Новые проекты в 10 км от МКАД: в продаже 122 жилых комплекса

Например, в начале текущего года ФСК «Лидер» приступил к достройке нескольких корпусов долгостроя «Солнцеград» в Балашихе. Корпуса выведены на рынок под названием жилого комплекса «Новогиреевский». В Королеве жилой комплекс «Первый Юбилейный», – это достройка двух корпусов, строительство которых было начато в рамках ЖК «Лесная корона» еще в 2003 году.

Интересно, что в Химках за год предложение новостроек выросло на 41%. Здесь реализуются на данный момент крупнейшие для Московской области проекты (два жилых комплекса ГК ПИК – «Левобережный» и «Новокуркино»), и увеличение предложения как раз вызвано выходом новых корпусов в этих проектах. Также предложение пополнилось проектом «Солнечная система-2», - продолжением жилого комплекса «Солнечная система».

Из приведенной ниже таблицы (данные за апрель 2017 года), видно, что «запрещенные» Химки и Балашиха в первой тройке по объемам строительства.

Павел Брызгалов (ФСК «Лидер») обращает наше внимание на важный момент – из лидеров первичного рынка ушло Одинцово, да и вообще на престижном западном и юго-западном направлениях строят сегодня заметно меньше. А Татьяна Павлова («Отрада Недвижимость») полагает, что и в Красногорске могут ограничить строительство, так как в городе наблюдается сверхвысокая плотность застройки.

Инфраструктурные проблемы
К ограничению строительства привела непроработанность вопроса инфраструктуры, острая ее нехватка в некоторых локациях, - напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Но одним ограничением строительства проблема не может быть решена, необходим соответствующий контроль властей, - комментирует эксперт. - К сожалению, были примеры на рынке, когда в проекте сначала был детский сад или школа, а потом появлялся очередной жилой корпус. Вообще, при строительстве жилого комплекса власти обязуют строить соответствующую инфраструктуру в зависимости от его масштабности».

Так, в небольших ЖК возводят детские сады, в комплексах посолиднее застройщики обязаны возводить уже и ДОУ и школы. А в крупных проектах положены еще и ФОК, поликлиники и коммерческая инфраструктура. Как уточняет Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»), строят в Подмосковье в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Московской области (приняты 17.08.2015 г., последняя редакция от 21.02.2017 г.). По нормативам минимальная обеспеченность жителей местами муниципальными детскими садами составляет 65 мест на 1 тыс. человек, а муниципальными школами - 135 мест на 1 тыс. человек. Вот этими цифрами и руководствуются застройщики при проектировании социальных объектов. Так, во всех объектах ФСК «Лидер», расположенных в области, собственная инфраструктура есть везде. Например, в уже готовом и заселенном UP-квартале «Западное Кунцево» работает школа на 450 учащихся, детский сад на 140 мест. В почти готовом UP-квартале «Новое Тушино» (весь проект будет сдан в 2018 году) школа рассчитана на 1 510 учащихся + два детских сада на 145 мест каждый, в UP-квартале «Сколковский» школа будет вмещать 1 350 учащихся, а два детских сада в общей сложности – 400 детей.

В малоэтажном жилом комплексе «Новогорск Парк», который реализует компания «МИЭЛЬ-Новостройки», будет построен 31 жилой дом в 3-5 этажей. На такой объем домов застройщик (девелоперскя компания Конструктор) обязуется возвести два детских сада и одну школу. Сейчас строится первый детский сад, открыться он должен в сентябре 2018 года.

Однако покупателям нужно знать о сложностях, связанных с введением новых социальных объектов. Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») поясняет, что необходимая инфраструктура зачастую строится, когда сдана уже хотя бы первая очередь домов. Например, детский сад появляется после первой очереди, школа - после второй.

Другая проблема заключается в том, что «построенные девелоперами школы и сады практически невозможно передать на муниципальный баланс, потому как у властей возникает следующий вопрос: на какие средства их содержать? Поэтому они остаются в сегменте частных услуг, которыми могут воспользоваться лишь определенные слои жителей этих районов», - предупреждает Татьяна Павлова («Отрада Недвижимость»). В целом же по оценке Павловой плотность населения в ближайшем Подмосковье очень высокая и новых объектов все-таки не хватает.

Преобладает монолит, этажность – «средняя»
В Подмосковье сейчас строят и панельные, и монолитные дома. Как рассказывают наши комментаторы, панельные здания больше характерны для эконом-класса, монолитные – для комфорт-класса. Что лучше – дискутировать можно долго. Бесспорно, монолитная технология более современная, каждый комплекс – индивидуален, в квартирах – свободные планировки, и это нравится многим покупателям. Но и типовые дома, возводимые сегодня – совершенно другого уровня по сравнению со своими собратьями, скажем, семидесятых годов, и с точки зрения комфорта, и с точки зрения эстетики. Однако первенство в Подмосковье все же за «монолитами»: по подсчетам «МИЭЛЬ-Новостройки» на монолитную технологию приходится 88,2% всех новостроек, соответственно, 11,8% домов строятся по панельной технологии.

Что касается этажности, то в низкобюджетных проектах дома в основном высокие – от 17 этажей и выше. В среднем же «подмосковная высота» – на уровне 13-14 этажей, а общие рамки от 3 до 40. Гражданам же определенно больше нравятся дома пониже – так уютнее.

Цены зафиксировались
Самое интересное – что сколько стоит. Эксперты дали нам «вилку» 85-89 тысяч рублей за «квадрат». По информации «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам I квартала 2017 года средневзвешенная цена в зоне до 30 км от МКАД составляет 85 тыс. руб. Это чуть-чуть дороже, если сравнивать с I кварталом 2016 года (+ 2,2% ) и II кварталом 2015 года (+ 6,5% ). Небольшого повышения, по мнению Натальи Шаталиной, удалось добиться благодаря сокращению объемов предложения и довольно низкой активности девелоперов по выводу новых проектов на рынок.

«Цены точно не сползают вниз, это скорее фиксация на определенном уровне», - говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»), по его данным, средняя стоимость областных новостроек на начало лета 2017 года составляет 89 тыс. рублей за 1 кв. м.

Татьяна Павлова («Отрада Недвижимость») тоже считает, что цены на новостройки преимущественно находятся в состоянии стагнации. В некоторых проектах замечается снижение стоимости, особенно это касается вторых и последующих очередей.

Кроме того, на рынке много скидок, и можно найти квартиру, продающуюся на очень привлекательных условиях.

Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» попросила экспертов рассказать подробнее о проектах, которые они строят и продают. В конце текста также приведена таблица новостроек, подготовленная специалистами «ИРН-Консалтинг».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:
Все областные проекты ФСК «Лидер» расположены в обозначенной 10-километровой зоне. На данный момент их в портфеле компании 8, из которых 3 сданы (UP-квартал «Западное Кунцево», микрорайон «Новое Измайлово» и ЖК «Новое Измайлово-2») и 5 находятся на разных этапах строительства. 4 из 5 строящихся проектов – проекты серии UP-кварталов, для которых близость Москвы и удобное транспортное с ней сообщение является обязательной характеристикой наряду с авторской архитектурой, соответствию высшей границе сегмента комфорт-класса по качеству продукта, высоким уровнем безопасности, обязательным наличием объектов социальной инфраструктуры в составе проекта. Цены в наших областных проектах начинаются от 1,9 млн. рублей.

UP-кварталы от ФСК «Лидер» – «Скандинавский» (Мытищинский район), «Римский» (Ленинский район), «Сколковский» (Одинцово), «Новое Тушино» (Красногорский район).

Татьяна Павлова коммерческий директор «Отрада Недвижимость»:
Жилой квартал «Отрада» расположен на северо-западе Подмосковья, в 7 км от МКАД, в 5-7 минутах от станций метро Митино и Пятницкое шоссе. В составе строящейся второй очереди - семь монолитно-кирпичных корпусов от 7 до 16 этажей. В 9-м корпусе стоимость квартир начинается от 2,7 млн рублей, в 13-м корпусе – от 3,9 млн. Квартал входит в состав загородного проекта, включающего построенные малоэтажный поселок и комплекс апартаментов. Образовательная инфраструктура квартала включает муниципальный и частные детские сады, школу на 1000 мест, развивающие центры и студии, включая международный Монтессори-центр.

Рядом конно-спортивный клуб и парк «Отрада». Инфраструктура квартала включает площадки для волейбола, баскетбола, футбола, тенниса, банный комплекс. Параллельно с ЖК «Отрада» возводится спортивно-развлекательный центр с ледовой ареной, фитнес-центром, легкоатлетическим залом и школой-студией «Тодес» Аллы Духовой. К кварталу примыкает лесопарк с дорожками для пеших, верховых и велосипедных прогулок, в шаговой доступности — пруд, река Синичка с пляжем. Для детей на территории «Отрады» открыты зоопарк, парк птиц и веревочный парк.

Каждый из корпусов образует внутренний двор. Дворы закрыты для машин, корпуса разделены улицами и скверами. У каждого корпуса - подземная парковка, на центральной улице квартала - многоэтажный паркинг, а вокруг домов — гостевые парковки. Окончание строительства первого корпуса ЖК «Отрада» - в 2017 году, полностью строительство будет завершено в 2023 году.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Малоэтажный проект комфорт-класса «Новогорск Парк», расположен в 8 км от МКАД, в Химках, в окружении Новогорского лесопарка. Средневзвешенная цена квадратного метра в проекте составляет 83,8 тыс. руб. Бюджет покупки начинается от 2,5 млн рублей. В рамках данного бюджета можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. На автомобиле до жилого комплекса можно добраться на автомобиле по Ленинградскому или Новокуркинскому шоссе.