«Ипотечные истории» - традиционная для нашего журнала рубрика, в которой мы берем реальные ситуации и просим прокомментировать их специалистов рынка. В сегодняшней подборке нам показались примечательными несколько моментов. И «расширение» ипотеки: о кредитах на жилье сегодня думают и возвратившиеся из декрета мамочки, и люди с судимостью, и иностранцы… И то обстоятельство, что потенциальные покупатели (они же заемщики) проявляют иногда меньше здравомыслия, чем банки…
Ипотека после декрета
Два месяца назад вышла из декретного отпуска. Вернулась на прежнее место работы, все хорошо. Сейчас задумалась о получении ипотечного кредита.
Вопрос, интересующий автора письма, – может ли она уже сейчас подавать заявку на кредит или стоит подождать некоторое время – чтобы стаж работы (после выхода из декрета) был посолиднее? Как мы поняли из ответов наших экспертов, каких-то жестких, установленных законодательно правил на сей счет нет – каждый банк руководствуется здесь своим собственным регламентом. Соответственно, разделились и мнения о том, имеет ли смысл подавать заявку сейчас. «Чтобы банк рассмотрел заявку, должно пройти не менее четырех месяцев начислений дохода, - сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Это минимум, существующий только у некоторых банков, а для более широкого круга банков требуется, чтобы начисления были в течение шести месяцев». «У многих банков весьма гибкая система анализа платежеспособности заемщиков, - не согласна Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка. – В данном случае заявку на кредит подавать можно и нужно, а банк при рассмотрении может запросить несколько больший комплект документов. К примеру, добавить копии приказов об установлении размера заработной платы, трудового договора и т.п., что позволит увидеть текущий уровень дохода заемщика».
Есть, правда, одно неприятное обстоятельство. Дело в том, что большинство банков рассчитывают доход заемщиков за последние шесть месяцев. Увидев справку с данными о зарплате за два месяца, банковский клерк вполне может разделить ее на шесть – т.е. посчитает, что зарплата в три раза меньше реальной. Кредит не дадут, к тому же в Бюро кредитных историй отправится информация о том, что такая-то гражданка обращалась за кредитом и не получила его – т.е. на ровном месте будет получено пятно на кредитной истории. Оно вам надо?
В общем, на взгляд автора этих строк, здесь явно не тот случай, чтобы пороть горячку. Несколько месяцев – не великий срок, можно и потерпеть. Заодно и поймете, так ли все хорошо на вашей старой-новой работе…
Не помешает ли судимость?
Хотим с мужем взять ипотеку. Все цифры (доходы, первоначальный взнос, стоимость недвижимости) позволяют. Но у мужа есть судимость…
Понятно, судимость – это не очень красящий человека штрих, но – к сожалению – не такой уж редкий. Заключенных в стране около 700 тысяч (в прежние годы, кстати, было больше – доходило до почти миллиона), а с учетом тех, кто уже отбыл наказание, итоговая цифра оказывается в несколько миллионов. И многие из этих людей стараются вернуться к нормальной жизни – в том числе и получить ипотеку. Является ли судимость полностью запрещающим фактором?
Однозначного ответа снова нет. «Наличие судимости не является стоп-фактором для ипотечного кредита, - говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». – Но поскольку решения принимаются банком по результатам закрытого андеррайтинга, сложно сказать, каков будет ответ в каждом конкретном случае».
Как всегда в подобных случаях, главными становятся детали и нюансы. «Если потенциальный заемщик был судим за мошенничество или убийство, вероятнее всего, ему будет отказано в предоставлении ипотечного кредита, - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если судимость была не одна, также будет отказано: банки не будут рисковать. С другой стороны, если человек судим давно и за незначительное правонарушение (драка), и при этом последний год работает в крупной компании на хорошей должности и имеет семью, вряд ли старая судимость станет фактором отказа».
Эксперт добавляет, что, хотя судимость однозначно является минусом для заемщика, не стоит ее скрывать при подаче заявки, даже если этого пункта нет в анкете: молчание может выглядеть как сокрытие личной информации.
«В нашем банке судимость за мошенничество не имеет срока давности, - подтверждает Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка. – Другие статьи имеют разные факторы обеления: срок давности, кредитная история после судимости, трудовой статус, имущественный статус, первоначальный взнос».
Снижение процентов
В банке, где я взял ипотечный кредит, ставки разнятся: если у заемщика есть меньше половины стоимости квартиры, процент один. Если собственных средств больше – ставка снижается на 1%. Я брал 80% от стоимости, но выплачиваю кредит уже два года. Сделал крупное внеочередное внесение средств (продал доставшуюся по наследству дачу) – и теперь сумма моего кредита меньше половины стоимости квартиры.
Автора письма интересует, вправе ли он рассчитывать на снижение процентной ставки – на том основании, что его кредит теперь меньше 50% стоимости квартиры? Ответ, к сожалению, отрицательный – все условия зафиксированы в кредитном договоре. «Если в этом документе предусмотрено снижение ставки и прописаны условия ее снижения, то заемщик может рассчитывать на выполнение этого условия, - считает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. – Но, как правило, в кредитном договоре такой возможности не предусмотрено». «Банк скажет: кредитный договор подписан, изменению не подлежит», - лаконично формулирует ту же мысль Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP.
В качестве утешения для автора письма можно сказать, что выход для него есть. «Можно перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке», - сообщили нам эксперты компании «Домус финанс».
Использование маткапитала
За то время, пока мы выплачиваем ипотечный кредит, у нас родился второй ребенок. Хотим причитающийся нам материнский капитал использовать для уменьшения нашего долга.
Интересующие вопросы тут такого технического характера – как все организовать? «Заемщик, желающий погасить кредит материнским капиталом, должен известить банк, - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Банк предоставит справку о сумме остатка долга и процентах, а также правоустанавливающий документ – кредитный договор. В отделении Пенсионного фонда заемщик пишет заявление в установленной форме об использовании средств материнского капитала. Вместе с заявлением в Пенсионный фонд подается пакет документов: документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, сертификат на материнский капитал, кредитный договор, справка от банка о сумме оставшегося долга. Если в числе собственников приобретенной по ипотеке квартиры отсутствует кто-то из членов семьи (включая детей), то заемщик должен представить заверенное у нотариуса письменное обязательство оформить приобретенное жилье в общую долевую собственность с указанием конкретных долей в течение шести месяцев после погашения ипотеки».
Важный вопрос – сроки: чем быстрее дело будет рассмотрено, тем раньше у заемщика произойдет списание части долга и – соответственно – уменьшение ежемесячных платежей. «Пенсионный фонд в течение двух месяцев перечисляет деньги на ссудный счет заемщика», - уверяет Лариса Сулацкая, управляющий филиала «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС». Правда, другие эксперты называли иные сроки – до шести месяцев.
Квартиру – в единоличную собственность
Купили квартиру в ипотеку. При подписании документов не обратили внимания, что все оказалось оформлено в совместную собственность. Но первоначальный взнос принадлежал только одному из супругов (деньги дали его родители), гасить будут тоже из его доходов…
В принципе, такой вопрос (режим владения собственности людьми, состоящими в браке) решается при помощи брачных договоров. Заключить его можно как в отношении только приобретаемого имущества, так и того, что уже находится в собственности. Однако в данной ситуации есть осложняющий момент: все манипуляции с квартирой, являющейся предметом залога, возможны только с согласия залогодержателя, т.е. банка.
Опрошенные нами эксперты вероятность того, что подобное согласие будет получено, оценили достаточно высоко. «Клиентоориентированность сегодня является одним из важных конкурентных преимуществ, - отмечает Ирина Ступаева (Нордеа Банк). – Многие банки дадут согласие на такую операцию: кто-то бесплатно, кто-то за комиссию». «Банк, скорее всего, согласится и удовлетворит желание заемщика на основании предоставленного брачного договора, - считает и Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Будет заключено дополнительное соглашение к договору купли продажи и к кредитному договору».
Правда, Дина Орлова («Банки.ру») обращает внимание на еще один важный аспект: тому из супругов, кто решил стать единоличным заемщиком, надо будет доказать свою платежеспособность и возможность выплачивать ежемесячные платежи самостоятельно, без помощи супруги(а).
«Дурка» - помеха?
Хотим купить квартиру. Сейчас у нее три собственника, и один из них состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Не является ли это обстоятельство помехой, и найдутся ли банки и страховые компании, которые согласятся одобрить подобный объект залога?
Любопытная постановка вопроса: автор письма горячо желает приобрести именно эту квартиру, и главной проблемой ему кажется необходимость убедить банк и страховую. А вот на наш взгляд, думать тут надо о другом: зачем вообще покупать такую квартиру? Опрошенные нами эксперты нас поддержали. «Банки и страховые компании, возможно, и найдутся, - замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Только вот в СМИ периодически всплывают истории с судами по таким квартирам и признанием сделок недействительными. Как правило, такие сделки были совершены заранее со злым умыслом». Вывод эксперта: не советуем приобретать такую квартиру в принципе, тем более по ипотеке. «Мы рекомендуем найти другой объект недвижимости, без таких рисков», - полностью поддерживает Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС».
Ипотека иностранцу
Я гражданин Украины. В России нахожусь легально, официально работаю. Уже имею вид на жительство, подал документы на гражданство. Хочу купить квартиру в ипотеку. Отсутствие гражданства – это помеха для получения ипотеки?
Ответ оказывается похожим на тот, что был на вопрос с судимостью. Формально кредитовать иностранцев не запрещено, и каждый банк решает эту проблему самостоятельно. «Для банков принципиальный момент – не гражданство, а официальное трудоустройство, - говорит Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». – Если у человека есть вид на жительство, регистрация и официальная работа с подтвержденным доходом, никаких сложностей при оформлении кредита быть не должно». Эксперт добавляет, что сделок с покупателями, не являющимися гражданами РФ, происходит до 5% от общего количества – и в основном это граждане Украины, Белоруссии, Казахстана. И случаев отказа в предоставлении кредита по причине отсутствия российского гражданства таким покупателям не встречалось.
«На практике займы иностранным гражданам практически не выдаются: слишком велик риск невозврата, - возражают эксперты компании «Домус финанс». – Шансы увеличатся, если попросить кредит под залог имеющегося недвижимого имущества или привлечь поручителя – работодателя или гражданина России».