Ипотека: ставки немного снизились, банки стали ласковее к заемщикам и лояльнее к новостройкам. Эксперты размышляют об основных тенденциях рынка

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Без ипотеки сегодня никуда. Большинство покупателей в демократичном сегменте рынка покупают жилье с помощью кредитов. Ну а что делать, если семье позарез необходимы дополнительные квадратные метры? Приходится брать в долг у банков. Банки же в последнее время привлекали заемщиков разными способами: хоть чуть-чуть, но уменьшали процентные ставки, открывали новые кредитные продукты и корректировали свои требования к потенциальным должникам.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил сделать обзор основных тенденций ипотечного рынка и понять, что его ждет в ближайшем будущем.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: СтартСК
ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 кв.м от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб Узнать телефон

Ипотечные рекорды: каждая 4-я сделка заключалась с помощью кредита
В 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г.: «Было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1 354 млрд руб., что превышает уровень 2012 года - в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза в денежном. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности, зарегистрированное в сделках с жильем в прошлом году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения с 2005 года», - сообщает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК.

Рост спроса на ипотечные кредиты отметили и другие эксперты. «В нашей компании количество ипотечных сделок увеличилось в 1,3 раза и составило в среднем 44% от числа всех сделок, а в 2012 году доля покупок жилья с привлечением заемных средств составляла в среднем 33%», - рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Высокая востребованность ипотеки наблюдалась и на загородном рынке недвижимости: «По итогам 2013 года примерно 30-40% сделок проводилось с участием банковских займов. Наибольшее число таких продаж, а также продаж в рассрочку наблюдалось в сегменте таунхаусов — около 90% от общего числа. Коттеджи в ипотеку или рассрочку покупал примерно каждый пятый покупатель, а участки без подряда — каждый второй клиент», - говорит Ксения Кастова, эксперт по загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Однако в разных сегментах рынка недвижимости доля ипотечных сделок была разной. Более всего ипотека пользовалась спросом в экономклассе: как сообщает Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса «ЛОКО-Банка», в этом сегменте с привлечением заемных средств было приобретено 65% жилья. «На некоторых объектах экономкласса доля ипотечных сделок достигала 50-70% от общего количества», - подтверждает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Но в бизнес-классе, а также в набирающем сейчас популярность сегменте апартаментов доля ипотечных покупок составила около 20%. Такой же показатель отмечался и в премиальном сегменте, что, впрочем, традиционно: «Элитный рынок ипотеки – самый консервативный. Количество кредитных покупок здесь составляет не более 20%, а в банки обращаются, как правило, только клиенты, которым неудобно выводить средства из бизнеса», - объясняет Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Озвученные экспертами цифры на фоне общего замедления экономического роста в стране выглядят весьма оптимистично, но ложка дегтя здесь все-таки есть. Во-первых, темпы прироста ипотечного кредитования по отношению к 2012 году все-таки снизились: если сравнивать показатели в денежном выражении, то в 2012 г. доля ипотечных сделок выросла примерно на 40%, а в 2013 г. – лишь на 30%. «И если в 2012 г. совокупный ипотечный кредитный портфель вырос на 35%, то в 2013 г. – только на 32,6%», - сообщает Ирина Дзюба («ЛОКО-Банк»). Во-вторых, спрос на кредиты был неравномерным, в начале прошлого года кредиты брали довольно неохотно, так как ставки оставались сравнительно высокими (во второй половине в 2012 г. они повышались): «Если к концу года при покупке квартиры кредит использовал каждый второй покупатель, то в начале года с использованием ипотеки проводилось порядка 33% сделок», - сообщает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». И спрос на кредиты начал расти только тогда, когда ставки немного скорректировались вниз - с марта 2013 г. Это стало основным драйвером роста. Кроме того, как объясняет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка, росту поспособствовало усиление неценовой конкуренции среди банков: на рынок выходили новые игроки, а основные ипотечные банки упрощали условия кредитования. Плюс в конце года активность ипотечных заемщиков увеличивалась, «благодаря» отзыву лицензии у 26 банков, несколько подорвавшему доверие к депозитам, и кризисным ожиданиям. «Именно в конце прошлого года мы наблюдали значительный рост спроса на ипотечные кредиты, резкое увеличение числа обращений и кредитных заявок, что даже привело к увеличению штата сотрудников», - замечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Пытаясь сохранить накопления и опасаясь за их дальнейшую судьбу, многие пожелали приобрести жилье, пусть даже и с привлечением кредита. Тем более что ставки этому способствовали.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Фили-Девелопмент
ЖК "Фили Град" Выдаём ключи! Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Паркинг Узнать телефон

Умеренное снижение ставок
«Хотя в начале 2013 года ставки динамично росли и по итогам марта достигли значения 12,9% (максимального за прошлый год. – От ред.), в дальнейшем наблюдалась тенденция к их уменьшению, пик которого пришелся на ноябрь-декабрь, когда проценты по ипотеке снизились до 12,1%», - рассказывает Михаил Гольдберг (АИЖК). Конечно, с такими значениями нельзя говорить о падении ставок, тем более что в большинстве своем проценты уменьшались не по стандартным программам, а в рамках различных акций и специальных предложений – для молодых семей, для зарплатных клиентов, для тех, кто берет ипотеку на определенные объекты и на короткий срок и т.п. Но при этом, как отмечает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», акционных программ (со ставкой в 11,5 - 12,5% годовых) на рынке было довольно много.

«Первым банком, который пошел на снижение процентов в 2013 г., стал Сбербанк, он сократил ставку на 1 п.п., 1 марта запустив акцию «12-12-12», по условиям которой можно было получить кредит на срок до 12 лет под 12% годовых независимо от формы реализации и стадии готовности объекта (ставка была одинаковой до и после регистрации прав собственности на жилье) при первоначальном взносе от 12%, – рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Потом (с 15 марта 2013 г.) снизил ставки на 0,5 п.п. банк «Возрождение», он запустил акцию «11-13-15». По ее условиям минимальный первоначальный взнос составлял 11%, максимальный срок кредитования -15 лет, а ставка составляет - 13% до и после регистрации права собственности на жилье. Причем позже условия кредитования в рамках данной программы стали еще лучше. Изменения коснулись первоначального взноса, который снизился до 10%, и срока кредитования, который был изменен на 25 лет. В итоге получилась акция «10-13-25», которая действует и по сей день, как и акция Сбербанка».

Эти программы всколыхнули начавший было падать спрос на ипотеку, и вскоре примеру первопроходцев последовали другие банки. «Например, у Газпромбанка появилась программа «14-13-12», у Металлинвестбанка – «Всегда 12», у банка «Балтика» - «Лови момент», - рассказывает Алексей Новиков (Est-a-Tet). Специальные программы предлагали также ВТБ24/Банк Москвы, Росевробанк, Московское ипотечное агентство, банк «Дельтакредит» и т.д. «Так, банк «Дельтакредит» снизил ставку по продукту «DeltaЭконом5» в рублях до 9,99% для клиентов, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ, вносящих первоначальный взнос не менее 50% и оформляющих кредит на срок до 7 лет. А ВТБ24 с 7 октября 2013 г. снизил ставки для сотрудников зарплатных клиентов банка, а также в новостройке после завершения ее строительства и оформления права собственности на застройщика - до 11,5%», - сообщает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting. Еще раз порадовал потенциальных ипотечников и Сбербанк, который с 1 июня 2013 года снизил ставки по программе для молодых семей - до 2,5 п.п. в зависимости от числа несовершеннолетних детей. «Плюс агрессивную политику по снижению вели новые банки, стремящиеся нарастить портфель клиентов за счет низких ставок», - отмечает Ирина Дзюба («ЛОКО-Банк»).

«В итоге по результатам прошлого года средняя ставка составила 12,4%, что ощутимо ниже прогнозов, которые делались в начале 2013-го, когда многие эксперты предполагали, что проценты по ипотеке будут держаться на уровне 13 - 13,5%», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. И это поддерживало спрос на кредиты на высоком уровне.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Золотая Звезда
ЖК "Золотая звезда" Акция «Бери выше» - скидка 5% на видовые квартиры! Ключи на руки за полцены! Кол-во квартир ограничено! м.Шоссе Энтузиастов 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Узнать телефон

Ипотека на новостройки и апартаменты
Также росту ипотечного рынка способствовало смягчение условий кредитования по первичному жилью: «Долгое время приобрести квартиру в новостройке с ипотекой можно было только на высокой степени готовности объекта, но банки снова начали кредитовать и начальный этап. При этом более привлекательными стали и сами условия: как процентные ставки, так и размер первоначального взноса приблизились к показателям вторичного рынка. Были случаи, когда условия по кредиту на новостройку оказывались даже выгоднее условий на вторичное жилье», - рассказывает Галина Гараева («Континент»). И кроме того, во второй половине 2013 г. все новостройки стали доступны военным: военная ипотека распространилась на строящиеся объекты.

Вместе с этим расширился перечень объектов, аккредитованных в банках: «Относительно стабильная ситуация в стране создавала условия для планомерного развития рынка недвижимости. Высокий спрос на объекты позволял некоторым застройщикам погашать взятые у банков кредиты раньше, это способствовало росту доверия. Поэтому требования и условия ипотеки по объектам такого девелопера значительно смягчались, и одной из основных тенденций рынка ипотечного кредитования в 2013 году стала либерализация требований банков по аккредитации новостроек», - говорит Сабина Хамитова («Домус финанс»). Кредитные учреждения рассматривали документы застройщика в скан-копиях, а сами заказывали выписки из реестров ЕГРЮЛ и ЕГРП или принимают их в электронном виде.

«А еще в 2013 году многие банки установили одинаковые ставки как на период до государственной регистрации права собственности на объект, так и после нее», - сообщает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». К такому решению пришли, например, Сбербанк РФ, ВТБ24/Банк Москвы, СМП банк, банки «Возрождение» и «Зенит». В основном это стало возможным только в рамках специальных акций, но многие из них были продлены, и данный тренд сохранялся в течение всего года и, очевидно, останется и в 2014 г.

В итоге доля выдачи ипотеки на новостройки, как сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», выросла весьма существенно: с 45% до 85% в сегменте эконом и с 30% до 50% в сегменте бизнес. По данным же Ирины Дзюба («ЛОКО-Банк»), в экономклассе доля ипотеки на новостройки с 30% в начале 2013 г. года увеличилась до 75% к концу года. «А в целом доля ипотеки в реализации нового жилья доходит до 40%, по некоторым объектам ипотечные сделки составляют более 50% и достигают 70-80% объема продаж. У многих крупных игроков доля новостроек превышает 30% ипотечного бизнеса, а у некоторых банков она приближается к 50%», - рассказывает Михаил Гольдберг (АИЖК).

В 2013 году помимо ипотеки на новостройки развивалось и кредитование на покупку апартаментов. Еще в начале года этот вид недвижимости с помощью ипотеки купить было невозможно - банки не предлагали такую услугу. «Существовали только кредиты на покупку нежилых помещений, предназначенных для проживания (т.е. апартаментов), на вторичном рынке для физических и юридических лиц. И ставки по этому продукту были очень высокими – от 14% до 18% годовых, что делало их совершенно непривлекательными для граждан», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Плюс можно было взять потребительский кредит под такие же высокие проценты. «Но в середине года, оценив потенциал рынка апартаментов и его доходность, банки стали выводить на рынок специальные ипотечные продукты для приобретения апартаментов», - рассказывает Ирина Дзюба («ЛОКО-Банк»). Более того, к концу прошлого года ставки по таким программам снизились - с 13-14% до 12, а то и до 11,5%, как в «ЛОКО-банке», что сделало их практически сопоставимыми с кредитами на покупку квартир, да и число банков, готовых кредитовать приобретение апартаментов, увеличилось.

«На сегодня среди них ВТБ24/Банк Москвы, банки «Зенит», «Возрождение», «Росевробанк», «Балтика», Московское ипотечное агентство и др. Приобрести апартаменты по ипотеке можно по ставкам от 12% на стадии строительства и от 12,5% после оформления права собственности, минимальный первоначальный взнос - 10% от стоимости недвижимости, а срок кредитования - до 30 лет», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм Парк
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей! Узнать телефон

Банки стали лояльнее
Прошлый год, по мнению Михаила Гольдберга (АИЖК), можно охарактеризовать как период обострения конкурентной борьбы между участниками ипотечного рынка: «Часть игроков рынка пошла на ослабление требований к заемщикам, снижение минимального размера первоначального взноса (в том числе до нулевого), увеличение максимальной суммы кредита и расширение ассортимента кредитуемых объектов».

Например, сегодня практически все банки не требуют от клиентов справки 2-НДФЛ и готовы рассмотреть неофициальные доходы, указанные по специальной форме. Но справедливости ради надо отметить, что вместе с этим увеличилось число заемщиков с «белыми» зарплатами: «Если еще пару лет назад таких клиентов было всего около 10%, то в конце 2013 года каждый второй покупатель предоставлял справки 2-НДФЛ», - утверждает Ксения Кастова («ИНКОМ-Недвижимость»). Но если такой справки все-таки не было, ипотеку можно было взять без проблем. К выдаче кредитов заемщикам с «серым» доходом пришла даже такая консервативная организация, как АИЖК: «Теперь банки, работающие по стандартам АИЖК, в качестве подтверждения дохода могут принимать не только справки по форме 2-НДФЛ. Такая возможность предусмотрена программой «Альтернативный документ», - рассказывает Дина Орлова (ИА «Банки.ру»), - а также в АИЖК появилась программа «Ипотека для граждан, не являющихся налоговыми резидентами РФ», по которой заявка на ипотечный кредит может быть одобрена и нерезиденту».

И если раньше при подтверждении дохода по форме банка проценты по кредиту повышалась, то сейчас это совсем не обязательно: «Например, у нас в банке действуют одинаковые ставки, и не только для физических лиц, но и для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса», - рассказывает Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС». К тому же многие банки ослабили ограничения по возрасту, месту и стажу работы и т.п.

«И все бОльшие обороты набирали программы кредитования по 1 или 2 документам, ускорялся процесс принятия решения по кредиту и по залогу», - утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). Причем если раньше при оформлении кредита лишь по одному документу ставка возрастала, то в 2013 г. она могла и не изменяться, правда, такое встречалось скорее в рамках специальных акций, а не обычных программ. А вот специальные вычеты по ставкам как раз применимы к стандартным продуктам. В 2013 г. таких вычетов стало больше: многие банки готовы снижать ставки молодым семьям, зарплатным и постоянным клиентам, сотрудникам крупных корпораций и т.п., причем скидка может составлять 0,5 - 1 п.п.

«Например, банк Уралсиб разработал программу «Ипотека для родителей», по которой можно получить вычет 0,5 п.п. за каждого ребенка. А АИЖК предлагает такой же вычет для сотрудников социально ответственных компаний», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Ради привлечения клиентов были вновь запущены и продукты с нулевым первоначальным взносом, например, в «Инвестторгбанке». Но, правда, тут без повышения процентов не обошлось: отсутствие первоначального взноса компенсируется ставкой в 16,2% годовых.

Но не ставками едиными живы потенциальные заемщики, поэтому банки придумывали и другие способы стимулирования: «У наших клиентов появилась возможность определять (выбирать) дату погашения ежемесячного платежа», - рассказывает Лилия Чечельницкая (филиал «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС»).

Эксперты обрисовали нам картину успехов ипотеки за прошлый год. Об ипотечных прогнозах портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы в ближайших выпусках портала.