Рыночный налог на недвижимость: сколько заплатят за апартаменты, как рассчитывать вычеты, освободят ли от уплаты работающих пенсионеров. И в конце концов – куда пойдут наши денежки?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Налоги и недвижимость: за всё приходится платить"

Совсем недавно президент России подписал закон о рыночном налоге на недвижимость. Мы начинаем его внимательно изучать и задавать вопросы специалистам, дабы они нам прояснили разные детали, которые сразу и не уяснишь. Именно эти вопросы от совершенно реальных людей и составляют бОльшую часть сегодняшней подборки вопросов и ответов.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: КП УГС
ЖК "мой адрес В Сколково" В продаже готовый ЖК премиум-класса в ЗАО. Квартиры от 112,3 кв.м. Монолит. Дома сданы. Выдаем ключи! Узнать телефон

Что с апартаментами?
Хотим купить апартамент. Но беспокоит ситуация с налогами – они, как мы слышали, для этой категории недвижимости будут существенно больше, чем для жилых квартир…

С чем все опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты согласились – так это с тезисом, что налоги для этой категории недвижимости будут действительно более жесткими, чем для квартир и жилых домов. А вот с частностями возникли разночтения. Они обусловлены тем, что самого понятия «апартамент» в российских законах нет, так что по какой категории будет происходить налогообложение – пока неясно.

Популярная версия – апартаменты отнесут к категории «прочих объектов недвижимости». В этом случае, напоминает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», к ним будет применяться ставка в 0,5%. Для квартир, как мы помним, этот показатель составляет от 0,1%. В Москве, в частности, ставка в 0,1% будет использоваться для квартир стоимостью менее 10 млн руб., для тех, что стоят 10-12 млн, – 0,15%, а для более дорогих – 0,2%.

Такой же точки зрения (0,5%) придерживались и многие другие наши эксперты. «Налогообложение апартаментов должно быть таким же, как и у прочих нежилых помещений, - выражает ее Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Соответственно, ставка налога для таких помещений должна составить 0,5% от их кадастровой стоимости».

Существует, однако, куда более пессимистическая позиция. Она базируется на том обстоятельстве, что для офисных помещений предусмотрена еще более высокая ставка – 2%. И вполне возможно, что власти постараются провести апартаменты именно по этой категории. «Вопрос 0,5% или 2% - очень сложный, - считает Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. – Это зависит от многих факторов. Если эти апартаменты:
1) не расположены в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах);
2) их назначение в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо подобные объекты фактически там не размещены;
3) их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.;

- тогда есть вероятность, что ставка будет 0,5%».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: MR Group
ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Узнать телефон

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», рекомендует потенциальным покупателям внимательно смотреть на комплекс, в котором находятся апартаменты. Если он многофункциональный, в нем представлены офисы и торговые объекты – велика вероятность, что налог составит 2%. Если же апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, то, скорее всего, они попадают в категорию «прочих» объектов со ставкой 0,5%.

Существует еще одно обстоятельство, на которое обращает внимание адвокат Олег Сухов: собственнику апартаментов при расчете налога не полагается имущественный налоговый вычет в 20 кв. м – а владельцам квартир он положен.

...Весьма распространенное на рынке мнение – налоги на апартаменты будут, конечно, выше, чем у квартир, однако покупная цена самих апартаментов гораздо ниже. Экономия при приобретении окажется такой значительной, что можно потом со спокойной душой платить повышенные налоги лет… 100-150. Расчеты, проведенные нашими экспертами, этот тезис в целом подтвердили – сроки назывались разные, но в любом случае речь идет о многих десятилетиях.

«Например, мы покупаем квартиру за 5 млн руб., - говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Если ее кадастровая стоимость будет такой же, ежегодный налог составит около 4 тыс. руб. Аналогичные по площади апартаменты по цене 4 млн руб. будут обходиться ежегодно в 20 тыс. руб. налогов. В итоге, «отбивать» разницу в цене между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки собственниками придется около 50 лет». Мария Литинецкая («Метриум Групп»), проведя аналогичные подсчеты, получила временной отрезок в 147 лет. Мы же со своей стороны напоминаем, что бессмертный Ходжа Насреддин не рекомендовал планировать далее чем на 20 лет (там помрет либо эмир, либо ишак, либо он сам), а такой срок и точно всерьез воспринимать не стоит.

Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Узнать телефон

Льгота «на квартиру» или «на людей»?
Проживаем втроем в двухкомнатной квартире в 54 кв. м. Слышали, что по новому налоговому закону предоставляется вычет в 20 кв. м. Предоставляется ли этот вычет на квартиру как на объект недвижимости – т.е. вычет в 20 кв. м, а за остальные 34 «квадрата» придется заплатить? Или вычет «на человека», т.е. трое проживающих имеют право на 20 кв. м каждый, так что им не надо будет платить вовсе?
Ответ, к сожалению для спрашивающего, однозначный: льгота рассчитывается «на квартиру». «Не имеет значения, на каком праве находится помещение, - отмечает Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Расчет будет производиться по схеме: 54 кв. м минус 20, т.е. остающиеся 34 кв. м подлежат оплате. При условии, конечно, что владелец не относится к льготной группе плательщиков».

«Вне зависимости от того, кто является собственником имущества, налогом не облагается 20 кв. м от общей площади квартиры», - подтверждает Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости».

В общем, все однозначно и почвы для дискуссии нет…
 

Что положено работающему пенсионеру?
Я на пенсии, но продолжаю работать. Поэтому «лужковской» надбавки не получаю. Имею ли я право на освобождение от нового рыночного налога на имущество?
Здесь все тоже однозначно, но – в отличие от предыдущего вопроса – закон оказывается в пользу налогоплательщика. «Право на льготы имеют пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством РФ выплачивается ежемесячное пожизненное содержание, - сообщили нам специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Таким образом, в законе нет оговорки о каких-либо ограничениях для работающих пенсионеров».

Эту точку зрения единодушно подтвердили и другие наши эксперты. «Различные надбавки на пенсию и налог на имущество – совершенно разные вещи, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Пенсионеры, независимо от того, являются они работающими или нет, и раньше освобождались от уплаты налога на имущество». «Исключений из правила для работающих пенсионеров законодательством не предусмотрено», - подтверждает Дарья Погорельская («МИЦ»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Узнать телефон

Куда пойдут деньги?
С Нового года увеличивается налог на недвижимость. Хотелось бы понять, куда именно пойдут эти деньги?
Данный налог является местным, т.е. средства от него идут не в федеральный бюджет, а местным органам власти. «Данные налоги будут формировать бюджет соответствующего городского округа (района), - говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Об этом написано в Бюджетном кодексе РФ, ст. 61, 61.1, 61.2. На что именно они пойдут – будет решать соответствующий орган местного самоуправления».

«Главным направлением использования средств местных бюджетов являются расходы, связанные с жизнеобеспечением человека. Более половины всех расходов местных бюджетов идут на социально-культурные мероприятия: ЖКХ, образование, здравоохранение, содержание муниципальных органов, муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного значения; реализацию целевых программ, принимаемых органами местного самоуправления, и т.д.», - добавляет адвокат Олег Сухов.

Что касается возможности нецелевого использования бюджетных средств, то на этот счет предусмотрена административная или уголовная ответственность. Первая – это штрафы до 50 тыс. руб. Вторая наступает, если нецелевое использования бюджета произошло в крупном и особо крупном размере. Тут максимальное наказание составляет 2 и 5 лет лишения свободы соответственно.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Фирма Интайм
Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Узнать телефон

Как «известить»?
Слышали, что с Нового года вступает в силу новый закон, обязывающий граждан самих извещать налоговые инспекции об имеющейся недвижимости. Очень волнуемся, как бы не стать нарушителями поневоле.
Такой закон действительно был принят в апреле уходящего года. Называется он «О внесении изменений в часть первую и часть вторую Налогового кодекса РФ и в отдельные законодательные акты РФ». Закон вступает в силу с 1 января 2015 года.

Суть изменений – налогоплательщики-физлица, не получившие уведомления о налогах на имеющееся у них имущество, должны сами извещать об этом налоговый орган. «Сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов или документов о госрегистрации транспортного средства необходимо предоставить в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом», - уточняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Интересен вопрос с ответственностью за неисполнение. Первые два года ее не будет вовсе – иными словами, гражданин известить орган ФНС обязан, но если он не сделал этого – ничего ему за это не будет. А вот с 1 января 2017 года ответственность возникает: как напоминает Дарья Погорельская («МИЦ»), это будет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы.

Последнее, на что хотелось бы обратить внимание в рамках данной темы, – подтверждение того, что налоговый орган вами извещен. Потому как совершенно не исключена ситуация, когда принесенную вами бумажку в ФНС потеряют, а вас же потом еще и нарушителем объявят. Чтобы подобного не приключилось, рекомендуется соответствующие документы привезти лично и попросить у принимающего их сотрудника сделать ксерокопию и поставить на ней отметку получении.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Узнать телефон

Как покупать?
Мы – супруги. Хотим приобрести квартиру. Нам сказали, что можно оформить ее в совместную собственность либо разделить на доли – половина мужа, половина жены. Как сделать лучше с точки зрения будущего налогообложения?
Как мы поняли из ответов наших экспертов, особой разницы тут нет. Как мы помним из ответов на вопрос №2, льгота в 20 кв. м предоставляется «на квартиру» - соответственно, вывести из-под налогообложения получится только это количество метров, и число собственников квартиры никакой роли тут не играет. Можно, конечно, «поиграть» с долями – например, отвести одному из супругов 60% доли квартиры, а другому 40%. В этом случае изменятся и налоги, который платит каждый из них. Но общая сумма налога останется неизменной – так что если у семьи действительно единый бюджет, никакой экономии не выйдет. «С точки зрения налогообложения налога на имущество приобретение в долевую либо совместную собственность не будет иметь значения, - говорит Светлана Матвеева («МИЭЛЬ»). – В любом случае будет применяться вычет в размере 20 кв. м от кадастровой стоимости квартиры».

Единственная оговорка – это наличие у одного из супругов права на льготу. Скажем, муж уже на пенсии, а жена еще нет. В этом случае имеет смысл максимально увеличить долю мужчины, а то и приобретать квартиру полностью на его имя. С другой стороны, подобный «маневр» (абсолютно оправданный с налоговой точки зрения) может привести к другим неприятным последствиям. Если, к примеру, супруги решат развестись и поделить имущество, то жена окажется тут ни с чем. Теоретически она может пойти в суд и потребовать свою долю в совместно нажитом имуществе, но тогда ей обязательно придется отвечать на вопрос, почему это квартира оформлена целиком на супруга. Ответ вроде «мы хотели надуть государство с налогами» как-то чреват…

Но возвращаемся к нашей основной теме. При возможной продаже квартиры количество собственников и их доли тоже не будут иметь никакого значения. Хорошо известный всем участникам рынка вычет в 1 млн руб. (в случае, если объект был в собственности менее трех лет) также предоставляется не «на собственников», а «на квартиру». «Если квартира продается, например, за 5 млн руб., то на нее положен один вычет в 1 млн, и 13-процентный налог будет взиматься с остальных 4 миллионов, - отмечает Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Количество собственников и размер их долей в собственности не имеет значения».

Доля деда
Владели квартирой вместе с дедом. Не так давно дед умер, а я хотел бы продать квартиру. Какие налоги я заплачу – при условии, что одной половиной квартиры владею более трех лет, а второй (унаследованной) – менее.
Нам казалось, что на первую половину квартиры тут налогов не будет, а на вторую причитается то самое высвобождение в 1 млн, а что сверх того – по ставке 13%. Если квартира стоит, к примеру, 8 млн руб. – то с 4 млн налогов нет, а от вторых 4 млн (унаследованная доля) отнимается 1 млн, а от оставшихся 3 млн – 13%, т.е. 390 тыс.

Часть экспертов нашу точку зрения поддержала. Ведь основанием для заключения договора купли-продажи будет два документа: свидетельство о праве собственности на свою 1/2 долю и свидетельство о праве собственности на 1/2 долю, полученное в порядке наследования. Доли и их стоимость равные, поэтому уменьшить стоимость одной из долей невозможно..

Однако обнаружилась и иная точка зрения. «Если объектом продажи является квартира, половина доли в которой налогоплательщику принадлежала более трех лет, а другая половина, приобретенная налогоплательщиком в порядке наследования, менее трех лет, то при продаже квартиры, как целого объекта недвижимости, доходы от продажи не облагаются налогом, - говорит адвокат Олег Сухов. – Моментом возникновения права собственности тут является дата первоначальной государственной регистрации права». Эксперт ссылается на письмо Минфина России от 08.04.2013 N 03-04-05/9-354, где сказано, что «моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является дата первоначальной государственной регистрации права. Если доля в праве собственности на имущество принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения состава собственников и размера долей) более трех лет, то доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ».

Приблизительно то же сообщили нам Дарья Погорельская («МИЦ») и Наталья Шаталина («МИЭЛЬ»).

От себя же автор может добавить, что иногда ошибаться чертовски приятно…