Ипотека: эксперты отвечают на вопросы. Платить ли аванс раньше времени; что делать, если кредит оказался не нужен, а проценты накрутились, какой банк рискнет дать денег на новостройку без первоначального взноса

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Как более-менее массовое общественное явление ипотека существует в нашей стране уже второй десяток лет. Казалось бы, за такой внушительный срок все-все-все вопросы должны быть прояснены. Но нет – постоянно находится нечто новое, какой-то неожиданный угол зрения, с которого на проблему еще не глядели. В справедливости этого тезиса мы убеждаемся каждый раз, готовя наши «Ипотечные истории» - присланные к нам редакцию вопросы, на которые мы просим ответить профессионалов рынка.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Что сначала?
«Банк предварительно одобрил меня в качестве заемщика. Я нашла квартиру, которая мне понравилась. В банке говорят: приводите продавца с документами на квартиру, будем смотреть – одобрять или не одобрять объект. А продавец (точнее, риелтор с его стороны) говорит: давайте аванс, без этого мы ничего делать не будем».

Вопрос, который интересует автора письма, напоминает известную проблему о курице и яйце. Что сначала? И если сначала дать аванс – то не «сгорит» ли он в случае, если банк квартиру не одобрит?

Как отметили опрошенные нами эксперты, на рынке уже существует отработанная практика. Аванс вносится сначала, но в договор, который подписывают при этом продавец и покупатель, включается один важный пункт. «Договор должен содержать условие об обязательном возврате аванса в случае неодобрения квартиры банком, - говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». – Лучше всего доверить оформление данного договора опытному юристу».

Теоретически возможен и другой путь: начинать с одобрения банком. Для выдачи предварительного одобрения объекта ипотеки банку достаточно ксерокопий документов на недвижимость, предоставлять оригиналы необязательно. Однако тут сразу обнаруживаются проблемы. Во-первых, даже ксерокопии правоустанавливающих документов можно получить только с согласия продающей стороны, а риелтор продавца, как явствует из текста вопроса, не хочет ничего делать без аванса. Вторая проблема еще серьезнее: владелец квартиры в такой ситуации будет чувствовать себя свободным от обязательств и попытается продавать квартиру и дальше.

Если отыщется покупатель, готовый предложить хотя бы на 50 тыс. больше (или даже столько же денег, но без ипотечных хлопот), квартиру, скорее всего, продадут ему. И продавец будет прав – он ведь никаких документов не подписывал, предоплаты не брал.

В общем, аванс сначала. Но с грамотным сопутствующим договором.

Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК в Зеленограде Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 98 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Узнать телефон

Ошибочка вышла…
«Пять лет назад взял кредит под новостройку. Когда квартира была достроена, поехал получать на нее право собственности в Росреестре. Честно отдал все документы, говорящие о том, что недвижимость в залоге у банка. Даже получал свидетельство о собственности в том окошечке, где ипотечные заемщики. Но – в свидетельстве написано, что обременений нет. Банк сам примерно год не знал об этом. Но недавно узнал – и требует, чтобы я самостоятельно и за свой счет исправлял эту ошибку Росреестра. Или – другой вариант – переоформить кредит как потребительский. Тогда залога не надо – но проценты будут выше. За все годы кредит я выплачивал аккуратно, ни одной просрочки».

Вопросы понятны: что делать автору письма? Исправлять за свой счет чужую ошибку? Или игнорировать требования банка?

Ситуация до конца не ясная. Ошибочная запись о том, что на квартире нет обременений, внесена в Единый государственный реестр? Или в ЕГРП внесены правильные данные, а ошибка только в свидетельстве о собственности? В первом случае, говорит Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка, изменения необходимо вносить в ЕГРП и регистрировать договор об ипотеке. А во втором – только получить новое свидетельство, а квартира и так уже фактически находится в залоге у банка.

«Первое, что нужно сделать – это взять выписку из ЕГРП, так как в этом случае может быть элементарная ошибка в свидетельстве, где не отражено обременение, - соглашается Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. – Если выяснится, что и в реестре не зарегистрировано обременение, тогда действительно нужно повторно обратиться в регистрационное управление и зарегистрировать залог в пользу банка. Стоимость регистрации, как правило, делится пополам с банком».

По последнему вопросу другое мнение у Сабины Хамитовой («Домус финанс»). Она считает, что налицо техническая ошибка органов государственной регистрации и исправлять ее Росреестр обязан за свой счет, т.е. бесплатно для заявителя.

Что касается возможностей банка как-то надавить на заемщика (буде он станет уклоняться от регистрации), то набор тут весьма ограничен. «Повышать ставку до уровня необеспеченных кредитов в одностороннем порядке банк не вправе, - замечает Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. – При надлежащем исполнении заемщиком обязательств (нет просрочек) не может и потребовать досрочного возврата долга. Так что банк может лишь требовать понуждения заемщика к совершению действий по регистрации ипотеки – формально данные обязательства не исполнены».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Узнать телефон

Трудовой договор
«Работаю официально, зарплата «белая» - перечисляется на банковскую карточку. Стаж на данном месте более пяти лет. Проблема в том, что это формально не постоянная работа – каждый год со мной заключают договор на один год. «Иначе, - говорит начальник, - ты станешь больничные просить тебе оплатить, а мне это не нужно».

Опрошенные нами эксперты сошлись на том, что описанные обстоятельства не являются непреодолимым препятствием. Банки, готовые дать кредит в подобных условиях, существуют.

«Таких банков найдется немного, - предупреждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Автору письма нужно будет принести все трудовые договоры за весь период работы у своего работодателя. В качестве дополнительной гарантии было бы неплохо предоставить банку-кредитору письмо от работодателя о том, что тот планирует и в будущем заключать трудовой договор со своим работником».

Есть и другой выход – существуют банки, которые готовы кредитовать без документального подтверждения трудовой деятельности и платежеспособности заемщика. «Тут достаточно прописать своей реальный доход и трудовую деятельность в анкете, - говорит Ирина Кажикина. – Указанные ипотечные продукты есть у ВТБ24, «ДельтаКредит», МКБ и нескольких других банков».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Кредит, которым не пользовались
«Покупала квартиру в ипотеку. Банк выдал мне кредит наличными, которые были помещены в банковскую ячейку – причем того же самого банка. Но продавец в последний момент получил более заманчивое (по цене) предложение и продавать мне не стал. А деньги банка так и пролежали в ячейке месяц. Теперь банк требует, чтобы я заплатила проценты за использование денег – это около 15 тысяч».

Это может показаться несправедливым, но требование законно. Банк выполнил свои обязанности по договору – предоставил деньги. И деньги эти на тот период, пока они лежали в ячейке, были выведены из оборота банка. Воспользоваться ими (например, дать в кредит другому заемщику) он в этот период не мог.

«Все отношения между клиентом и банком регулируются кредитным договором, необходимо его внимательно изучать и руководствоваться его положениями, - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы. – Проценты начисляются со дня выдачи кредита и по день погашения задолженности. В данной ситуации кредит был предоставлен банком клиенту, клиент обналичил его в кассе банка – соответственно, кредитные средства в этот момент были предоставлены клиенту. Так что требования банка по уплате процентов за использованный период обоснованы».

«С момента перечисления кредитных средств на счет заемщика последний становится собственником кредитных денег, - добавляет Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). – То, что заемщик не смог ими воспользоваться – не вина банка. Банк условия кредитного договора выполнил, и денежные средства на счет заемщика перечислил. Так что требования об уплате процентов за фактическое пользование кредитом законны».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Узнать телефон

Новостройка, и без первоначального взноса!
«У одного известного застройщика нашел предложение ипотеки без первоначального взноса. Известно, что банки не очень любят людей без первоначального взноса (возникают сомнения в их серьезности – раз даже 10% накопить не сумели) и новостройки (предмета залога нет). А тут два таких неблагоприятных фактора вместе! Вроде переворачивает представление о реальности – но ведь есть такая реклама...»

Предложение нечастое – но реальное. «В Московском регионе, насколько мне известно, лишь один банк в сотрудничестве с застройщиком сегодня предлагает ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Минимальная ставка по такому кредиту, выданному в рублях, составляет 16,5%», - подтверждает Сабина Хамитова («Домус финанс»). Как видим, свои риски банк тут компенсирует немаленькими процентами: ставка 16,5% вообще высоковата, а тут она еще и минимальная…

В прочих случаях, скорее всего, будут иметь место уловки – из числа тех, о которых в рекламных объявлениях либо не пишут вовсе, либо пишут самым мелким почерком. К примеру, кредиты под залог имеющейся в заемщика недвижимости. «Банки не врут, первоначальный взнос при таких условиях кредитования не нужен, - говорит Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). – Заемщик получает кредит, который обязан использовать на покупку новостройки, в обеспечение обязательств по которому закладывает имеющуюся у него в собственности (или в собственности супруги) квартиру или иное недвижимое имущество».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Узнать телефон

Кредит на дачу
«Хотим купить дачу. Именно дачу – для сезонного проживания, участок 6-8 соток, с небольшим деревянным домиком. Интересуют возможности получения кредита на такую покупку».

Банки традиционно не очень любят подобные объекты залога. Ликвидность ниже, риски выше. «Получить кредит на дом с участком можно в том случае, если дом находится на землях поселений, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или дачное строительство, имеет возможность постоянной регистрации проживающих, круглогодичный подъезд, коммуникации и находится в пределах организованных жилых поселений», - перечисляет требования Ольга Докучаева (Росбанк).

Однако и в этом случае, уточняет эксперт, с деревянным домом могут возникнуть трудности – он будет принят в качестве залога только по согласованию со страховой компанией. Если же дом не отвечает требованиям, то в залог будет принят только участок – соответственно, понизится цена залога. Да и то, банк выдаст не более 70% его стоимости.

«У банков есть продукты на приобретение загородной недвижимости, и некоторые банки допускают приобретение дач, - отмечает Ирина Кажикина («Релайт-Недвижимость»). - Отличия от ипотеки на квартиру будут следующими:

- минимально возможный размер собственных средств на 10-20% выше, чем при кредите на покупку квартиры;
- ставки по кредиту могут быть выше на 1-2 пункта».

В общем, дачный домик – это не тот объект, с которым банкиры ждут потенциального заемщика с распростертыми объятиями…