Ближнее Подмосковье в радиусе до 10 км. от МКАД – самая привлекательная территория для застройщиков, работающих в области. Москва близко, транспортные связи давно устоялись и развиваются дальше, города обжитые и сложившиеся, хорошая природа. Все это, безусловно, нравится и потребителям. Но главный плюс – цены ощутимо ниже столичных. Здесь вы можете купить квартиру, которую не смогли бы позволить себе в столице – ни по площади, ни по уровню комфорта.
На рынок выходит по проекту в месяц
По данным «ИРН-консалтинг», летом 2017 года на рынке Подмосковья (до 10 км. от МКАД), в активной продаже находится 122 жилых комплекса. Это 423 корпуса, в них запроектировано 169 824 квартиры, общей площадью 8 млн. 988 тыс кв. метров. Сопоставимую цифру дает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: по информации эксперта, на начало июня на этой территории объем рынка новостроек Подмосковья на этапе строительства составлял порядка 8,2 млн. кв.м.
Правда, активность девелоперов в последнее время убавляется. Как отмечает Павел Брызгалов (ФСК «Лидер») за пять первых месяцев 2017 года в радиусе 10 км от МКАД на рынок вышло 5 новых проектов — по проекту ежемесячно, тогда как в «подъемные» 2012–2014 г. г. нормой было 2–3 проекта в месяц.
Понятно, что застройщики «поджались» из-за неважного спроса, вызванного, прежде всего, падением доходов людей. А это в свою очередь связано с экономической ситуацией. Но есть и другая причина: Павел Брызгалов подчеркивает, что с запуском программы по реорганизации столичных промзон застройщики взяли уверенный курс на Москву.
И, по мнению Татьяны Павловой, коммерческого директора «Отрада Недвижимость», активно застраиваемая новыми квадратными метрами в промзонах Москва сегодня влияет на спрос на Подмосковье, — он снижается. На этом фоне наиболее ликвидны как раз объекты, расположенные на удалении 10 км от МКАД, и, с точки зрения доступности по транспортной инфраструктуре, и ценовой политики.
В лидерах — «запрещенные» города
Эксперты отмечают, что новые жилые комплексы появляются во всех прилегающих к Москве районах и городах. Самые застраиваемые города — те, что ближе к Москве. Как выяснили в компании «МИЭЛЬ-Новостройки», с конца 2015 года возросла концентрация новостроек в зоне до 5 км от МКАД — в этом поясе сейчас реализуется 47% новостроек. И в большинстве своем это жилье «для народа», то есть — новостройки массового сегмента.
Новые дома вырастают даже в тех городах, где власти в 2016-м году ввели мораторий (Балашиха и Королев) и ограничили строительство (Химки) Запрет властей при этом не нарушается, по данным «МИЭЛЬ-новостройки», вводятся новые очереди уже разрешенных проектов и оживают долгострои.
Например, в начале текущего года ФСК «Лидер» приступил к достройке нескольких корпусов долгостроя «Солнцеград» в Балашихе. Корпуса выведены на рынок под названием жилого комплекса «Новогиреевский». В Королеве жилой комплекс «Первый Юбилейный», — это достройка двух корпусов, строительство которых было начато в рамках ЖК «Лесная корона» еще в 2003 году.
Интересно, что в Химках за год предложение новостроек выросло на 41%. Здесь реализуются на данный момент крупнейшие для Московской области проекты (два жилых комплекса ГК ПИК — «Левобережный» и «Новокуркино»), и увеличение предложения как раз вызвано выходом новых корпусов в этих проектах. Также предложение пополнилось проектом «Солнечная система-2», — продолжением жилого комплекса «Солнечная система».
Павел Брызгалов (ФСК «Лидер») обращает наше внимание на важный момент — из лидеров первичного рынка ушло Одинцово, да и вообще на престижном западном и юго-западном направлениях строят сегодня заметно меньше. А Татьяна Павлова («Отрада Недвижимость») полагает, что и в Красногорске могут ограничить строительство, так как в городе наблюдается сверхвысокая плотность застройки.
Инфраструктурные проблемы
К ограничению строительства привела непроработанность вопроса инфраструктуры, острая ее нехватка в некоторых локациях, — напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. «Но одним ограничением строительства проблема не может быть решена, необходим соответствующий контроль властей, — комментирует эксперт. — К сожалению, были примеры на рынке, когда в проекте сначала был детский сад или школа, а потом появлялся очередной жилой корпус. Вообще, при строительстве жилого комплекса власти обязуют строить соответствующую инфраструктуру в зависимости от его масштабности».
Так, в небольших ЖК возводят детские сады, в комплексах посолиднее застройщики обязаны возводить уже и ДОУ и школы. А в крупных проектах положены еще и ФОК, поликлиники и коммерческая инфраструктура. Как уточняет Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»), строят в Подмосковье в соответствии с нормативами градостроительного проектирования Московской области (приняты 17.08.2015 г., последняя редакция от 21.02.2017 г.). По нормативам минимальная обеспеченность жителей местами муниципальными детскими садами составляет 65 мест на 1 тыс. человек, а муниципальными школами — 135 мест на 1 тыс. человек. Вот этими цифрами и руководствуются застройщики при проектировании социальных объектов. Так, во всех объектах ФСК «Лидер», расположенных в области, собственная инфраструктура есть везде. Например, в уже готовом и заселенном UP-квартале «Западное Кунцево» работает школа на 450 учащихся, детский сад на 140 мест. В почти готовом UP-квартале «Новое Тушино» (весь проект будет сдан в 2018 году) школа рассчитана на 1 510 учащихся + два детских сада на 145 мест каждый, в UP-квартале «Сколковский» школа будет вмещать 1 350 учащихся, а два детских сада в общей сложности — 400 детей.
В малоэтажном жилом комплексе «Новогорск Парк», который реализует компания «МИЭЛЬ-Новостройки», будет построен 31 жилой дом в 3–5 этажей. На такой объем домов застройщик (девелоперскя компания Конструктор) обязуется возвести два детских сада и одну школу. Сейчас строится первый детский сад, открыться он должен в сентябре 2018 года.
Однако покупателям нужно знать о сложностях, связанных с введением новых социальных объектов. Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») поясняет, что необходимая инфраструктура зачастую строится, когда сдана уже хотя бы первая очередь домов. Например, детский сад появляется после первой очереди, школа — после второй.
Другая проблема заключается в том, что «построенные девелоперами школы и сады практически невозможно передать на муниципальный баланс, потому как у властей возникает следующий вопрос: на какие средства их содержать? Поэтому они остаются в сегменте частных услуг, которыми могут воспользоваться лишь определенные слои жителей этих районов», — предупреждает Татьяна Павлова («Отрада Недвижимость»). В целом же по оценке Павловой плотность населения в ближайшем Подмосковье очень высокая и новых объектов все-таки не хватает.
Преобладает монолит, этажность — «средняя»
В Подмосковье сейчас строят и панельные, и монолитные дома. Как рассказывают наши комментаторы, панельные здания больше характерны для эконом-класса, монолитные — для комфорт-класса. Что лучше — дискутировать можно долго. Бесспорно, монолитная технология более современная, каждый комплекс — индивидуален, в квартирах — свободные планировки, и это нравится многим покупателям. Но и типовые дома, возводимые сегодня — совершенно другого уровня по сравнению со своими собратьями, скажем, семидесятых годов, и с точки зрения комфорта, и с точки зрения эстетики. Однако первенство в Подмосковье все же за «монолитами»: по подсчетам «МИЭЛЬ-Новостройки» на монолитную технологию приходится 88,2% всех новостроек, соответственно, 11,8% домов строятся по панельной технологии.
Что касается этажности, то в низкобюджетных проектах дома в основном высокие — от 17 этажей и выше. В среднем же «подмосковная высота» — на уровне 13–14 этажей, а общие рамки от 3 до 40. Гражданам же определенно больше нравятся дома пониже — так уютнее.
Самое интересное — что сколько стоит. Эксперты дали нам «вилку» 85–89 тысяч рублей за «квадрат». По информации «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам I квартала 2017 года средневзвешенная цена в зоне до 30 км от МКАД составляет 85 тыс. руб. Это чуть-чуть дороже, если сравнивать с I кварталом 2016 года (+ 2,2%) и II кварталом 2015 года (+ 6,5%). Небольшого повышения, по мнению Натальи Шаталиной, удалось добиться благодаря сокращению объемов предложения и довольно низкой активности девелоперов по выводу новых проектов на рынок.
«Цены точно не сползают вниз, это скорее фиксация на определенном уровне», — говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»), по его данным, средняя стоимость областных новостроек на начало лета 2017 года составляет 89 тыс. рублей за 1 кв. м.
Татьяна Павлова («Отрада Недвижимость») тоже считает, что цены на новостройки преимущественно находятся в состоянии стагнации. В некоторых проектах замечается снижение стоимости, особенно это касается вторых и последующих очередей.
Кроме того, на рынке много скидок, и можно найти квартиру, продающуюся на очень привлекательных условиях.
Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» попросила экспертов рассказать подробнее о проектах, которые они строят и продают. В конце текста также приведена таблица новостроек, подготовленная специалистами «ИРН-Консалтинг».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:
Все областные проекты ФСК «Лидер» расположены в обозначенной 10-километровой зоне. На данный момент их в портфеле компании 8, из которых 3 сданы (UP-квартал «Западное Кунцево», микрорайон «Новое Измайлово» и ЖК «Новое Измайлово-2») и 5 находятся на разных этапах строительства. 4 из 5 строящихся проектов — проекты серии UP-кварталов, для которых близость Москвы и удобное транспортное с ней сообщение является обязательной характеристикой наряду с авторской архитектурой, соответствию высшей границе сегмента комфорт-класса по качеству продукта, высоким уровнем безопасности, обязательным наличием объектов социальной инфраструктуры в составе проекта. Цены в наших областных проектах начинаются от 1,9 млн. рублей.
UP-кварталы от ФСК «Лидер» — «Скандинавский» (Мытищинский район), «Римский» (Ленинский район), «Сколковский» (Одинцово), «Новое Тушино» (Красногорский район).
Татьяна Павлова коммерческий директор «Отрада Недвижимость»:
Жилой квартал «Отрада» расположен на северо-западе Подмосковья, в 7 км от МКАД, в 5–7 минутах от станций метро Митино и Пятницкое шоссе. В составе строящейся второй очереди — семь монолитно-кирпичных корпусов от 7 до 16 этажей. В 9-м корпусе стоимость квартир начинается от 2,7 млн рублей, в 13-м корпусе — от 3,9 млн. Квартал входит в состав загородного проекта, включающего построенные малоэтажный поселок и комплекс апартаментов. Образовательная инфраструктура квартала включает муниципальный и частные детские сады, школу на 1000 мест, развивающие центры и студии, включая международный Монтессори-центр.
Рядом конно-спортивный клуб и парк «Отрада». Инфраструктура квартала включает площадки для волейбола, баскетбола, футбола, тенниса, банный комплекс. Параллельно с ЖК «Отрада» возводится спортивно-развлекательный центр с ледовой ареной, фитнес-центром, легкоатлетическим залом и школой-студией «Тодес» Аллы Духовой. К кварталу примыкает лесопарк с дорожками для пеших, верховых и велосипедных прогулок, в шаговой доступности — пруд, река Синичка с пляжем. Для детей на территории «Отрады» открыты зоопарк, парк птиц и веревочный парк.
Каждый из корпусов образует внутренний двор. Дворы закрыты для машин, корпуса разделены улицами и скверами. У каждого корпуса — подземная парковка, на центральной улице квартала — многоэтажный паркинг, а вокруг домов — гостевые парковки. Окончание строительства первого корпуса ЖК «Отрада» — в 2017 году, полностью строительство будет завершено в 2023 году.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Малоэтажный проект комфорт-класса «Новогорск Парк», расположен в 8 км от МКАД, в Химках, в окружении Новогорского лесопарка. Средневзвешенная цена квадратного метра в проекте составляет 83,8 тыс. руб. Бюджет покупки начинается от 2,5 млн рублей. В рамках данного бюджета можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. На автомобиле до жилого комплекса можно добраться на автомобиле по Ленинградскому или Новокуркинскому шоссе.