Самый близкий к рынку недвижимости банковский продукт – это, понятно, ипотека. Ипотечные кредиты и объекты real estate – это такие «близнецы-братья», всегда находящиеся рядом. Но существует (если продолжить семейные аналогии) и «родня» более дальняя – потребительские кредиты. Чаще всего они берутся на другие цели. Но в отдельных случаях данный вид кредитования используется для решения проблем, связанных именно с недвижимостью, - на ремонт, покупку земельного участка, строительство дачи, доплату при смене квартиры.
Чем такие кредиты лучше и хуже обычных ипотечных, как и когда ими можно пользоваться, что нового происходит в регулирующих данный рынок законах – со всеми этими вопросами мы и постарались разобраться.
Парный портрет
Чем отличаются друг от друга ипотечные и потребительские кредиты? Очевидный ответ: в наличии залога. «Ипотека по определению предусматривает залог недвижимости, а вот потребительский кредит в большинстве случаев является беззалоговым, - разъяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Даже в тех случаях, когда речь идет о допобеспечении, залогом может быть все что угодно, кроме объектов недвижимости».
Каким образом эти требования (с залогом, без залога) отражаются на получателях кредита? Самым прямым. Отсутствие обеспечения банки считают повышенным риском – и, соответственно, компенсируют его увеличением процентов. «Средняя стоимость потребительского кредита находится на уровне 19-21% в рублях, тогда как при ипотеке можно рассчитывать на 12-13% годовых, - отмечает Андрей Владыкин. – По срокам потребительский кредит также проигрывает: тут счет идет на несколько лет, максимум 5-7, тогда как ипотека возможна на период до 50 лет. Соответственно, благодаря более долгим срокам будут и более комфортными ежемесячные платежи. И еще одно ограничение «потреба» – размер выдаваемой суммы, который обычно не превышает 1,5 - 3 млн руб.».
Перечисленные в предыдущем абзаце тезисы полностью подтвердили и другие опрошенные нами эксперты. «По нашим данным, на сегодня средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составляет порядка 12,2 - 12,4%, а по потребительским 22-24% годовых, - говорит Илья Иванов, начальник отдела проведения ипотечных сделок департамента ипотечного бизнеса АКБ «РосЕвроБанк». – Чаще всего ипотечные кредиты берутся нашими гражданами на 15-20 лет, а потребительские – на 3-5».
Среди неспециалистов распространено убеждение, что ипотечные кредиты банки выдают после серьезной проверки клиентов (андеррайтинг), а потребительские - «просто так». Это не то чтобы совсем неверно – просто тут есть нюансы. «Нормальный» потребкредит (с теми процентами, которые были названы выше) вам выдадут лишь после проверки кредитной истории и платежеспособности. А предложения «всем и за пять минут» выдают, как правило, не банки, а микрофинансовые организации. И на условиях совершенно драконовских: тут могут и быть и 10-15% (но не в год, а в месяц), и под 1 - 1,5% в день.
Но вернемся к сравнению кредитов – ипотечных и «нормальных» потребительских. По нашей просьбе Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», провела сравнительный расчет. Например, мы хотим купить квартиру за 2 млн руб. (дело происходит не в Москве, а в регионе – там такие цены в порядке вещей), из которых у нас есть 1 млн. Соответственно, нужен миллион в долг. Предположим, что оба кредита (и ипотечный, и потребительский) нам удалось взять на срок в 10 лет.
В случае с ипотекой ставка составит 12% годовых. Ежемесячные платежи – 15 тыс. руб. Всего мы заплатим банку 1,72 млн руб., т.е. переплата составит 720 тыс. руб. Еще предстоят дополнительные расходы (оценка квартиры, страховка, нотариальное оформление) – в целом в районе 80 тыс. руб. Теперь потребкредит. Ставка в 18% годовых выльется в ежемесячные платежи в 18 тыс. руб. Переплата в результате составит 1,15 млн руб. «Из примера видно, что, даже учитывая дополнительные расходы, ипотечный кредит однозначно для заемщика выгоднее», - подводит итог Софья Лебедева. От себя автор тут может добавить, что потребкредит на 10 лет – это все-таки редкость. Если же брать меньшие сроки, то ежемесячные платежи составят и 22 тыс., и 25. Итоговая переплата окажется меньше (вы же платите не 10 лет, а пять) – вопрос исключительно в том, выдержит ли ваш семейный бюджет такие нагрузки?
Другие варианты, больше подходящие вам, вы можете просчитать на нашем ипотечном калькуляторе.
Иногда можно…
Несмотря на «антирекламу» потребительских кредитов, проведенную в предыдущей главе, опрошенные нами эксперты сказали, что в некоторых случаях брать их имеет смысл. «Такой шаг обоснован, если для покупки не хватает небольшой суммы, - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Тем более что и оформить потребительский кредит легче, чем ипотеку: нет необходимости оценивать закладываемую недвижимость, согласовывать договоры».
«Порекомендовать потребкредит можно тем, кому для покупки не хватает 500-750 тыс. руб., - соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Эту сумму обычно легко можно погасить менее чем за год, и это выгоднее, чем оформлять рассрочку у застройщика, поскольку при полной оплате застройщики обычно предлагают скидку».
Черным по белому, максимального размера…
В ближайшем будущем рынок потребкредитования ожидают серьезные перемены: был принят закон №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Он прошел все необходимые инстанции (Госдума, Совфед, президент) в самом конце прошлого года и теперь, спустя положенные полгода, с 1 июля нынешнего года вступает в силу.
«Закон о потребительском кредитовании направлен на достижение баланса интересов кредитора и должника-потребителя, - комментирует Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. - С одной стороны, закон фиксирует обязательства кредитора по раскрытию максимально полной информации о параметрах потребительского кредита до его получения гражданином, устанавливает допустимые меры воздействия на недобросовестного заемщика, ограничивает пределы свободы кредитора в выборе условий кредитования и мер воздействия на должника».
Одновременно, продолжает эксперт, закон устанавливает допустимые условия кредитования (условия кредитных договоров) потребителей, исключая многочисленные споры о защите прав потребителей и неоднозначные толкования условий кредитных договоров судебными органами и органами Роспотребнадзора.
Новый закон расписывает многие детали самым тщательнейшим образом. Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость») обращает внимание на такой пассаж: «Полная стоимость потребительского кредита (займа), рассчитанная в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы договора потребительского кредита (займа)». «Поражает, что законодателю приходится указывать в законе, какими по размеру и цвету должны быть шрифт и рамка», - подводит итог Андрей Владыкин.
*****
Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру», обращает внимание на еще несколько принципиальных моментов из нового ФЗ:
- полная стоимость кредита (ПСК) не может превышать среднюю величину более чем на треть. Как отмечает эксперт, пока ЦБ еще не разработал методику вычисления ПСК по категориям кредитов – так что предположить, какой именно будет эта величина, сложно. Но на рынок новые правила обязательно сильно повлияют, т.к. сегодня встречаются предложения под 60-80% годовых;
- запрещается взимание комиссии за рассмотрение заявки;
- банки будут обязаны раскрывать все условия кредитов на своем интернет-сайте. Сейчас многие банки, в том числе и самые крупные, не раскрывают – и это затрудняет или делает невозможной предварительную оценку предложения заемщиком;
- возможность досрочного погашения без ограничений предусмотрена и сейчас – нормами Гражданского кодекса. Комиссии же за подобную операцию признаются незаконными в соответствии с законом «О защите прав потребителей» и информационным письмом ЦБ №146. Теперь же эти ограничения будут более формализованы;
- законодательно закреплено право заемщика отказаться от кредита в течение 14 дней (и в течение месяца для целевых кредитов) и вернуть сумму основной задолженности и начисленные за период пользования проценты;
- ограничивается размер неустойки, взимаемой в случае возникновения просроченной задолженности: максимум это 20% годовых, или 0,1% в день. Сейчас многие банки не гнушаются неустойками в размере 0,5% в день, а это – ни много ни мало 182,5% годовых.
Ряд новаций, продолжает Дина Орлова, касаются взыскания задолженности: теперь банки или коллекторы не смогут пытаться связаться с заемщиком в неурочное время, в праздничные дни и т.п. Сотрудники будут обязаны представляться при взаимодействии с заемщиком. Безусловно, это ограничит грубых и нечистых на руку коллекторов и сотрудников служб взыскания банков.
Что же за этим всем следует?
До вступления в силу нового закона остается еще более двух месяцев, и первые выводы о работе можно будет сделать даже не после 1 июля, а позже – по прошествии некоторого времени. Но определенные прогнозы можно делать уже сейчас.
Рынок, конечно, станет чище: самым наглым предложениям под 80% годовых придется уйти. Обязательно будут предприняты попытки как-то обойти закон – так что нам наверняка предстоит стать свидетелями разных судебных процессов. Как из-за ерунды (кто-то измерит и определит, что «квадратная рамочка» на первой странице занимает не 5%, а 4,8% площади), так и по более существенным вопросам.
Как всегда, предстоят различные поправки и подзаконные акты, уточняющие новый ФЗ. А вот тезис о том, что кредиты станут доступнее, выглядит спорным. «Введение ограничения на ставки по кредитам усилит конкуренцию на рынке и приведет к изменению бизнес-моделей с переориентаций на клиентов, имеющих низкий профиль риска, - обращает внимание Станислав Дужинский, аналитик Банка «Хоум Кредит». – Качество банковских продуктов и услуг за счет усиления конкуренции вырастет, но одновременно для ощутимой группы населения банковские продукты станут недоступны».
По экспертным оценкам, доля «серых» зарплат составляет в российской экономике около 40%. Поэтому люди, получающие зарплату «в конверте», не смогут взять банковский кредит и будут искать альтернативные источники кредитных средств, например, МФО или кредитные кооперативы».