Подходящий к концу 2020-й год оказался необычным, - несмотря на кризис, вызванный коварным коронавирусом, цены на квадратные метры выросли. Чудес тут нет: жилье всегда дорожает, когда есть повышенный спрос. А он есть, ещё какой - покупатели рванули за квартирами благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Государство этой мерой поддержало строительную отрасль, и правильно сделало, тут сомнений нет. Но эта поддержка не должна стать избыточной, иначе рынок рискует погрузиться в стагнацию.
Ипотека взбодрила рынок
Удивительное дело – все макроэкономические показатели идут вниз, и только цены на недвижимость уверенно растут вопреки логике. Судите сами: ВВП – минус 3,6% за восемь месяцев, доходы граждан - минус - на 7,7% за полгода, нефть - минус 38% по сравнению с январем. А квадратный метр вторичного жилья в столице – на 4,6% дороже, чем был в конце 2019-го (со 178, 5 тыс. рублей он вырос до 191 тысячи). Новостроечный квадрат прибавил еще больше, по разным оценкам риелторов, – от 5 до 14%: в массовом сегменте новостройки Москвы скакнули примерно со 173 тысяч рублей за метр до 190 тысяч, в бизнес-классе - с 237 до 276 тысяч рублей.
И не исключено, что в результате недвижимость в кризисном 2020-м подорожает сильнее, чем в относительно благополучном 2019-м.
Почему с недвижимостью получается все наоборот? Дело в том, что инвесторы и вкладчики, державшие деньги в банках, «переложили» свои деньги в квадратные метры. Им стало невыгодно хранить сбережения на счетах: из-за снижения ключевой ставки до 4,25%, упала и доходность депозитов. Кроме того, доходы от вкладов, превышающих миллион рублей в будущем году начнут облагать 13-процентным налогом. И хотя, если посчитать, суммы налога получаются не очень страшные, все равно, народ у нас не любит платить государству «лишнюю» дань. Соответственно, люди с солидными накоплениями стали искать возможность вложить средства с бОльшим эффектом. Один из способов сохранить и даже приумножить деньги – купить недвижимость, например, – новостройку на этапе строительства. Дополнительным толчком к таким решениям послужило ослабление рубля: в начале года доллар «весил» 61,6 руб., сейчас – почти 80, евро – 68,5 и 93,6 руб. соответственно.
Но сильнее всех погнала покупателей на рынок дешевая ипотека. Напомним, что программу ипотеки с господдержкой под 6,5% правительство запустило в апреле, - когда в период карантина клиенты исчезли с рынка. Мера подействовала, покупатели вернулись, рынок взбодрился, но летом цены начали расти. Причем для части покупателей это обернулось тем, что подорожание «съело» экономию от ипотеки. Конкретно – это произошло в Новой Москве уже к концу лета, где цены, по информации риелторских агентств, выросли в среднем с мая по август примерно со 138 тысяч рублей за метр до 148 тысяч. То есть, человек, взявший в ипотеку квартиру весной по коммерческой ставке платит банку ежемесячно почти столько же, сколько заемщик льготной ипотеки, купивший такую же квартиру в августе.
За новостройками потянулась и вторичка. Да, ипотека там не субсидируется, но она и так недорогая – почти 8% годовых. Первым делом покупатели, конечно же стали разбирать самое недорогое жилье, которое тут же откликнулось неизбежным подорожанием (в мае квадратный метр в пятиэтажке стоил примерно 159 тысяч рублей, в октябре – более 166 тысяч).
Путешествие во времени
И что это нам так мучительно напоминает? Правильно, конец 2014 года. Кратко напомним события шестилетней давности: санкции, обвал цен на нефть, обесценивание рубля, исход вкладчиков из банков. И соответственно – набег граждан на рынок недвижимости вплоть до очередей в офисах продаж новостроек. Ну а затем цены на рынке стали снижаться, и за три года они вернулись на уровень 2013-го года.
Сегодня мы имеем очень похожую картину – цены на квадратные метры растут в отрыве от сложной экономической обстановки в стране. Спрос был искусственно простимулирован сниженной ипотечной ставкой, которую субсидирует государство. Люди побежали на рынок за квартирами не потому что они разбогатели, а потому что им предложили дешевый процент.
Сейчас программа продлена на полгода – до июля 2021 года. Будет ли она пользоваться успехом у покупателей в будущем году? Вопрос интересный. Такие всплески спроса, которые мы наблюдаем сегодня, как правило ведут к тому, что он потом исчерпывается, потому что многие люди купили квартиры «вперед», думая, что программа к ноябрю закончится.
Ажиотаж, по-видимому продолжится до Нового года, это вообще традиционное время для покупки квартир. А дальше вполне вероятно затишье и на первичном, и на вторичном рынках. Правда, на вторичке продавцы крайне медленно осознают, что квартира уже не стоит тех денег, которые они хотят, поэтому они будут либо снимать объекты с продаж, либо, скрепя сердце, предоставлять скидку.
Инвесторы же рынок не вытянут. Дело в том, что те из них, кто хотел прийти на рынок новостроек, уже пришли – до подорожания. Сейчас момент для них уже не очень привлекательный, так что приход новой волны инвесторов очень сомнителен. К тому же есть и более интересные инструменты инвестирования денег, хотя бы народные облигации Минфина под 5,7-5,8% годовых.
В сухом остатке вывод следующий: любой искусственно вздернутый спрос – лишь на время. Если нет реальных экономических условий, для того, чтобы люди стали больше зарабатывать, и соответственно, запланированно делать большие покупки (а не потому что упали ставки по ипотеке и надо скорей бежать), то покупатели рано или поздно закончатся. Дальше – цены начинают снижаться. Таковы законы рынка. И скорее всего, нам в этом придется убедиться еще раз.