Ипотека возрождается: прогресс налицо, банки и риэлторы опять партнеры, кредиты только в рублях, в моде умеренность

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

За последний год ипотечное кредитование на нашем рынке прошло много разных стадий. Была «полная заморозка» – зимой и весной кредиты практически не выдавались, хотя банки по каким-то своим соображениям и продолжали эту услугу рекламировать. Летом началось робкое оживление, а с середины сентября все больше признаков стало указывать на полноценное возрождение.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Как обстоят дела с ипотечным кредитованием сегодня – этот вопрос изучал корреспондент портала Metrinfo.ru.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК "Дабл". 25 мин. от м. Домодедовская Онлайн-продажи Двухуровневая квартира с отделкой в березовой роще от 4,5 млн рублей. Есть квартиры с отделкой! от 4,5 млн рублей. Узнать телефон


Прогресс налицо…
Начиная с середины лета количество кредитов, выдаваемых российскими банками, постоянно растет. «По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество увеличилось еще на 26% - до 13529 единиц», - сообщили нам в Аналитическом консалтинговом центре компании «МИЭЛЬ». Цифры эти, конечно, на 60% ниже того, что было летом 2008 года. Но если сравнивать не с этими благополучными временами, а «тощими» зимой и весной – улучшение налицо.

«В сентябре, по сравнению с началом года, количество выданных рублевых ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья возросло более чем в два раза», - говорит Динара Гарипова, руководитель информационной службы Холдинга МГСН.

«Действительно, в настоящий момент мы наблюдаем некоторое оживление на рынке ипотечного кредитования, - соглашается Ирина Мандракова, руководитель сектора кредитования физических лиц «Смоленского банка».В последние пару месяцев ряд банков заявили о либерализации условий: в частности, о снижении процентных ставок. Мы действовали в соответствии с рыночными тенденциями и также понизили процентную ставку по одной из наших ипотечных программ «Собственник» на 1,25% - до 10,5% годовых».

По данным аналитиков «МИЭЛЬ», в III квартале 2009 года шло постоянное снижение процентных ставок по кредитам: по сравнению со II кварталом они в целом уменьшились в рублях на 1 процентный пункт (до 17,31% годовых), в долларах и евро – на 1,3 процентных пункта (до 12,84%).

В компании «Кредитмарт» ссылаются на показания разработанного компанией ипотечного индикатора - Кредитмарт.Индекса. А они свидетельствуют о снижении ставок. Например, если диапазон ставки рублевых кредитов в сентябре составлял 18,53%- 20,72%, то в октябре уже 16,58%-19,27% (см. таблицу в конце текста).

Позитивные данные приводит Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого бюро ипотечного кредитования»: по ее словам, об отмене антикризисных ограничений по кредитам для физических лиц объявил Сбербанк – он снизил первоначальный взнос (с 30 до 15-20%), увеличил максимальные суммы и сроки кредитов, отменил  поручительства по ряду программ для заемщиков—клиентов банка. «Нордеа банк» (прежнее наименование – «Огрэсбанк») снизил процентные ставки и сократил размер первоначального взноса. «ВТБ24» снизил ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте на 1,5%, а по кредитам в рублях на 1%.

«Сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк, Русский ипотечный банк, - говорит Инна Игнаткина, исполнительный директор МИАН, - Некоторые из них – ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит – помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости». Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк, в некоторых регионах - Сбербанк) объявили о возобновлении кредитования новостроек.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КОРТРОС
ЖК Равновесие. Старт продаж Онлайн-продажи Малоэтажная застройка европейского уровня рядом с Одинцово. Благоустроенная территория. Двор без машин. 30 минут до метро от 2,6 млн руб. Узнать телефон

…но сложности остаются
Однако до прежних, докризисных показателей еще очень далеко. Проценты все равно остаются значительно выше, чем были полтора года назад. «Значительно изменился подход банков к андеррайтингу клиентов, ужесточились требования к пакету предоставляемых документов, их проверка, - перечисляет Наталья Павлова, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». – Также банки требуют, чтобы заемщик вносил значительно бОльшие суммы собственных средств в качестве первоначального взноса». «На первичном рынке условия приобретения квартиры с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков, - констатируют в «МИЭЛЬ». – Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия регистрации в залоговой квартире несовершеннолетних детей».

Кому нужнее?
В нынешней ситуации слышны мнения, что развитие ипотеки сегодня тормозят в первую очередь не банки, а клиенты. Банкиры уже и рады кому-нибудь кредит дать, но люди, напуганные кризисом, опасаются брать на себя долгосрочные обязательства. Наши эксперты, однако, с такой постановкой вопроса не согласились.

«Это верно лишь отчасти, - считает Ирина Мандракова («Смоленский банк»). – Банки выдавать кредиты готовы, но не по принципу «хоть кому-нибудь». Все-таки следует вспомнить, что проблема «плохих» долгов со всеми вытекающими последствиями никуда не делась, и брать на себя новые кредитные риски не хочет никто». Также, отметила эксперт, кризис отразился не только на банках, но и на заемщиках: многие из тех, кто мог позволить себе ипотеку в спокойные годы, сегодня этого сделать не могут.

«Ипотечный кредит интересен как банкам, так и клиентам, - убеждена Юлия Изотова, начальник отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка (МКБ). – Для банков это наименее рискованный высокодоходный кредит. И при клиентоориентированном подходе банка он позволяет предложить клиенту и остальные банковские продукты».

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, приветствует проявляемую многими потенциальными заемщиками осторожность. «Сейчас и есть тот самый период низких цен на недвижимость, когда можно улучшать свои жилищные условия, и имеет смысл воспользоваться моментом, - говорит эксперт. – С другой стороны, к вопросу обременения себя долгосрочными кредитными обязательствами лучше подойти максимально взвешенно, еще раз все просчитать и не спешить. Ипотечный кредит – действительно интересный, актуальный и реальный способ приобретения жилья, но важно правильно рассчитать свои силы, получить необходимую информацию и выбрать наиболее подходящую программу для себя».

Портрет без ретуши
По нашей просьбе специалисты рынка составили «типовой портрет» сегодняшнего ипотечного кредита. Прежде всего, это внушительный первоначальный взнос – как говорит Игорь Жигунов (Городской Ипотечный Банк), клиент, претендующий на ипотеку, должен располагать собственными средствами в размере не менее чем 30-40% стоимости квартиры. В 2007 и начале 2008 годов, напомним, было достаточно 10-15%.

Вторая важная составляющая – подтверждение дохода. До кризиса банки охотно учитывали всевозможные «серые» зарплаты, в ходу были различные «справки по форме банка» (это когда работодатель фактически признавал, что он выплачивает работнику одну сумму, а налоги платит с другой). С кризисом все эти игры закончились – единственным воспринимаемым банками документом стала справки по форме «2-НДФЛ», т.е. те данные, которые направляются в налоговую инспекцию.

Третье – разумеется, повышение процентов. Даже с учетом осеннего «послабления» ставки находятся на очень высоком уровне – 10-17% в долларах США и 12-22% в рублях. Конкретные размеры ставки зависят, по словам Игоря Жигунова, от нескольких параметров: валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он больше, тем ниже ставка), а также срока (чем длиннее кредит, тем часто выше ставка).

В-четвертых, сроки. Формально на рынок вернулись программы продолжительностью до 20-25 лет, но их мало и их условия сложны для заемщиков. Фактически наиболее востребованные на сегодня кредиты – 10-15-летние.

И, наконец, виды недвижимости, принимаемые банками в виде залога. Здесь почти полное господство городских готовых квартир, т.е. вторичного рынка. Приобретение еще не построенных новостроек банки практически не кредитуют. Также как и объекты загородной недвижимости.

В моде – умеренность
Теперь посмотрим на другую сторону процесса – заемщиков. «Новые условия существенно изменили их профиль, - говорит Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – С рынка почти полностью ушли наемные сотрудники с доходом 25-30 тыс. руб. в месяц. Стало очевидно, что клиент без первоначального взноса и высокого соотношения параметров платеж/доход на ипотеку теперь рассчитывать не может. Но на смену им уже пришли более надежные в финансовом отношении люди, зарабатывающие более $3000». Эти люди работают в крупных, стабильных компаниях, - добавляют в Кредитмарт.

Наученные горьким опытом прошлой осени, когда курс доллара за пару месяцев взлетел в полтора раза, заемщики предпочитают сегодня брать именно рублевые кредиты – хотя проценты по ним и выше. «Наиболее распространенным является рублевый ипотечный кредит на короткий срок – до 10 лет, - отмечает Юлия Изотова (МКБ). – Далеко не все заемщики, исходя из своего дохода, могут взять кредит на такой короткий срок – многие берут и на 15-20 лет. Однако абсолютно все из них намерены платить досрочно и погасить кредит через 5-7 лет».

Увеличилось и количество тех, кто обращается за небольшими кредитами – 1-2 млн. «Их получатели появились на рынке в августе, - рассказывает Динара Гарипова (МГСН). – Выдавать такие кредиты стали Сбербанк и банк «ДельтаКредит». В Кредитмарт называют среднюю сумму кредита – 2 млн. рублей.

Указанной суммы на приобретение квартиры (во всяком случае, в Москве) не хватает, поэтому заемщики используют деньги для альтернативных обменов: например, продают однокомнатную квартиру и покупают двухкомнатную. В условиях сегодняшнего снижения цен такая операция оказывается выгодной – даже с учетом того, что по кредиту придется платить проценты.

«Более 80% сделок с жильем, осуществляемых в настоящее время, приходится на альтернативные операции, - подтверждает этот тезис Инна Игнаткина (МИАН). - В случае необходимости участники сделок в качестве доплаты за улучшение жилищных условий используют ипотечные средства. Средний размер займа при этом составляет 1-1,5 млн. руб. При получении кредита непосредственно на покупку квартиры средний размер займа составляет 2,8-3 млн. руб.».


«Портрет» заемщика и характеристики кредита
Параметры кредитования2008 гг. (докризисный период)I квартал 2009 г.IV квартал 2009 г.
Возраст заемщика, лет 30-35 35-55 35-55
Предмет ипотеки вторичный рынок, новостройки вторичный рынок вторичный рынок
Категория работника по найму по найму по найму
Общий стаж работы / стаж работы на последнем месте - / 1 год 8 лет / 1,5 года 8 лет / 1,2-1,3 года
Подтверждение дохода справкой по  форме 2-НДФЛ 50% 100% 100%
Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, руб. 60 000 100 000 90 000
Первоначальный взнос 10-15% 35-40% 30-35%
Ежемесячное соотношение платежа к доходу 50% к 50% 35% к 65% 40% к 60%
Средний размер ипотечного кредита, руб. 4 500 000 2 400 000 2 900 000
Средневзвешенный срок кредитования, лет 16 12,5 13,5
Средневзвешенная ставка, кредиты в рублях 12,5% 18,6% 17,0%
Средневзвешенная ставка, кредиты в валюте 10,8% 15,5% 13,2%
Доля рублевых кредитов 85-87% 93-94% 98%
«Группа риска» по профессиональному признаку Владельцы малого и среднего бизнеса, представители игорного бизнеса и творческих профессий, работники сферы услуг Владельцы малого и среднего бизнеса, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, представители творческих профессий Владельцы малого и среднего бизнеса, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, представители творческих профессий

«Группа доверия» по профессиональному признаку

IT-специалисты, бухгалтеры, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, нефтяной индустрии, занятые на производстве Государственные служащие на руководящих должностях, работники, занятые в сфере производства продуктов питания, бухгалтеры Государственные служащие на руководящих должностях, работники, занятые в сфере производства продуктов питания, бухгалтеры
Источник: компания МИАН

Возобновление партнерства
В 2007-8 годах на рынке активно развивались всевозможные партнерские программы банков и риэлторских компаний. Суть их сводилась к тому, что клиенты, которых в банк приводили риэлторы, получали различные бонусы и скидки. После начала кризиса все это сотрудничество естественным образом свернулось, а сейчас возрождается.

Недавно агентство «МИАН» сообщило о совместной ипотечной программе со Сбербанком. Как говорит Евгения Таубкина (НБИК), ее компания сотрудничает с банком «ВТБ24» - клиенты получают снижение ставок по ипотечным кредитам на 0,5% годовых, уменьшение комиссии за выдачу на 20% и сокращение в два раза срока моратория на досрочное погашение. «Смоленский банк», по словам Ирины Мандраковой, также имеет совместные программы со «Смоленской Строительной Компанией». Клиентам банка предлагается две партнерские программы: «Супердоверие» на приобретение квартир в строящихся домах, и «Собственник» под залог приобретаемого жилья. По первой программе заемщик может получить кредит от 200 тыс. до 3 млн. руб., при первоначальном вносе от 50% от стоимости приобретаемого по ипотеке жилья. Ставка по кредиту при этом составляет от 11,5% годовых. По программе «Собственник» кредиты выдаются на сумму от 500 тыс. до 4 млн. руб. на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 30% под процентную ставку от 10,5% годовых.

Итоги и перспективы
С тем, что активная фаза кризиса пройдена, согласны, похоже, все. Вопрос сводится к срокам: когда рынок ипотечного кредитования восстановится полностью. Наши эксперты, произнеся положенные случаю мантры о том, что все зависит от общей экономической ситуации (и это правильно: если вторая волна кризиса все-таки случится, рынок схлопнется по новой), в общем и целом согласились с тем, что уже 2010 год станет временем восстановления ипотечного рынка. А за 2-3 года рынок, по расчетам, должен полностью компенсировать все потери, нанесенные ему нынешним кризисом.


КРЕДИТМАРТ ИНДЕКС: среднерыночная ставка по кредиту в рублях
Кредитный продуктАвгуст 2009 г. Сентябрь 2009 г. Октябрь 2009 г.
Мин.Макс.Мин.Макс.Мин. Макс.
Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья 18,53% 20,72% 18,53% 20,72% 16,58% 19,27%
Целевой кредит под залог имеющегося объекта недвижимости 20,99% 22,64% 20,99% 22,64% 18,92% 21,71%
Кредит на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья 18,57% 20,31% 18,34% 20,09% 16,92% 18,68%
Источник: Кредитмарт


КРЕДИТМАРТ ИНДЕКС: среднерыночная ставка по кредиту в долларах США

Кредитный продукт
Август 2009 г. Сентябрь 2009 г. Октябрь 2009 г.
Мин.Макс.Мин.Макс.Мин. Макс.
Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья 13,81% 16,21% 13,54% 15,94% 13,23% 16,00%
Целевой кредит под залог имеющегося объекта недвижимости 15,25% 16,72% 15,25% 16,72% 15,08% 17,29%
Кредит на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья 15,49% 17,04% 15,49% 17,04% 14,99% 16,68%
Источник: Кредитмарт