Словакия: западный инвестор раскачивает маятник цен

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Курортная недвижимость - за рубежом и дома"

Такие страны, как Чехия и Хорватия, еще недавно были очень популярны у российских покупателей. Однако цены в этих странах в последнее время активно расти перестали, и их инвестиционная привлекательность, соответственно, поблекла. Но в Восточной Европе еще остаются страны, чьи рынки демонстрируют приличный потенциал роста. Одна из них - Словакия. Наши эксперты считают, что Словакия –«нераспознанная инвесторами» страна. Однако кое-кто из европейцев уже на словацком рынке недвижимости присутствует и активно вкладывается.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Словакия вступила в Евросоюз одновременно с Польшей, Венгрией и Чехией, но недвижимость в Братиславе – столице Словакии - значительно дешевле пражской, будапештской или варшавской. Однако растет она очень быстро: средняя цена квадратного метра по всей Словакии, которая в феврале равнялась 1150 евро, теперь, в августе, достигла 1452 евро, - сообщил Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru специалист компании «Dákovia» Вацлав Пéчка,

Если же выделить в отдельный сегмент квартиры, особенно столичные, - братиславские, то рост окажется еще более внушительным. Так, цена предложения в панельном доме еще в конце зимы составляла 1220 евро, а в кирпичном – 1475 евро. За прошедшие месяцы эти цены поднялись, соответственно, до 1586 и 1902, то есть, практически, на 30%. В то же время, цены отдельно стоящих односемейных домов выросли лишь на 18%. Однако совсем недавно индивидуальные дома дорожали быстрее квартир. В чем же причина такой изменения тенденции?

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Квартиры от 6,2 млн руб. Ипотека 3,1% Московская прописка. Детские сады и школа. Квартиры с отделкой и без. Метро рядом. от 6,2 млн руб. Узнать телефон

Квартиры в большом дефиците
Заслуга здесь не столько иностранных покупателей, сколько местных. В стране резко увеличился приток населения из сельской местности в города, а из городов - в столицу. Причины этой миграции долго искать не приходится: в провинции свирепствует безработица, а в столице не хватает рабочих рук. За последний год в Братиславе было построено лишь 900 новых квартир. Общая же потребность, по мнению независимых экспертов, превышает возможности строителей раз в десять. Поэтому спрос переключается на вторичный рынок, и метр, соответственно, быстро дорожает. Этим-то и объясняют специалисты большой спрос именно на братиславские квартиры.

Англичане захватывают офисы
Европейские инвесторы (прежде всего - англичане) полтора десятка лет не замечали независимую Словакию, а обращали взоры, в основном, на Прагу. Теперь же они вроде бы спохватились, но проявляют интерес, главным образом, к коммерческой недвижимости, - говорит г-н Пéчка. Для них оказалось сюрпризом то, что хозяева предпочитают продавать квартиры исключительно за кроны. Однако продавцов можно понять: крона растет. И растет она не только относительно доллара, но и относительно евро. Однако английские инвесторы не хотят терять 1-2% на обменных операциях, тем более что в Братиславе очень дороги услуги риэлтеров: их комиссия составляет до 5,5%. Поэтому и предпочитают пока трудиться в офисном сегменте. В следующем году, когда Словакия перейдет на евро, это неудобство отпадет, и англичане наверняка накинутся на индивидуальное жилье с новой силой.

Однако останется еще одно неудобство – всё меньше домовладельцев желают продать принадлежащее им жильё. Дело в том, что, почувствовав набегающий поток переселенцев, они смекнули, что теперь гораздо выгоднее сдавать квартиры в аренду, чем их продавать.

Кроме того, господин Пéчка напоминает, что реальная продажная цена может быть несколько ниже первоначальной запрашиваемой, и следует следить не за ценами, указанными в объявлениях, а за суммами, которые были реально выплачены при покупке.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Квартиры от 6,2 млн руб. Скидки до 7%. Московская прописка. Детские сады и школа. Квартиры с отделкой и без. Метро рядом. от 6,2 млн руб. Узнать телефон

Цены подняло «Великое переселение Словаков»
Существенно дополняет коллегу другой комментатор - Гражина Мищикова, глава аналитического отдела агентства «Кóтовски-Млын». По ее мнению, недостаток покупателей-англичан на рынке жилой недвижимости компенсируют покупатели-австрийцы.

Сегодня квадратный метр в соседней Вене стоит 4000 евро, а в центре доходит до 15 000. Центр же Братиславы пока еще не превышает по цене 3000 евро за квадратный метр.

Спираль роста цен на братиславскую недвижимость выглядела следующим образом: сначала многие австрийские компании перевели в Братиславу свой бизнес. Произошло это из-за непомерно высоких арендных ставок на коммерческую недвижимость в Вене, которые съедали львиную долю доходов. Кроме того, в Словакии оказалось либеральнее и налоговое законодательство. Это вызвало волну роста цен на коммерческую недвижимость, и эту волну тут же оседлали англичане. Теперь основными арендаторами офисов являются австрийцы, а основными владельцами этих помещений – англичане.

Тут же австрийцы обнаружили, что словаки согласны работать за гораздо меньшую зарплату, чем австрийцы, и начали нанимать персонал на месте. Это и вызвало приток в Братиславу рабочей силы. Причем, опосредованно. На работу в австрийские фирмы принимаются отнюдь не крестьяне, а коренные братиславцы, говорящие на немецком языке как на родном. Словацкая интеллигенция традиционно хорошо знает немецкий еще с тех пор, как Братислава, называвшаяся тогда Прессбургом, входила в состав Австро-Венгрии. Места в собственно словацких компаниях освободились, и их заняли выходцы из Кошице, а в Кошице стали переезжать жители других более мелких городов. Такое великое переселение словаков началось отнюдь не от безработицы, а от желания побольше зарабатывать. Что же касается крестьян, то теперь их роль стали играть украинские гастарбайтеры.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ant Development
Поклонная 9. Апартаменты с отделкой Рассрочка 0% до 30 мес. 3 типа чистовой отделки. Дизайнерские материалы. Сервис отеля 5*. Панорамные окна. от 20,5 млн руб. Узнать телефон

Австрийцы спохватились
Уже потом, поработав несколько лет, австрийцы решили покупать для собственного проживания и квартиры, - продолжает госпожа Мищикова. Сделали они это для того, чтобы не позволить опередить себя англичанам, как это было с офисами: пока они приценивались и считали, что выгоднее, снимать или покупать, ушлые англичане скупили офисные здания и, как новые хозяева, заставили перезаключить арендные договора, подняв при этом арендную плату.

Вот тогда-то австрийцы и поняли, что скоро братиславских бабушек-домохозяек, сдающих квартиру ради прибавки к пенсии, сменят каменнолицие англичане, точнее, представители их управляющих компаний, и цены на жилую аренду возрастут вслед за ценами на аренду офисов. И австрийцы предложили своим квартирным хозяевам выкупить их квартиры,  а когда те начали отказываться, они назвали им такие цены, от которых хозяева отказаться были не в силах.

Поняв, что их опередили, англичане попытались взять реванш на рынке новостроек и начали покупать еще недостроенные квартиры, чего раньше в Словакии не наблюдалось. Некоторые из них просто выгодно перепродали квартиры после сдачи их в эксплуатацию, но многие принялись сдавать их в аренду, получая прибыль как от этого, так и от общего роста цен. Что же касается русских, то лишь немногие из них пытаются подражать англичанам. Основная же масса покупает квартиры для личного проживания.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Донстрой
ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ. Лоты с отделкой Онлайн-продажи Приглашаем на просмотры! Выдаем ключи в день сделки. В доме очистка воздуха, воды, умные системы безопасности. Узнать телефон

Ценовые прогнозы
Конечно, братиславские цены, по мнению, Гражины Мищиковой, никогда не дорастут до венских, однако к середине следующего года метр в пешеходной зоне Братиславы будет стоить 5000 евро, а к середине 2010 года – 8000 евро. Также она считает, что подъем братиславских цен обеспечили отнюдь не «понаехавшие» из провинции – у них нет столько денег, и они предпочитают снимать. Исключение составляют те, кто всё-таки отважился продать дом в провинции и купить братиславскую малогабаритку, но процент таких покупателей не очень значителен.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Картину, нарисованную нашими экспертами, можно назвать даже забавной. Пока российский инвестор «чешет репу», англичане и австрийцы вступили в противоборство и делят сферы влияния на рынке недвижимости. Пока еще не поделили окончательно, «нашим» можно и попробовать вложиться в словацкие метры, ведь, напомним, эксперты прогнозируют к 2010 году без малого трехкратный рост цен. Но поскольку настоящий инвестор просчитывает риски, не надо бы сбрасывать со счетов и влияние мирового финансового кризиса.

Наша справка: Словакия – одна из самых молодых стран Европы. До 1918 года она, как и соседняя Чехия, входила в состав Австро-Венгрии, в ее венгерскую часть – Транслейтанию.

В 1918 году при активной поддержке стран Антанты была создана единая Чехословакия. В  марте 1939 года Чехословакия за одну ночь была без боя оккупирована немцами. Из Чехии немцы образовали два протектората – Богемию и Моравию, а Словакия стала независимым государством – союзником Рейха.

После войны Чехословакию воссоздали, а в 1969 году, когда страну "федерализовали", Словакия стала союзной республикой в составе ЧССР. После падения в 1989 году коммунистического режима ЧССР превратилась в ЧСФР, а Чехословакия стала Чехо-Словакией. Однако в таком виде она просуществовала недолго, и с 1 января 1993 года Словакия получила полную независимость.

Словакия вступила в НАТО 29 марта 2004 и в Европейский Союз 1 мая 2004, а 21 декабря 2007 страна вошла в Шенгенскую зону.
Ныне Словакия - это не имеющее выхода к морю государство в Центральной Европе. По своей территории – 48 тысяч 845 кв. км она занимает в мире 126-е место, а по 5,5-миллионному населению – 110-е.

Примеры предложений

ГородТип недвижимости Цена объекта, евроЦена квадратного метра, евро
Братислава, центр Квартира в элитном доме, строящемся британским девелопером 350 000 2953
Брантислава, район Nové Mesto
Семейный особняк 207 692 1527
Братислава, район Petržalka Двухкомнатная квартира советского типа в модернизированной пятиэтажке 68 000 1250
Левице Частный дом сельского типа, но с удобствами 150 000 900
Хринова Дом без удобств, построенный 50 лет назад
19 300
200
Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru