Недвижимость постолимпийского Сочи: обзор новостроек. Престижный статус, новая инфраструктура, модернизированные сети. Как ведут себя цены?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Курортная недвижимость - за рубежом и дома"

Прошли Олимпийские игры, Белый Мишка пустил прощальную слезу и погас олимпийский огонь, а вот недвижимость, активно строящаяся в том числе и на олимпийской волне, как на побережье, так и в Красной Поляне, конечно, осталась. Какая судьба ждет ее теперь? Есть ли на нее спрос и доступны ли цены? И стоит ли ждать от постолимпийского Сочи радужных инвестиционных перспектив, новых проектов и растущего рынка жилья?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В этих вопросах постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Самолет-Путилково
Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Узнать телефон

Особенности Сочинского рынка
Сочинский рынок жилой недвижимости весьма специфичен. Проектов здесь действительно много, ведь в последние годы в Сочи строили не только олимпийские объекты, но и жилье для олимпийских команд и обслуживающего персонала, а также курортную недвижимость на побережье (особенно в Центральном и Адлерском районах). Но далеко не все новостройки востребованы и отличаются хорошими характеристиками – удобными планировками, выгодным расположением, современной инженерией, красивой архитектурой, инфраструктурой и высоким уровнем строительных работ: «Несмотря на довольно большой объем предложения, качественных проектов, тем более находящихся на высокой стадии готовности, не так и много», - утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И особенно их немного в низкобюджетных сегментах.

В Сочи вообще ощущается дефицит новостроек экономкласса, да и комфорт-класс встречается не часто: «Основные объемы строительства приходятся на наиболее дорогие сегменты «бизнес» и «премиум», стоимость реализации которых выше 120 тыс. руб. за квадратный метр, - сообщает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». - Отчасти это объясняется объективными факторами: из-за специфики грунта и рельефа поверхности себестоимость строительства в Сочи гораздо выше, чем в Москве, поэтому проекты в приморском и горном кластере нецелесообразно делать бюджетными». Тем более, что земля здесь тоже недешевая, потому что город ограничен горами и строительных площадок сравнительно немного. И помимо этого, конечно, сказывался флер Олимпиады: многие девелоперы надеялись, что игры привлекут в Сочи богатых инвесторов и покупателей. Вот в результате ставка и делалась на высокобюджетную недвижимость. И нельзя сказать, что зря: дорогое сочинское жилье находило своего покупателя, помимо инвесторов, его приобретали «для себя» и обеспеченные граждане.

Но видимо, многие из тех, кто хотел купить подобную недвижимость, уже ее купили, и после Олимпийских игр приоритеты несколько сместились - на рынке стал более заметен местный покупатель и покупатель из российских регионов с ограниченным бюджетом: «Сегодня покупатели чаще всего интересуются квартирами стоимостью до 10 млн. руб. А среди проектов высокого ценового сегмента востребованными являются лишь качественные объекты на высокой стадии готовности», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

И тут надо отметить, что сочинский рынок недвижимости имеет еще одну особенность: «Существует проблема с «понятиями»: эконом, комфорт, бизнес и элит. Зачастую ключевую роль играют не качественные характеристики проекта, а его месторасположение. Так, например, происходит с постолимпийскими объектами, когда номера, в которых жили спортсмены, площадью в 30-55 кв. м. называют апартаментами бизнес-класса и продают за 7-13 млн. при средней стоимости квадратного метра 230 тыс. руб. На такие предложения спроса нет и точно не будет!» - утверждает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»).

И, как замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), в Сочи есть множество проектов, которые испытывают проблемы с финансированием, не соответствуют требованиям покупателей или где стройка заморожена. Такие проблемные объекты по идее может спасти только антикризисное управление с привлечением новых инвесторов, которым будет интересно их достроить.

Более активным, по мнению Ксении Фридман, директора по маркетингу агентства недвижимости в Сочи «АСКА-Недвижимость» спрос будет, когда цены начнут снижаться.

Таким образом в Сочи, с одной стороны, предлагается множество объектов, а с другой стороны, наблюдается нехватка качественного и дешевого жилья – квартир эконом-класса площадью до 50 кв. м с приемлемой ценой от 2,5 до 6 млн. руб.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: СР-Групп
ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Узнать телефон

Движения цен
Однако, в целом спрос ограничен, и поэтому, как объясняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), роста цен на жилье после Олимпиады не произошло, несмотря на полученный городом престижный статус и новую инфраструктуру, в том числе гостиничную и развлекательную: «Проблема в том, что вся эта инфраструктура сезонного характера, поэтому востребованность недвижимости ограничена. Сочи не хватает дополнительного драйвера спроса, который заставит все построенное работать круглогодично», - полагает эксперт. Например, в ОАЭ таким драйвером стало развитие торговли, в частности, беспошлинной, а в Сингапуре - различные преференции корпорациям, превратившие город в финансовый центр.

«Безусловно, сочинский рынок недвижимости многим обязан проведению Олимпийских игр. Город получил принципиально другую инфраструктуру: большое число новых дорог, авиационный и железнодорожные вокзалы, модернизированные коммунальные мощности и сети, новые современные отели, рестораны и развлекательные центры. Сочи действительно стал привлекательным курортом. И на этой волне специалисты местного рынка недвижимости наблюдали рост покупательской активности, которому также способствовало желание российских покупателей сохранить свои сбережения в условиях нестабильного курса рубля», - говорит Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). Но Олимпиады, теперь уже прошедшей, и экономической нестабильности для постоянного роста спроса и цен на недвижимость, конечно, недостаточно, а ничего другого нет.

Поэтому цены в Сочи фактически повторяют стандартный сценарий, характерный практически для всех бывших столиц Олимпийских игр: «Сразу же после того, как становится известно о строительстве олимпийских объектов в конкретном месте, там происходит серьезное нагревание недвижимости, после чего она стремительно дешевеет. И только спустя 2-3 года после проведения олимпийских игр новая инфраструктура действительно начинает работать на регион, тогда и цены вновь начинают расти. Вот и в Сочи цены на недвижимость пошли вниз. Пик роста пришелся на период с 2008 по 2011 гг. (хотя в 2009-2010 гг. все-таки был некоторый спад из-за мирового финансового кризиса – от ред.).

Например, пиковые значения стоимости жилья бизнес-класса наблюдались в конце 2008 года, тогда один квадратный метр обходился покупателям в среднем в 135, 5 тысяч рублей. А на начало 2014 г. средняя стоимость квартир в этом сегменте составляла 113,4 тыс. руб./ кв. м., что было на 16% ниже, чем в начале 2013 года. А апартаменты элитного класса в начале 2014 года. стоили в среднем 238 тысяч рублей за метр, за год они подешевели на 17,3%», - сообщает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). Правда, по данным Ксении Фридман («АСКА-Недвижимость»), во время спортивных мероприятий и недельного ажиотажа, цены снова выросли, особенно в Адлере, но теперь встали. «В лучших проектах стоимость жилья остается стабильной, а худшие объекты, где есть проблемы с финансированием и сроками строительством, даже показывают отрицательную динамику», - замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Ну а если говорить о средних ценах, то по сведениям Ольги Гусевой (ГК «МИГ-Недвижимость»), в низкобюджетном сегменте однокомнатные квартиры в Адлерском районе Сочи на сегодня стоят 3-3,5 млн. руб. при средней стоимости квадратного метра 75 тыс. руб., двушки - 3,9- 4,2 млн. руб. при средней стоимость квадрата 62 тыс. руб., а трешки - 4,6-5,5 млн. руб. (средняя стоимость квадратного метра – 57 тыс. руб.). Средняя стоимость 1 кв.м апартаментов экономкласса находится в пределах 100-130 тыс. руб. за 1 кв. м.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Гранднэкст
ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры в СВАО комфорт класса с отделкой, в окружении леса. Собственные школа и детский сад, развитый район. Узнать телефон

Актуальные предложения
По оценке Марии Литинецкой («Метриум-групп»), наиболее активную динамику продаж в Сочи показывают интересные объекты, которые обладают привлекательными характеристиками – расположены на первой линии от воды, имеют собственную огороженную и охраняемую территорию, собственную курортную инфраструктуру рекреационного характера.

В качестве примера эксперт приводит проекты, реализуемые компанией MR Group – ЖК «Королевский парк», ЖК «Остров Мечты» и комплекс с апартаментами «Актер Гэлакси». Первые два объекта уже построены, в последнем ведется отделка фасадов.

Ольга Гусева («МИГ-недвижимость») особенно выделяет именно комплекс «Актер Гэлакси», который, по ее мнению, имеет лучшие черты элитной недвижимости по европейским меркам, и ежемесячно в нем продается около 10 квартир. Квадратный метр стоит здесь от 100 до 170 тыс. руб., стоимость апартаментов - от 3,5 млн. руб. до 55 млн. руб.

Ольга Гусева также выделила следующие объекты:
ЖК «Волна-2»: стоимость 1 кв.м. от 85 до 150 тыс. руб., стоимость квартиры от 7 млн. руб.
ЖК «Карат Апартаментс»: от 350 до 400 тыс. за 1 кв.м., стоимость квартиры от 6 млн. руб.
ЖК «Камелия»: от 250 до 500 тыс. за 1 кв.м., стоимость квартиры от 19 млн. руб.
ЖК «Санторини»: стоимость 1 кв.м. от 160 до 200 тыс. руб., стоимость квартиры от 7 до 50 млн. руб.

Кроме того, по данным эксперта, ожидается массовый ввод на рынок постолимпийских объектов. По самым скромным подсчетам, это не менее 12 тыс. апартментов - номеров, в которых проживали спортсмены, переделанных в квартиры от 50 кв.м. до 100 кв.м. Предположительно на рынок в ближайшем будущем выйдут в продажу четыре основных объекта:
- «Сочное» (2 965 апартаментов бизнес-класса),
- «Малый Ахун» (ЖК «Азимут», 1 093 апартаментов эконом-класса),
- «Park Inn Имеретинская» (2 255 апартаментов комфорт- и эконом-класса),
- комплекс, предназначенный для размещения представителей СМИ на период Олипийских игр (4200 апартаментов).

Что же касается дальнейшего строительства, то с точки зрения Марии Литинецкой («Метриум-групп»), то новых объектов будет немного, так как все перспективные участки уже были освоены, и в городе осталось крайне ограниченное количество свободной земли, на которой можно возводить жилые и коммерческие объекты.

Инвестиции: момент прошел или еще не наступил?
Инвестиционные перспективы наши эксперты оценили сдержанно, обращая внимание на то, что в данный момент рынок все-таки перенасыщен, да и цены пока слишком высокие, не совсем адекватные спросу.

Вкладываться имеет смысл, когда очевидно – цены растут и не только за счет строительства объекта. А этого и близко нет. Более того, надо иметь в виду, что на рынок выходит конкурент Сочи – недвижимость Крыма, и как заключает Ольга Гусева («Миг-недвижимость») со временем эти два курорта могут поделить между собой аудиторию как инвесторов, так и отдыхающих. Так что, уважаемые читатели www.metrinfo.ru, давайте понаблюдаем за сочинским рынком еще и не будем торопиться с инвестициями.

Примеры жилых комплексов в Сочи
Название Адрес Этап строительства Тип дома Этажность Кол-во комнат Метраж Наличие инфраструктуры Стоимость 1 кв.м., тыс. руб. Стоимость квартиры, млн. руб.
Сияние Сочи Сочи, Центральный р-н, ул.Цурюпы возведение,построен корпусА железо-монолитный каркас 19 1,2,3 37-70 высокий уровень сейсмоустойчивости,6-уровневый паркинг, офисно-торговые помещения, гостевой паркинг, детская игровая площадка, зона отдыха и развлечений, 69,4-99,5 2,7-5,1
Горка Сочи,ул.Первомайская построен железо-монолитный каркас 16 1,2,3 58-124 паркинг, огороженная территория, охрана 53-90 3,5-11,3
Вита Нова Сочи,ул. Учительская,9 возведение железо-монолитный каркас 16 1,2,3 26-63 паркинг, огороженная территория, охрана, зоны отдыха,панорамные виды на море 71-80 2,3-3,7
Панорама парк   построен железо-монолитный каркас 25 2,3,5 84-650 паркинг,спортивная площадка, банный комплекс,тренажерный зал,собственная служба эксплуатации,пентхаус 115-250 9-137
Королевский парк Сочи,Курортный проспект сдан монолит 18 1,2,3,4,4+ 39-180 панорамные лифты, террасы,пентхаусы,3-уровневая парковка, минимаркет, фитнес-клуб,бассейн,рестораны, кафе,собственный пляж 120- 170 6,6-19,5
ЖД на ул. Возрождения Сочи,р-н Бытха,ул.Возрождения построен монолит 9 студии, 1,2,3 33,2-56,1 охраняемая территория, паркинг на 10 м/м 50,9-73 2,1-2,9
Солнечный город Сочи,совхоз Южные культуры, ул. Тюльпанов(Адлеровский р-н) возведение монолит 9 1,2,3,4+ 38,7-128,2 магазины, аптеки,отделение банков,детские площадки,1 км от береговой линии 55-63 2,9-8,4
Сан-Сити Сочи,р-н Приморье ,пр-т Курортный,108 возведение монолит 27 1,2,4+ 82-305 2-х уровневый паркинг, до моря 400м, которые можно преодолеть на фуникулере, в 5 мин езды Сочинский Дендрарий, квартиры с летними помещениями.. 67-82 7,2-10,6
Неаполь Сочи,ул.Яна Фабрицииуса,к.1. возведение монолитно-блочный 5 1,2,3,пентхаус 21,8-30 панорамное остекление всех квартир, террасы на 2-5 этажах, от 35 от 1
Источник: «Миг-недвижимость»