О том, что хрущевки — ветхие, некомфортные и морально устаревшие - мы слышим практически ежедневно. Тем не менее, для сотен тысяч москвичей старенькие пятиэтажные панельки являются жильем и недвижимым имуществом. Более того – весьма ходовым и ликвидным товаром на рынке жилой недвижимости. И за время неожиданного всплеска на квартирные цены, которые сегодня переживает рынок, именно хрущевки набирают больше всего очков. То есть, - быстрее прочих растут в цене.
По данным Интернет-портала о недвижимости Metreinfo.Ru, в последние полмесяца хрущевки прибавляли еженедельно по 2%. В конце декабря стоимость «плохой панели» в среднем по Москве составляла около 98 тысяч рублей за "квадрат". В начале этой недели «хрущобный» метр добрался до отметки в 108 тысяч. рублей. Неплохая прибавка в 10 тысяч целковых говорит о том, что народ с энтузиазмом раскупает квартиры в домах-старичках. Что ж, попробуем разобраться с прелестями первенцев индустриального домостроения.
Никита Сергеевич Хрущев за годы своего руководства СССР сделал многое: запустил в космос спутник и Юрия Гагарина, развернул над страной ракетно-ядерный щит и перевел на электрическую тягу железные дороги. Однако память потомков оказалась неблагодарной – припоминают Никите Сергеевичу передачу Крыма Украине и попытки сеять кукурузу чуть ли не за Полярным кругом. Но самым заметным «памятником», конечно же, оказались «хрущевские» дома.
Похожие, но разные
Пятиэтажки связаны с именем архитектора Виталия Лагутенко, придумавшего быстровозводимый и технологичный дом. Есть легенда, что идею пятиэтажек Никита Сергеевич подсмотрел во Франции. Сергей Калайтан, руководитель направления «Вторичная недвижимость» компании «Национальная риэлторская группа» дополняет, что они строились по немецкой технологии временных домов. Срок их эксплуатации составлял 25-30 лет. Сегодня состояние многих из этих зданий таково, что ремонтировать их уже невозможно – только сносить.
«Хрущобных» серий было известно довольно много. Но далеко не все они представлены в Москве. Самая известная московская продукция – К-7, у которой насчитывается несколько модификаций. Строили в столице также серии домов МГ300, 1605АМ, II-32. Отличаются они планировкой (есть серии, где все комнаты – изолированные), наличием балконов, толщиной стен и т.д.
«Престиж» зависит от географии
Для ответа на вопрос «где есть хрущевки?» нужно немного вспомнить историю Москвы. В середине прошлого века границы города в основном проходили по Малому кольцу железной дороги. Потом город стал бурно разрастаться, и в 1960 году появилась МКАД, прирезавшая Москве огромные территории. Новое строительство велось, разумеется, на свободных землях – основные кварталы хрущевок находятся именно там, в «срединном поясе» Москвы. Но всю новую площадь застроить не смогли, и во многих московских районах хрущевок в принципе нет – строительство там начиналось после, в 70-х. Что касается Центра, то массовым строительство хрущевских домов там не было, но отдельные здания (сейчас это назвали бы «точечной застройкой») появлялись.
Много пятиэтажных домов в Подмосковье. Но там (отличная иллюстрация тезиса о том, что все в мире относительно!) эти здания не считаются самыми ветхими. В городах Московской области полно куда более древних строений – всевозможных бараков, на фоне которых хрущевские пятиэтажки кажутся вполне приличным жильем.
Метр в хрущевке по цене не уступает панельному
О хрущевских домах говорится и пишется столько негатива, что – казалось бы – квартиры в них должны продаваться за копейки. Ничуть не бывало! Квартиры в пятиэтажках если и дешевле «нормального» жилья, то на считанные проценты. Сергей Репин, координатор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания» приводит данные статистики, согласно которым 11 февраля 1 кв. м в московской пятиэтажке стоил $4301, тогда как тот же метр в «типовой панели» (9-14-этажные дома) - $4381. $80 разницы – это менее 2%, то, что математики называют «статистической погрешностью».
Основная причина, при которой квартиры со столь невысокими потребительскими качествами продаются так дорого, состоит в том, что площадь хрущевок невелика. Итоговая цена объекта оказывается невысокой (покупатель ведь приобретают квартиру целиком, а не квадратные метры в ней), и это привлекает людей, ограниченных в средствах. Сильнее всего, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», этот эффект заметен в период роста цен: покупатели понимают, что завтра будет еще дороже, а поэтому стараются схватить хоть что-то – но прямо сейчас. «Прямо сейчас», разумеется, денег достает только на самое дешевое – поэтому именно в самом нижнем ценовом сегменте ажиотаж оказывается самым сильным, там цены в начале периода роста увеличиваются быстрее всего. Сейчас, по всем признакам, на рынке как раз такой период: после стабильности второй половины 2006-го и почти всего 2007 годов началось масштабное подорожание, общий индекс цен увеличивается на 5-7% в месяц.
Квартира «на вырост»
Ответ на вопрос о том, кто покупает самые дешевые объекты, очевиден – те, у кого ни на что другое нет денег. «При выборе между комнатой в коммуналке, Подольском и собственной квартирой в Москве, пусть и в хрущевке, многие, думаю, выберут последний вариант», - говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». В.Мартыненко немного детализирует этот тезис: по его словам, с хрущевок начинают «завоевание Москвы» провинциалы – для них это первое жилье в нашем городе. Также эти квартиры приобретаются при разъездах коммуналок – особенно если разъезды эти «тяжелые», с острой нехваткой денег. Пятиэтажку могут купить детям «на вырост» или, напротив, для престарелых родителей.
Есть и еще одна специфическая категория покупателей – они целенаправленно ищут квартиры «под снос». О них, а также о городской программе переселения и реконструкции пятиэтажек, стоит поговорить отдельно.
Инвесторы скисли: жилье «под снос» брать невыгодно
Начнем с того, что само слово «реконструкция» выглядит тут странновато. Реконструировать – значит что-то ремонтировать, переделывать, но при этом сохраняя основу. Реконструкция пятиэтажек – это их полное разрушение, что называется, до основанья, а затем строительство на этом месте современных домов. Термин «слом» или нечто аналогичное подошло бы больше, но, вероятно, городские власти постарались народ не пугать и выбрали более вегетарианское определение.
Но если бы странности ограничивались словами! Есть в городской программе реконструкции куда более значительные «темные пятна». Фразы отцов города о том, что мы «заканчиваем снос сносимых серий и приступаем к сносу несносимых» уже перестали удивлять. Списки «домов под снос» хоть формируются и публикуются, но вовсе не факт, что дом будет снесен четком в соответствии с этим графиком. Не редкость, когда жильцы, получившие несколько лет назад от районной управы «железобетонные» заверения, что их дом будет расселен в ближайшие три года, до сих пор в нем живут, и когда его будут сносить – непонятно.
Суровая правда жизни состоит в том, что снос пятиэтажек – коммерческое мероприятие, и начинается оно тогда, когда отыскивается инвестор, готовый взяться за него. И тут «под раздачу» могут попасть достаточно крепкие дома (и кирпичные, и даже 8-9-этажные – такие случаи были), в то время как самые облезлые «панельки» где-нибудь на промышленном юго-востоке никому не нужны и будут стоять еще долгие годы.
По этой причине частные инвесторы, радостно покупавшие пятиэтажки под снос, в последние годы охладили свой пыл. «Да, у нас были клиенты, хорошо заработавшие на расселении, - говорит В.Мартыненко. – Они купили 50-метровую трехкомнатную квартиру и лет через пять получили современную «трешку» в 80 метров, цена которой в 2,5 раза выше. Однако гораздо чаще получалось по-другому. Снос постоянно откладывается, и люди, приобретшие квартиру в расчете на быстрое расселение, живут в ней уже 10 лет. Именно эта полная непредсказуемость в смысле сроков и привела к тому, что квартиры «под снос» сегодня практически никто не покупает».
Исчезающая натура
Хрущевских пятиэтажек становится все меньше по естественным причинам. Сносят их активно, ничего нового аналогичного взамен не появляется. Новые дома с малогабаритными квартирами строить в Москве так и не стали – они показались строителям неинтересными. В результате предложение сокращается, а спрос не ослабевает – людей, располагающих деньгами по минимуму, всегда много. Поэтому на ближайшее время можно прогнозировать увеличение цен на хрущевки. Конечно, такая квартира целиком будет стоить меньше, чем жилье большей площади в соседнем современном доме. Но вот в пересчете на метры… В конце концов, малогабаритные квартиры (читайте нашу статью «Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет»), которых в Москве совсем мало, продаются по цене бизнес-класса, по $7-8 тысяч за кв. м – и это никого не удивляет.
Примеры предложений хрущевок
| Адрес | Кол-во комнат | Площадь, планировка | Этаж | Тип дома | Цена |
|---|---|---|---|---|---|
| г. Химки | 1 | 17/10,1, кухня 3,1 | 2/5 | Кирп. | $11 5 тыс. |
| Юго-Западная, Солнцево | 1 | 32/15, кухня 5,5 | 1/5 | Пан. | $ 145 тыс. |
| г. Долгопрудный | 3 | 57/41, кухня 6 | 1/5 | Кирп. | $173 тыс. |
| Бауманская, 10 мин. пешком | 1 | 34/15, кухня 7 | 5/5 | Кирп. | $200 тыс. |
| Первомайская, 15 мин. пешком | 2 | 43/18,5+10 смежн., кухня 5,6 | 3/5 | Кирп. | $200 тыс. |
| Кунцевская, 5 мин. трансп. | 2 | 42/18+8 изол., кухня 5,5 | 2/5 | Кирп. | $230 тыс. |
| Водный стадион, 5 мин. трансп. | 2 | 46/10+10 изол., кухня 6 | 4/5 | Пан. | $240 тыс. |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | |||||