Ипотека на недвижимость для бизнесменов и инвесторов: пакет документов шире, сроки рассмотрения дольше, отказы чаще, но вероятность оформления кредита не так уж и мала

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Среди потенциальных ипотечников большую часть составляют наемные работники с фиксированными зарплатами, однако порой квартиру в кредит желают приобрести и владельцы заводов-газет-пароходов и прочих бизнесов, а также инвесторы, получающие свои доходы от сдачи в наем недвижимости или от ценных бумаг. К таким клиентам банки относятся более настороженно, и условия выдачи кредитов для них несколько отличаются от тех, что предлагаются наемным сотрудникам.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в различиях и выяснить, как оформить ипотеку бизнесменам и инвесторам.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РГ-Девелопмент
Петровский парк 1-4-комнатные квартиры площадью от 37 метров.Монолит. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Рисковые заемщики
Бизнесмены (владельцы и совладельцы обществ с ограниченной ответственностью, крупные акционеры и т.п.) и инвесторы с точки зрения банков клиенты рисковые: «Объясняется это тем, что вероятность потери доходов у них всегда выше», - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Когда экономическая ситуация в целом стабильная, квалифицированные наемные работники, как правило, ничем не рискуют: «Они могут легко поменять компанию-работодателя и обычно уходят на более высокую зарплату», - отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. А собственники бизнеса всегда в ответе за свою фирму, и любые изменения могут привести к снижению их доходов, не говоря уже о каких-либо проблемах в компании. Более того, бизнесмены отвечают не только за себя, но и за своих сотрудников, а также несут ответственность перед контрагентами и партнерами. «Поэтому в случае финансовых трудностей они могут потерять все свои сбережения и финансовую стабильность», - добавляет Алексей Лашков, директор по развитию группы компаний «Премиум Медиа Групп», владеющей сервисом «Финзаявка». Ну а если еще и кризис грянет, то последствия могут оказаться совсем уж плачевными. И это притом что бизнесмены чаще приобретают высокобюджетную недвижимость бизнес- и премиум-классов, а значит, потери банка будут куда серьезнее, чем в случае дефолта среднестатистического наемного работника.

Что же касается инвесторов, то они для банков еще «опаснее», чем бизнесмены, так как их доход менее предсказуем и зависит от множества внешних факторов. «Например, собственники недвижимости, получающие основной доход от аренды, могут в любой момент потерять арендаторов, а простой площадей, естественно, отразится на уровне их доходов», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). Точно так же в любой момент можно потерять и доходы от акций или облигаций, ведь их котировки могут не только расти, но и падать. И прекрасное тому доказательство – кризис 2008-2009 гг., когда из-за краха на фондовом рынке инвесторы в считанные дни становились банкротами. И ведь подобные ситуации за долгие 15-20 лет - а это средний срок ипотечного кредита – могут повторяться. Более убедительными здесь выглядят разве что депозиты в крупных банках, но чтобы капиталы позволили инвестору-рантье претендовать на ипотеку, они должны быть весьма существенными, а при таких средствах обычно проще купить недвижимость без привлечения кредита, ведь ставки по депозитам ниже ставок по ипотеке. Поэтому доходы от инвестиций, как правило, показывают не как основные, а как дополнительные – в плюс к зарплате или доходам от бизнеса, с их помощью можно увеличить максимально возможную сумму кредита или повысить вероятность его получения даже в случае низкой заработной платы. Да и банки обычно не дают заем клиентам, доход которых формируется только за счет ценных бумаг или аренды, особенно если первоначальный взнос менее 50% и/или приобретается квартира в строящемся доме: «В таких случаях они просят подтверждения пусть и минимальной, но заработной платы по основному месту работы», - утверждает Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). Исключением являются лишь ломбардные кредиты под залог уже имеющейся недвижимости (той, что сдается в аренду), акций и пр.

Но вот бизнесмены (в том числе владельцы крупного пакета акций - обычно более 25% какого-либо акционерного общества) могут оформить и классическую ипотеку, причем даже с минимальным первоначальным взносом. Всего несколько лет назад такое было практически невозможно, но сейчас банки становятся лояльнее и не исключают собственников бизнеса из числа своих клиентов. «Есть даже такие кредитные учреждения, которые любят данную группу заемщиков и готовы выдавать ей крупные суммы», - утверждает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК». Правда, при этом заявки на кредит рассматриваются иначе, чем у наемных работников: «Основная особенность заключается в необходимости анализа самого бизнеса, ведь именно он является источником доходов. Это усложняет процедуру проверки заемщика и увеличивает сроки принятия решения о выдаче кредита», - рассказывает Юлия Станкевич, начальник отдела кредитования физических лиц Мастер-Банка (ОАО). Да и ставки могут быть выше - на 0,5 - 2 процентных пункта. Но, впрочем, в последнее время требования к заемщикам становятся все более мягкими, поэтому не так мало банков обходятся без повышающих коэффициентов. Например, в Абсолют Банке, СМП Банке, Банке Москвы владельцы бизнеса получают ипотеку на общих условиях без увеличения процентной ставки.

Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК в Зеленограде Торопитесь! Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Узнать телефон

Факторы оценки
На решение о выдаче займа и размер ставки влияет целый ряд факторов. Например, для инвестора важна рисковая составляющая его активов: «Обычно банки считают наименее рисковыми депозиты, облигации федерального займа, ликвидную недвижимость, а акции и другие финансовые инструменты обладают повышенным риском», - рассказывает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка. Исключение составляют лишь «голубые фишки» - акции самых известных и устойчивых компаний. Если таковых в пакете инвестора-акционера нет, то в ипотеке могут отказать.

«Для бизнесменов же имеет значение вид бизнеса, его организационно-правовая форма и налоговый режим», - отмечает Евгения Таубкина («НБИК»). Так, у каждого банка есть отрасли, которые считаются менее и более перспективными. Самыми выигрышными, как правило, выглядят сырьевые компании: «Некоторые банки вообще готовы кредитовать лишь эту отрасль, - уверяет Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). - А также им интересны бизнесы, связанные с производством и реализацией продукции. Сфера же услуг считается менее привлекательной, поскольку здесь больше рисков потери клиентов». «Причем наиболее проигрышные варианты - это агентства недвижимости, страховые и брокерские конторы, а также те сферы, которые в кризис оказываются самыми невостребованными и уязвимыми. Например, массажные салоны, салоны красоты для собак или, как ни странно, строительные организации», - рассказывает Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). Но это не означает, что владельцу подобного бизнеса даже не стоит ходить за кредитом, ведь учитываются еще и другие характеристики.

Оцениваются стабильность получаемого дохода и уровень ликвидности активов, находящихся в собственности заемщика. «Более стабильные предприятия, работающие на рынке уже длительное время и имеющие сеть филиалов, гораздо привлекательнее единственного магазина секонд-хенд», - говорит Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). Поэтому у владельца отлично функционирующей и развивающейся сети массажных салонов шансов не так уж и мало, особенно если эта сеть пережила кризис 2008-2009 гг. Да и вообще, чем дольше компания работает на рынке, тем выше вероятность получения кредита. «А вот хозяину «свежего» бизнеса, появившегося уже после кризиса, чей потенциал и возможности закрепиться на рынке пока непонятны, банки отказывают довольно часто», - утверждает Наталья Коняхина (СМП Банк).

Отказы ждут и тех, у кого бизнес не прозрачен и/или не стабилен, а то и вовсе не рентабелен. «Также банки отказывают бизнесменам, если сдается нулевая отчетность, нет оборотов по счетам, имеется задолженность перед государственными фондами или ненадлежащим образом ведется финансовая документация», - добавляет Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»).

Огромное значение имеет и кредитная история, причем как юридического лица (компании), так и самого бизнесмена или инвестора. «Также банки обращают внимание на «репутационные показатели». Причиной отказа может стать не очень хорошая репутация фирмы», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). А если компания, напротив, хорошо известна на рынке и отличается положительными отзывами клиентов и партнеров, то шансы на ипотечный кредит у ее владельца (совладельца) очень высоки.

Кроме того, кредитные учреждения отдают предпочтение крупным компаниям с солидным оборотом. Например, в банке «Возрождение» владельцы организаций со среднемесячной выручкой не менее 20 млн руб. могут даже получить скидку – 0,5 - 0,75 п.п. в зависимости от программы кредитования. Правда, тут еще имеет значение доля потенциального заемщика в рассматриваемом бизнесе: одно дело, когда он единственный владелец или ему принадлежит 50% в уставном капитале, и другое дело, когда доля всего 10-15%. Такую скидку в банке «Возрождение» могут получить лишь руководители предприятий с долей в уставном капитале свыше 25% или акционеры не менее чем с 25-процентным пакетом акций.

Ну и надо учитывать, что чем крупнее бизнес, тем сложнее его анализировать, тем дольше процесс рассмотрения заявки. Так что терпения потребуется больше, но, правда, и сумма кредита может быть солиднее.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ТПУ Рассказовка
ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Узнать телефон

Пакет документов
Однако каков бы ни был бизнес или имеющийся у инвестора актив, вероятность получения ипотеки во многом зависит от пакета поданных в банк документов. Чем он будет полнее, тем, естественно, лучше.

Собственники бизнесов, претендующие на ипотечный кредит, дополнительно к обычному списку документов (паспорт, трудовая книжка, справка по форме 2-НДФЛ и т.п.) должны предоставить копии учредительных документов (устава, учредительного договора и т.п.) и актуальную выписку ЕГРЮЛ, а если компания является акционерным обществом, то нужны справки, подтверждающие получение дивидендов. Также банки требуют бухгалтерские и платежные документы: «В первую очередь это балансы, бумаги, подтверждающие финансовое состояние предприятия, справки по банковским счетам, договоры с клиентами и поставщиками, но иногда запрашивают и что-то еще», - сообщает Юлия Станкевич (Мастер-Банк).

Для каждого вида бизнеса может быть свой перечень документов, но в любом случае банку должно быть понятно, как формируется доход компании, каким образом поступает выручка, каковы расходы фирмы и размер чистой прибыли. В отдельных случаях банк даже может инициировать независимую оценку платежеспособности и стабильности компании, в ходе которой аналитики изучают управленческую отчетность и контракты с подрядчиками и проверяют, насколько реальность соответствует данным, фигурирующим в заявке на кредит. И если потенциальный заемщик является учредителем не одного юридического лица, а нескольких, то могут быть запрошены документы по всем фирмам.

Инвесторам с пакетом документов попроще, но и они должны предоставить дополнительные бумаги. Если потенциальный заемщик получает доход от акций или других ценных бумаг, он должен доказать, что владеет этими активами (например, предъявить соответствующий сертификат), и обязан подтвердить размер дивидендов, скажем, предоставив выписки со своего расчетного счета. Когда в качестве источника дохода выступает депозит, нужна справка из банка о его остатке и размере ежемесячных процентов, перечисляемых рантье. А если за ипотекой обращается клиент, получающий доход от аренды недвижимости, он должен предоставить в банк договор аренды. «Причем большинство банков готовы рассматривать такой доход только при условии, что договор аренды заключен не менее чем на год и, соответственно, зарегистрирован в УФРС, а значит, с него уплачивается налог (НДФЛ), - рассказывает Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). - А доход от договоров, заключенных менее чем на 12 месяцев, принимает к рассмотрению весьма ограниченное число банков, да и учитывают его лишь в половинном размере». И кроме того, желательна налоговая декларация, которую инвестор подает ежегодно для отчета перед налоговой инспекцией.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Несколько советов
Но перед тем, как формировать пакет документов, собственникам и инвесторам важно все-таки трезво оценить свои шансы и выбрать «правильный» банк. Прежде всего, стоит обратиться к банку-партнеру, в котором открыт счет компании, депозит либо личный счет, на который потенциальный заемщик получает дивиденды от ценных бумаг. В таком случае собственник бизнеса или инвестор понятен кредитному учреждению и практически не вызывает сомнений (если со счетами и доходами, конечно, все в порядке).

Также можно обратиться в банки, которые наиболее лояльны к бизнесменам и инвесторам. Обычно они не требуют огромного перечня дополнительных документов и не повышают ставку по кредиту. Но, правда, стоит отметить, что в других банках, повышающих проценты для бизнесменов и инвесторов, базовые ставки могут быть существенно ниже, и тогда выгоднее брать кредит у них.

Кроме того, стоит учитывать, что отдельные банки специализируются на определенных отраслях, например, Газпромбанк – на газовой промышленности, а Независимый строительный банк – на строительстве, поэтому если компания работает в соответствующей сфере, вероятность оформления ипотеки в таких кредитных учреждениях будет выше, да и условия могут быть менее жесткими.

«Ну а если банк вдруг посчитал бизнес неперспективным, не стоит отчаиваться, а надо обращаться в следующий, ведь у каждого кредитного учреждения свой взгляд на подобные вещи, и если в одном из них отрасль считается неперспективной, то в другом все может быть наоборот, - говорит Алексей Лашков («Премиум Медиа Групп»). – И кстати, при выборе банка можно обращаться к профессиональным ипотечным брокерам, которые благодаря своему опыту и контактам смогут грамотно оценить ситуацию и предложат самые оптимальные варианты».

И конечно, с банками лучше не шутить: «При подаче заявки на кредит заемщик должен быть предельно честным», - считает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). «Не нужно ничего приукрашивать и скрывать информацию о бизнесе», - соглашается с ним и Наталья Коняхина (СМП Банк). Ведь то, что собственнику бизнеса или инвестору может представляться ужасным, для банка окажется не такой уж серьезной проблемой, да и в большинстве случаев есть возможность договориться - возможно, условия ипотеки будут жестче, но кредит все-таки выдадут, а вот обман не простит ни одно кредитное учреждение.

Ну и естественно, задумываясь об ипотеке, не стоит скрывать свои личные доходы и прибыль компании от государственных органов и портить свою кредитную историю просроченными платежами, например, по потребительскому кредиту или пластиковой карте. Все это может привести к отказу в ипотечном займе.

Резюме www.metrinfo.ru
Если раньше владельцы бизнесов и инвесторы могли лишь мечтать об ипотечном кредите, так как банки в большинстве случаев считали их весьма рисковыми клиентами и не скупились на отказы, то сегодня ситуация изменилась. Но, правда, чтобы получить заем, придется собрать внушительный комплект документов и настроиться на долгое ожидание банковского решения. Да и ставка по кредиту может оказаться выше, чем для наемных работников с такими же доходами. И риск отказа все-таки сохраняется, особенно если нет средств на внушительный первоначальный взнос или кредит оформляется на строящееся жилье. Тем не менее шансы получить ипотеку у бизнесменов и инвесторов сегодня высоки, особенно если они честно и грамотно ведут свой бизнес или удачно вкладывают имеющиеся капиталы.