Ипотека - горячие вопросы заемщиков. Что делать, если: жена использовала налоговый вычет, а муж нет; кредитная история испорчена; в банк предоставили фальшивую справку о доходах?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Наша сегодняшняя статья построена на вопросах заемщиков. Готовя ее сегодня, наш обозреватель заметил закономерность: ответы на многие вопросы содержат формулировку вроде «многое зависит от позиции банка». То есть по закону выходит так, но вы на всякий случай перечитайте кредитный договор и спросите у своего менеджера. Что ж, это правильно: реальная жизнь всегда немного отличается от написанных правил. А рекомендация внимательно читать документы – лучшая из возможных.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Налоговый вычет в долях
Покупаем вместе с женой квартиру – с использованием ипотечного кредита. Естественно, хотели бы воспользоваться налоговым вычетом. Но проблема в том, что моя жена уже пользовалась таким налоговым вычетом, а я – нет.
Первый интересующий автора письма вопрос: не помешает ли то обстоятельство, что его супруга уже использовала свой вычет (он, напомним, дается каждому человеку только раз в жизни), самому автору? Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты ответили единодушным «нет». Дающийся согласно п.п. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса вычет – это такая абсолютно индивидуальная льгота, не зависящая от других лиц. «Тот факт, что супруга получила налоговый вычет по другой квартире, не лишает вас права сейчас использовать эту возможность», - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Эксперт уточняет, что, даже если бы жена не использовала свой вычет, но по каким-то причинам хотела бы отложить его на потом (скажем, для приобретения другой недвижимости) – она могла бы сделать это. «Можно было бы написать заявление в налоговую инспекцию об отказе по данной квартире от налогового вычета в пользу супруга, - уточняет Андрей Владыкин. – И у супруги сохранилась бы возможность получить вычет позже, при покупке другой квартиры».

Теперь о цифрах. Размер налогового вычета, как мы помним, составляет максимум 2 млн руб. Супруги обычно приобретают жилье в совместную собственность, то есть по умолчанию считается, что на долю каждого приходится половина квартиры. Если объект стоит более 4 млн руб. (в Москве так оно, скорее всего, и будет), то проблем нет никаких – муж использует свою налоговую льготу полностью. А если, к примеру, дело происходит в регионе, где цены на недвижимость ниже? Квартира стоит, скажем, 3 млн, доля мужа – 1,5 млн. Полмиллиона льготы просто «сгорит»?

Нет, не сгорит. Во-первых, напоминает Мария Лудильщикова, директор по ипотеке управления ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС», с 1 января 2014 года порядок получения данного налогового вычета изменен. Теперь неизрасходованный остаток может быть использован в будущем – для приобретения другой недвижимости.

Есть и «во-вторых». Упоминавшаяся выше совместная собственность супругов вовсе не означает равнодолевую. «В договоре купли-продажи супруги могут распределить доли в любой пропорции, в том числе и 100% к 0%, - объясняет Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. – Соответственно, распределяется и имущественный налоговый вычет». Иными словами (это автор уже от себя), можно «подогнать» размер доли под вычет. Если взять приведенный пример – цена квартиры 3 млн, то можно записать в договоре, что доля жены составляет 1 млн, мужа – 2. Налоговая, заверили наши эксперты, придираться не станет. Но есть у данной хитрости и «изнанка». Если супруги в будущем надумают разводиться, дележ имущества будет производиться строго в пропорциях, зафиксированных в документах.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Затонское
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Узнать телефон

Кредитная история жены
Хотим взять ипотеку. С моей кредитной историей (КИ) все нормально, а вот жена умудрилась ее испортить – ранее брала несколько потребительских кредитов, допускала по ним просрочки.
Испорченная КИ – это, конечно, плохо. Особенно для ипотеки – это серьезный кредит, выдаваемые заемщику суммы значительны, так что проверка со стороны банков идет особенно тщательно. «Если у банка есть обязательное требование по привлечению супруги в качестве созаемщика, то из-за плохой кредитной истории супруги в кредите будет отказано», - говорит Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам БАНКА ИТБ.

С другой стороны, шансы получить заем есть. «Многое зависит от кредитной политики банка, а также от степени нарушения кредитной дисциплины, - уверен Александр Новоселов, начальник управления развития новых кредитных продуктов АИЖК. – Если допускались длительные просрочки, то, скорее всего, в предоставлении кредита откажут. Особенно если в банке используется автоматизированная система рассмотрения кредитных заявок. Однако некоторые банки могут рассматривать заявки в индивидуальном порядке и учитывать смягчающие обстоятельства, которые автоматизированная система, скорее всего, не учтет».

«Испорченная КИ – вообще не повод для отказа в кредите, как это ни странно, - соглашается Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». – Но условия, конечно, будут менее привлекательными, чем для заемщика с идеальной историей. Здесь как вариант может помочь и привлечение дополнительного поручителя либо дополнительный залог. Кроме того, если вопрос ипотеки – вопрос некоторого будущего, то есть время привести КИ в более привлекательный для банка вид: взять еще один кредит и идеально, без малейших нареканий погасить его».

Автор письма даже написал, что готов ради квартиры на развод – формальный. К счастью, есть более цивилизованный путь – заключение брачного договора. Поскольку этот документ может касаться как всего имущества супругов, так и любой отдельной его части, его можно заключить специально под приобретение данной квартиры в ипотеку. Правда, тут есть пара нюансов, на которые обращает внимание Максим Честикин, начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка:

- супруг с отрицательной КИ полностью исключается из договора – при расчете платежеспособности нельзя будет учитывать его доходы. То есть дохода второго супруга (у которого КИ хорошая) должно хватать для обслуживания кредита;

- в случае развода супруг, не участвовавший в получении кредита, не будет иметь прав на данную недвижимость.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Узнать телефон

Зарплатная карточка для ипотеки
Изучали условия ипотеки в одном из банков и обратили внимание, что для тех, кто получает зарплату на карточку данного банка, предусмотрены льготы. Подумали – а может быть, и нам стать такими клиентами?
Льготы для «зарплатных» клиентов действительно есть у многих банков. «Например, Сбербанк, Уралсиб, Альфа-Банк, Промсвязьбанк предоставляют скидку в размере 0,5 процентного пункта от ставки, - говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». – ВТБ24 – 0,5 п.п. от ставки в рублях и 1 п.п. от ставки в иностранной валюте». Размер скидки именно в 0,5% годовых, похоже, действительно самый популярный: его применительно к своим банкам назвали и Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка, а также Сергей Козлов, руководитель отдела кредитования СДМ-БАНКа.

Для таких клиентов возможно и еще одно преимущество – не предоставлять справку у доходах по форме 2-НДФЛ (при получении обычной ипотеки она необходима практически всегда). Предполагается, что банк видит размер начисляемой вам зарплаты, ее историю – поэтому подтверждать доход не нужно. Правда, этот бонус именно «возможен» - некоторые банки его предоставляют, другие же предпочитают подстраховаться и потребовать данный документ. Выяснять этот вопрос нужно непосредственно в банке.

Но выяснилась одна очень огорчительная для автора письма подробность: самостоятельно стать «зарплатным клиентом» невозможно. «Держателем зарплатной карты вы становитесь в том случае, если ваша компания-работодатель заключает с банком договор на обслуживание в рамках зарплатного проекта», - объясняет Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Если же вы сами завели в банке карточку и попросили вашего работодателя переводить на нее зарплату, вы никакой не зарплатный клиент. Банк в этом случае не может оценить надежность организации, платящей вам зарплату, – ее счета находятся вне банка.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Узнать телефон

Последующее подтверждение
Взяли ипотеку. При ее получении, если честно, воспользовались «помощью» некоего «посредника» - проще говоря, купили справку 2-НДФЛ. Банк ничего, проглотил. Но в кредитном договоре есть пункт о том, что мы раз в год должны приносить свежие справки о доходах. Теперь волнуемся – где же их брать?
Морально-этическую сторону давайте не трогать, разговоры о том, что обманывать нехорошо, оставим святым. Как решить данную проблему? Как обратили внимание наши консультанты, требование ежегодно предоставлять справки о доходах действительно содержится в большинстве кредитных договоров, но это вовсе не обязательно документ по форме 2-НДФЛ. «На сегодня многие кредитные организации в качестве подтверждения доходов принимают справки по форме банка, - сообщили нам эксперты компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если заемщик исправно получает зарплату, предоставить такую справку ему не составит труда».

А что, если справки нет? Вообще никакой? Банк начнет «прессовать» - нормального адекватного заемщика, который регулярно платит? Полученные ответы в основном сводились к тому, что нет. «Банк заинтересован в заемщике не меньше, чем заемщик заинтересован в кредите, - убеждена Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если так случится, что банк запросит документ, а заемщик временно не работает, в декрете и т.д., но при этом своевременно обслуживает кредит, банк не станет применять никакие меры». «Я не слышала о случаях, когда банк реально требует справки о доходах, и тем более о каких-то взысканных штрафах за непредоставление этих документов, - соглашается Дина Орлова («Банки.ру»). – Тем не менее посоветую заемщику тщательно ознакомиться с договором на предмет штрафов за отсутствие 2-НДФЛ и во избежание негативных последствий справку все-таки предоставить».

Однако описанная выше благодать и лояльность возможна, разумеется, только при одном условии: заемщик кредит аккуратно гасит. Если же возникнут проблемы, то банк постарается найти любую зацепку. «Будут вопросы к обслуживанию кредита – документы запросят, - выражает уверенность Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А за предоставление поддельных бумаг можно раскрутить дело и довести до уголовной ответственности за подделку документов».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: KR Properties
Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Узнать телефон

Изменение метража после перепланировки
В купленной нами в ипотеку квартире была неузаконенная перепланировка. Банк поставил нам условие согласовать, и мы сделали это. Но, изучая документы БТИ, обнаружили, что площадь квартиры стала на 2 кв. м меньше, чем в свидетельстве о собственности.
Нужно ли сразу менять свидетельство? Ответ на этот вопрос зависит от позиции банка. «Если залогодержатель выставляет подобное требование, замена свидетельства необходима, - говорит Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС». – Если не настаивает, то внести изменения в документ можно будет и после погашения ипотеки». «Объект остался прежним, и изменения в нем несущественные, - подтверждает Сергей Козлов (СДМ-БАНК). – Клиенту целесообразно заниматься заменой свидетельства после погашения ипотеки».

То есть (это автор уже от себя) откладываем процесс до того момента, когда автор будет получать новое свидетельство – без обременения. Тогда и предоставите в Росреестр документы, свидетельствующие, что метраж изменился.

Но у проблемы есть еще один аспект. Некоторые коммунальные платежи (отопление, техобслуживание) рассчитываются от общей площади квартиры, так что уменьшение размеров – это возможность немного сэкономить. Большинство управляющих зданиями компаний в этом вопросе удовлетворятся документами БТИ – на их основании они производят пересчет квартплаты.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ТПУ Рассказовка
ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Узнать телефон

Досрочное погашение: будут ли проблемы, если не справлюсь?
По условиям кредитного договора я должна платить каждый месяц не позднее 25 числа. При этом если я захочу внести дополнительный платеж (заплатить сверх обязательного) – я должна подать об этом заявление не позднее 10 числа, то есть за 15 дней. И в этом заявлении указать сумму, которую собираюсь погасить.
Автора письма интересует вопрос: будут ли у нее проблемы, если она не сумеет погасить обещанный внеочередной платеж? Или внесет меньшую сумму: например, напишет заявление, что погасит 30 тыс. руб., а внесет только 20 тыс.?

Часть опрошенных нами экспертов заверила, что штрафы за такое не предусмотрены. «Штрафы в данном случае начисляться не будут, так как они предусматриваются именно за неисполнение обязательств по очередным платежам, предусмотренным графиком в соответствии с кредитным договором», - объясняет Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка. «В такой ситуации банк не станет взимать штрафы, так как клиент имеет императивное право погасить платеж досрочно или в срок, предусмотренный графиком», - подтверждают эксперты TEKTA GROUP.

Иное мнение у Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»). «Заявление на досрочное погашение всегда подается заранее от плановой даты платежа, и делается это не просто так, - говорит эксперт. – В зависимости от условий банка можно пересчитать сумму платежа или срок, и при частичном досрочном погашении график пересчитывают, то есть к следующему платежу у клиента уже будет новый график. Есть банки, где заявление о досрочном погашении можно отозвать без штрафов дня за три до даты списания, но, как правило, штраф все-таки предусмотрен и условия эти прописаны в кредитном договоре, суммы штрафов обычно фиксированные».

Данный тезис подтверждает и Евгений Прошин (Банк ИТБ): по его словам, в представляемом им банке в подобном случае предусмотрены штрафные санкции. «Однако в нашем банке такие санкции практически не применяются, хотя и указаны в кредитном договоре, - добавляет эксперт. – Мы всегда стараемся идти навстречу нашему заемщику, при необходимости изменяя сумму досрочного погашения по новому заявлению клиента».

Короче говоря, снова имеет смысл внимательно прочитать кредитный договор и прочие условия, выдвигаемые банком.

Ипотека и брак
Если я сейчас возьму ипотеку, а через год-два женюсь, не успев ее погасить, – это значит, что вся квартира будет являться совместно нажитым имуществом?
В общем, ситуация такая:
А) первоначальный взнос внесен до брака;
Б) часть платежей – тоже до брака;
В) оставшиеся платежи – уже в браке.

Как будет делиться такая квартира в случае возможного развода?

В целом картинка получилась следующей. Договор купли-продажи заключается в тот момент, когда подписывается кредитный договор. Так что квартира оказывается приобретенной до брака и будет впоследствии собственностью того супруга, на чье имя оформлено свидетельство о собственности. Но! Все траты, произведенные в период брака, считаются произведенными из совместного семейного бюджета. Поэтому другой супруг в случае развода вправе выставить требование о возвращении ему половины платежей, уплаченных в браке. Разбираться в том, обоснованы ли эти требования, будет суд.

И, конечно, всегда есть пути полюбовного решения – соглашение о разделе имущества (после расторжения брака) и брачный договор (во время брака или до его заключения).