Если человек берет квартиру в кредит, то в итоге он переплачивает за нее в полтора-два раза. Осознание этого гнетет будущих заемщиков, далеко не все готовы приобретать жилье по «двойной» цене. И уговоры вроде «вы же вкладываетесь в свое будущее» утешают слабо. Денег жалко все равно! Ну и напрасно. Можно математически доказать, что время действительно дороже денег, и заемщик, берущий кредит на длительный срок, скорее всего окажется в выигрыше.
Жизнь устроена так, что цены на вещи и товары (на квадратные метры, на нефть, и даже на соль) не стоят на месте. Со временем они меняются, и в продолжительной перспективе, как правило, оказываются выше, чем были. Главная тому причина — инфляция. Деньги постепенно обесцениваются, а вещи, наоборот, — дорожают.
Если бы цены на квадратные метры годами оставались одними и теми же, заемщику, действительно, оставалось бы утешаться только тем, что он хоть и переплатил за квартиру, но вложил эти деньги в свою семью и детей. Однако, благодаря инфляции, это не единственное утешение. Рост цен на квадратные метры постепенно «съедает» переплату. Конечно, на рынке могут быть спады и стагнации, как сейчас, но в продолжительной перспективе – в течение 10-20 лет, — квадратные метры все равно окажутся заметно дороже, чем сейчас.
Если рынок постепенно растет, то переплата по ипотечному кредиту в 1,5 – 2 раза перекроется тем, что сама квартира за это время вырастет в цене в разы. О том, от чего зависит этот рост, рассказывает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко:
— Существует критическая величина темпа роста рынка, выше которой рост цен на квартиры превышает переплату по ипотеке, а ниже – нет. То есть если рынок в среднем растет быстрее этой величины, то вместо переплаты по ипотеке заемщик, напротив, выигрывает от роста стоимости купленной в долг квартиры. Причем оказывается, что такой минимально необходимый темп роста рынка ниже темпов сегодняшней инфляции.
Критическая величина темпа роста рынка совершенно не зависит от стоимости квартиры, — любая квартира (дорогая или дешевая) подорожает или подешевеет в равных пропорциях. Зависимость имеется только от основных параметров кредита: срока, на который он выдается, первоначального взноса и процентной ставки.
Пример № 1.
Стандартный кредит
Возьмем стандартные параметры ипотечного кредита: срок – 10 лет, взнос – 30% от стоимости жилья и процентную ставку – 12%. Наши расчеты по сложным банковским формулам показывают, что при таких параметрах кредита рынку достаточно расти в среднем на 3,6% в год. Тогда сумма, на которую квартира подорожает за 10 лет, как раз равняется переплате по ипотеке. Если цены на рынке за эти 10 лет в среднем будут расти быстрее, чем на 3,6% в год, то удорожание квартиры перекроет переплату по ипотеке.
Допустим, мы взяли в кредит квартиру стоимостью в $300 тыс. Тогда переплата за 10 лет составит около $127 тыс. Но за эти годы стоимость квартиры при росте рынка 3,6% в год достигнет приблизительно $427 тыс.
Пример № 2
Нулевой первоначальный взнос
Оставим те же параметры (срок - 10 лет, процентная ставка – 12% годовых), только первоначальный взнос у нас будет – нулевой. Популярный в последнее время банковский продукт. Соответственно, чтобы «закрыть» переплату за квартиру, рынок должен расти несколько быстрее — на 4,8% в год. Зависимость понятна: чем больше человек занимает, тем больше он переплачивает. Чем меньше первоначальный взнос, то тем больше должен быть рост рынка.
Что получается с нашей квартирой за $300 тыс.? В этом случае переплата по кредиту за 10 лет составит около $180 тыс. Но и квартира при темпах роста рынка 4,8% в год будет стоить уже около $480 тыс.
Пример № 3
Кредит на 30 лет
Допустим, мы берем кредит с первоначальным взносом 30%, под 12% годовых, но на срок 30 лет. Получается, что теперь рынок должен расти медленнее — всего на 2,8% в год, чтобы «съесть» переплату за 30 лет. Значит, чем дольше срок, то тем больше дорожает квартира.
При таком раскладе за 30 лет переплата будет даже больше первоначальной стоимости квартиры. То есть, переплата за квартиру стоимостью в $300 тыс. окажется $380 тыс. Но и квартира за 30 лет при темпах роста рынка 2,8% в год, будет стоить уже $680 тыс.
Что же касается поведения третьего параметра кредита, - процентной ставки, то оно не требует отдельного объяснения. И шестикласснику понятно, что чем «круче» процент, тем темпы роста рынка должны быть выше.
Правила для заемщика от портала о недвижимости Metrinfo.Ru:
1. Чем меньше первоначальный взнос по кредиту, тем быстрее должен расти рынок, чтобы скомпенсировать переплату и наоборот. То есть, чем больше вы занимаете денег, тем сильнее зависите от рынка.
2. Чем дольше срок, на который заемщик берет кредит, тем больше выигрыш. В этом сила сложных процентов – кредит вы погашаете равными долями, а цены на рынке растут в геометрической прогрессии.
3. Чем выше ставки по кредиту, тем быстрее должен расти рынок, чтобы скомпенсировать переплату. То есть высокие ставки ипотечного кредита оправдывают себя при высоких темпах роста рынка: если рынок стоит на месте занимать под высокие проценты не выгодно.
Инфляция vs Ипотека
Для того, чтобы рынок перекрывал переплату по ипотеке, ему достаточно расти в среднем на 3-5% в год. Это даже ниже темпов нынешней инфляции! Если темпы роста рынка находятся на умеренном уровне – 10%-20% в год, то выгода для заемщика очевидна.
Сюрпризы депозита или почему Клинтон купил дом в кредит
Вы никогда не задумывались, почему на западе люди всегда покупают жилье по ипотеке, даже имея деньги? Заемщиками становятся и миллионеры, и бывшие президенты. Потому-то они и миллионеры: умеют считать деньги!
Даже если у человека есть деньги, ему выгоднее вложить их в дело, в свой бизнес или в акции, наконец, - просто положить в банк на депозит. А квартиру покупать не на свои деньги, а на деньги банка. Даже на депозите за тот срок, пока заемщик расплачивается за ипотеку, «накапает» больше чем в два раза, по сравнению с суммой, отданной в счет оплаты кредита.
Рассмотрим конкретный пример. Допустим, мы покупаем квартиру за $300 тыс. Параметры кредита: срок – 10 лет, первоначальный взнос – нулевой, процентная ставка по кредиту — 12%. За 10 лет «переплата» за квартиру составит около $180 тыс., то есть около 60% первоначальной стоимости жилья.
Но мы ведь взяли у банка кредит. А свои собственные $300 тыс. положили на депозит под 8% годовых. Через 10 лет эта сумма вырастет до $647 тыс., то есть более чем в 2 раза.
Однако надо иметь в виду, что на начальном этапе депозит будет отставать от ипотечных платежей, а где-то то на середине срока начинает их обгонять. Обычно человек ведет сравнения по первому году вложений и разочаровывается, а о перспективе почему-то задумываются немногие. А в перспективе подрастающая на депозитном счете сумма по закону сложных процентов гарантированно обгонит платежи по ипотечному кредиту, которые выплачиваются равными долями в течение всего срока.
Заемщику нечего терять
Какой из всего сказанного нами можно сделать вывод? Получается, что практически при любом раскладе на рынке, кроме глобального финансового или политического кризиса, ипотека — выгодное дело, даже если у вас есть «живые» деньги на покупку квартиры.
Однако помимо математики в жизни не менее важна и психология. Если вам некомфортно жить в кредит, вкладывая деньги в финансовые инструменты – все описанное выше не для вас. Если же вы готовы приобщиться к финансовой культуре – помните, с ипотечными кредитами вы вряд ли что-то потеряете.