На первый взгляд, рынок жилья в Воронеже сегодня не на подъеме. Цены росли на уровне инфляции, особенного строительного «бума» пока не наблюдается, впрочем, покупатели ведут себя активно. И есть основания предполагать, что этот пока еще недооцененный город «выстрелит». Например, воронежской недвижимостью интересуются не только иногородние покупатели, но и московские компании.
Метр растет вместе с инфляцией
Сегодня в Воронеже на площади почти 600 кв.км. проживает около миллиона человек. Жилой фонд Воронежа насчитывает примерно 4230 жилых домов.
Цены на жилье, медленно, но стабильно растущие на протяжении 2005 – 2007гг., в конце сентября практически остановились. Сейчас, похоже они вернулись к прежнему небольшому росту. Но в разных сегментах рынка намечаются разные тенденции. На вторичном рынке предложение превышает спрос, и продавцы придерживают квартиры, дожидаясь всплеска, или ждут «своего» покупателя. В секторе качественного жилья (кирпичные дома в престижных районах города) спрос, как всегда, более высокий, и цены показывают пусть небольшой, но устойчивый рост.
По данным Информационной сети недвижимости Воронежа «INFOLINE» с января этого года цены в городе на жилье подросли почти на 23 %.
Показатель средней стоимости воронежского «квадрата» по данным на 19 ноября составил 31069 рублей. В сегменте новостроек — 29123 рубля за квадратный метр, на рынке вторичного жилья — 33206 рублей. К концу года аналитики информационной сети «INFOLINE» предполагают рост цены квадратного метра на 3–5%.
Спрос удерживает цены
Даже небольшой рост доходов населения приводит к оживлению на рынке. По словам специалистов риэлторской компании «Цитадель», сегодня на рынке востребованы абсолютно все квартиры, от самых современных новостроек до жилья в домах первого периода индустриального домостроения.
Индексы средней стоимости жилья по районам (руб/кв. м)
| Район | Стоимость |
|---|---|
| Железнодорожный р-н | 29290 |
| Коминтерновский р-н | 28704 |
| Левобережный р-н | 29994 |
| Ленинский р-н | 35586 |
| Советский р-н | 31045 |
| Центральный р-н | 36006 |
Источник: Информационная сеть недвижимости Воронежа «INFOLINE»
Индексы средней стоимости по типам жилья (руб/кв. м)
| Тип жилья | Стоимость |
|---|---|
| Коттедж | 34402 |
| Малосемейка | 34740 |
| Современная | 30269 |
| «Сталинка» | 37020 |
| «Хрущевка» | 32253 |
| «Чешка» | 32854 |
| «Брежневка» | 31717 |
| Элитная | 45348 |
| Старый фонд | 27486 |
Источник: Информационная сеть недвижимости Воронежа «INFOLINE»
У местных жителей очень популярны малогабаритки, и как полагает ведущий специалист компании «Недвижимость и КРЕДИТ» Юлия Новохатская, спрос на малогабаритные квартиры объясняется большим количеством людей, желающих отселить детей или разъехаться с родней. Жилье в городе становится более доступным, в том числе благодаря кредитам, но люди часто не могут платить завышенные цены. Платежеспособность покупателей и сдерживает рост цен на воронежские метры.
Индексы стоимости жилья по количеству комнат (руб/кв. м)
| Количество комнат | Стоимость |
|---|---|
| однокомнатная | 32578 |
| двухкомнатная | 30571 |
| трехкомнатная | 30237 |
| четырехкомнатная | 31966 |
Источник: Информационная сеть недвижимости Воронежа «INFOLINE»
Доход заемщика – от 30 тысяч рублей
Ипотеку в Воронеже и Воронежской области представляют 26 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 220 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит на вторичном рынке и в новостройках. Ставки по ипотеке находятся в диапазоне 9– 18 % годовых по рублевым кредитам и 6,5 – 17 % годовых по валютным.
Как рассказала ипотечный брокер агентства недвижимости «ТРАСТ» Татьяна Шкиря, большинство заемщиков – наемные служащие или мелкие предприниматели, совокупный доход семьи которых превышает 30000 рублей в месяц.
Многие воронежцы, уже имеющие квартиры с помощью займа стремятся улучшить жилищные условия, так что спрос на комфортное жилье растет.
А в последнее время к новостройкам Воронежа стали проявлять интерес жители других регионов, которые также пользуются ипотечными кредитами.
Специалисты считают, что требования людей к своему жилью увеличиваются, но рынок пока реагирует на них с опозданием.
На рынок новостроек приходят москвичи
Как сообщила Юлия Новохатская (компания «Недвижимость и КРЕДИТ»), квартиры в современной кирпичной новостройке продаются не только на стадии строительства – иногда застройщик не успевает даже вырыть котлован. Этот сегмент жилой недвижимости практически не представлен на свободном рынке – как правило, квартиры в новостройках на стадии строительства стоят не дороже ликвидного жилья 20-летней давности. И достаются перекупщикам. В Воронеже появились целые дома, которые более чем наполовину остаются незаселенными, потому что собственники придерживают квартиры как капиталовложения, надеясь дождаться еще более выгодной ценовой ситуации.
Между тем, компании стараются уловить тенденции рынка, и в Воронеже появляются московские «гости». Так, с 2002 года в городе существует «Воронежская Городская Служба Недвижимости» (ВГСН), которую основала «Московская Городская Служба Недвижимости». Как сообщила руководитель Управления маркетинга и рекламы Инвестиционной компании МГСН Елена Максименкова, за 5 лет ВГСН реализовала 11 инвестиционно-строительных проектов.
Стараниями холдинга в Воронеже появилась «Наро-фоминская» комбинированная кирпично-панельная серия домов, которая строится по новой технологии, существенно сокращающей сроки строительства и улучшающей потребительские качества жилья.
Сейчас холдинг занимается новым инвестиционным проектом в городе: предполагается строительство монолитно-кирпичных 17-этажных домов общей площадью более 64 000 кв.м. Новоселам предложат всю необходимую инфраструктуру: в цокольных этажах домов расположатся магазины, аптечный пункт, офисные помещения, парикмахерская, оздоровительный центр, юридическая консультация, отделение связи.
Продажи планируется начать в конце 4 квартала 2007 года, а первую очередь сдать в эксплуатацию в 1 квартале 2009 года.
Корреспондент Интернет-портала о недвижимости MetrInfo.Ru позвонила также и в отделение продаж Инвестиционно-Строительной Компании «Финист», которая возводит одноименный жилой комплекс в центре города. «Финист» занимает площадь 6,1га и образует целый обособленный квартал со всеми необходимыми инженерными сооружениями, обустроенными придомовыми территориями, автостоянками, детским садом на 280 мест, торговыми центрами, офисами и кафе. Жилые дома состоят из группы зданий переменной этажности.
Официально продажи квартир еще не начались, но в компании сообщили, что квадратный метр на первом этаже стоит от 38 500 руб., на вторых и третьих этажах – от 36 700 – 37 700 руб. Площади на первом этаже стоят дороже, так как их, скорее всего, будут переводить в категорию нежилых помещений.
Справка о городе
Воронеж расположен в центральной полосе европейской части России на Среднерусской возвышенности в долине рек Дона и Воронежа. Умеренный континентальный климат, великолепные черноземы, удобные для судоходства водные артерии с древности делали город привлекательным для жизни людей.
Воронеж находится на пересечении крупных транспортных автомобильных и железнодорожных магистралей.
С начала прошлого века развитие Воронежа осуществлялось в рамках индустриальной модели. Воронеж – ведущий научный центр Черноземья. Научные изыскания ведутся в 56 научно-исследовательских и проектно-конструкторских институтах и бюро. В городе функционирует 35 высших, 18 средне-специальных учебных заведений.
Индустриальный потенциал города определяется наукоемкими и трудоемкими отраслями машиностроения и металлообработки, химической и нефтехимической, легкой и пищевой промышленности. В городе развито производство мебели и строительных материалов.