На рынке недвижимости принято оперировать «круглыми» числами. Так понятнее, нагляднее, удобнее для покупателей и продавцов. Вот и мы, определяя уровень доступности московского жилья, решили, что 100 тысяч рублей за метр – самая подходящая цифра, психологический рубеж, за которым уже вроде как дорого. И в Москве можно найти новостройки по такой цене, причем не только в Новой, но и в «старой». Если вы готовы переехать за МКАД, то эти предложения для вас.
Москва: искать за МКАДом
Сразу скажем, что для Москвы такая стоимость квадратного метра не характерна. Как поясняет директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в Москве стартовые цены продаж - более 120 тыс. руб./кв. м. Для достижения цены в 100 тысяч «застройщику приходится чем-то жертвовать – либо качеством строительства, либо местоположением», - считает основатель градостроительного бюро Master's Plan Юлия Зубарик. Со второй частью этого утверждения можно согласиться безоговорочно – практически все комплексы с подобной ценой в старой Москве находятся за МКАД. За небольшими исключениями, и эти исключения практически примыкают к МКАД с другой стороны.
Сколько всего в столице жилья «за сотку» или около того? Немного. Эксперты, опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», определяют его долю от общего объема предложения как 4-5-6%. По информации Андрея Останина, коммерческого директора Группы «Эталон», в стадии реализации - всего семь московских объектов со средней ценой до 110 тыс. руб./кв. м. В компании «ИРН-Консалтинг» тоже говорят о семи жилых комплексах. «По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, со средневзвешенной ценой 1 кв. метра 100-110 тыс. руб. в старых границах Москвы предлагается 28 корпусов в 6 различных ЖК», - приводит схожую статистику Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Как уже было сказано, большинство дешевых новостроек находятся за МКАД или в лучшем случае рядом, а точнее - в Зеленограде, в районах Некрасовка, Бирюлево, Солнцево, в Северном, Южном Бутово, Южном Чертаново. По информации Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), основной объем жилья предлагается в ЖК «Некрасовка» – это 23 корпуса. Также квартиры со средней ценой метра в заданном диапазоне можно найти в ЖК «Мой адрес на Дмитровском 169» (Северный р-н, м. Алтуфьево), «Мой адрес на Базовской» (Западное Дегунино, внутри МКАД), «Загорье» (Восточное Бирюлево, внутри МКАД). В ЖК «Влюблино» (Люблино, внутри МКАД) средняя цена кв. метра в корпусе с апартаментами чуть превышает 110 тыс. руб. Можно рассмотреть и апартаменты в проекте «Барбарис» (Бибирево, внутри МКАД) (средняя цена по корпусу – 110,7 тыс. руб.).
На какое жилье можно рассчитывать с такой ценой метра? Первое, - речь идет о жилье для народа, о массовом сегменте (эконом и комфорт). И бОльшая часть предложения – это панельные дома. «83% объема предложения квартир с невысокой стоимостью квадратного метра сконцентрировано в 7 новостройках, возводимых по панельной технологии», - комментирует Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Но есть, конечно, и монолиты; как отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), это ЖК «Загорье» и проекты с апартаментами.
Стадия строительства – разная: ранняя, средняя, есть даже введенные в эксплуатацию корпуса и дома и на стадии монтажных и отделочных работ. Большинство квартир с доступными ценами – в масштабных комплексах («Некрасовка», «Загорье», «Северный»).
Что касается инфраструктуры, то, как поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова, она создается вместе с районом, но в ближайшем окружении есть уже сложившаяся. Транспортная доступность в основном - средняя, хотя в будущем – хорошая, так как есть перспективы открытия новых станций метро.
Наиболее близко к станциям метро из доступных по цене метра проектов расположены ЖК «Барбарис» (м. Бибирево) и ЖК «Влюблино» (м. Люблино), - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). В Некрасовке также скоро откроется станция метрополитена, но не все дома будут одинаково близко расположены к подземке, так как микрорайон обширный. Есть перспектива строительства метро и в микрорайоне «Северный», но пока ее можно назвать неопределенной.
Стоимость является определяющим фактором при выборе квартиры в массовом сегменте, - напоминает один из основополагающих законов рынка Владимир Каширцев («Азбука Жилья»): «А когда невысокий бюджет квартиры за счет сниженной стоимости метра позволяет подобрать вариант рядом или даже внутри МКАД, то подобное предложение пользуется большим спросом. Это подтверждается стабильно высокими темпами продаж, к примеру, в таких жилых комплексах как «Некрасовка» и «Мещерский лес» (Солнцево)».
«Наша компания занималась реализацией квартир в двух проектах из вышеперечисленных – в Некрасовке и на Базовской улице, - делится опытом Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - Можно сказать, что на тот момент это были одни из наиболее востребованных объектов, так как покупатели оценили бюджет покупки, перспективы строительства метро, кроме того, квартиры передавались полностью готовыми для проживания, с ремонтом от застройщика».
Поскольку наиболее популярный «народный» жилой комплекс – это Некрасовка, то о нем стоит рассказать подробнее. Информация о других объектах - в таблице ниже.
В микрорайоне «Некрасовка» часть домов уже сданы и на заселении, а монтаж части домов завершен и планируется скорое оформление собственности, - рассказывает Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). Дома строятся по технологии панельного домостроения, в основном это панельные серии П-44Т, П-44К, П-3М. Стоимость однокомнатной квартиры в домах, монтаж которых завершен, начинается от 3,8 млн руб., двухкомнатной – 5,2 млн руб., трехкомнатной – от 6,9 млн руб. В домах, которые уже на заселении, стоимость квартир в среднем дороже на 700 тыс. руб. На стоимость также влияет удаленность от месторасположения будущей станции метро. Строит «Некрасовку» Казенное предприятие «Управление гражданского строительства», это структура подведомственна Департаменту строительства Москвы. Помимо жилья в районе предусмотрены две поликлиники, 10 детских садов, 7 школ, ФОК, 6 наземных автостоянок.
Жилые комплексы в Москве с ценой до 110 тыс. руб. за кв. метр
| Название ЖК | Адрес | Удаленность от МКАД, км | Средняя цена кв. метра, руб. |
|---|---|---|---|
| Москва до МКАД | |||
| Загорье | Бирюлево-Восточное, мкр. Загорье | 0 | 109 648 |
| Москва за МКАД | |||
| Столичные Поляны | Южное Бутово, ул.Поляны /ул.Скобелевская | 0 | 109 671 |
| ЖК МОЙ АДРЕС НА ДМИТРОВСКОМ 169 | Дмитровское ш., д.169 | 0 | 85 308 |
| Мкр Северный | Р-н Северный, Бульвар академика Ландау | 2 | 103 643 |
| Некрасовка | Некрасовка, пр-т Защитников Москвы, кв-л 11 | 5 | 107 665 |
| Зеленоград | |||
| Жемчужина Зеленограда | Георгиевский проспект | 22 | 97 300 |
| Зеленый бор | мкр.23, Радио ул., вл.11 | 25 | 91 699 |
| Источник: «ИРН-Консалтинг» | |||
Новая Москва: ближе к Москве «старой»
БОльший выбор недорогих новостроек открывается, если переместиться в Новую Москву. Здесь предложения будут интереснее в смысле технологий строительства, архитектурных проектов, благоустройства территории. То есть, «новомосковский» жилой комплекс будет повыше уровнем, покомфортнее, чем «старомосковский». Но дорога до центра города длиннее, метро и инфраструктура в стадии создания. Так что это покупка на перспективу.
По данным «ИРН-Консалтинг», в Новой Москве на расстоянии до 10 км насчитывается 16 жилых комплексов с ценой до 110 тысяч рублей (всего их 26), то есть примерно 62%. По статистике, которую приводит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в Новой Москве 18 новостроек, где цена ниже 100 тысяч рублей, всего же в ТиНАО продается 36 ЖК, в которых средняя цена «квадрата» составляет 104 210 рублей.
Новостройки со средней стоимостью квадратного метра до 100 тыс. рублей
| Название ЖК | Средняя стоимость кв. м, руб. | Сегмент | Расположение |
|---|---|---|---|
| Кутузовские березы | 44 602 | Эконом | Рогово |
| Ирландский квартал | 59 003 | Комфорт | Раево |
| Экопарк «Горчаково» | 67 152 | Эконом | Горчаково |
| Дом у парка | 73 176 | Комфорт | Десеновское |
| Зеленая Москва–2 | 73 914 | Эконом | Марушкино |
| Флагман | 80 025 | Комфорт | Десеновское |
| Престиж | 80 253 | Эконом | Киевский |
| Санрайс | 80 346 | Комфорт | Воскресенское |
| Кокошкино | 83 637 | Комфорт | Кокошкино |
| Калипсо | 85 026 | Комфорт | Щербинка |
| Баркли Медовая долина | 89 114 | Комфорт | Крекшино |
| Кленовые аллеи | 90 821 | Комфорт | Тупиково |
| Белые ночи | 92 650 | Комфорт | Сосенское |
| Район Новые Ватутинки | 92 722 | Комфорт | Десеновское |
| Андерсен | 95 075 | Комфорт | Десеновское |
| Южное Бунино | 95 875 | Комфорт | Столбово |
| Испанские кварталы | 96 159 | Комфорт | Николо-Хованское |
| Бунинские луга | 100 182 | Комфорт | Гавриково |
| Источник: «Метриум» | |||
Можно рассчитывать на повышенный комфорт
Дешевые новостройки «раскиданы» по Новой Москве на разном расстоянии от МКАД, однако в пределах 10 км есть очень неплохой выбор. Если ориентироваться на цену 100 000 рублей за метр, то с точки зрения Ольги Вальчук, генерального директора АО Региондевелопмент, за эти деньги можно купить квартиру в современных ЖК комфорт-класса, с современными концепциями благоустройства, развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, многие проекты в будущем будут обеспечены станциями метро в нескольких минутах ходьбы. Как и в Москве, здесь преобладает масштабная застройка с инфраструктурой. «Низкие по качеству новостройки эконом-класса в меньшинстве», - подчеркивает Мария Литинецкая («Метриум»).
Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group обращает наше внимание на то, что в Новой Москве 100 – 110 тыс. руб./кв. м — это бюджет подавляющего большинства предложений на стадии строительства, т есть, от котлована до завершения монолитных работ. «На этапе строительной готовности востребованные проекты с устойчивым спросом, как правило, перешагивают эту планку», - говорит эксперт.
Покупатель, ориентированный на стоимость в 100-110 тыс. рублей за квадратный метр в Новой Москве, может рассчитывать на монолитный дом на комфортном расстоянии в нескольких км от МКАД, с удобной интеграцией в систему общественного транспорта, сформированной инфраструктурой в радиусе комфортного доступа сегодня, и в перспективе — собственной инфраструктурой в составе ЖК. «То есть с бюджетом в 100 тыс. руб. покупатель не «вписывается» в запрос «все равно какую, главное свою квартиру», а выбирает ЖК, соответствующий его образу жизни», - заключает Прокопенко.
Клиентов интересует метро
Что касается спроса, то по наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум»), в ТОП-10 по продажам в Новой Москве входят следующие проекты: Район Новые Ватутинки, «Испанские кварталы», «Бунинские луга», «Южное Бунино» и «Белые ночи». За весь период реализации среднемесячные темпы продаж в данных новостройках, составляли 106 квартир, что выше, чем во многих проектах «старой» Москвы. Все пять лидеров по продажам располагаются в пешей доступности от уже действующих или перспективных станций метро, покупатели также ценят формат «город в городе» (как в Новых Ватутинках).
Морально устаревшие новостройки или проекты с плохой транспортной доступностью, несмотря на низкую стоимость квадратного метра до 100 тыс. рублей, продаются неважно.
Жилые комплексы в Новой Москве с ценой до 110 тыс. руб. за кв. метр.
| Новая Москва до 5 км. от МКАД | |||
| Название ЖК | Адрес | Удаленность от МКАД, км | Средняя цена кв. метра, руб. |
|---|---|---|---|
| Позитив | Дер. Румянцево, Родниковая ул., уч.3/2 | 0 | 107 134 |
| ЖК Саларьево Парк | Московский пос., в районе д. Саларьево | 0 | 105 026 |
| Саларьево Парк | Московский пос., в районе д. Саларьево | 0 | 105 717 |
| Румянцево-Парк | В районе д. Румянцево, ул.Родниковая,уч.17/1 | 3 | 101 563 |
| Москва А101 | Пос.Коммунарка | 4 | 110 000 |
| Испанские кварталы | С.п. Сосенское, в районе дер.Николино-Хованское, д.13 | 4 | 109 065 |
| Скандинавия | Пос.Коммунарка, уч.17 | 4 | 105 967 |
| Белые Ночи | Пос. Коммунарка, уч. 18 | 4 | 92 925 |
| Новая Москва от 5 до 10 км. от МКАД | |||
| ЖК | Адрес | Удаленность от МКАД, км | |
| Калипсо-3 | Щербинка, ул. Мостотреста,д.8, стр.1 | 8 | 84 763 |
| Филатов луг | Д. Картмазово, уч.16/1 | 6 | 93 724 |
| Бунинские Луга | С/п Сосенское, ул. Александры Монаховой ул., д. 105 | 9 | 94 326 |
| Южное Бунино | Д. Столбово, уч.40/2 | 10 | 97 212 |
| Белая звезда | Ул. 40 лет Октября, д. 5/1 | 8 | 97 381 |
| Город - парк «Первый Московский» | Мкр.2 | 7 | 97 709 |
| Рассказово | С/п Внуковское, д. Рассказовка | 7 | 107 168 |
| Новое Бутово | Пос. Воскресенское пос., д. Язово | 9 | 109 312 |
| Источник: «ИРН-Консалтинг» | |||
Мы также попросили экспертов более подробно рассказать о недорогих жилых комплексах Новой Москвы, которые их компании строят или реализуют.
ЖК «Новые Ватутинки»
Район «Новые Ватутинки» расположен в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе. В состав проекта входит малоэтажный квартал Южный (с единичными квартирами) и активно застраиваемый многоэтажный микрорайон Центральный. На территории ЖК откроется станция метро. Сегодня, благодаря реконструкции Калужского шоссе жители добираются от метро Теплый стан за 15-20 минут. В районе работают две школы, три муниципальных детских сада, застройщик строит четвертый. Работают поликлиника, Сбербанк, почта, центр госуслуг «Мои Документы». Готовы наземные паркинги, девелопер «Инвесттраст» построит еще два детских сада, школу, центр досуга, торговый центр, ФОК со стадионом, будет разбит парк. В продаже 1-4-комнатные квартиры, в том числе с европланировкми, в готовых и строящихся, панельных и монолитных домах. Минимальная стоимость студии составляет 2,73 млн рублей за 27,9 кв.м, однокомнатной квартиры – 3,64 млн рублей за 38 кв. м, двухкомнатной – 5,13 млн рублей за 57 кв. м, трехкомнатной – 5,7 млн рублей за 65,6 кв. м, четырехкомнатной – 8,9 млн рублей за 106 кв. м. Средняя цена «квадрата» - около 93 тысяч рублей.
ЖК «Саларьево Парк»
В проекте компании ПИК «Саларьево Парк», расположенном в 10 минутах ходьбы (500 м) от станции метро Саларьево, часть корпусов готовы к заселению. До конца года будут сданы детский сад и поликлиника, школа откроется в сентябре. Строится детская площадка в формате PlayHub - с развивающими играми. В «Саларьево Парк» можно приобрести квартиры стоимостью до 100 тысяч рублей за квадратный метр даже в корпусах, находящихся на завершающих этапах строительства. Здесь предлагаются 1-2-3-4-комнатные квартиры площадью от 19,9 до 120 кв. м с готовой отделкой. Инновации в области проектирования позволяют предложить широкий выбор планировок, где в каждой категории квартир – студий, «двушек», «трёшек» предлагается большое количество типов, которые разделяются на размеры S, M, L. В зелёных дворах-парках без автомобилей будут обустроены детские и спортивные площадки, а также места для отдыха. На первых этажах домов разместятся магазины и предприятия сферы услуг. В феврале 2019 года откроется гипермаркет «Глобус» в ТРЦ «Саларис» на Киевском шоссе. В шаговой доступности - Ульяновское лесничество и река Сетунь.
ЖК «Новое Бутово»
В ЖК «Новое Бутово» («МД Групп») можно рассмотреть и готовые варианты, и квартиры в строящихся монолитных домах, - комментирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова. Большая часть корпусов построена, новые дома образуют квартал, запроектированный в соответствии с последними требованиями рынка. Для зданий выбраны более интересные визуальные концепции, благоустройство дворов предусматривает эстетичное оформление. Комплекс обеспечен необходимой инфраструктурой – работает ТРЦ «Бутово Молл», открыт детский сад на 375 мест. Проект включает еще один детский сад, школу и поликлинику. В реализации квартиры площадью от 25,5 кв. м, при этом стоимость предложения начинается от 2,7 млн рублей. Тем, кто рассматривает двухкомнатные варианты, предлагаются квартиры по цене от 4,4 млн рублей. Стоимость трехкомнатных квартир начинается от 6,3 млн рублей. В шаговой доступности - станция метро Бунинская аллея. Инфраструктурное окружение можно назвать развитым: рядом школы, детские сады, спортивные объекты. Недалеко - рекреационная зона Черневских прудов.
ЖК «Рассказово»
В ЖК «Рассказово» (проект компании Sezar Group) можно купить квартиру в домах на ранней стадии строительства. В настоящий момент это дома №№ 5 и 8. У жилого комплекса охраняемая территория, дворы без машин, стильная концепция озеленения, подземный паркинг (в доме №5). Архитектурное решение – в стиле «исторической» Москвы. Дома с переменной этажностью (7-8-9-11 этажей), с разноформатными окнами. Входные группы - на уровне земли, холлы с авторским дизайн-проектом. Квартиры (37-108 кв. м.) имеют 50 базовых планировочных решений, любые варианты можно объединять. Во всех квартирах есть гардеробные; в двух- и трехкомнатных вариантах — два санузла. Предусмотрены дополнительные окна, лоджии-кабинеты, «круглые» гостиные, видовые французские балконы. Кладовые в подземном этаже. Завершение строительства — 2019- 2020 гг. В доме № 5 стоимость метра — от 95 тыс. руб., стоимость квартир от 4 млн. руб. В доме № 8 — от 103 тыс. руб. и от 5,4 млн. руб. соответственно.
ЖК «Южное Бунино»
ЖК «Южное Бунино» (ГК МИЦ) расположен вблизи деревни Ямонтово (пос. Воскресенское). Архитектурная концепциия разработана европейским бюро Portner и дизайн-студией GAFA Architects, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. До метро Бунинская Аллея - 4 км, а по Калужскому шоссе можно добраться до метро Теплый стан на общественном транспорте. До будущей станции метро Сосенки можно будет дойти за 7 минут, а до Столбово - за 15. Есть удобный выезд к Калужскому шоссе, до МКАДа – 6,5 км. Квартиры - от компактных студий (23 кв. м) до 3-комнатных (88 кв. м.) Средняя цена за метр – 90 000 руб. На территории построят две школы и три детских сада, организуют безопасные детские площадки во дворах, закрытых от автомобилей. Предусмотрено создание комфортной безбарьерной среды. На первых этажах расположатся магазины, кафе и аптеки, предприятия сферы услуг. Недалеко строится административно-деловой центр, где разместится префектура ТиНАО, больница с родильным домом. Сдача объекта - IV квартал 2019 года.