Ипотека: отвечаем на вопросы граждан. Доход от аренды квартир – засчитает ли их банк, можно ли заменить предмет залога, вернуть «страховые» деньги и с какого момента «считается» собственность

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Наша традиционная подборка «Ипотечных историй» существует уже давно. И каждый раз, изучая вопросы, которые задают реальные люди – ипотечные заемщики, не перестаешь удивляться разнообразию затронутых тем. Перед действительной жизнью пасует самая богатая фантазия.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ТПУ Рассказовка
ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Узнать телефон

Аренда – это источник дохода?
Есть две квартиры. В одной проживаем, другую сдаем. Задумались о расширении этого бизнеса, хотим купить с использованием ипотечного кредита еще одну квартиру для сдачи. Засчитает ли банк существующие доходы от аренды при расчете моей платежеспособности?

Ответ в общем оказался положительным, но с некоторыми оговорками. Во-первых, как напоминает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп», банку необходимо предъявить договор аренды. Во-вторых, - приготовиться к кое-каким нюансам.

«В нашем банке возможно рассмотрение дохода от аренды, но есть определенные правила и ограничения, - говорит Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. – Во-первых, зачесть банк может не более 50% дохода от аренды. Во-вторых, арендные отношения должны быть зафиксированы и зарегистрированы (не менее полутора лет). В-третьих, квартира, которая сдается в наем, должна быть в собственности не менее 2 лет (это исключает претензии третьих лиц, то есть утрату титула, а также позволяет отследить историю и стабильность получения дохода от сдачи этой квартиры). Еще правило: у физических лиц, работающих по найму, арендный доход не может быть единственным. На индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса это требование не распространяется, так как сдача квартир в аренду может быть их основным бизнесом».

От себя автор может добавить, что перечисленные ограничения касаются только одного конкретного банка. В других будет иначе – но не принципиально: какие-то условия все равно будут выдвинуты. Так что практическая рекомендация тут в высшей степени банальна: надо обратиться в банк (тот, где вы собираетесь взять кредит) и спросить, как они относятся к подобным доходам?

Интересовал автора письма и такой вопрос: можно ли включить в доходы те деньги, которые он собирается получать от аренды покупаемой квартиры? С этим ясности больше – нельзя! «Такие номера в банке не пройдут, - выражает это всеобщее мнение Владимир Лопатин, председатель совета директоров ООО «ВСК-Ипотека», вице-президент страхового дома «ВСК». – Учитываются только те доходы, которые имеют реальную историю».
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Старолесье
Цветочные поляны Торопитесь! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Узнать телефон

Замена залога
Приобрели квартиру в новостройке. Когда покупали, честно говоря, не особенно вникали в детали. Застройщик сказал, что объект одобрен банком, и мы радостно купили. Сейчас смотрим: проценты по кредиту высоковаты. И снизить их банк обещает только тогда, когда новостройка будет готова, мы получим свидетельство о собственности и т.п. Но у нас уже есть квартира – та, в которой живем сегодня. Можно ли поменять предмет залога – с нынешней неготовой (без права собственности) квартиры на уже имеющуюся?

Ответы показались обозревателю «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» любопытными. В рамках данного кредитного договора сделать ничего нельзя. «Целью вашего кредита является покупка определенного объекта, - отмечает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка. – Как правило, замена объекта возможна только в случае утраты имеющегося объекта». С другой стороны, никто не запрещает заемщику получить новый кредит и погасить им старый – в профессиональной среде эта операция называется рефинансированием. Правда, итоговая выгодность всей этой процедуры все равно оказывается под сомнением. «Смысла в таком переводе, пожалуй, нет никакого, - считает Ольга Докучаева (Росбанк). – Дело в том, что ставки по программам ипотеки под залог другой недвижимости, как правило, выше, чем по стандартным программам, когда в залог идет приобретаемая недвижимость. Так что заемщику в любом случае выгоднее дождаться оформления права собственности на квартиру, чем переводить залог на уже имеющуюся в собственности». «Финансовую выгодность рефинансирования просчитать невозможно, - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Для этого нужно знать конкретную информацию об условиях кредита».
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Узнать телефон

Возврат страховки
В апреле купил квартиру по ипотеке. Тогда же оформил на нее комплексное ипотечное страхование – сроком на год, т.е. до апреля 2013 года. Сейчас досрочно кредит погасил (продал другую принадлежащую мне площадь), с банком полностью рассчитался по кредиту. Не могу ли я получить назад часть тех денег, которые заплатил страховой компании, – ведь более полугода я фактически не буду пользоваться страховкой?

Опрошенные нами эксперты сошлись на том, что – скорее всего – автор письма имеет право на возврат этих денег. «Скорее всего» - это потому, что закон жестко этот вопрос не регулирует, все остается на усмотрение сторон – иными словами, на формулировки договора. «Условия досрочного прекращения договора страхования и, соответственно, право страхователя на возврат части страховой премии должно быть предусмотрено договором комплексного ипотечного страхования, - говорит Любовь Кононенко, начальник управления страхования имущества физических лиц и ипотечного страхования страховой компании «Согласие». – В большинстве случаев страховые компании возвращают страхователю часть страховой премии за неистекший период действия договора за вычетом своих расходов на ведение дела. Для расторжения договора страхования необходимо приехать в страховую компанию, написать заявление и предъявить справку из банка о досрочном погашении кредита».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Узнать телефон

Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование», обращает внимание на ст. 958 ГК РФ (она так и называется – «Досрочное прекращение договора страхования»). В п.1 перечислены случаи, в которых страховая премия подлежит безусловному возврату, но в череде этих случаев ничего похожего на нашу ситуацию нет. А вот когда договор расторгается по иным обстоятельствам, то – формулировка из закона – «уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное». Одним словом, мы снова возвращаемся к тому, что надо смотреть в договор.

А Илья Метелкин, руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании РОСГОССТРАХ, отмечает, что после выплаты кредита риски, от которых защищает договор комплексного ипотечного страхования, никуда не деваются. Так что страхование имеет смысл сохранить – только выгодоприобретателем по нему теперь будет не банк, а сам собственник квартиры.

От себя автор может добавить, что отношение к этому совету зависит от того, как заемщик вообще воспринимает страхование. Если смотреть на него как на необходимый и полезный инструмент – отчего ж не стать выгодоприобретателем? Если же расценивать исключительно как побор, который банки навязывают (а такая точка зрения существует) – тогда лучше получить наличные, и побыстрее…
 

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Узнать телефон

Менять ли документы?
Заканчиваю выплаты по кредиту. После того как рассчитаюсь с банком, собираюсь эту недвижимость продавать. Я так понимаю, что в новом свидетельстве о собственности (которое без обременения) будет стоять новая дата. Не с нее ли будут налоговые органы исчислять срок владения мною квартиры? Если я стану ее продавать – не придется ли мне платить 13-процентный подоходный налог?

Спешим успокоить: не придется. «Установленное Налоговым кодексом РФ освобождение от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, находившейся в собственности более трех лет, применяется с момента возникновения (регистрации) права собственности независимо от наличия/отсутствия обременения», - говорит Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. Изъясняясь иначе, срок отсчитывается от того момента, когда вы приобрели квартиру, а не от даты выдачи нового свидетельства о собственности. У вас есть на этот счет абсолютно надежное доказательство – договор купли-продажи. В случае возникновения каких-то недоразумений можно взять выписку из ЕГРП.

Так может быть, вообще не менять свидетельство? В принципе, это возможно – если вы не настолько нервный человек, чтобы вас смущала запись «ипотека в силу закона». А если вы захотите обременение снять – то тогда старое свидетельство у вас заберут и дадут новое…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Отрада Девелопмент
Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-103 метра. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 2,7 млн руб. Узнать телефон

Ипотека у моря
Живу в Москве. Хочу купить квартиру в Геленджике. Есть ли программы ипотечного кредитования таких проектов – с учетом того, что плательщик по кредиту живет в другом городе? И какими тут будут условия ипотеки?

Подобных программ, заверили наши эксперты, множество. Банк, работающий в Геленджике и кредитующий строящуюся там недвижимость, охотно даст деньги клиенту-москвичу (разумеется, при условии соответствия последнего требованиям к заемщику – уровень дохода, стаж, размер первоначального взноса и т.п.). Так что никакой «региональной дискриминации» не будет.

Но несколько нюансов все-таки имеется. Если у банка есть филиал в городе, где вы проживаете – документы на получение кредита можно сдать туда. «Но на сделку, - обращает внимание Ольга Докучаева (Росбанк), - все равно придется ехать в Геленджик, потому что документы на регистрацию сделки нужно подать именно по месту нахождения предмета залога». Еще важный аспект – кредит будет выдан в Геленджике и обслуживаться будет там же. Это означает, что ежемесячные платежи при погашении кредита будут вноситься на счет филиала в Геленджике, т.е. при взносе ежемесячных платежей безналичным способом, это будет необходимо делать за 2-3 дня до даты платежа.
 

Ипотека на торги
Нашел интересную квартиру. Ее специфика – она изъята банком у физических лиц за невыплату кредита. Банк собирается продавать ее через публичные торги. Проблема в том, что для ее приобретения мне не хватает денег, и я хочу взять для этого ипотечный кредит.

Хотя ситуация для нашего рынка, прямо скажем, нетипичная – все же интересно. Ответы экспертов www.metrinfo.ru огорчили: провернуть такую операцию вряд ли получится. Как раз из-за нетипичности, неотработанности всех механизмов.

«Вопрос в сроках, - говорит Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). – Публичные торги залоговым имуществом проводятся «под молоток». Стало быть, в момент их проведения у покупателя в лучшем случае будет на руках абстрактное решение банка о готовности выдать ему (покупателю) некую сумму денег на приобретение объекта вторичной жилой недвижимости. Но до сделки должно быть еще и второе решение (оно же окончательное), которое принимается банком на основании документов по объекту. Скорее всего, получить такие документы клиент сможет только по окончании торгов, когда и если он будет признан победителем. И если банк в этот момент что-то не устроит, то клиент лишится залога, внесенного им при регистрации на торгах. А это ни много ни мало 5% от стартовой цены объекта. То есть риски здесь имеются».

Что же делать? Можно обратиться в тот самый банк, который и обратил взыскание на интересующий объект. «Он заинтересован в том, чтобы квартира была продана как можно быстрее, - напоминает Ольга Докучаева (Росбанк). – К тому же многие банки имеют специальные льготные программы кредитования для приобретения объектов, которые находятся у них в залоге или в собственности». Если же такой путь по каким-то причинам невозможен, то единственный вариант поучаствовать в торгах – это предварительно получить какой-то другой кредит (нецелевой, под залог имеющейся недвижимости и т.п.). Но тут будут все недостатки подобных займов – в первую очередь повышенные проценты.