На прошлой неделе аналитический центр IRN.RU зафиксировал небольшой – на три пункта — рост показателя среднего уровня цен на жилье в столице. Немедленно последовала бурная реакция СМИ: «Цены начали расти!»; «Метры дорожают!». Видимо, долгая стагнация всех утомила, хочется свежих новостей с рынка. Однако мы решили не создавать сенсаций и во всем спокойно разобраться. И спросили наших экспертов «Что вы ждете от осени? Как поведут себя цены?»
В преддверии осени, сезона традиционного делового оживления, портал о недвижимости www.Metrinfo.Ru обратился к профессионалам рынка недвижимости со следующими вопросами: Что принесет нам осень? Что происходит с ценами: 1) они продолжают падать, 2) они останавливаются, 3) они готовятся рвануть вверх? Готов ли рынок к осени "оживиться", вернутся ли сделки на свой обычный уровень? Будет ли возрастать количество ипотечных сделок?
К новому году цены вырастут на 5 %
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость»:
Сейчас началось оживление рынка недвижимости в секторах эконом- и бизнес-классов. До конца года цены вырастут на 5%, затем — традиционное затишье на первые три месяца нового года. В 2008 году рынок практически станет рублевым. С апреля начнется общий подъем цен на 15% в год.
Дорогое дорожает, дешевое дешевеет
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век"
Средний рост цен на вторичном рынке жилья за июль 2007 года составил порядка 1,18%, но следует учесть, что средние цены — только индикатор состояния рынка.
При общем увеличении цены предложения 1 кв. метра на 1,18 %, падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составило -0,15%. Максимальное падение цен на квартиры было зафиксировано в пятиэтажных панельных домах: -3,1%. При этом в кирпичных домах цены предложения в июле увеличились на 2,3%. Максимальный рост пришелся на кирпичные дома от 15-ти этажей и выше: порядка 6,5%. Это свидетельствует о продолжении корректировки цен между дорогим и дешевым жильем.
Цены на первичном рынке столичного рынка недвижимости в июле увеличились в среднем на 2,5%-3%. В отдельных новостройках стоимость квадратного метра выросла еще больше. Например, в июле на объектах нашей компании, в жилом квартале «Лазурный Блюз» и в 5-м мкр. г.Видное, цены увеличились на 5,5%.
То есть, мы наблюдаем постепенную активизацию. Началась она с первичного рынка. Рост доходов населения и сотрудничество застройщиков и банков приводят к увеличению спроса.
Отложенный спрос оживит рынок
Елена Буравцова, пресс-секретарь компании «Домострой»:
Увеличившийся платежеспособный спрос при снизившемся объеме предложений привел к тому, что стоимость московского жилья перестала снижаться, а в июле замечен даже незначительный рост цен.
За первую декаду августа стоимость жилья практически не изменилась. Во второй половине сентября мы ожидаем повышение деловой активности на рынке. Этому будет способствовать отложенный спрос. Многие покупатели в условиях снижающихся цен ждали наиболее благоприятного момента для приобретения жилья. Достаточный объем предложений и стабильные цены – идеальные условия для решения жилищных вопросов.
Ипотека активно развивается. Банки совместно с риэлторскими, брокерскими и страховыми компаниями разрабатывают новые пути сотрудничества, появляется много новых программ. Это ведет к увеличению количества ипотечных сделок.
Выборы цены не поломают
Иван Гурьев, директор по развитию инвестиционной группы «ЖИЛТОРГ»:
В первые осенние месяцы мы, конечно, ждем оживления рынка и увеличения количества сделок. И если в прошлые годы предвыборные месяцы характеризовались застоем на рынке недвижимости, на этот раз, думаю, такой реакции ждать не следует.
Сегодня мало кто сомневается в политической и экономической преемственности будущей власти. Так что, скорее всего, рост цен осенью будет составлять около 2-3% в месяц при более активном, нежели летом, спросе.
Рынок будет слегка бурлить
Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU
Сегодня рынок ведет себя так же, как в 2004 году: ажиотаж на рынке, потом длительная стагнация, во время которой рынок «отдыхает» и складывается отложенный спрос, затем постепенно начинает оживать. Величина коррекции в 2007 году — 10-15%, это больше, чем в 2004 году, тогда она была минимальной.
Если бы у рынка были предпосылки рухнуть глубже, то это бы уже случилось. Вспомним 1998 год, тогда снижение цен на 30-40% стало заметным через полгода. Это достаточный срок, чтобы осознать: цены снизились. В нынешней ситуации причин для подобного сползания нет. Да, в Москве метр стоит дорого. Но этот перекос объективен — предложение жилья в столице ограничено, а денег в городе много. Москва традиционно «тянет» за собой всю Россию с ее нефтью, алмазами, газом, ценными металлами. Так что ожидать «справедливой» цены квадратного метра, о которой иногда приходится слышать, не приходится.
Что касается роста цен, то объективно им расти некуда. Но не было и глубокого их «проседания». Видимо, рост возобновится по причинам инфляции, но, не раньше следующего года и небольшими темпами, порядка 1 % в месяц. В этом году на рынке, скорее всего, будет некоторое бурление – немного вверх, немного вниз. Но на низколиквидном рынке, каким является рынок недвижимости, нельзя рассматривать подобные вариации как значимые. Здесь сложившийся уровень цен актуален для нескольких месяцев.
Доля ипотечных сделок увеличится. Ипотека в такие периоды играет роль полезного инструмента, стимулирующего продажи. Ведь во время ажиотажа, ипотека никому не нужна: заемщики не успевают за ценами и проигрывают людям с живыми деньгами.
Нас ждут колебания на уровне инфляции
Ольга Юматова, специалист информационно-аналитического отдела ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп"):
Ценовые колебания на московском рынке недвижимости не превышают уровня инфляции. Скорее всего, аналогичную ситуацию мы будем наблюдать и в течение осени.
Несмотря на то, что изменение объема рынка в 2007 году носит колебательный характер, в течение всего года наблюдается тенденция к снижению количества заключенных сделок. При этом летние месяцы характеризуются наибольшей амплитудой колебаний объема рынка.
Для активного роста количества ипотечных сделок недостаточно только снижения кредитных ставок. Сегодня большинству потенциальных покупателей недвижимости элементарно не хватает средств на первоначальный взнос. А доходы не позволяют вносить ежемесячные платежи по кредитам. Поэтому коренной перелом ситуации произойдет либо в случае снижения стоимости квадратного метра на 20-25%, либо при существенном росте доходов граждан.
Рынок оживился, и это видно
Татьяна Буянова, управляющий партнер компании ООО «КРЕДИТ МАКС»:
На данный момент мы ощущаем устойчивое увеличение спроса, что влечет за собой оживление рынка, и, как следствие, — стабилизацию цен на недвижимость. Тенденция к росту наметилась уже сейчас и на наш взгляд, и дальше цены будут пусть не быстро, но неуклонно расти. Оживление рынка мы уже наблюдаем. Видимо, дает знать о себе отложенный спрос – многие покупатели, полгода ожидавшие прогнозируемого дальнейшего спада цен, теперь озабочены поисками подходящих вариантов недвижимости.
Количество ипотечных сделок растет постоянно, и будет увеличиваться дальше. Не случайно объем выданных ипотечных кредитов в России с начала 2006 года увеличился на 60% и составил 203 млрд. руб., вместо планируемых на этот период 150 млрд. руб.
Потенциал роста есть у новостроек
Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга Инвестиционной компании МГСН:
Рынок войдет в новую фазу, характеризующуюся большей активностью. Однако ждать «чудес» в виде резкого взлета цен не приходится, скорее оживление выразится в притоке потенциальных покупателей и возвращении спроса на нормальный уровень. Очередной скачок стоимости на жилье невозможен: после прошлогоднего 100-процентного подорожания возможность приобретения жилья в ближайшей перспективе осталась у немногих. Не стоит ждать, что потребитель быстро адаптируется под новые ценовые условия и будет готов к дальнейшему повышению цен.
Какой сегмент рынка отреагирует на изменения быстрее всех? «Фаворитка» прошлогоднего ценового ажиотажа – плохая панель на вторичном рынке – уже не повторит своего подвига и, скорее всего, просто перестанет дешеветь. Хорошей динамики можно ожидать от жилья повышенной комфортности – как от новостроек, так и от «молодой вторички» – современных монолитных, монолитно-кирпичных домов с продуманными в плане планировок и площадей квартирами. Активнее всего на изменяющуюся ситуацию отреагируют те районы, в которых еще остался потенциал для роста цен. Например, отдаленные районы Подмосковья вполне могут продемонстрировать неплохую динамику.
Что касается ипотеки, то по некоторым данным, количество ипотечных сделок составляет до 50% от общего числа против 10-15% по итогам прошлого года. Тенденция предпочтения ипотечных программ другим способам приобретения жилья будет только укрепляться, а ставки – снижаться.
Покупатели накопили денег
Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:
Цены на рынке нового жилья бизнес-класса показывают незначительный рост. В целом рынок уже практически пришел к состоянию баланса спроса и предложения, или даже лучше сказать, платежеспособность населения вновь подошла к тому уровню, который позволяет рассчитывать на приобретение жилья в столице.
Осенью, как обычно, рынок оживится, увеличится количество предложений, а также количество выдаваемых ипотечных кредитов. Все эти факторы спровоцируют медленный, но верный рост. Тем не менее, уже сейчас рынок вправе называться стабильным: нет ни стремительного увеличения цен, которым характеризовался прошлый год; ни падения спроса, а с ним и стоимости недвижимости, которыми был ознаменован период с декабря 2006 по июль 2007.
Цены будут оставаться примерно постоянными, а те, кто ждет их повышения, могут и проиграть.
Эконом-класс дешевле не будет
Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
После достижения максимума к концу 2006 года, цены на жилье в Москве в течение 2007 года незначительно корректировались вниз. Наибольшая величина снижения наблюдалась в апреле-мае 2007 года. Коррекция цен не коснулась жилья в современных домах, цены остались на уровне весны 2007 года, а в некоторых случаях даже выросли.
Сход стагнации «на нет» не означает возобновления роста цен – они, скорее всего, будут оставаться примерно постоянными на нынешнем уровне. Окончание стагнации выразится в постепенном оживлении спроса и активности на рынке, в переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной. Для желающих решить жилищный вопрос сейчас есть возможность в спокойной обстановке подобрать или обменять недвижимость. Продавцы, которые ждут резкого повышения цен (особенно в дешевом сегменте), могут и проиграть.
Цены на пике платежеспособного спроса
Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:
В конце июля — начале августа коррекция цен остановилась. Незначительное понижение средней цены происходило за счет падения в цене неликвидного предложения – в основном вторичного жилья эконом-класса. В начале летнего периода падение на такие квартиры составляли от 0,9 до 2%, а за июль средняя цена квадратного метра типового жилья выросла на 0,5%. Значит, неликвидная недвижимость практически перестала дешеветь и не понижает значение среднего роста цен. В июле снизился объем предложения: всего на реализации находилось около 40 000 объектов. Это связано с низкой покупательской активностью в сезон отпусков и тем, что некоторые продавцы снимают объекты с реализации в надежде на рост цен с начала осени.
Скачок цен маловероятен. Несмотря на улучшение благосостояния большинства москвичей, цены по-прежнему находятся на пике платежеспособного спроса. Количество денег у населения не бесконечно: большинство не в состоянии платить по $ 150 тыс. за однокомнатную квартиру на окраине.
Наиболее вероятен вариант плавного роста средней цены за счет подорожания недооцененных объектов эконом-класса. В ближайшем Подмосковье некоторые есть новостройки эконом-класса, которые реализуются по цене ниже $1500. Подобные объекты имеют все основания для подорожания.
Резюме от портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Опросив экспертов, мы пришли к следующим выводам:
— стагнация закончилась, рынок вышел из спячки;
— покупатели, похоже, отдохнули, накопили денег и готовы покупать квартиры по сложившимся ценам;
— ожидать дальнейших существенных изменений как вверх, так и вниз вряд ли стоит;
— нужно следить за инфляцией: куда она, туда и метр;
— наша ипотека пока не боится американского кризиса и готова к дальнейшему развитию.