Ипотека: как выбрать полезного брокера. Чем грозит дружба с банком, должен ли «белый и пушистый» заемщик обращаться к посреднику, кому предназначены самые лучшие условия

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

В прошлом месяце журнал MetrInfo.Ru начал разговор об ипотечных брокерах. Мы отметили, что портрет этих специалистов получается довольно оптимистичным, и пообещали в будущем рассмотреть различные ложечки дегтя, которые тоже имеются. Сегодня – время выполнить обещание.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Напомним, что в нашей предыдущей статье на эту тему («Ипотечный брокер: как получить гарантированный кредит чужими… ногами? Из 100 вариантов он найдет самый выгодный – под вашу ситуацию. Помогут «свои люди» в банках») мы разбирали несколько аспектов: кто такие брокеры, чем они занимаются, сколько на рынке присутствует брокерских агентств, что входит в их услуги и сколько эти услуги стоят. Сегодня мы проанализируем, как отражается на потенциальном заемщике слишком тесная связь брокера с определенным банком, почему иные клиенты брокеров не могут получить лучшие условия банков и по каким критериям выбирать себе посредника.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Садовое кольцо МПС
Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. от 4,6 млн руб. Узнать телефон

Картинка из жизни
Как раз в то время, когда автор трудился над данным текстом, ему на электронную почту пришло письмо. Вообще-то, писать мне данного адресанта я совершенно не просил, так что его послание является спамом – но не будем придираться по мелочам. Письмо называлось «Предлагаем кредиты» и содержало фантастические обещания: кредиты вообще без подтверждения доходов; кредиты под 9-10% годовых; кредиты на обмен, при которых я смогу сначала приобрести интересующую меня квартиру, а потом продавать старую.

На мой взгляд, такого быть просто не может. Звоню. Общение оставило тягостное впечатление. Во-первых, это оказался именно брокер. Письмо, как мы помним, «предлагало кредиты», то есть подразумевалось, что деньги я получу именно от отправлявшей его компании. А здесь – посредники. Некрасиво, хотя и некриминально – примерно как бендеровские «400 относительно честных способов отъема денег».

Ну а условия? Называю размер своих доходов, желаемые суммы – и получаю в ответ те же цифры, что дал бы мне любой банк. Например, за кредит в 9 млн руб. на 19 лет ежемесячно придется платить около 100 тыс., белый доход должен составлять не менее 180 тыс. руб. в месяц. Что здесь уникального?! Задаю вопрос о 9% - и получаю ответ, что это какая-то программа для военнослужащих. А без подтверждения доходов – так это мне дадут под уже существующую у меня квартиру, не более 60% ее стоимости, да еще и под 16%.

В общем, традиционные условия, разыскать которые самостоятельно не составит никакого труда. Но самое трогательное – это то, что брокер за собственные услуги возьмет с меня комиссию в 4-5% от величины полученного кредита. За что собственно?

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Нагатинский
Дом на Нагатинской Квартиры в готовых домах пл. от 43 метров.Монолит. Узнать телефон

Кто девушку ужинает, тот ее и танцует
Еще один весьма распространенный упрек брокерам сводится к тому, что они работают с одним банком. Или с несколькими – но в любом случае это не весь рынок. Иногда здесь дело в элементарной лени, т.е. нежелании ежедневно изучать все то новое, что появляется в предложениях ипотеки. Иногда интерес вполне корыстен: «свой» банк заплатит брокеру за приведенного клиента, а чужой – нет.

Соответствующий вопрос, заданный нами экспертам, вызвал ожидаемые разногласия. Совершенно справедливым посчитал такое замечание Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис». «Многие брокеры не берут вознаграждение с клиента, а получают его от банка – примерно 1%, - говорит эксперт. – Поэтому они и предлагают клиентам именно свой банк или работают с пулом определенных банков».

«Я очень негативно отношусь к тому, что банки платят за клиентов: это порочная практика, следствием которой является утрата доверия потребителей и к банкам, и к ипотечным брокерам, и к риелторам, - отмечает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Банки обычно предлагают несколько видов сотрудничества с ипотечными брокерами (на их выбор):

- выплата вознаграждения за клиента;
- преференция для клиента (в виде скидки к процентной ставке или скидки к комиссии за выдачу кредита).

Клиентоориентированные ипотечные брокеры выбирают преференцию для своего клиента. Профессиональный брокер выбирает банк, который максимально выгоден клиенту, и он может сэкономить для своего клиента значительную сумму».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

С другой стороны…
Но у оппонентов тоже есть что возразить. Суть их аргументов сводится к тому, что на ипотечном рынке, конечно, много интересных предложений – но нет никаких гарантий, что их получите именно вы. «Далеко не факт, что банки, предлагающие лучшие программы, одобрят кредит именно этому клиенту», - говорит Светлана Гордеева, начальник отдела продаж розничных кредитов ОАО «Флексинвест Банк».

«Прежде всего брокер анализирует, в каком банке клиент действительно получит кредит, - развивает эту мысль Евгения Таубкина, генеральный директор компании «НБИК». – Одно дело, когда клиент – идеальный заемщик, с белой зарплатой, хорошей первоначальной суммой и т.д. Но мы подбираем самые выгодные программы, учитывая слабые места клиентов (маленький стаж, серые доходы, пенсионный возраст и прочее). К сожалению, нет универсального банка, который был бы лучшим выбором для различных категорий заемщиков».

Заемщики: три вида
Прекрасно осознавая сложность и условность любой классификации, автор все же постарается распределить всех желающих получить ипотечный кредит на категории. Картинка получается такой:

Идеальный заемщик. Человек с высокими доходами, причем официально подтвержденными (справка 2-НДФЛ). Если еще имеется серьезный (не менее 30-40%) первоначальный взнос, то такой персонаж является желанным клиентом практически в любом банке.

Нужно ли ему обращаться к ипотечным брокерам? Юлия Плетнева, генеральный директор агентства «Мэтр Роше Юго-Запад», убеждена, что да – по крайней мере для того, чтобы убедиться, что предлагаемые банком условия – лучшие на рынке. «Попробовать получить кредит самостоятельно можно и нужно, - говорит эксперт. – Но параллельно следует обратиться к кредитным брокерам для того, чтобы сравнить проценты, предлагаемые вашим банком, и проценты, предлагаемые брокером. Возможно, выгоднее будет заплатить комиссию брокеру и агентству недвижимости за сопровождение сделки и подбор недвижимости, поскольку одобрение вас как заемщика – это только первый этап получения кредита».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Узнать телефон

Заемщик сомнительный. Совершенство, как известно, в жизни если и встречается, то очень редко. Чаще всего бывают какие-то изъяны: то белая зарплата маловата, то первоначальный взнос невразумительный, то стаж работы на последнем месте невелик. Постучавшись в разные банки, такой человек быстро убеждается, что ему там совершенно не рады. Банковские сотрудники, такие улыбчивые на рекламных плакатах, становятся при личном общении хмурыми и бестактными.

Людям из этой категории, на наш взгляд, обращаться к ипотечным брокерам еще более необходимо. Теоретически можно вести самостоятельные поиски, обзванивая десятки банков – но дело это долгое и утомительное. «Мы знаем, в каких банках реально выдают кредиты, а не просто декларируют», - замечает Евгения Таубкина («НБИК»).

Заемщик безнадежный. Похож на предыдущую категорию, но все проблемы более рельефны. Скажем, официальные доходы не небольшие, а отсутствуют вовсе. Человек не с зарплатой, а с доходами от ведения индивидуального бизнеса. Или плохая кредитная история. Для этих потенциальных заемщиков ипотечный брокер – едва ли не единственная надежда. Правда, напоминает Артем Артюхов, эксперт Гильдии риелторов Москвы, не стоит забывать, что чем серьезней случай, тем больше комиссия брокера.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Муки выбора
Завершая наш разговор, хотелось бы уделить немного внимания проблеме выбора ипотечного брокера – их, как мы помним, только в Москве несколько сотен. Есть от чего разбежаться глазам.

Помимо стандартных условий вроде цены услуги, срока пребывания на рынке и членства в различных ассоциациях и гильдиях, тут стоит обратить внимание на следующие аспекты:

- порядок оплаты. Нормальные специалисты берут деньги только по факту оказания услуги, никаких «оплат вперед»;
- слушают ли вас? Тут автору вспоминается собственный опыт общения с ипотечным брокером (не тот, что описан в начале статьи, а другой – несколько лет назад). Барышня не знала ничего, путалась даже в схеме московского метро. Единственное, что она помнила твердо – это «350 тысяч». Именно столько я должен был заплатить за ее «услуги»;
- когда появляется банк? Если совет обратиться в такой-то банк появляется еще до того, как вы изложили все свои обстоятельства - не сомневайтесь, брокер этим банком «прикормлен». Нормальная работа идет по другой схеме: сначала определяем, что нужно клиенту, и только после этого выбираем, где же лучше получать кредит.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ипотечные брокеры, конечно, не волшебники, и наивно надеяться, что они «сделают» вам кредит на условиях в 10 раз лучших, чем это объявляет банк. Но пользоваться их услугами имеет смысл – особенно если собственных познаний не хватает, а время нужно тратить на что-то другое. Скажем, на зарабатывание денег на основной работе. И, конечно, нужно контролировать процесс – это вообще универсальный для рынка недвижимости совет.