Семейный покупатель: цены выгоняют из Москвы

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Квартиры и новостройки в Москве и Московской области"

Несмотря на космические московские цены, жизнь на рынке недвижимости продолжается. Может быть, она не такая активная, как зимой и весной, но все равно – квартирный вопрос никуда не делся, и его надо как-то решать. Какие квартиры сегодня предпочитает покупатель, где он их находит, каковые его предпочтения, мечты и возможности – об этом сегодня Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил расспросить экспертов.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Недавно в редакции агентства «Интерфакс» прошел круглый стол, который назывался «Современные требования к недвижимости для семейного проживания». Поскольку безусловное большинство покупателей на рынке жилья – это семьи с детьми, то предложенную тему можно было заявить и по-другому: «Портрет потребителя – желания и возможности».

Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru решил начать с запросов, а потом поподробнее поговорить о возможностях. Поэтому прежде мы представим слово одному из основных докладчиков, выступавших в «Интерфаксе» - генеральному директор МИАН-Агентство недвижимости Нине Кузнецовой.

- Какое жилье предпочитают семьи, а какое - одиночки?
- 70% покупателей – семьи, состоящие из 3-5 человек. Можно выделить некоторые особенности семейного спроса, по сравнению с запросами одиночных покупателей или семей из двух человек. Очевидное отличие: семейные покупатели в большей степени тяготеют к 2-3-комнатным квартирам, в отличие от холостяков или бездетных пар, для которых приоритетно 1-2-комнатное жилье. При этом большой семье практически безразлично – вторичное жилье выбрать или новостройку.

- Какие дома «берут» в Москве и какие – в Подмосковье?
- В Подмосковье спрос тяготеет в сторону новых домов. Причина очевидна: старый жилой фонд Подмосковья сильно отличается от сегодняшних стандартов комфорта.

Любопытно распределяется спрос по географическим направлениям. В Москве предпочтения делятся паритетно: юг и восток столицы – предпочитают порядка 30% потребителей, север и северо-восток – тоже 30%. Это относительно «бюджетные» округа столицы.

В Подмосковье спрос сосредоточен в похожих направлениях: порядка 40% процентов покупателей интересуется юго-востоком. Самые популярные города Подмосковья – Видное, Домодедово, Люберцы, Балашиха, Реутов, Красногороск, Химки, Долгопрудный.

В Подмосковье в новостройках люди покупают более крупные метражи (100-150 кв. метров), чем в Москве. Разумеется, это продиктовано в первую очередь стоимостью квадратного метра.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РГ-Девелопмент
Петровский парк Современные 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 37 до 37 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Узнать телефон

- Есть ли какие-то новые тенденции в поведении покупателей?
- С одной стороны, в основе предпочтений, в первую очередь, лежат финансовые возможности семьи. С другой – на выбор начинают влиять такие факторы как экология района, однородность социальной среды, наличие инфраструктуры для различных поколений семьи и т.п.

Кроме того, современные семьи начинают заранее планировать изменения жилищных условий. Раньше такие решения чаще всего принимались постфактум: родился новый ребенок или выросли старшие дети, и только тогда семья задумывалась о перемене жилья. Сегодня семьи уже готовы планировать изменение своих жилищных условий заранее – до рождения следующего ребенка или взросления наследников.

Спрос перемещается в Подмосковье
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru решил пойти в этой теме дальше и установить, насколько сегодня велика разница между желаниями и возможностями покупателей. Для этого мы попросили высказаться других экспертов.

Алексей Яров, аналитик департамента консалтинга DeltaRealty:
Наибольшим спросом при покупке жилья пользуются (в порядке убывания) квартиры: двухкомнатные, трехкомнатные и однокомнатные. Наиболее популярным среди покупателей жилья в Москве является эконом-класс, где средняя цена квартир составляет порядка $4500 – $6000 за кв.м. соответственно наибольшим спросом пользуются спальные районы столицы.

Главный фактор, подогревающий рынок, - ограниченное и сокращающееся предложение. В Москве практически негде строить. При этом, что показательно, везде, даже далеко не на самых привлекательных участках строят жилье элит- и бизнес-класса, и зачастую не лучшего качества, что не может не вызывать недовольства у покупателей. Еще одно существенное ограничение возможностей потребителей  — жесткая политика ипотечных банков.

В недалеком прошлом дома на начальном этапе строительства пользовались огромным спросом. Но тут спрос падает, в связи с высокими ценами даже на начальном этапе строительства.

Единственная альтернатива безумно дорогим московским квартирам у большинства граждан – это Подмосковье, где жилье относительно доступно. Но уже сейчас в ближнем Подмосковье цены сравнимы с ценами на жилье на окраинах Москвы. А в связи с планами строительства подмосковной окружной автодороги предполагается, что спрос на жилье и в дальнем Подмосковье также будет возрастать.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лобачевского 120
ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Узнать телефон

Николай Андреев, генеральный директор ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):
Стоимость жилой недвижимости в Москве настолько высока, что не каждая семья со средним уровнем дохода может позволить себе покупку квартиры даже с помощью ипотеки. Стоимость типовой однокомнатной квартиры зачастую превышает 200 000 долларов. Если брать ипотечный кредит на всю сумму, ежемесячные выплаты превысят $3000, следовательно, общий доход семьи должен быть равен около $6 000. В основном квартиры покупают тoп-менеджеры, владельцы собственного бизнеса, то есть, покупатели с доходом выше среднего.

Цены на недвижимость в Подмосковье существенно ниже, чем в столице. Чаще всего москвичи переезжают в область именно по данной причине. Основная масса либо увеличивает площадь своей квартиры, либо разменивает.

На первичном рынке средняя цена 1 кв.м.в ближнем Подмосковье – $4500, в дальнем $1000-1500, в среднем – $3000-3500. В Москве средняя цена предложения на рынке новостроек превышает $5000 долларов за кв.м.

Цены на вторичном рынке не намного отличаются от новостроек, например стоимость однокомнатной квартиры в Люберцах от 138 000 долларов, двухкомнатная от 160 000 долларов, это небольшие квартиры в старых домах с высокой степенью износа. Более современные варианты, с большей площадью, с улучшенной планировкой стоят дороже, например двухкомнатная квартира в тех же Люберцах, площадью 45 метров оценивается уже в 187 000 долларов.

Наиболее популярны небольшие однокомнатные квартиры, чем ниже цена квартиры, тем меньше срок экспозиции. Также большим спросом пользуются свободные квартиры, где уже никто не прописан и никто не живет, в данном случае квартира быстро продается, в нее можно сразу въехать, нет необходимости ждать пока бывшие собственники квартиры найдут альтернативный вариант.

Покупатели сегмента бизнес и элиты более свободны в выборе недвижимости, они не так зависимы от цены. Покупатели сегмента эконом более ограничены. Здесь главный вопрос – цена, а она зачастую является главным препятствием при покупке желаемого варианта квартиры.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:
Наши покупатели жилья - это семьи, чаще всего с детьми, нередко не с одним ребенком. В семье работают оба родителя или один, но имеет свой бизнес или занимает высокую должность в крупной компании. Нередко в такой семье уже есть один кредит - на автомобиль, автомобиля, кстати, в семье чаще два. Возраст от 30 лет и выше. В более старшем возрастном сегменте покупают загородные дома для себя или квартиры для детей, а более молодые покупатели, как правило, «расширяются» после появления детей - покупают трехкомнатную вместо двухкомнатной, или также переезжают за город.

На рынке порядка 82% сделок - альтернативные. В последнее время все чаще именно москвичи меняют город на пригород, причем это происходит и в сегменте городского жилья, и в сегменте загородного. В первом случае причина - увеличение площади (например, родился ребенок и из московской однушки «делают» трешку в Балашихе. Вторая причина - разъезд. Семья разменивает квартиру (например, после развода) на две, и перед разменивающимся стоит вопрос - довольствоваться комнатой в Москве или отдельной квартирой в Подмосковье.

Наиболее популярны всегда однокомнатные квартиры. Площадь 38-45 метров, кухня 6-8 метров. Стоимость - от 2 млн. 300 тыс. в Подмосковье, от 3 млн. 500 тыс. руб. Однако в последнее время мы отмечаем растущий спрос на трехкомнатные квартиры от 70 метров с большой кухней. Возможно, это связано с ростом рождаемости, появлением в семьях второго и даже третьего ребенка.

У большинства клиентов желания с возможностями не совпадают. И им приходится корректировать желания, приводя их в соответствие с возможностями. Есть желания из области фантастики: до сих пор к нам приходят заявки на покупку квартир в Москве за 1,5-2 млн. рублей, хотя таких цен просто не существует. Но, как правило, люди в целом нормально оценивают рынок и свои возможности.

Резюме Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.ru
Подведем итоговую черту. Хочется нам этого или нет, но в последнее время что-то каждая вторая статья нашего портала упирается в Подмосковье. Как говорится, ноги сами несут. Цены буквально выгоняют нас из Москвы. Выгоняют они и нашего семейного покупателя, который больше не хочет ютиться в легендарных московских коммуналках и хрущевках, жить с тещей, а желает, чтобы у его ребенка была отдельная комната. Более или менее доступное и приличное жилье, где можно разместиться выросшей семье находится именно там – за кольцевой дорогой.

 

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ В 2007-2008 гг.

  • Сокращается доля инвестиционных покупок, преобладают клиенты, приобретающие жилье «для себя»
  • До 70% покупателей жилья «для себя» - это, в основном, семьи, состоящие из 3-5 человек
  • Требования семей существенно отличаются от запросов других категорий покупателей

Специфика спроса «семейных» покупателей Московского региона
(городская недвижимость)

 

Параметры жилья Семьи с детьми ( из 3- х и более чел .) Одинокие и семьи без детей
Новостройки / готовые квартиры 52 % / 48 % 40% / 60%
Класс жилья Значимых различий не выявлено:
Эконом - 92% / бизнес - 6%/ элита - 2%
Материал дома Панель - 48% / кирпич - 30% / монолит - 22% Панель - 40% / кирпич - 38% / монолит - 22%
Средняя п лощадь , кв . м 70-100 кв.м 40-60 кв.м
Ко личество ко мнат 1 комн. - 12% / 2 комн. - 46% / 3 комн. - 32%/ 4 и более - 10% 1 комн. - 25% / 2 комн. - 45% / 3 комн. - 24% / 4 и более - 6%

 

Специфика «семейного» спроса на городскую недвижимость Москвы и Московской области

  • В Москве предпочтения примерно поровну делятся между первичным и вторичным сегментом, в Подмосковье – спрос смещен в сторону строящегося жилья
  • До 32% семей ориентируются на недорогие районы юга и востока столицы и около 30% - на север и северо-восток
  • В Подмосковье – 40% спроса семей приходится на южное и восточное направления
  • Приоритетные города – Видное, Домодедово, Люберцы, Балашиха, Реутов, Красногорск, Химки, Долгопрудный

Структура спроса «семейных» покупателей по округам Москвы

 

Юг 17%
Восток 15%
Север 13%
Северо-Восток 13%
Юго-Восток 10%
Юго-Запад 8%
Запад 8%
Северо-Запад 8%
Центр 8%

 

Структура спроса «семейных» покупателей по направлениям Московской области

Источник данных, графиков и таблиц - МИАН-агентство недвижимости (www.mian.ru/)