Аренда квартиры в августе: есть время выбрать, но каждый день добавляет желающих. Эксперты ждут волны подорожания ближе к сентябрю. Ставки на однушки экономкласса - 30 тыс. руб. в месяц

Всегда, но с поправками на кризисы
Даже самое поверхностное изучение предмета подтверждает, что цены из года в год поднимаются, причем чаще всего именно в августе-сентябре. «До кризиса ежегодный осенний рост арендных ставок составлял около 10%, то есть 2-3 тыс. руб.», - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Четыре года назад, конечно, все было иначе. «Осенью 2008 года из-за мирового финансового кризиса арендные ставки упали примерно на 30%», - вспоминает Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI. От себя автор может добавить, что точно так же рынок повел себя и в предыдущий раз – в 1998 году, когда цены рухнули и стали приходить в себя только ближе к Новому 1999 году. Что ж, кризис – он на то и кризис, чтобы ломать традиционные представления о действительности.

В последнее время ситуация в общем и целом вернулась к норме. Правда, отмечает Галина Фабрицкая, в 2009-2010 годах ставки росли не столь активно – спрос на рынке значительно снизился, особенно в бизнес-классе. В 2011-м повышение цен несколько сдвинулось по времени: оно случилось во второй половине сентября и в октябре. Зато рост оказался довольно масштабным, «докризисным». Однокомнатные квартиры в спальных районах подорожали с 25 до 27 тыс. руб. в месяц (8% роста), а двухкомнатные – с 34 тыс. до 36-40 тыс., т.е. удорожание составило более чем 10%.

…В общем, есть все основания согласиться с тезисом о ежегодном августовско-сентябрьском подорожании – с поправкой на то, что в отдельные (кризисные) годы его может и не быть, а иной раз сроки немного сдвигаются.

«Августовская коррекция цен уже стала притчей во языцех, - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – Нередко риелторам приходится сталкиваться с такой ситуацией, когда еще в мае или в июне собственник, завысивший цену на свою квартиру, не желает ее понижать, и предпочитает ждать августа, пребывая в полной уверенности, что в последний месяц лета и при высокой цене арендаторы непременно найдутся. Также многие арендаторы, наслышавшись об августовском росте, пытаются не откладывать поиск жилья на этот месяц».
 

Ответ тоже лежит на поверхности. Дело в том, что аренда – это рынок (причем, заметим, рынок в почти чистом виде: там, к примеру, нет такого мощного волюнтаристского игрока, как государство), все определяется спросом и предложением. А спрос в августе всегда серьезно вырастает. «Каждый год ситуация похожа: в Москву приезжает большое количество студентов, иногородних, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Люди, у которых есть дети, о съемной квартире заботятся заблаговременно, поскольку до сентября им нужно решить все вопросы, связанные с детскими садами и школами». 

Теперь посмотрим на другую сторону рыночного уравнения, т.е. предложение. Хорошо известно, что существует т.н. «сезонная аренда»: люди, уезжающие на лето из Москвы на дачу (чаще всего это пенсионеры), стремятся сдать свои квартиры на несколько месяцев. Эти предложения к сентябрю в основной массе своей уходят с рынка. Одним словом, мы имеем ситуацию, словно из учебника по экономике: спрос вырос, а предложение сократилось. Результатом становится серьезное повышение цен.

Резонен вопрос: а не случается ли после этого скачка отката вниз? Тут все непросто. Во-первых, зависит от ценового сегмента. На дорогом рынке, говорит Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood, последующая коррекция вниз «практически неизбежна и вполне объяснима». В элитном сегменте, объясняет эксперт, нет ярко выраженного дефицита квартир, который не позволил бы ценам падать даже вне «высокого сезона». В экономклассе, как мы понимаем, все иначе: желающих снять квартиру в цену около 30 тыс. руб. в месяц всегда больше, чем желающих сдать, так что падать ценам особенно не с чего.

Обнаружилась и еще одна деталь – назовем ее «статистической». Те наши эксперты, кто оценивает масштабы ежегодного сезонного роста более скромно, не видят потом и коррекции вниз. Например, Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), как мы помним из предыдущей главы, оценила удорожание год назад в 8-10%. О последующем развитии событий она говорит: «обычно ставки сохраняются до следующей осени». А вот Сергей Шевченко (DOKI) убежден, что «после ажиотажа в августе-сентябре наступает коррекция вниз перед Новым годом». Правда, повышение цен в прошлом году он оценил в 20%.
 

С тем, что основная волна подорожания еще впереди, согласна и Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»): по ее прогнозу, «ближе к сентябрю ценник закрепится на отметке от 30 тыс. руб. в месяц» (речь идет о типовых однокомнатных квартирах).

А вот Римма Балясникова (ЕГСН) убеждена, что подорожание уже состоялось: «по сравнению с серединой июня ходовое жилье, к которому относятся квартиры стоимостью до 40 тыс. руб., подорожало примерно на 10-15%». Правда, далее Римма Балясникова называет те же цены, что и Галина Фабрицкая – однушки за 27 тыс. руб., двушки за 34. А рост обусловлен тем, что, по данным эксперта, «еще в начале лета квартиру во многих районах столицы можно было снять за 24 тыс. руб.».

В дорогом сегменте, как мы помним, все процессы идут плавней, но и там, отмечает Илья Плаксин, руководитель департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty, аренда одно- и двухкомнатных квартир за лето подорожала на 2-4%, а с начала года – на 10-11%. «Наем элитного жилья сейчас обойдется минимум в $4500, - говорит эксперт. – Определить максимальную арендную ставку в элитном сегменте проблематично – на рынке встречаются объекты, аренда которых составляет и $30 тыс., и $50 тыс. в месяц».
 

Полученные нами ответы в целом были отрицательными. Ценообразование в аренде – это все-таки рынок, где главным является баланс спроса и предложения. В прошлые годы тарифы росли с 1 января, но с этого момента цены на аренду не увеличивались – спрос в это время года таким действиям со стороны рантье совершенно не способствует.

Сергей Шевченко (DOKI) добавляет, что рост цены «коммуналки» - это сотни рублей, тогда как «шаг» удорожания цен на аренду составляет тысячи. В общем, подорожание жилищно-коммунальных услуг на рынке аренды, конечно, сказывается – но не так, чтобы мгновенно. Сначала аппетиты ЖКХ преобразуются в общий уровень инфляции, составляющий на сегодня процентов 10 в год, затем ставки за наем его догоняют.
 

«Сдавать как можно дороже и постоянно повышать цену - не всегда разумно: в таком случае арендаторов придется менять довольно часто, - объяснила www.metrinfo.ru Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – А это грозит потерями от простоя квартиры. Но и сдавать квартиру ниже рынка тоже не совсем интересно с финансовой точки зрения. Оптимальным решением вопроса является назначение рыночной цены, соответствующей качеству квартиры, и заключение договора на определенный срок и на определенных условиях. Так будет обеспечен стабильный доход арендодателя, а также будут защищены интересы арендатора».

Что касается вопроса «как», то тут особых проблем нет: в период, когда договор с арендатором заканчивается (обычно он заключается на срок в один год), нужно снова обратиться в агентства недвижимости и выяснить сегодняшнюю стоимость квартиры. И затем предложить жильцу новую цену – может быть, со скидкой в 2-3 тысячи за проявленные за истекший год положительные качества. Согласится – все прекрасно, нет – так еще один из героев Стендаля говорил, что «всяк за себя в этой пустыне эгоизма, именуемой жизнью»…

Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 августа 2012 года, руб.