В СМИ в статьях об ипотеке часто используются термины вроде «пожизненная кабала» или «финансовое рабство». Это, конечно, преувеличение, - журналисты вообще любители красного словца, - но не такое уж и сильное: 20-30 лет отдавать существенную часть своего заработка – штука не очень приятная. Но если во всяких прочих кабалах и рабствах вам вряд ли предоставят возможность улучшить свое положение, то с ипотекой это возможно. Причем, речь не о том, чтобы заранее просчитать варианты ипотечного кредита и выбрать наиболее удобный для себя. Можно, уже получив кредит и расплачиваясь по нему, облегчить свое бремя. Об этом Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru и собирается рассказать.
Рефинансирование. Отлично, но неактуально
Любой ипотечный кредит дает заемщику возможность расплатиться досрочно. Банкам, конечно, это не очень нравится (они предпочитали бы получить все проценты и за весь срок), однако ничего сделать они не могут: на страже интересов заемщика тут стоит Гражданский кодекс. Как правило, банки (да и то не все) устанавливают некий не слишком продолжительный (3-6 месяцев) срок, во время которого досрочное погашение наказывается дополнительными процентами. После него – уходи, пожалуйста.
Все это дает заемщикам прекрасную возможность перекредитовываться в других банках. Если, например, у меня кредит под 15% годовых, и я нашел банк, согласный дать мне деньги под 10% - можно новым кредитом погасить старый, и сберегать 5% ежегодно. Экономия, понятно, будет существенной – на рынке недвижимости обращаются такие суммы, что даже десятые доли процента – это уже хорошо.
Более всего рефинансирование было актуально до начала нынешнего года. С 2000-го и до этого времени российская ипотека развивалась стремительно, процентные ставки постоянно падали. Как отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», не редкостью для рынка был кредит, выданный в каком-нибудь 2002 году под 18% годовых – перекредитовать его под 12-13% (вполне реальные цифры года полтора назад) было для заемщика интересно.
Сейчас все, конечно, по-другому: ипотека в кризисе, банки ставки по кредитам только повышают. Найти сегодня условия, более либеральные, чем год назад, просто невозможно. Но, как известно, история развивается по спирали – рано или поздно рынок стабилизируется, ставки поползут вниз, и рефинансирование снова станет актуальным.
К тому же траты могут превысить экономию
Хотелось бы, однако, предостеречь от двух «подводных камушков». Первый состоит в том, что банки берут массу разнообразных поборов – комиссию за выдачу кредита, за обналичивание, за ведение ссудного счета и т.п. Мы совсем недавно писали об этом в статье «Как утяжеляют кредит дополнительные платежи».
Большинство этих платежей происходит при получении кредита и, естественно, при досрочном погашении заемщику не возвращаются. Вступив в отношения с новым банком, вы снова понесете эти траты. И если новый банк предлагает ставку по кредиту всего на 1% меньше, это однозначно невыгодно. «Целесообразность возникает при разнице процентных ставок не менее чем на 2,5%, - говорит Александр Серебряков, руководитель ипотечного центра Агентства недвижимости «Домострой». – В ином случае расходы, возникающие при проведении сделки по рефинансированию, просто окажутся больше экономии». Впрочем, добавляет эксперт, это достаточно грубый подсчет – в каждом конкретном случае надо все считать и консультироваться у специалиста.
Налоговые опасности при перекредитовании
Второй аспект – налоговый, о нем мало кто задумывается, а зря. Есть в Налоговом кодексе (НК) ст. 212 «Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды». Любителям докапываться до сути самостоятельно рекомендуем обратиться к первоисточнику, всем же прочим растолкуем обыкновенными словами. Если вы получили кредит на очень хороших условиях (таковыми считаются рублевые займы со ставкой менее 3/4 от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, и валютные кредиты со ставкой менее 9% годовых), то налоговики считают, что вы получили материальную выгоду, с которой надо бы заплатить налог. Ставка которого, кстати, не привычные нам 13%, а 35%!
С 1 января 2008 года, говорит Константин Лещун, начальник юридического отдела компании «Ажур-Аудит», в НК были внесены поправки, отменяющие эти нормы для ипотечных кредитов – теперь, какими низкими ни были бы проценты, налогов платить не нужно. А вот кредит, взятый для рефинансирования, ипотечным не считается – он ведь взят не для приобретения жилья, а для выплаты другого кредита.
Теперь посмотрим на практике. В прошлом году, например, «Банк Москвы» вышел на рынок с достаточно сенсационным предложением ипотеки под 6 с чем-то процентов в японских иенах. Если это действительно ипотечный кредит – у налоговых органов вопросов не будет. Если же «рефинансирующий» - то налицо выгода в почти 3% годовых, и налоговые органы смогут такого заемщика «огорчить до невозможности».
…Как уже говорилось выше, пока эти соображения носят больше теоретический характер: в результате кризиса кредитов, подпадающих под ст. 212 НК, на рынке просто не осталось. Но все ведь наверняка нормализуется…
Налоговому вычету кризис не страшен
Это – вторая возможность существенно улучшить свое материальное положение при любом приобретении жилья. Существует налоговый вычет давно, однако широким массам населения он не слишком известен – во всяком случае, эти самые широкие массы используют его не слишком активно. Поэтому в порядке ликбеза повторим основные тезисы.
Посвящена этой теме ст. 220 НК. В ней говорится, что если человек купил или самостоятельно построил дом или квартиру, он имеет право на частичное освобождение от налогов. Сумма вычета – фактически понесенные расходы, но до 1 млн. рублей. Для Москвы с ее ценами это ограничение вряд ли актуально (тут все стоит много больше миллиона), а вот если мы купили дом в деревне и документально можем подтвердить затраты только в 600 тысяч – вычет будет только таким.
Второй существенный момент: налоговый вычет подразумевает не сумму возвращенных налогов, а размер налогооблагаемой базы. При применяющейся для большинства граждан ставке налога в 13% это означает, что реальная экономия может быть не более 130 тысяч рублей. Правда, тут есть существенная оговорка, способная повысить размер экономии – иногда в несколько раз. О ней речь чуть впереди.
Третий момент – налоговый вычет полагается только резидентам, т.е. людям, проживающим на территории РФ более чем 183 дня в году. Иным (даже если они сохраняют российское гражданство) он не положен. Понятно, что таких людей не очень много, но они встречаются – и иногда очень сильно «налетают» на проблемы.
Четвертое – вычет почти не ограничен во времени. Например, вы потратили на жилье миллион, а в нынешнем году заработали всего 300 тысяч. Не беда: из-под налогообложения выведут всю вашу нынешнюю зарплату, а 700 тысяч перенесут на следующий год. И там всего 300 тысяч? Не страшно, 400 тысяч останутся на год последующий. И так сколь угодно долго, пока не «выйдет» весь миллион.
Более того, квартира вовсе не должна быть «свежекупленной» - можно заявить о недвижимости, приобретенной сколь угодно давно. Вычет также можно получать, начиная с нынешнего момента, а также за три предыдущих года (т.е. сейчас за 2005, 6 и 7 годы).
Пятый момент, и самый печальный – вычет полагается человеку только один раз в жизни.
Как технически получить вычет? Для этого нужно с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими ваши слова, обратиться в налоговую инспекцию. Там в течение 30 дней вам выдадут либо официальное уведомление, либо мотивированный отказ. Уведомление несем в бухгалтерию на работе, и там с вас перестают удерживать подоходный налог. Если же вы хотите получить уже уплаченные налоги за прошлые годы (мы говорили о такой возможности), то государство вернет их вам, переведя на ваш банковский счет.
Экономия – миллионы рублей
Теперь о том, как получить экономию не в 130 тысяч, а существенно больше – мы упомянули об этом в предыдущей главе во «втором моменте». Как уточняет К.Лещун («Ажур-Аудит»), помимо много раз названного миллиона, налоговый вычет предоставляется и для уплаченных по ипотеке процентов. Суммы здесь очень солидные: при нынешних процентах, взяв кредит в 10 млн. рублей на 20 лет, вы вернете банку эти 10 млн. плюс миллионов 20 процентов. И эти 20 млн. можно вывести из-под налогообложения. Экономия получится в 2,6 млн. – правда, она будет «размазана» на эти самые 20 лет. Технология получения вычета та же: берем в банке справку о выплаченных процентах и выписку по счету, несем их в налоговую инспекцию, получаем уведомление, которое передаем в бухгалтерию на работе…
Сереньким и «нерезидентам» лучше не светиться
«Отыщи всему начало, и ты многое поймешь», - рекомендовал Козьма Прутков. Последуем его совету. С налоговыми вычетами государство совершенно очевидно предлагает гражданам огромное количество «морковок». Зачем? Официальная версия – стимулировать жилищное строительство, улучшить доступность жилья и т.п. Но заметно и другое: желание вытащить финансовые взаимоотношения из «тени», чтобы лучше обложить граждан и их работодателей налогами. В другом месте, по другим основаниям.
Из сказанного следует, что к вычету нужно относиться с осторожностью, все тщательно взвесив. Известны случаи, когда граждане с «комбинированными» доходами (немножко «белых», а в основном «серые»), желая сэкономить на налогах, обращались за вычетами. «А что это у вас, мил друг, расходы так радикально расходятся с доходами?», - вопрошали у них в налоговой инспекции. Проводили проверку, в результате чего человек получал не экономию, а штрафы в многие сотни тысяч рублей.
Или другой пример: некоторый человек уже совсем «погладил шнурки», чтобы идти за вычетом, но в последний момент узнал, что, являясь гражданином, он не проходит по категории резидентов, поскольку большую часть года влачит жалкое существование во Франции. «Засветился» бы у налоговиков – получил бы уведомление о 30-процентом налоге.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Прежде, чем задуматься об облегчении ипотечного бремени, стоит все взвесить. Вместе со специалистом (брокером или сотрудником банка) сесть и рассчитать затраты и выгоды от рефинансирования. Не забыть про материальную выгоду, если она вдруг, не дай Бог, всплывет. Кстати, банкиры могут об этом и не помнить. А затем, просчитать выигрыш от налогового вычета, но уже с другим специалистом. Спросить его, стоит ли вообще показываться налоговикам. И тогда станет понятно, в какую сторону двигаться – по направлению к банку или к налоговой инспекции.