кодекса. А другой кодекс, Жилищный, уточняет, что обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает «с момента возникновения права собственности на жилое помещение» (ст. 153, п.2, пп. 5), напоминает нам Сергей Носков. Так что с юридической точки зрения вопроса тут просто нет,

Другое дело, что трудящиеся коммунальных служб излишней деликатностью не страдают: иногда они требуют «долги», которых в природе не существуют, причем довольно нагло. Линия поведения с этими замечательными людьми должна быть такой: сначала все им предельно четко объясняем, демонстрируя знания приведенных выше статей ГК и ЖК. Если не помогает – просим дать платежку на «долги», и относим ее в прокуратуру вместе с договором купли-продажи. Обращаем внимание на сроки документов и вежливо задаем вопрос: не кажется ли уважаемым прокурорским работникам, что в действиях коммунальщиков имеются признаки вымогательства (ст. 163 Уголовного кодекса, до трех лет отсидки), да еще с использованием служебного положения? После этого, как правило, следует звонок из прокуратуры трудящимся метлы и канализации, и коммунальщики начинают искать себе в жертву кого-нибудь менее юридически подкованного.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 5,3%. Trade-in Онлайн-продажи Выход на набережную. 500 метров до метро. Квартиры с отделкой и без отделки. Узнать телефон

Очень корыстный банк
Бывшая жена взяла кредит на покупку квартиры. Недавно она умерла, осталась 8-летняя дочка-инвалид, которая живет сейчас со мной. Как положено, я уведомил банк о смерти заемщика и принес нужные документы. Сообщил, что готов платить по кредиту, чтобы дочка получила квартиру. На это начальник отдела ипотечного кредитования сказал, что в связи со смертью заемщика платежи по кредиту заморожены – их можно не платить до вступления ребенка в наследство. Несмотря на это, я стал вносить платежи до этого момента – перерыв составил всего два месяца. В юридическом отделе банка подтвердили, что все нормально. Каково же было мое изумление, когда я (точнее, девочка-наследница) получила повестку из суда! На основании 2-месячного перерыва банк требует изъять квартиру. При этом представители банка отрицают то, в чем уверяли их собственные работники. Позиция банка: мы хотим квартиру, и ничего другое (в частности, мою готовность погасить долг за эти два месяца) обсуждать не намерены.

По-человечески все понятно, а вот юридически ситуация не столь бесспорная. «Для кредитной организации существенным условием является личность должника, - обращает внимание Сергей Носков («Москоммерцбанк»). – В данном случае наследником в порядке универсального правопреемства становится дочь, но она в силу своего возраста является недееспособной. Логично предположить, что в данном случае банк считает, что обстоятельства существенным образом изменились – а это в соответствии с со ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения или расторжения договора. Требования кредитной организации обоснованны и вполне могут быть удовлетворены судом».

Есть и другое мнение. «Избыточными» считает требования банка Артис Вейпс, руководитель компании «Фонд кредитов». И подчеркивает, что по данному вопросу автору письма нужно обращаться в суд. Эксперт обращает внимание и на еще один аспект проблемы. Общеизвестно, что плательщики ипотечных кредитов имеют, как правило, страховку жизни, и именно страховые компании в подобных случаях должны погасить задолженность в полном объеме. Если вопрос вообще возник, то либо страховки нет (что странно), либо страховая компания деликатно ушла в тень. Что еще более странно…

А Сергей Степанкин, эксперт агентства «Кутузовский проспект», напоминает о еще одной затронутой проблеме: по словам автора письма, он минимум дважды получал от сотрудников банка заверения о том, что все в порядке – а потом появился иск в суд. «Устным заверениям верить нельзя, - категоричен эксперт. – Нужно добиваться письменных документов. Если давать отказываются – записывайте разговоры на диктофон, это будет доказательством при судебном разбирательстве».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 5,3%. Trade-in Ключи 2022-2023г. Московская прописка. Узнать телефон

Кредитная карта – помеха?
Хотел взять кредит на ремонт квартиры. По всем параметрам, в том числе по уровню дохода (своему и жены) прохожу. Но! Все банки, узнав о наличии у меня кредитки на 250 тыс. руб., сразу же начинают считать этот лимит как полностью выбранный. Соответственно, из моего месячного дохода сразу же вычитается сумма, которую я якобы плачу по этой карте – хотя на самом деле долга у меня нет. После этого моего дохода, естественно, не хватает. Банки предлагают закрыть карточку. Но я этого делать не хочу: у меня по ней хорошая история плюс возможность иногда получить деньги без лишних хлопот…

Прежде всего, не стоит говорить о правомерности действий банков: это их деньги, и они вправе сами решать, давать ли их кому-то. «Принимая решение о выдаче кредита, банк оценивает риски заемщика, а к ним относится и наличие дополнительного кредита, в т.ч. по карте, - говорит Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц Смоленского Банка. – Наш банк при рассмотрении заявки также учитывает наличие кредитного лимита. На рынке есть кредитные организации, которые готовы предоставить ссуду в такой ситуации, но они будут считать риски повышенными, и очень сильно повысят проценты по такому кредиту».

Так что практическая рекомендация в данном случае сводится к тому, чтобы поискать банк, согласный дать деньги, и оценить его условия. Также можно, напоминает Артис Вейпс («Фонд кредитов»), уменьшить кредитный лимит по карте. Этот шаг хорош тем, что позволяет сохранить кредитную историю.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 5,3%. Trade-in Развитая инфраструктура. Квартиры с отделкой и без отделки. Узнать телефон

Банк «потерял» деньги
Заплатила очередной платеж по ипотечному кредиту через банкомат (того же банка, где взят кредит). Причем не в последний день, а примерно за две недели до него. Через пару дней перезвонила в кредитный отдел – мне ответили, что деньги не поступили. Звоню в службу по пластиковым картам – там сверяют данные чека и подтверждают, что деньги ушли. И так несколько раз – в одном месте деньги «ушли», в другом – «не пришли». Что делать, тем более что срок выплат уже прошел, и кредитный отдел считает, что у меня просрочка по платежам?

Ситуация совершенно однозначная и многих слов не заслуживающая: это полностью вина банка. Автору письма эксперты советуют написать заявление в главный офис с просьбой разобраться. Для подкрепления своих слов к письму необходимо приложить все выписки по банковской карте. Письмо необходимо зарегистрировать, оставив один экземпляр с соответствующей отметкой у себя. Не лишним будет обратиться в Центральный банк РФ и Роспотребнадзор.

Платить по кредиту, разумеется, в обычном режиме, без всяких штрафов за «просрочку». А если соответствующие претензии от банка поступят – смело идти с ними в суд. Впрочем, банк, скорее всего, и не станет предъявлять таких требований. Во всяком случае, письменных, которые могут послужить доказательством.