Наша традиционная подборка «Ипотечных историй» существует уже давно. И каждый раз, изучая вопросы, которые задают реальные люди – ипотечные заемщики, не перестаешь удивляться разнообразию затронутых тем. Перед действительной жизнью пасует самая богатая фантазия.
Аренда – это источник дохода?
Есть две квартиры. В одной проживаем, другую сдаем. Задумались о расширении этого бизнеса, хотим купить с использованием ипотечного кредита еще одну квартиру для сдачи. Засчитает ли банк существующие доходы от аренды при расчете моей платежеспособности?
Ответ в общем оказался положительным, но с некоторыми оговорками. Во-первых, как напоминает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп», банку необходимо предъявить договор аренды. Во-вторых, - приготовиться к кое-каким нюансам.
«В нашем банке возможно рассмотрение дохода от аренды, но есть определенные правила и ограничения, - говорит Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка. – Во-первых, зачесть банк может не более 50% дохода от аренды. Во-вторых, арендные отношения должны быть зафиксированы и зарегистрированы (не менее полутора лет). В-третьих, квартира, которая сдается в наем, должна быть в собственности не менее 2 лет (это исключает претензии третьих лиц, то есть утрату титула, а также позволяет отследить историю и стабильность получения дохода от сдачи этой квартиры). Еще правило: у физических лиц, работающих по найму, арендный доход не может быть единственным. На индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса это требование не распространяется, так как сдача квартир в аренду может быть их основным бизнесом».
От себя автор может добавить, что перечисленные ограничения касаются только одного конкретного банка. В других будет иначе – но не принципиально: какие-то условия все равно будут выдвинуты. Так что практическая рекомендация тут в высшей степени банальна: надо обратиться в банк (тот, где вы собираетесь взять кредит) и спросить, как они относятся к подобным доходам?
Интересовал автора письма и такой вопрос: можно ли включить в доходы те деньги, которые он собирается получать от аренды покупаемой квартиры? С этим ясности больше – нельзя! «Такие номера в банке не пройдут, - выражает это всеобщее мнение Владимир Лопатин, председатель совета директоров ООО «ВСК-Ипотека», вице-президент страхового дома «ВСК». – Учитываются только те доходы, которые имеют реальную историю».
Замена залога
Приобрели квартиру в новостройке. Когда покупали, честно говоря, не особенно вникали в детали. Застройщик сказал, что объект одобрен банком, и мы радостно купили. Сейчас смотрим: проценты по кредиту высоковаты. И снизить их банк обещает только тогда, когда новостройка будет готова, мы получим свидетельство о собственности и т.п. Но у нас уже есть квартира – та, в которой живем сегодня. Можно ли поменять предмет залога – с нынешней неготовой (без права собственности) квартиры на уже имеющуюся?
Ответы показались обозревателю «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» любопытными. В рамках данного кредитного договора сделать ничего нельзя. «Целью вашего кредита является покупка определенного объекта, - отмечает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка. – Как правило, замена объекта возможна только в случае утраты имеющегося объекта». С другой стороны, никто не запрещает заемщику получить новый кредит и погасить им старый – в профессиональной среде эта операция называется рефинансированием. Правда, итоговая выгодность всей этой процедуры все равно оказывается под сомнением. «Смысла в таком переводе, пожалуй, нет никакого, - считает Ольга Докучаева (Росбанк). – Дело в том, что ставки по программам ипотеки под залог другой недвижимости, как правило, выше, чем по стандартным программам, когда в залог идет приобретаемая недвижимость. Так что заемщику в любом случае выгоднее дождаться оформления права собственности на квартиру, чем переводить залог на уже имеющуюся в собственности». «Финансовую выгодность рефинансирования просчитать невозможно, - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Для этого нужно знать конкретную информацию об условиях кредита».
Возврат страховки
В апреле купил квартиру по ипотеке. Тогда же оформил на нее комплексное ипотечное страхование – сроком на год, т.е. до апреля 2013 года. Сейчас досрочно кредит погасил (продал другую принадлежащую мне площадь), с банком полностью рассчитался по кредиту. Не могу ли я получить назад часть тех денег, которые заплатил страховой компании, – ведь более полугода я фактически не буду пользоваться страховкой?
Опрошенные нами эксперты сошлись на том, что – скорее всего – автор письма имеет право на возврат этих денег. «Скорее всего» - это потому, что закон жестко этот вопрос не регулирует, все остается на усмотрение сторон – иными словами, на формулировки договора. «Условия досрочного прекращения договора страхования и, соответственно, право страхователя на возврат части страховой премии должно быть предусмотрено договором комплексного ипотечного страхования, - говорит Любовь Кононенко, начальник управления страхования имущества физических лиц и ипотечного страхования страховой компании «Согласие». – В большинстве случаев страховые компании возвращают страхователю часть страховой премии за неистекший период действия договора за вычетом своих расходов на ведение дела. Для расторжения договора страхования необходимо приехать в страховую компанию, написать заявление и предъявить справку из банка о досрочном погашении кредита».
Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование», обращает внимание на ст. 958 ГК РФ (она так и называется – «Досрочное прекращение договора страхования»). В п.1 перечислены случаи, в которых страховая премия подлежит безусловному возврату, но в череде этих случаев ничего похожего на нашу ситуацию нет. А вот когда договор расторгается по иным обстоятельствам, то – формулировка из закона – «уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное». Одним словом, мы снова возвращаемся к тому, что надо смотреть в договор.
А Илья Метелкин, руководитель департамента развития и поддержки партнерских продаж компании РОСГОССТРАХ, отмечает, что после выплаты кредита риски, от которых защищает договор комплексного ипотечного страхования, никуда не деваются. Так что страхование имеет смысл сохранить – только выгодоприобретателем по нему теперь будет не банк, а сам собственник квартиры.
От себя автор может добавить, что отношение к этому совету зависит от того, как заемщик вообще воспринимает страхование. Если смотреть на него как на необходимый и полезный инструмент – отчего ж не стать выгодоприобретателем? Если же расценивать исключительно как побор, который банки навязывают (а такая точка зрения существует) – тогда лучше получить наличные, и побыстрее…
Менять ли документы?
Заканчиваю выплаты по кредиту. После того как рассчитаюсь с банком, собираюсь эту недвижимость продавать. Я так понимаю, что в новом свидетельстве о собственности (которое без обременения) будет стоять новая дата. Не с нее ли будут налоговые органы исчислять срок владения мною квартиры? Если я стану ее продавать – не придется ли мне платить 13-процентный подоходный налог?
Спешим успокоить: не придется. «Установленное Налоговым кодексом РФ освобождение от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, находившейся в собственности более трех лет, применяется с момента возникновения (регистрации) права собственности независимо от наличия/отсутствия обременения», - говорит Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. Изъясняясь иначе, срок отсчитывается от того момента, когда вы приобрели квартиру, а не от даты выдачи нового свидетельства о собственности. У вас есть на этот счет абсолютно надежное доказательство – договор купли-продажи. В случае возникновения каких-то недоразумений можно взять выписку из ЕГРП.
Так может быть, вообще не менять свидетельство? В принципе, это возможно – если вы не настолько нервный человек, чтобы вас смущала запись «ипотека в силу закона». А если вы захотите обременение снять – то тогда старое свидетельство у вас заберут и дадут новое…
Ипотека у моря
Живу в Москве. Хочу купить квартиру в Геленджике. Есть ли программы ипотечного кредитования таких проектов – с учетом того, что плательщик по кредиту живет в другом городе? И какими тут будут условия ипотеки?
Подобных программ, заверили наши эксперты, множество. Банк, работающий в Геленджике и кредитующий строящуюся там недвижимость, охотно даст деньги клиенту-москвичу (разумеется, при условии соответствия последнего требованиям к заемщику – уровень дохода, стаж, размер первоначального взноса и т.п.). Так что никакой «региональной дискриминации» не будет.
Но несколько нюансов все-таки имеется. Если у банка есть филиал в городе, где вы проживаете – документы на получение кредита можно сдать туда. «Но на сделку, - обращает внимание Ольга Докучаева (Росбанк), - все равно придется ехать в Геленджик, потому что документы на регистрацию сделки нужно подать именно по месту нахождения предмета залога». Еще важный аспект – кредит будет выдан в Геленджике и обслуживаться будет там же. Это означает, что ежемесячные платежи при погашении кредита будут вноситься на счет филиала в Геленджике, т.е. при взносе ежемесячных платежей безналичным способом, это будет необходимо делать за 2-3 дня до даты платежа.
Ипотека на торги
Нашел интересную квартиру. Ее специфика – она изъята банком у физических лиц за невыплату кредита. Банк собирается продавать ее через публичные торги. Проблема в том, что для ее приобретения мне не хватает денег, и я хочу взять для этого ипотечный кредит.
Хотя ситуация для нашего рынка, прямо скажем, нетипичная – все же интересно. Ответы экспертов www.metrinfo.ru огорчили: провернуть такую операцию вряд ли получится. Как раз из-за нетипичности, неотработанности всех механизмов.
«Вопрос в сроках, - говорит Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). – Публичные торги залоговым имуществом проводятся «под молоток». Стало быть, в момент их проведения у покупателя в лучшем случае будет на руках абстрактное решение банка о готовности выдать ему (покупателю) некую сумму денег на приобретение объекта вторичной жилой недвижимости. Но до сделки должно быть еще и второе решение (оно же окончательное), которое принимается банком на основании документов по объекту. Скорее всего, получить такие документы клиент сможет только по окончании торгов, когда и если он будет признан победителем. И если банк в этот момент что-то не устроит, то клиент лишится залога, внесенного им при регистрации на торгах. А это ни много ни мало 5% от стартовой цены объекта. То есть риски здесь имеются».
Что же делать? Можно обратиться в тот самый банк, который и обратил взыскание на интересующий объект. «Он заинтересован в том, чтобы квартира была продана как можно быстрее, - напоминает Ольга Докучаева (Росбанк). – К тому же многие банки имеют специальные льготные программы кредитования для приобретения объектов, которые находятся у них в залоге или в собственности». Если же такой путь по каким-то причинам невозможен, то единственный вариант поучаствовать в торгах – это предварительно получить какой-то другой кредит (нецелевой, под залог имеющейся недвижимости и т.п.). Но тут будут все недостатки подобных займов – в первую очередь повышенные проценты.